三重簡易庭111年度重建簡字第26號民事判決

臺灣新北地方法院三重簡易庭簡易民事判決

111年度重建簡字第26號

原告博愛新城管理委員會

法定代理人 羅和讚

訴訟代理人 蔡碧蓮

被告 呂誠發

上列當事人間請求修復漏水等事件，經本院於民國112年4月18日言詞辯論終結，本院判決如下：

主文

被告應將坐落新北市○○區○○街000巷00弄00號1樓房屋依附件財團法人新北市土木技師公會民國一百一十一年十二月十三日新北市土技字第一一一０００四二四０號鑑定報告書十、鑑定結果（三）及附件十所載修復方法、修復項目予以修復至不再滲漏水之狀態。

被告應給付原告新臺幣肆萬壹仟參佰壹拾捌元。

訴訟費用由被告負擔。

本判決得假執行。

事實及理由

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，同法第255條第1項第2款定有明文。原告原起訴聲明請求：被告應依鑑定結果，自行修繕其區分所有坐落門牌號碼新北市○○區○○街000巷00弄00號1樓(下稱系爭1樓房屋)漏水到地下室部分及因漏水受損之地下室天花板(須修復部分及應修復程度-依第三方公正單位鑑定結果報告書為準)；嗣原告於民國112年2月7日當庭變更聲明如主文第一、二項所示。核原告上開訴之變更，均係基於系爭1樓房屋及地下室停車場漏水事件之同一基礎事實，揆諸首揭規定，應予准許。

二、原告主張：被告為系爭1樓房屋之所有權人，為博愛新城社區(下稱原告社區)之區分所有權人，而系爭1樓房屋下方為全體區分所有權人所共有之地下室(下稱系爭地下室)，因109年12月間住戶反映其位於系爭地下室之車位上方天花板漏水，經原告查詢疑似系爭1樓房屋所致，本件於訴訟中亦經聲請本院囑託財團法人新北市土木技師公會（下稱新北市土木技師公會）鑑定，結果認系爭地下室天花板漏水原因係系爭1樓房屋之共用浴廁間及主臥室浴間地坪(板)防水失效所造成，被告自應修繕系爭1樓房屋至不再滲漏水之狀態，並賠償系爭地下室回復原狀之費用41,318元。為此，爰依民法第184條第1項前段、第191條第1項、公寓大廈管理條例第10條第1項、第12條等規定提起本件訴訟，並求為判決如主文第一、二項所示。

三、被告則以：新北市土木技師公會技師做積水測試時有在上面放冰塊，冰塊會造成冷熱溫差，測定之漏水點剛好在冰塊正下方，又乾濕分離的浴廁平常不可能淹水淹五個小時且放冰塊，此鑑定方法伊有質疑，另該公會沒有提供熱像儀、水分計是否歸零無誤差，如有誤差即可能造成判斷錯誤。而原告固主張系爭鑑定報告之四點鑑定處漏水皆為伊之責任，但上開鑑定點皆無漏水，且鑑定點（一）及（四）根本沒管線水源，鑑定點（四）旁僅有社區公共管線，既然查無漏水，原告所提出之漏水照片不足當作證據。另系爭地下室天花板屬於公共空間，依社區規約規定，每半年需保養一次，由原告所聘總幹事負責此項業務，伊曾多次向原告請求提供社區維修保養紀錄，均遭原告拒絕，顯見原告對於系爭地下室未盡善良管理人責任，修復費用自應由原告負擔。末原告提起本件訴訟依公寓大廈管理條例須經全體區分所有權人決議同意且依社區規約該該會議必須保留錄影保存，然伊及其他區分所有權人未曾在該區分所有權人會議中針對本事件進行投票表決，故原告提起本件訴訟自不合法等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。

四、原告主張被告為系爭1樓房屋之所有權人，為原告社區之區分所有權人，而系爭1樓房屋下方恰為全體區分所有權人所共有之系爭地下室等節，業據其提出建物登記第一類謄本、建物使用執照圖說等件為證，復為被告所不爭執，堪信為真實。至原告主張系爭1樓房屋滲漏水至系爭地下室天花板，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件之爭點厥為：㈠系爭1樓房屋是否有滲漏水至系爭地下室天花板？㈡原告請求被告修復系爭1樓房屋至不再滲漏水之狀態並請求系爭地下室回復原狀之費用，有無理由？茲分述如下：

　㈠系爭1樓房屋是否有滲漏水至系爭地下室天花板？

　1.本院依原告之聲請囑託新北市土木技師公會鑑定系爭地下室是否有漏水，並其漏水原因、及修復項目、方法、費用等節，經該公會函覆之鑑定結果內容為：「經現勘結果，指陳之各漏水區，漏水區一、地下室消防機房內天花板，靠地下室連續壁及柱子邊：其天花板有油漆剝落狀況，惟未見有滴漏水情形。漏水區二、位於鑑定標的物28弄14號1樓之加蓋浴室(按：現況使用為鑑定標的物28弄14號1樓之主臥室浴廁間)下方：地下室天花板，有滲漏水情形。漏水區三、位於鑑定標的物28弄14號1樓之原浴室(按：現況使用為鑑定標的物28弄14號1樓之主臥室浴廁間)：地下室天花板，有滲漏水情形。漏水區四、位於鑑定標的物28弄14號1樓之現餐廳下方：地下室天花板，有滲漏水情形」、「本案經於標的物新北市○○區○○街000巷00弄00號1樓房屋進行相關給水管是否漏水之壓力測試及房屋共用浴廁間及主臥室浴廁間與前花台區等位置，進行其地坪(板)防水是否漏水之滲/灑水測試，並運用紅外線熱像儀拍攝及水分計量測等儀器設備，觀察滲水測試前、後之本案地下室漏水區差異情形結果，鑑判本案漏水原因：與新北市○○區○○街000巷00弄00號1樓房屋之共用浴廁間及主臥室浴間，其地坪(板)防水失效有關」，有系爭鑑定報告存卷可參。而本件鑑定人受囑託後，即指派具有專業之土木技師 沈振裕 、 張聰耀 至現場進行初勘、會勘，並至系爭1樓房屋進行給水管線之加壓測試(測試給水管線是否漏水)、地坪滲/積水測試(測試浴廁間地坪板是否漏水)、灑水測漏(測試室外花台區地坪是否漏水)，而該公會為浴廁間滲/積水測試時，係利用「水分計」量測及「紅外線熱影像儀」拍攝，分析滲水前、後，漏水區域之滲漏變化情形，並依紅外線熱影像儀檢測，見漏水區二於浸(試)水前，有滴水現象，惟滲水面積不大，於浸(試)水後，漏水點範圍變大且整體滲水面積擴大；漏水區三於浸(試)水前，有滴水現象，惟滲水面積不大，於浸(試)水後，漏水點依舊且滲水面積擴大；另漏水區四以「水分計」量測，有其差異變化，而除共用浴廁間及主臥室室浴廁間2處外，餐廳下方天花板並未發現有其他可導致滲漏水之水源，認該區域滲漏水亦與共用浴廁間及主臥室室浴廁間地板(坪)防水失效有關，有系爭鑑定報告所附之地坪滲/灑水測漏及水分計量測、紅外線熱影像檢測報告書、會勘現場調查照片、該公會112年3月14日新北土技字第1120000839號函(下稱112年3月14日函)可稽，是所為之鑑定甚為專業、嚴謹，自屬客觀、公正，且鑑定人與兩造間並無任何親誼仇怨關係，系爭鑑定報告之鑑定意見自屬可採。

　2.被告固辯稱技師於地坪滲/積水測試時有放置冰塊，冰塊會造成冷熱溫差，而測定之漏水點恰在冰塊正下方，鑑定方法有誤，另熱像儀、水分計有無誤差歸零亦影響判斷結論云云，惟經本院函詢新北市土木技師公會上節，經該公會覆以：「本案於進行主臥室浴廁間及共用浴廁間地坪(板)積(滲)水測試時，確有在積水處放置冰塊。其理由係為的是產生溫差，使得應用紅外線熱像儀觀測不同物質之溫度差異，有較好效果，俾檢測研判有無滲漏水。至紅外線熱影像儀係觀測物質之相對溫差，非絕對溫度，且本案紅外線熱影像儀係觀測比較滲(積)水前、後之差異情形，爰尚無儀器誤差、校正歸零的問題」，有上開112年3月14日函可稽；又觀以系爭鑑定報告所附之紅外線熱影像檢測報告書，見於滲/積水測試前漏水區二、三(即主臥室浴廁間、共用浴廁間)本即有多處滴水之現象，於測試後漏水點依舊且有滲水面積擴大之現象，又冰塊係浮於水面，自難信於紅外線熱影像儀測試時冰塊會各自集結於各漏水點之上，是被告上開所辯，難謂可採。堪認系爭地下室天花板確有漏水之狀況，且其漏水之原因係系爭1樓房屋共用浴廁間及主臥室浴間地坪(板)防水失效所致。

　㈡原告請求被告修復系爭1樓房屋至不再滲漏水之狀態並請求系爭地下室回復原狀之費用，有無理由？

　1.按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；土地上之建築物或其他工作物所致他人權利之損害，由工作物之所有人負賠償責任；負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀；第一項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀民法第184條第1項前段、191條第1項前段、第213條第1項、第3項分別定有明文。復按專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用；共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之，其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之，但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔；專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔，但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔，公寓大廈管理條例第10條第1項、第2項、第12條亦分別定有明文。另按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之，同條例第10條第2項前段同定有明文。依該條例所設置之管理委員會，雖非區分所有權人，然其本於管理權就公寓大廈共用部分遭無權占用所生之私法上爭議，無論排除侵害或請求返還共用部分，依同條例第38條第1項規定及訴訟擔當法理，均有訴訟實施權(最高法院111年度台上字第1727號判決意旨參照)。則循此法理，管理委員會就區分所有權人共用部分之所有權遭妨害，亦有排除侵害請求回復原狀之訴訟實施權自明，復依公寓大廈管理條例之規定，此屬管理委員會之權責，核非共有部分之拆除、重大修繕或改良，自無需經區分所有權人會議決議為之，併予敘明。

2.本件系爭地下室天花板漏水之原因，係因系爭1樓房屋共用浴廁間及主臥室浴間地坪(板)防水失效所致，已如前述，顯已侵害全體區分所有權人之共用部分(即系爭地下室)之所有權，又系爭1樓房屋共用浴廁間及主臥室浴間地坪(板)屬被告之專有部分，被告亦負有修繕、管理及維護之責，是原告請求被告應將系爭1樓房屋修復至不滲漏水之程度，自屬有據，至於修復之項目及方法，經新北市土木技師公會鑑定如附件系爭鑑定報告書十、鑑定結果（三）及附件十所示。另系爭地下室因漏水所造成之損害，需花費修復費用計41,318元(即附件十項次6平頂落漆刮整及白華壁癌處理24,000元＋平頂水泥漆17,318元＝41,318元)，始能回復原狀，亦經新北市土木技師公會鑑定屬實，有系爭鑑定報告書在卷可參，本院認依系爭地下室受損狀況，此修復費用應屬合理必要，是原告請求被告賠償此費用以回復原狀，亦屬有據。

五、從而，原告依民法第184條第1項前段、第191條第1項、公寓大廈管理條例第10條第1項、第12條等規定，請求被告依系爭鑑定報告如附件所示之修繕方法進行系爭1樓房屋之修繕，修繕至系爭地下室天花板不漏水之狀態，並給付原告41,318元，均有理由，應予准許。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，

核與判決結果無影響，毋庸再予一一論述，附此敘明。

七、本件係依民事訴訟法第427條第2項適用簡易程序所為被告敗訴之判決，應依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，依職權宣告假執行。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　

中　　華　　民　　國　　112　年　　5　　月　　26　　日

臺灣新北地方法院三重簡易庭

法官洪任遠

以上正本係照原本作成。

如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，並表明

上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達

後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。

中　　華　　民　　國　　112　年　　5　　月　　26　　日

書記官楊家蓉