裁判字號：臺灣臺北地方法院104年簡上字第464號民事判決
裁判日期：民國105年01月06日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣臺北地方法院民事判決104年度簡上字第464號上訴人 翁明華 訴訟代理人 莊風欽 被上訴人 鍾正雄 訴訟代理人 戴維余 律師
游弘誠 律師 黃仕翰 律師複代理人 蔡皇其 律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國104年9月4日本院臺北簡易庭104年度北簡字第6659號第一審判決提起上訴，本院於民國104年12月30日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於命上訴人自民國一零四年六月六日起至民國一零四年八月五日止按月給付被上訴人新臺幣柒仟元部分，及該部分假執行之宣告，均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
上訴人其餘上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：上訴人於民國104年3月6日與被上訴人簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），向被上訴人承租門牌號碼為臺北市○○區○○街○○巷○○弄○號4樓房屋（下稱系爭房屋），約定租賃期間自104年3月6日起至105年3月5日止，每個月租金新臺幣（下同）7,000元，應於每月5日以前繳納，並應於簽約時，交付押租保證金14,000元予被上訴人，又上訴人於租期屆滿時，除經被上訴人同意續租外，應即日將房屋按原狀遷空交還，如不即時遷讓交還時，被上訴人每月得向上訴人請求按照租金5倍之違約金至遷讓完了之日止。詎上訴人自104年4月起即未給付租金，且經被上訴人催告仍未給付，被上訴人已於104年6月5日終止租約，復於104年7月6日致函催告上訴人於函到後3日內給付欠租，屆期如未付清，租約即終止等語，惟上訴人仍未給付，被上訴人再於同年7月13日致函終止租約。為此，爰依租賃物返還請求權、租賃契約之法律關係，請求上訴人將系爭房屋遷讓返還被上訴人，並依系爭租約第6條約定，自104年6月5日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人35,000元（計算式：7,000×5＝35,000）之違約金。
二、上訴人則以：上訴人自104年4月起未給付系爭房屋之租金，至同年6月5月止，雖已積欠租金14,000元，惟尚有押金14,000元可扣抵，故上訴人並未積欠達2個月租金，租約並未到期，被上訴人請求上訴人遷讓房屋及給付違約金，顯乏其據。又上訴人依法本可向臺北市政府申請房屋租金補貼，惟因系爭房屋無建物登記資料，致申請無法通過，被上訴人乃將租約中之租賃標的改成同棟2樓，即通過申請，詎被上訴人嗣又把租約中2樓改成4樓，致上訴人遭臺北市政府停止自104年3月6日起之租金補貼，且需繳還同年3至9月之補貼款計35,000元，上開金額再加計押金14,000元，亦已超過上訴人自104年4月起至9月間未給付之租金，故上訴人應未欠租等語，資為抗辯。
三、原審判命上訴人應將系爭房屋遷讓返還被上訴人，上訴人應自104年6月6日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付被上訴人7,000元，而駁回被上訴人其餘請求，並就被上訴人勝訴部分為假執行及供擔保免為假執行之宣告。被上訴人對原審駁回部分並未聲明不服，就此部分業已確定。上訴人對原審不利之部分提起上訴，聲明為：㈠原判決對於上訴人不利之部分廢棄；㈡廢棄部分被上訴人於第一審之訴應予駁回。被上訴人答辯聲明則為：上訴駁回。
四、查，兩造於104年3月6日就系爭房屋簽訂系爭租約，約定租賃期間自104年3月6日起至105年3月5日止，上訴人應於每月5日前繳納租金7,000元，並於簽約時，交付押租保證金14,000元予被上訴人，而上訴人自104年4月起未給付租金等情，為兩造所不爭執，且有系爭租約、言詞辯論筆錄（見原審卷第7-11、20頁）在卷可稽，堪信此部分為真。
五、兩造之爭點及論述：被上訴人主張上訴人有違約情事，其自得終止租約並請求上訴人將系爭房屋遷讓返還被上訴人，並依系爭租約第6條約定，自104年6月5日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人違約金等情，為上訴人所否認，並以前揭情詞置辯，故本件之爭點厥為：㈠、關於被上訴人是否合法終止租約而得訴請上訴人遷讓返還系爭房屋部分部分；㈡、上訴人應給付被上訴人之違約金為何部分。現就本件之爭點分述如后：
㈠、關於被上訴人是否合法終止租約而得訴請上訴人遷讓返還系爭房屋部分：
按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第440條第1項、第2項及第455條前段分別定有明文。又承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上者，出租人得收回房屋，土地法第100條第3款亦定有明文。上開關於擔保抵償租金之規定，雖僅就未定有期限之租賃而設，然在有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用（最高法院44年台上字第516號判例意旨參照）。查：
⒈上訴人自104年4月起未給付租金，而以押租保證金14,000元
抵償104年4月、5月之欠租後，至同年5月27日被上訴人寄發永和中山路第139號存證信函定期催告上訴人支付租金時，其積欠之數額尚未達2個月以上，是被上訴人以上開存證信函對上訴人所為終止契約之意思表示，不生合法終止之效力，而至同年7月6日止，扣除押租保證金後，上訴人已積欠租金額即已逾2個月，被上訴人並已於同日寄發存證信函催請上訴人於函到後3日內付清租金，屆期如未付清，租約即行終止，不另通知等語，復於104年7月13日以永和中山路197號存證信函表示終止租約，該終止契約之意思表示，應屬合法有效。
⒉上訴人雖辯稱其依法本可向臺北市政府申請房屋租金補貼，
惟因系爭房屋無建物登記資料，且被上訴人前同意將租約中之租賃標的改成同棟2樓後又將租約標的改成4樓，如以上訴人遭停止及需繳還之租金補貼，已超過上訴人自104年4月起至9月間未給付之租金，故上訴人應未欠租云云。然查，上訴人是否能獲得租金補貼與其有無向被上訴人繳納租金係分屬兩事，自不得因其未獲租金補助，認無庸繳納租金，況依系爭租約被上訴人並無代上訴人向臺北市政府申請房屋租金補貼之義務，上訴人以此為由，主張因被上訴人之故意行為致上訴人無法獲得臺北市政府之租金補貼而無法繳付租金，核無足採。
⒊綜上，系爭租約既因上訴人未繳納租金，經被上訴人合法終
止，故上訴人已無合法正當權源使用系爭房屋，被上訴人訴請上訴人自系爭房屋遷讓，自屬合法有據。
㈡、上訴人應給付被上訴人之違約金為何部分：次按，當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條、第252條分別定有明文。經查，依系爭租約第6條約定：「乙方（即上訴人）於租期屆滿時，除經甲方（即被上訴人）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金5倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方（無），決無異議。」。系爭租約業已於104年7月13日經被上訴人以永和中山路197號存證信函合法終止，業如前述，依約上訴人即應將系爭房屋遷讓返還予被上訴人，而上訴人迄未遷讓交還系爭房屋，被上訴人既於104年7月終止系爭租約，依系爭租約第6條違約金約定給付之方式，係按月給付，則上訴人應自104年8月6日開始按月給付不即時遷讓交還房屋之違約金，是被上訴人得請求上訴人自104年8月6日起至遷讓返還系爭房屋予被上訴人之日止，按月給付違約金。審酌被上訴人因上訴人遲延返還系爭房屋所受損害，依社會通常之觀念，係未能使用或收取租金之損害，則系爭租約約定按照租金5倍之違約金顯然過高，應減至與租金相當為宜。從而，被上訴人請求上訴人給付自104年8月6日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人7,000元為有理由，被上訴人逾此部分之請求即屬無據。
六、綜上所述，被上訴人依租賃物返還請求權及系爭租約，請求上訴人將系爭房屋遷讓返還被上訴人，及自104年8月6日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付7,000元之違約金，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。原審判命上訴人給付於上開金額之範圍內，核無違誤，應予維持，然超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。至於上開應准許部分，原審判命上訴人給付，並為假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨，就此部分，仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已明，上訴人請求調查其提出之錄影檔案，待證事實為被上訴人於系爭房屋設有機關、擅自進入系爭房屋等節，核與本件租賃關係之爭執無關，並無調查必要。兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後，認與判決結果無影響，爰不另一一論述，併予敘明。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由。依民事訴訟法436條之1第3項、第449條第1項、第450條、第79條，判決如主文。
中華民國105年1月6日
民事第八庭審判長法官黃柄縉
法官吳佳樺法官林欣苑以上正本係照原本作成。
本件不得上訴。
中華民國105年1月6日
書記官黃巧吟