臺灣臺中地方法院民事判決
112年度中簡字第2435號
原告 廖旌葎
被告 朱學修
訴訟代理人 陳頂新 律師
複代理人 李宛芸 律師
訴訟代理人 柯佑宣
上列當事人間損害賠償事件，本院於民國112年12月20日言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國111年6月8日透過仲介向被告購買門牌號碼臺中市○區○○街000號5樓房屋(下稱系爭房屋)及其坐落土地，於000年0月00日下午1時點交系爭房屋，因逢
農曆7月，原告於111年8月底才陸續安排工班整修房屋，整修內容僅為靠近貴和街房間牆壁的壁癌及廁所，未料於111年12月12日接到4樓鄰居反應，系爭房屋嚴重漏水造成鄰居房屋損壞，顯然在簽定買賣契約前既有之重大瑕疵，被告並未誠實告知，被告應負瑕疵擔保責任，爰請求被告給付原告新臺幣(下同)185325元。
二、被告則以：系爭房屋為68年間建造之43餘年中古屋，此種中古屋或伴有壁癌、風化、電線短路、水壓不足不穩，甚至滲
漏水等問題，已屬常態。原告於購買前已至系爭房屋查看屋況，兩造並於增補特約約定依現況交屋，並免除被告就系爭房屋一般屋況瑕疵物之瑕疵擔保責任，且兩造於111年7月26日交屋時，即將系爭房屋之危險移轉予原告，而4樓鄰居於111年2、3月間所反應之滲水情形，經被告安排工班修繕後至交屋時均無再次發生，是系爭房屋漏水瑕疵應發生於系爭房屋危險移轉予原告之後，被告自不負瑕疵擔保責任等語置辯，請求駁回原告之訴，並陳明如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文。民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。次按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。一般中古屋之買賣因其缺損或老化程度多已形諸於外，或可由其屋齡直接估算，除非保證品質或特別約定其效用，應認當事人以默視同意按訂約時房屋之現況交易。而所謂現況交屋，係不動產買賣實務上使用之文字，通常係作為減少或免除出賣人物之瑕疵擔保責任之判斷依據。揆其意旨，乃係指對於出賣人出賣之房屋，於簽約時，就房屋物理存在性質，包括房屋材質、新舊、結構、裝潢、格局等，可任由買受人依肉眼觀察，或用手觸摸，或用嗅覺去感受者，均以交付房屋當時之現況為據。依此，在特定成屋或中古屋買賣之交易，當事人間對該交易標的物現場狀況若已明確表示以約定之屋況現狀交屋，則兩造當事人買賣之合意即為該成屋或中古屋之現況。從而，買賣標的物之房屋縱有約定現況內之缺損或不足，亦是當事人間買賣合意之射程範圍，要無認屬瑕疵之理，更非所謂物之瑕疵。縱買受人於買受後因該瑕疵而遭受不利益，惟既屬買受人於買受時所得評估及預見，自不得因此主張損害或請求給付。再按以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效。民法第366條定有明文。是如兩造間有特約免除或限制出賣人關於物之瑕疵擔保義務，而出賣人無故意不告知其瑕疵之情形者，其特約當然有效。又民法關於買賣瑕疵擔保之規定，並非強行規定，當事人得以特約免除、限制或加重之；基於契約自由原則，當事人關於瑕疵擔保責任，另有特約者，原則上自應從其特約(最高法院104年度台上字第550號判決意旨參照。原告主張本件漏水係在購買系爭房屋前發生之事實，業據被告所否認，而系爭房屋於000年0月00日下午1時完成點交，則原告於111年12月12日接到4樓鄰居反應，系爭房屋嚴重漏水造成鄰居房屋損壞，已逾4個月，該漏水原因係因屋齡老舊，或是原告未妥善維護系爭房屋，或其他原因所致，本有疑義？即縱認該漏水原因發生在被告交屋前，因兩造所提出之增補特約約定：「甲(即原告)乙(即被告)雙方確認，本買賣標的為空屋，甲方已至房屋現場充分查看屋況(包含能推開確認之天花板或裝潢)，已發現有下列屋況問題。甲方確已知悉乙方(即被告)之買賣條件為『對方一般屋況瑕疵(如：滲漏水、壁癌、龜裂…等情事)，不負物之瑕疵擔保責任；但對於房屋之重大瑕疵(如：標的有非自然身故情事、輻射屋、海砂屋、占用鄰地、房屋有結構問題無法補強…等情事)，乙方仍負瑕疵擔保責任』，甲方於簽約前已詳閱乙方所出具之標的物現況說明書內容，甲方確已知悉中古屋可能存在之瑕疵風險，經充分理解並謹慎評估後，同意上開買賣條件，並將之納入考量，反應於願承買之償金金額。若簽約後買賣標的發現尚有屋況瑕疵，如滲漏水、壁癌、龜裂…等屋況問題，皆由甲方自行負責，概與乙方無涉。買方日後不得就本件買賣向乙方及仲介再為任何請求。包含現有及未來可能發生之瑕疵。目前已發現屋況：①面積較少的主臥室，三面牆曾有滲漏水、壁癌及櫥房上面天花板漏水，皆已修復完畢。②二間臥室面臨貴和
街牆面疑似有滲滲漏水，買方皆已知悉。」，已以特約免除被告關於系爭房屋滲漏水物之瑕疵擔保責任，原告復未舉證被告有故意不告知前開漏水瑕疵之情事，因此被告就系爭房屋並不負「漏水」瑕疵擔保責任。從而，原告以被告應負系爭房屋漏水瑕疵擔保責任為由，請求被告給付185325元，即屬無據，應予駁回。
四、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第436條第2項。
中 華 民 國 113 年 1 月 17 日
臺中簡易庭 法官劉正中
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並應
記載上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決
送達後20日內補提上訴理由書(須附繕本)。
中 華 民 國 113 年 1 月 17 日
書記官張皇清