臺灣臺中地方法院94年度訴字第2368號民事判決

裁判字號：臺灣臺中地方法院94年訴字第2368號民事判決

裁判日期：民國95年04月17日

裁判案由：租佃爭議

臺灣臺中地方法院民事判決94年度訴字第2368號原告台灣銀行股份有限公司法定代理人甲○○訴訟代理人辛○○複代理人 劉榮滄 律師複代理人壬○○被告己○○
丁○○戊○○乙○○共同訴訟代理人 常照倫 律師複代理人 莊惠祺 律師當事人間租佃爭議事件，本院於95年4月3日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落台中縣○○鎮○○段如附表所示，面積合計一０六二０平方公尺之土地二十三筆返還原告；並將如附圖所示坐落第八二一地號土地內，編號A1部分面積二一平方公尺、坐落第八二一─一地號土地內，編號A2部分面積五平方公尺、坐落第八五七地號土地內，編號B1部分面積一七二平方公尺、坐落第八五七─九地號土地內，編號B2部分面積三七平方公尺、坐落第八五七─八地號土地內，編號B3部分面積三０平方公尺、坐落八五八地號土地內，編號B4部分面積四平方公尺、坐落第八五七地號土地內，編號C1部分面積四六平方公尺、坐落八五八地號土地內，編號C2部分面積八平方公尺、坐落第八五八─一地號土地內，編號D1部分面積四平方公尺、坐落八五八─二地號土地內，編號D2部分面積二二平方公尺、坐落第八五七─八地號土地內，編號F部分面積四一平方公尺之地上物拆除；將坐落第八五七─六地號土地內，編號E1部分面積五六平方公尺、坐落第八五七─七地號土地內，編號E2部分面積一六三平方公尺、坐落第八五七─八地號土地內，編號E3部分面積一一八平方公尺、坐落第八五八─一地號土地內，編號E4部分面積二四平方公尺、坐落第八五七─三地號土地上，編號E5部分面積一八八平方公尺、坐落第八五九─七地號土地內，編號E6部分面積二五四平方公尺、坐落第八五九─六地號土地內，編號E7部分面積一一五平方公尺、坐落第八五九─五地號土地內，編號第E8部分面積六二三平方公尺、坐落第八五八─四地號土地上，編號E9部分面積二四九平方公尺、坐落第八五八─三地號土地內，編號E10部分面積五六八平方公尺、坐落第八五八─五地號土地上，編號E11部分面積四一平方公尺、坐落第八五八─一地號土地內，編號E12部分面積六五平方公尺、坐落第八五七─八地號土地內，編號E13部分面積一三七平方公尺、坐落第八五七─八地號土地內，編號E14部分面積一七七平方公尺、坐落第八五八─一地號土地內，編號E15部分面積一五三平方公尺、坐落第八五八地號土地內，編號E16部分面積一七五平方公尺、坐落第八五九─二地號土地內，編號E17部分面積三三一平方公尺、坐落第八五九─一地號土地內，編號E18部分面積二五八平方公尺、坐落第八五九地號土地內，編號E19部分面積一六九平方公尺、坐落第八五九─四地號土地內，編號E20部分面積一二一平方公尺、坐落八五九─二地號土地內，編號E21部分面積二八三０平方公尺之魚池填平回復原狀。
被告應給付原告新台幣伍佰伍拾壹萬壹仟柒佰捌拾元及自民國九十五年四月三日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，暨自民國九十四年十一月一日起至交還前項土地之日止，按年給付原告柒拾陸萬肆仟陸佰肆拾元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分於原告以新台幣貳仟肆佰柒拾捌萬元供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告方面：㈠緣坐落台中縣○○鎮○○段第821、821-1、833-1、833-3、
857、857-6、857-7、857-8、857-9、858、858-1、858-2、858-3、858-4、858-5、859、859-1、859-2、859-3、859-4、859-5、859-6、859-7地號如附表所示等23筆土地、地目田（以下簡稱系爭土地），均為原告所有。被告4人之前向原告承租系爭土地多年，訂有適用耕地三七五減租條例之耕地租約，面積合計10,620平方公尺。詎被告於租賃期間內未經原告同意擅自將部分承租耕地變更為非農作使用，闢為魚池、禽舍。經原告中港分行先後以民國（下同）88年8月10日銀港總字第4414號函、88年9月9日銀港總字第4972號函通知被告改善及回復原狀，被告均置之不理。被告4人擅自將部分承租耕地變更供非農業使用闢為魚池、禽舍，已違反耕地三七五減租條例第16條第2項規定，原訂租約因被告未自任耕作而全部無效。原告於94年5月25日向台中縣梧棲鎮公所耕地租佃委員會申請調解，主張原訂耕地租約因具備法定事由致全部無效，被告不接受，致調解不成立移送台中縣政府調處，於94年10月6日經台中縣政府耕地租佃委員會兩次調處，並作成決議：租約無效，被告聲明不服而經移送鈞院審理。
㈡土地法第106條之規定雖包含漁牧，但係指自始即約定租用
他人之土地作為漁牧之用，並非耕地租用即可任意變更原有性質而為漁牧之用。系爭土地原為被告等之被繼承人 周本 向原告承租，嗣周本死亡，被告等依繼承關係於76年1月1日與原告訂立耕地租賃契，租賃期間自76年1月1日起至81年12月31日止，依兩造租賃契約第4條約定：以實物繳納地租，繳納期限按稻作收成期間，每年分兩，旱季於8月31日前繳納全年租額百分之六十，晚季於12月11日前繳納全年租額百分之四十，租賃契約所附耕地標示表亦載明每公頃「種類：稻作」，收獲量「…」、租額「…」、本號租額「…公斤」等，足證系爭耕地自始限於栽培稻作之用，且被告於調處程序筆錄亦承認「最早即種植稻谷，到5年前為止」等語，益證系爭租約原定性質為種植稻作，被告嗣後未經原告同意擅自變更為魚池及禽舍，自已違反兩造租約。
㈢原告係於兩造所訂租約屆滿，欲續約時，始發現被告擅自將
部分耕地變更闢為魚池、禽舍，原告否認知悉及同意系爭土地供被告漁牧使用，應由被告負舉證責任。
㈣兩造間原訂租約既因被告未自任耕作而無效，原告依民法第
767條之規定，請求被告應填平漁池、拆除地上物並將土地返還原告。又無權占有他人土地，依視會通常觀念受有相當法定租金之利益，則被告自88年1月1日起，無法律上之原因占用使用系爭土地而受利益，原告得本於侵權行為及不當得利之法律關係，請求被告給付相當於租金之賠償。依土地法第97條、第105條及平均地權條例第16條之規定，原告所有系爭土地均未申報地價，應以公告地價之80%為申報地價，依此計算自88年1月1日起至94年10月31日計82個月，被告應返還按年息5%計算相當於租金之利益合計為新台幣（下同）6,889,725元，被告並應給付自94年11月1日起至填平魚池、拆除地上物交還土地之日止，按系爭土地當期公告地價年息10%計算之損害賠償金。
㈤原告並聲明求為判決：⒈如主文第一項所示。⒉被告應給付
原告6,889,725元及自民事更正訴之聲明狀繕本送達日起至清償日止按年息5%計算之利息。⒊被告應給付原告自94年11月1日起至返還系爭土地之日止，按系爭土地公告地價年息5%計算之損害賠償金。⒋訴訟費用由被告負擔。⒌第1~3項聲明原告願供擔保聲請宣告假執行。
二、被告方面：㈠被告等承租之系爭土地現狀雖有魚池及禽舍、育鶵室，然土
地法第106條對於「耕地租用」之規定係：「以自任耕作為目的，約定支付地租，使用他人之農地者，為耕地租用；前項所稱耕作，包括漁牧。」兩造所訂立之耕地租約並無約定系爭土地僅能從事稻作，是本件被告承租之系爭土地上雖有為漁、牧使用，仍屬「耕地租賃」之範疇。
㈡系爭土地上之魚池已存在數十年以上，被告於76年間因繼承
而與原告訂立耕地租約，在此之前，系爭土地上即有現狀之魚池、禽舍存在，被告並未變更系爭土地之原有用途。且系爭土地距原告舊址不到1000公尺，原告對於系爭土地之使用狀況，當知之甚明，原告於每6年與被告換約時，從未對系爭土地上之魚池及禽舍表示任何異議，由此堪認，兩造所訂耕地租約之內涵本即同意被告於系爭土地上為農、漁、牧之使用，非僅限於稻作，原告主張被告未經其同意而變更使用用途，顯非可採。
㈢系爭租約之地租雖約定為稻谷，然此僅係兩造支付地租之計
算標準而已，系爭租約之地租向來均係以地租所定之稻谷數量換算為現金繳付，不能以租金係約定為稻谷，即謂系爭土地係約定作為稻作使用。並聲明求為判決駁回原告之訴。
三、法院之判斷：㈠按「出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉
（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。」，耕地三七五減租條例第26條定有明文，本件兩造之租佃爭議，業經臺中縣梧棲鎮公所耕地租佃委員會調解及臺中縣政府耕地租佃委員會調處，二者均不成立後移送本院審理，起訴程序核無違誤，先予敘明。
㈡本件原告主張系爭土地為原告所有，與被告等原訂有耕地租
賃契約，租期至87年12月31日止，被告等在系爭土地上闢有魚池、禽舍等情，已據原告提出耕地租賃契約、土地登記簿謄本及照片為證，且為被告所不爭執，堪信為真正。
㈢原告主張依兩造所訂耕地租約內容，係供種植稻作之用，被
告未經原告同意擅自變更為漁牧使用，依耕地三七五減租條例第16條之規定，原訂租約應為無效等語。被告則以兩造所訂租約並未約定僅供種植稻作使用，依土地法第106條之規定，耕作包括漁牧，被告於承租之系爭土地上為漁牧使用，無不自任耕作之情形；且系爭土地原係由被告等之父向原告承租，已闢為魚池數十年，原告均無異議，自屬同意被告得為漁牧使用等語為辯。是以本件兩造主要之爭執點應在於：被告於系爭土地為種植稻作以外之漁牧使用，是否屬耕地三七五減租條例第16條所定未自任耕作之情事，從而原告得依同條例第16第2項規定主張耕地租約無效？原告是否同意被告於系爭土地上為漁牧之使用？㈣按耕地375減租條例第1條所謂耕地之租佃，即土地法第106
條所稱之耕地租用，係指以自任耕作為目的，約定支付地租，使用他人之農地者而言。故耕地租賃，承租人應以耕地供耕作之用。如承租人變更耕作之使用目的，改充耕作以外之使用，即屬不自任耕作。所稱耕作，依土地法第一百零六條第二項之規定，雖包括漁牧，但此乃謂自始即約定租用他人之土地而為漁牧，亦屬於耕地租用而已，非謂凡屬耕地租用，即可任意變更農地原有性質而為漁牧使用。故原為栽培農作物之耕地租佃契約，承租人未經出租人同意，逕將農地變更為漁牧之用，並興建設施，致變更農地原有性質，即屬違反耕地租佃契約，不自任耕作。最高法院85年度台上字第1227號、87年度台上字第592號、87年度台再字第52號裁判分別著有明文。則耕地三七五減租條例第16條第1項所稱之「未自任耕作」，於承租人變更耕作之使用目的，而變更耕地原有性質之情形時即屬未自任耕作；又土地法第106條第2項所謂耕作固包括漁牧在內，惟係指自始即約定租用耕地為漁牧之用，並不包括租用後將農地變更為漁牧之情形甚明。
㈤基於以下各項，本院認本件兩造所訂耕地租賃契約係約定以供農作為其使用目的：
⒈系爭土地依登記簿謄本所示，其地目均為田，依台灣省土地
地目明細表之說明：「地目田為水田用地、地目旱為旱田用地、地目養為魚池、地目牧為畜牧用地」，則系爭土地依其編定之地目既為田，其性質即屬供種植使用之農地。又依原告提出之耕地租賃契約第四條有關繳納地租之約定為：「甲、繳納實物名稱及數量：稻谷…公斤」、「乙、繳納期限：每年旱季於8月31日前繳納全年租額之百分之六十，晚季於12月31日前繳納全年租額之百分之四十」；第六條約定：「承租耕地遇有荒歉或逢天災及其他不可抗力之禍患時，得依法報請查勘其地租視其收穫實況，照規定予以酌減或免繳」，耕地租賃契約後附之租賃耕地標示表亦分別標示系爭各筆土地之面積及每公頃「種類：稻作」、「收穫量：…」、本號租額「…公斤」等記載，則系爭耕地租約雖未明白約定係供種植稻作使用，惟依系爭耕地租賃契約所附租賃耕地標示表之約定，已明定種植種類為稻作，且有關繳付地租之約定亦符合種植稻作收穫及時程，是由其約定已足認兩造耕地租賃契約乃以租用系爭土地供種植稻作之目的而為訂立。
⒉兩造於台中縣政府耕地租佃委員會調處時，被告己○○出席
，經委員詢問：「最早約定之種植作為為何？」、「變更時是否有出租人同意？」時，被告己○○表示：「最早即種稻，到5年前為止1「5年前才變更，並不需要通知，因租約無約定」等語，有台中縣政府94年10月18日府地籍字第09402857892號函移送之94年10月6日調處程序筆錄、94年10月24日府地籍字第0940291979號更正調處筆錄函在卷可憑，並經證人癸○○即台中縣政府耕地租佃委員會課員到庭結證陳稱：（法官提示調處筆錄，是否由你擔任紀錄？提示調處筆錄，有何意見？請敘述詢問過程？）是我所作的筆錄。本件申請人為原告，對造人為被告。調處經過第五點筆錄記載部分，有部分錯誤，有發更正函文給鈞院。那時調處筆錄五、（三），所記載申請人應更正為對造人。我記得那時是委員詢問兩造租賃契約是何時訂定，原告表示就是契約書上記載的日期，承租人說是光復前就已經訂有租賃契約，委員再詢問兩造最早約定的種植的作物是什麼，台銀部分沒有回答，承租人回答最早是種稻作，並說是5年前才改變的，所以委員再繼續問承租人：你變更的時候，出租人有無同意？承租人說因為租約並沒有約定種稻作，所以不需要通知。當時確實是承租人己○○由他的家屬陪同到場，並且他自己陳述是5年前才變更。」等語，核與調處筆錄之記錄相符，則依被告己○○於台中縣政府租佃委委員會調處時之陳述亦以系爭土地原確係約定為種植稻谷。
⒊被告辯稱系爭土地上之魚池已闢建數十年，被告等並未變更
使用用途等語，並舉丙○○、庚○○為證人，證人丙○○證稱：「我與被告是鄰居，我也有向銀行承租土地，被告父親從何時開始向原告承租土地我並不清楚，據我所知被告父親在62年的時候將承租土地開闢為魚池，那塊土地之前被告父親是種田」、證人庚○○證稱：「我是被告鄰居，從我祖父開始就像銀行承租土地，我從8、9歲開始就在系爭土地附近耕作。被告父親何時開始承租土地我不曉得，但是從我小時候系爭土地就有在耕作農作，民國55年系爭土地附近開始進行重劃，56年完成。重劃之後約7、8年，被告父親就將系爭土地開闢為魚池。」等語。按系爭土地原為被告等之父向原告承租，被告等之父過世後由被告係繼承其父與原告之租約，而於76年間起與原告訂立耕地租賃契約之事實，為兩造所不爭執，則有關被告等租用系爭土地約定之使用用途，自應與被告等之父與原告原定租約為相同之認定。而證人丙○○、庚○○固均證稱系爭土地於被告承租前即已闢為魚池，惟亦一致證稱系爭土地被告等之父原係種植農作，嗣後經被告等之父變更使用用途等語，則被告等之父與原告原定之耕地租賃契約，就系爭土地原約定之用途為農作之情，迨無可疑，被告等繼承其父之租約而與原告訂立耕地租賃契約，就租用系爭土地之用途自亦應為同一認定，即供種植農作使用。㈥被告另辯稱系爭土地上之魚池已闢建數十年，原告換約時均
未表示異議，原告已同意被告為漁牧使用云云，惟為原告所否認，且依被告己○○於台中縣政府調處時之陳述，被告等變更為魚池使用時並未通知原告，原告既未獲通知，何來原告同意被告變更為漁牧使用，此外，被告復未能舉證證明原告同意被告變更系爭土地之使用用途，其此部分所辯即難採納。
㈦綜合上述，兩造所訂耕地租賃契約既約定供種植稻作之用，
被告未經原告同意而變更為漁牧使用，致變更系爭土地原有性質，依前揭最高法院裁判之意旨，自屬未自任耕作之情形，從而，原告主張兩造所訂耕地租賃契約無效，並依所有物返還請求權之規定請求被告填平魚池、拆除地上物並將系爭土地返還原告，即屬有據，應予准許。
㈧按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年度台上字第1695號判例要旨參照）。兩造之租約既經認定為無效，則被告等無權占有原告所有之系爭土地，即屬受有利益，並致原告受損害，原告請求被告返還自88年1月1日起起至交還系爭土地之日止，相當於租金之利益，自屬有據。再按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。上開規定於租用基地建築房屋準用之。土地法第97條第1項、第105條分別定有明文。查系爭土地86年7月之申報地價為每平方公尺1,800元，89年7月後之申報地價為每平方公尺1,440元，而公告現值為每平方公尺7,000元，此有土地登記謄本及地價謄本在卷可稽，足見系爭土地之申報地價遠低於公告現值，另依原告提出之照片及本院現場勘驗之結果，系爭土地臨近均為農地，種植作物，系爭土地則建有魚池、鐵皮農舍、磚造鴨寮及抽水泵等，有勘驗筆錄可憑，本院參酌上情，認為原告主張依系爭土地之申報總價年息百分之五為相當於租金利益之計算標準，尚屬相當。準此，被告無權占用系爭土地之面積合計為10,620平方公尺，以申報地價年息百分之五計算，其可得相當於租金之利益為88年1月1日起至89年6月為1,433,700元﹛1800×10620×5%×(1＋1/2)＝0000000﹜；自89年7月起至94年10月止為4,078,080元﹛1440×10620×5%×(5＋4/12)＝0000000﹜，以上合計為5,511,780元；自94年11月1日起至交還系爭土地之日止，每年可得利益764,640元﹛1440×10620×5%＝764640﹜。
㈨從而，原告依所有權、不當得利之法律關係，請求被告將附
圖所示E1～E21之魚池填平，將附圖所示A1、A2、B1～B4、C1、C2、D1、D2、F之地上物拆除，將系爭土地返還原告，並應給付原告5,511,780元及自民事更正訴之聲明狀繕本送達被告之日即95年4月3日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，暨自94年11月1日起至返還系爭土地之日止，按年給付原告764,640元，為有理由，應予准許。原告其餘請求則屬無據，應予駁回。
㈩原告 陳明 願供擔保聲請宣告假執行，就其勝訴部分核無不合，爰酌定相當擔保金額宣告之。
四、本件判決之基礎已為明確，兩造其餘舉證，均與判決結果無影響，爰不一一論駁，附此敘明。
五、訴訟費用負擔及假執行之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項前段、第390條第2項。
中華民國95年4月17日
民事第三庭法官陳文爵正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國95年4月18日
書記官王美珍