裁判字號：臺灣高等法院花蓮分院104年上易字第9號民事判決
裁判日期：民國104年04月30日
裁判案由：給付居間報酬
臺灣高等法院花蓮分院民事判決104年度上易字第9號上訴人 林楷峯 被上訴人 蘇德銓 上列當事人間請求給付居間報酬事件，上訴人對於中華民國103年12月17日臺灣臺東地方法院103年度訴字第93號第一審判決提起上訴，本院於104年4月22日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決（除確定部分外）關於駁回上訴人後開第二項之訴部分及訴訟費用之裁判廢棄。
被上訴人應再給付上訴人新台幣陸萬元，及自一百零三年七月三十日起，至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
關於上訴人林楷峯部分之第一、二審訴訟費用，均由被上訴人負擔。
事實及理由
一、原審判命被上訴人應給付上訴人新台幣（下同）3萬元本息，駁回上訴人其餘請求，上訴人就其敗訴部分不服，提起上訴，被上訴人則未提上訴或附帶上訴，是原審判命被上訴人給付3萬元本息部分，業經確定；另關於 莊月里 部分，原審判決莊月里敗訴部分，因未上訴而確定；上開確定部分均不在本院審理範圍；又本院關於兩造訴訟費用負擔之裁判，自不應包括莊月里部分，合先敘明。
二、上訴人即原告於原審起訴主張：
(一)被上訴人於103年3月18日於電話中口頭委任上訴人林楷峯，代為以250萬元向訴外人莊月里（即原審原告之一，惟已判決確定，非本件上訴事件之當事人）購買坐落臺東縣○○鄉○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號土地及坐落000之0、000地號土地上同段8建號即門牌號碼○○村○○00號之建物（下稱系爭不動產），並以當日須趕赴臺北為由，要求上訴人林楷峯代墊買賣價金1成之定金即25萬元，且承諾事成後給付上訴人林楷峯委任勞務報酬10萬元。上訴人林楷峯遂於103年3月19日以被上訴人名義向莊月里購買系爭不動產，約定：買賣價金為250萬元、買賣雙方本人於103年3月21日在代書事務所簽立不動產買賣契約書等情，上訴人林楷峯並當場代墊1成之定金25萬元予莊月里。詎被上訴人於103年3月21日簽立不動產買賣契約書時，竟反悔而表示僅同意以200萬元購買系爭不動產，並按買賣價金200萬元之4％計算應給付上訴人林楷峯之委任勞務報酬。而莊月里當時因土地遭查封而急需用錢，所收取之定金25萬元並已用以還債而無從返還被上訴人，出於不得已之情況，才以買賣價金200萬元與被上訴人締結系爭不動產之買賣契約書。惟莊月里前以口頭作成買賣價金250萬元之約定仍具有契約效力，且被上訴人迄今僅給付上訴人林楷峯委任勞務報酬1萬元，爰提起本訴，依被上訴人與上訴人間居間契約之法律關係，請求被上訴人給付報酬差額9萬元等語。
(二)並聲明：被上訴人應給付上訴人林楷峯9萬元，及均自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
三、被上訴人即被告於原審則以：
(一)上訴人林楷峯曾向伊稱莊月里所有系爭不動產約107坪，欲以每坪2萬元出售予伊，並稱莊月里有意替子償債，而鼓勵伊購買系爭不動產以幫助莊月里，伊經現場履勘及預算考量，因而出價200萬元，當時上訴人林楷峯表示願意與莊月里商談，且稱「4％仲介費8萬元」等語，惟並未敘明該仲介費應全由買方負擔。後上訴人林楷峯經聯絡莊月里後，以電話告知伊於103年3月21日辦理地權移轉，並來電要求伊先付定金25萬元以表示有購買系爭不動產之誠意，然亦未敘明係以買賣總價1成計算。嗣至103年3月21日兩造在代書事務所簽約時，上訴人林楷峯始表示買賣價金為250萬元，但伊僅同意以原約定之200萬元購買，兩造因而發生爭執，經上訴人林楷峯與莊月里協商後，莊月里決定以原訂200萬元為買賣總價。被上訴人未曾承諾要給付上訴人林楷峯勞務費10萬元，且依不動產買賣之慣例，買方負擔之仲介費為買賣總價之2％，是伊自始即表示願依此給付上訴人林楷峯4萬元之仲介費用等語置辯。
(二)答辯聲明：上訴人之訴駁回。
四、本件原審判決上訴人一部勝訴（勝訴部分未據被上訴人提起上訴，業已確定），一部敗訴，上訴人對於敗訴部分提起上訴，其陳述除與原審相同者予以引用外，補充略以：
(一)原審判決曲解證人 黃玨琳 於原審之證言，可再傳莊月里及黃玨琳為證。
(二)原審判決認事用法均有違誤，應予廢棄改判。並聲明：⑴原判決駁回上訴人請求被上訴人應再給付6萬元及利息部分，暨該部分訴訟費用之裁判均廢棄。⑵上開廢棄部分，被上訴人應再給付上訴人6萬元，及自103年7月30日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。⑶第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
五、被上訴人之陳述除與原審相同者予以引用外，補充略以：
(一)到現在才知道仲介費要由買方支付，經徵詢認識的代書亦稱台東地區目前因房地產景氣關係，仲介費不高，至多4%，買方亦僅應付2%，本件應以買方支付1%，始符公平正義。
(二)證人黃玨琳曾為本件系爭土地之抵押權利人，其立場本有偏頗，其所為證言應不足採信。
(三)上訴人無端興訟致被上訴人受有出庭之精神損失，上訴人應賠償被上訴人出庭時間、精神損失之懲罰性賠償及象徵性名譽損失分別為25,600元、20,000元。
(四)綜上，上訴人之上訴為無理由。並聲明：上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。
六、本院之判斷：
(一)按民事訴訟法第277條規定：當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。次按不動產經紀業管理條例第19條第1項規定「經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬，其經營仲介業務者，並應依實際成交價金或租金按中央主管機關規定之報酬標準計收。」，而中央主管機關內政部所頒布之「不動產仲介經紀業報酬計收標準規定」第1條明文規範「不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，其向買賣或租賃之一方或雙方收取之報酬之總額合計不得超過不動產實際成交價金百分之六或一個半月之租金。」（見本院卷第29頁至第33頁）。
(二)查證人黃玨琳於原審具結後證稱「林楷峯表示之前和蘇德銓談的是250萬元，但是簽約時蘇德銓表示只願意以200萬元購買，我有請賣方考慮，他們當時是因為有收一筆25萬元的定金，賣方沒有辦法將定金還給買方，所以只好簽這個200萬元的買賣契約。」（見原審卷第140頁），佐以兩造對上訴人曾代被上訴人墊付25萬元作為買地之定金一節，並不爭執，足認兩造於發生本件爭執之前，兩人之信賴關係密切，上訴人就本件買地過程亦非僅單純任仲介人，尚有為被上訴人墊付定金等作為，亦足徵證人黃玨琳於原審為證言時，確僅就其親見聞之事為證言，且證人係於具結後始為證言（見原審卷第139頁背面、第142頁），證人亦無甘冒觸犯刑法偽證罪而虛偽證言之必要，可認證人所為證言並無偏頗、虛偽之情事。
(三)兩造於黃玨琳代書面前固未就仲介費用達成共識，然依證人黃玨琳所證稱「正常來說仲介費用是買賣價金6%，由雙方去約定，如果沒有約定則買方付2%，賣方付4%，但因為本案只收買方的部分，所以林楷峯的意思是直接以10萬元去計算仲介費。簽約時，我有聽到他們在討論仲介費10萬元，當時林楷峯有跟蘇德銓講仲介費是10萬元，蘇德銓當時沒有反對。
是等到第二次付買賣價金時，蘇德銓才表示10萬元的仲介費用太高。」（原審卷第140頁背面），固可認被上訴人於代書黃玨琳面前並未承諾同意支付10萬元仲介費用；然依本件土地買賣過程，早在買賣雙方委任代書之前，即先由上訴人代被上訴人墊付定金25萬元，其後始另生於代書面前重新議價為200萬元，則兩造間之信賴及居間、仲介關係尚屬密切，再參以兩造就代墊定金25萬元部分，亦未將該約定作成書面以為憑據，自不可僅執兩造於代書面前就仲介費曾有爭議，遽為不利於上訴人之論斷。因之，揆以上開民事訴訟法第277條但書之規定，本件自應綜合判斷兩造間之合作、爭執等過程而判斷上訴人之請求是否合於事實及規範，尚難認上訴人未提出書面證據，即認其請求全無依據。
(四)本件上訴人主張其依被上訴人之委託而與訴外人莊月里接洽購買系爭土地原約定價金為250萬元，嗣因上訴人事後藉故僅願以200萬元購買等情，業據莊月里於原審主張明確，雖最後於黃玨琳代書面前係以200萬元作成買賣契約，惟參酌前述證人黃玨琳上開證言，及兩造間曾由上訴人代被上訴人墊付25萬元定金等過程，衡情上訴人實難再向賣方莊月里請求給付仲介費用。
(五)再參以證人黃玨琳於原審亦證稱「（法官問：兩造簽約時，有無表示25萬元的定金是如何計算？）25萬元是他們私下去交付的，來到我這邊時，已經針對買賣價金是250萬元，還是200萬元已經有爭執了，所以我不知道他們25萬元定金如何計算。」、「（法官問：當時簽約時，約定買賣價金為200萬元，林楷峯有無表示意見？）林楷峯針對金額減少了50萬元，我看得出來林楷峯是不太高興的感覺，林楷峯有跟莊月里表示不夠50萬元的部分，林楷峯再來幫莊月里處理。
」（見原審卷第140頁背面至第141頁），益徵林楷峯與莊月里間之認知，確有原以250萬元達成買賣系爭土地之信賴，惟因被上訴人事後要求重新議價，始有於代書面前重新議價而達成以200萬元購買系爭土地之約定。
(六)就兩造間初始確有有以250萬元買地，並由上訴人墊付25萬元定金之情事，既可認定，可見被上訴人事後確受有減付價金50萬元之利益。反之，上訴人則失信於莊月里，亦見證人黃玨琳於執行其代書職務過程所見上訴人之行為反應，合於上訴人仲介本件買賣過程之心理轉折。
(七)反之，被上訴人則僅能訴求應由上訴人負舉證責任云云，然本件由兩造約定由上訴人代付定金25萬元，並未簽立書據一情，已足徵兩造先前確實有良好之信賴關係，而上訴人更因出賣人莊月里困於經濟之無奈而減收價金50萬元，衡情難再向賣方莊月里請求仲介費，且上訴人向被上訴人請求本件仲介費之金額，並未逾越上開「不動產仲介經紀業報酬計收標準規定」所規範仲介費不得超過土地買賣價金6%之上限，應認上訴人之請求並不違背兩造初始之約定，自不能逕以被上訴人事後空口否認，遽以減免其應負擔之仲介費用。
(八)末查，被上訴人於買賣土地之締約過程藉故減少價金，又拒絕給付仲介費用，致上訴人只好尋訴訟程序以為救濟，上訴人所為乃行使憲法所保障之訴訟權，並非蓄意不法侵害被上訴人之權益，則上訴人於本院審理時，抗辯稱其遭受有出庭之精神損失，請求上訴人應給付被上訴人出庭時間及精神損失等懲罰性賠償及象徵性名譽損失分別為25,600元、20,000元云云，除未提出具體之證據外，亦顯然與事理相違，自不足以否定或抵銷上訴人之請求。
七、綜上所述，上訴人本於居間（仲介）契約之法律關係，請求原審判命給付9萬元及法定遲延利息（本件起訴狀繕本係於103年7月29日送達於被上訴人），為有理由，應予准許；原審僅判命被上訴人給付3萬元本息，則原審就上開應再給付6萬元本息部分，駁回上訴人之訴，尚有未合，自應由本院予以廢棄，改判如主文第2項所示。另上訴人與訴外人莊月里起訴之請求權為可分，裁判費自應分別計算，併此敘明。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述與舉證，經審酌與本院前開判斷不生影響，爰均不再予以逐一論述，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條、第463條，判決如主文。
中華民國104年4月30日
民事庭審判長法官賴淳良
法官張宏節法官黃玉清以上正本係照原本作成。
本件不得上訴。
中華民國104年4月30日
書記官林明智