裁判字號：臺灣臺東地方法院103年訴字第93號民事判決
裁判日期：民國103年12月17日
裁判案由：給付價金等
臺灣臺東地方法院民事判決103年度訴字第93號原告 莊月里
林楷峯 被告 蘇德銓 訴訟代理人 林彩足 上列當事人間請求給付價金等事件，本院於民國103年12月3日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告林楷峯新臺幣叁萬元，及自民國一百零三年七月三十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之五，原告林楷峯負擔百分之十，餘由原告莊月里負擔。
本判決第一項得假執行。
事實及理由
壹、程序部分按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。原告起訴時之聲明為：「（一）確認被告與原告林楷峯有委任買地關係。（二）被告應給付未付價金新臺幣（下同）50萬元予原告莊月里。（三）被告應給付委任勞務費9萬元予原告林楷峯。（四）一併請求給付價金至清償日止之法定利息。」嗣於民國103年8月18日之準備程序當庭變更聲明如後所示，核屬請求之基礎事實同一，與上開規定相符，應予准許。
貳、實體部分
一、原告起訴主張：被告於103年3月18日於電話中口頭委任原告林楷峯，代為以250萬元向原告莊月里購買坐落臺東縣○○鄉○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號土地及坐落586之1、587地號土地上同段8建號即門牌號碼○○村○○00號之建物（下稱系爭不動產），並以當日須趕赴臺北為由，要求原告林楷峯代墊買賣價金1成之定金即25萬元，且承諾事成後給付原告林楷峯委任勞務報酬10萬元。原告林楷峯遂於103年3月19日以被告名義向原告莊月里購買系爭不動產，約定：買賣價金為250萬元、買賣雙方本人於103年3月21日在代書事務所簽立不動產買賣契約書等情，原告林楷峯並當場代墊1成之定金25萬元予原告莊月里。詎被告於103年3月21日簽立不動產買賣契約書時，竟反悔而表示僅同意以200萬元購買系爭不動產，並按買賣價金200萬元之4％計算應給付原告林楷峯之委任勞務報酬。而原告莊月里當時因土地遭查封而急需用錢，所收取之定金25萬元並已用以還債而無從返還被告，出於不得已之情況而以買賣價金200萬元與被告締結系爭不動產之買賣契約書。惟原告莊月里前以口頭作成買賣價金250萬元之約定仍具有契約效力，且被告迄今僅給付原告林楷峯委任勞務報酬1萬元，爰提起本訴，依被告與原告 莊月里間 前開口頭承諾之買賣契約法律關係，請求被告補足買賣價金差額50萬元予原告莊月里；並依被告與原告林楷峯間居間契約之法律關係，請求被告補足委任勞務報酬差額9萬元予原告林楷峯等語。並聲明：被告應給付原告莊月里50萬元、原告林楷峯9萬元，及均自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
二、被告則以：原告林楷峯曾向伊稱原告莊月里所有系爭不動產約107坪，欲以每坪2萬元出售予伊，並稱原告莊月里有意替子償債，而鼓勵伊購買系爭不動產以幫助原告莊月里，伊經現場履勘及預算考量，因而出價200萬元，當時原告林楷峯表示願意與原告莊月里商談，且稱「4％仲介費8萬元」等語，惟並未敘明該仲介費應全由買方負擔。後原告林楷峯經聯絡原告莊月里後，以電話告知伊於103年3月21日辦理地權移轉，並來電要求伊先付定金25萬元以表示有購買系爭不動產之誠意，然亦未敘明係以買賣總價1成計算。嗣至103年3月21日兩造在代書事務所簽約時，原告林楷峯始表示買賣價金為250萬元，但伊僅同意以原約定之200萬元購買，兩造因而發生爭執，經原告林楷峯、莊月里協商後，原告莊月里決定以原訂200萬為買賣總價。又原告 莊月里業 以伊所支付之各期款項清償其以系爭不動產設定抵押權所擔保之債務，並塗銷該抵押權登記，不應嗣後再推翻書面買賣契約而對伊提起本件訴訟；而伊亦未曾承諾要給付原告林楷峯勞務費10萬元，且依不動產買賣之慣例，買方負擔之仲介費為買賣總價之2％，是伊自始即表示願依此給付原告林楷峯4萬元之仲介費用等語置辯。並答辯聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
（一）被告前向原告莊月里購買系爭不動產，並於103年3月21日締結不動產買賣契約書，約定買賣價金為200萬元（下稱系爭契約書）。又被告業於締約日前之103年3月19日委由原告林楷峯代墊上開買賣之定金25萬元予原告莊月里，被告並於簽約日返還前開代墊之定金25萬元予原告林楷峯。
而被告就上開買賣價金200萬元均已給付完畢；原告莊月里亦已依約辦妥所有權移轉登記於被告配偶林彩足名下，並已交付系爭不動產。
（二）兩造於系爭契約書簽約前，雖曾就買賣價金是否為250萬元有不同意見，惟經協商後，原告同意以被告所主張買賣價金200萬元簽訂系爭契約書。
（三）被告曾委託原告林楷峯代為媒介系爭不動產之買賣，被告並於系爭契約書締結時，給付原告林楷峯居間報酬1萬元。
（四）若經本院審理後，認被告未承諾應給付原告林楷峯之居間報酬為10萬元，則被告依不動產交易仲介習慣，仍應給付原告林楷峯按實際成交價200萬元之2％計算之居間報酬即4萬元。
四、本件爭點：
（一）若被告與原告莊月里間就系爭不動產之買賣，於系爭契約書締結前，曾達成買賣價金為250萬元之合意，則原告莊月里於系爭契約書締結後，得否再以原約定之買賣價金向被告請求給付差額50萬元？
（二）若原告莊月里得以原約定之價金請求被告給付差額，則被告與原告莊月里間就系爭不動產之買賣，是否曾達成買賣價金為250萬元之合意？亦即：
1.被告是否有委託原告林楷峯代為與原告莊月里就系爭不動產締結買賣契約？
2.原告林楷峯所代墊之定金25萬元，是否係依買賣價金1成計算？
（三）被告是否有承諾若系爭不動產買賣契約成立，應給付原告林楷峯之居間報酬為10萬元？
五、得心證之理由：
（一）原告莊月里得否以原約定之價金請求被告給付差額50萬元：
1.按當事人互相表示意思一致者，無論為明示或默示，契約即告成立，且契約成立後，如有新契約之有效成立，亦可取代原有與新契約內容不相符部分之原約定。當事人成立新契約以取代舊契約，舊契約已因當事人間有解除舊契約之合意而不存在，原無須另以意思表示解除。最高法院94年度台上字第1554號、83年度台上字第1547號民事判決可資參照。
2.經查，原告莊月里與被告間於系爭契約書締結前，就買賣價金之數額是否為250萬元既曾發生爭執，嗣經協商後，原告莊月里乃同意以被告所主張買賣價金200萬元簽訂系爭契約書等情，為兩造所不爭執，業如前述，足認兩造業就上開爭議，重新確定買賣價金為200萬元。則原告主張：原告莊月里與被告間於系爭契約書締結前，曾就系爭不動產之買賣達成買賣價金為250萬元之合意乙節，縱認屬實，惟系爭買賣契約書核屬相同當事人間就同一標的物所為買賣契約之重新約定，關於買賣契約之必要之點，前後僅價金部分有所不同等客觀情狀觀之，揆諸首揭說明，亦應認買賣雙方有以系爭契約書取代先前之約定，而重新確定買賣價金為200萬元之意旨。準此，縱認原告主張屬實，然原買賣價金250萬元之約定既遭買賣雙方以系爭契約書之約定取代，則原告莊月里自無從於系爭契約書締結後，再本於原約定之買賣價金對被告為請求。是原告莊月里本件請求難認有據。
（二）被告是否有承諾應給付原告林楷峯之居間報酬為10萬元：
1.按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。最高法院17年上字第917號判例意旨可資參照。準此，原告林楷峯主張被告曾承諾若系爭不動產買賣契約成立，願給付原告林楷峯之居間報酬為10萬元乙節，既為被告所否認，原告就此自須先負舉證責任。
2.次按所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沉默，則除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示。最高法院29年上字第762號民事判例要旨可資參照。查，證人 黃玨琳 就本院所詢系爭契約書簽約時，原告林楷峯與被告間有無約定系爭不動產買賣之居間報酬乙節，先係證稱：系爭契約書簽完約、第二期買賣價款交付時，原告林楷峯與被告才討論如何給付仲介費用，被告當時並表示10萬元之費用高於一般行情4％，僅願給付原告林楷峯8萬元等語，嗣於本院詢問一般仲介費用之行情時，則又改稱：其於系爭契約書簽約時有聽到原告林楷峯與被告在討論仲介費，原告林楷峯向被告表示仲介費為10萬元，被告當時沒有反對，是到付第二期買賣價款時，被告才表示10萬元的仲介費用太高等語（本院卷第140頁反面），則原告林楷峯與被告間是否有於系爭契約書簽約時，就居間報酬為討論，證人所述顯有前後不一之情形，是其此節所述是否與當時之客觀情狀相符，本院尚難驟以認定。再查，縱認證人所述：原告林楷峯於系爭契約書簽約時，確有向被告表示仲介費為10萬元，且被告未即時為反對之表示等情為真實，惟揆諸上開判例意旨，被告上開未即時為反對之表示，除被告之舉動，或有其他情事足以間接推知其有默示承諾之意思外，否則僅得認為係屬單純之沈默。而被告既僅支付居間報酬1萬元而非10萬元予原告林楷峯，兩造於系爭契約書締結後，就居間報酬之數額復迭有爭執，則本難認被告有承諾居間報酬為10萬元之意思，而原告林楷峯復未提出任何證據足資間接推認被告有默示承諾之意思，則縱任被告確有前述未即時為反對之表示，亦僅得認為係屬單純沈默，而非屬默示承諾。
3.此外，原告林楷峯就其主張其與被告間就系爭不動產買賣有達成居間報酬為10萬元之意思合致乙節，並未提出其他足資證明之證據以實其說，本院復查無任何證據足資證明原告林楷峯上開主張為真，揆諸首揭舉證責任分配原則，自難認其所述屬實，從而原告林楷峯主張被告應依其承諾給付居間報酬10萬元，即難認有據。惟被告曾委託原告林楷峯代為媒介系爭不動產之買賣，且依不動產交易仲介習慣，被告願給付原告林楷峯按實際成交價200萬元之2％計算之居間報酬即4萬元等情，既為兩造所不爭執，而被告復已給付居間報酬1萬元予原告林楷峯，則被告對原告林楷峯自仍負有居間報酬餘額3萬元之給付義務，準此，原告林楷峯於此範圍內請求被告給付該3萬元之居間報酬部分，則尚非無據。
六、綜上所述，原告莊月里本於買賣契約之法律關係，請求被告給付買賣價金差額50萬元及其法定遲延利息，為無理由，應予駁回。原告林楷峯本於居間契約之法律關係，請求被告給付居間報酬3萬元及其法定遲延利息，為有理由，應予准許；原告林楷峯逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，於判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、本件所命被告應給付原告林楷峯之金額未逾50萬元，爰依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，依職權宣告假執行。
九、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1項但書、第389條第1項第5款，判決如主文。
中華民國103年12月17日
民事第一庭審判長法官盧怡秀
法官徐晶純法官趙彥強以上為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年12月17日
書記官陳憶萱