裁判字號：臺灣臺北地方法院106年訴字第3254號民事判決
裁判日期：民國107年07月20日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣臺北地方法院民事判決106年度訴字第3254號原告 浩晶 光電有限公司法定代理人 葉昇勳 訴訟代理人 陳振瑋 律師複代理人 陳芃諭 律師被告 劉宣廷 訴訟代理人 廖晏崧 律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國107年6月20日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將門牌號碼新北市○○區○○路○○○○○號房屋清空遷讓返還原告。
被告應自民國一百零六年十月三日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣柒萬伍仟元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳佰貳拾貳萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣陸佰陸拾肆萬貳仟伍佰壹拾元為原告供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告按月以新臺幣貳萬伍仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如按月以新臺幣柒萬伍仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於訴訟無影響。第一項情形，第三人未參加或承當訴訟者，當事人得為訴訟之告知；當事人未為訴訟之告知者，法院知悉訴訟標的有移轉時，應即以書面將訴訟繫屬之事實通知第三人，民事訴訟法第254條第1項、第3項分別定有明文。查原告起訴主張其為門牌號碼新北市○○區○○路○○○號房屋（下稱系爭房屋）所有權人，依民法第767條第1項、第179條規定，請求被告遷讓返還系爭房屋及給付不當得利，嗣於訴訟繫屬中之民國106年11月21日將系爭房屋及其所坐落基地（與前開房屋合稱系爭房地）之所有權以買賣為登記原因移轉予訴外人 程秀玉 ，有建物及土地登記第一類謄本附卷可按（見本院卷第113至116頁），本院復將本件訴訟繫屬之事實以書面通知受告知人程秀玉（見本院卷第122頁），受告知人程秀玉並未聲請承當訴訟，依前開規定，於本件訴訟無影響，故原告仍得繼續為當事人，先予敘明。
二、次按，訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。經查，本件原告起訴時聲明第二項原請求：「被告應自起訴狀送達翌日起至清空系爭房屋遷讓返還與原告之日止，按月給付原告新臺幣（下同）3萬元，及按週年利率5％計算之遲延利息。」（見本院卷第4頁），嗣於106年11月6日以民事擴張訴之聲明暨陳報狀就上開按月給付原告之金額擴張為7萬5,000元（見本院卷第54頁），再於106年12月5日審理時捨棄該聲明中「按週年利率5％計算之遲延利息」部分之請求，而變更該聲明為：「被告應自起訴狀送達翌日起至清空系爭房屋遷讓返還與原告之日止，按月給付原告7萬5,000元」，並於107年5月23日以民事言詞辯論意旨暨訴之變更狀 陳明 願供擔保請准宣告假執行（見本院卷第62頁、第127頁），原告前揭所為訴之變更，核屬擴張或減縮應受判決事項聲明之情形，揆諸前揭規定，核無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠系爭房屋原係被告與其配偶即訴外人 田作慈 所共同買受供居
住使用，並登記於田作慈名下，嗣因被告與田作慈財務吃緊且信用狀況不佳，遂與原告約定由田作慈將系爭房屋以買賣方式過戶予原告，由原告向訴外人華南商業銀行股份有限公司（下稱華南銀行）貸款1,500萬元（下稱系爭貸款）供被告及田作慈週轉使用，並約定由被告及田作慈負責償還系爭貸款，渠等並同意以系爭房地為此筆貸款之擔保品，田作慈並於104年1月29日與原告簽訂成屋買賣契約書（下稱系爭買賣契約）及協議書（下稱系爭104年1月29日協議）。嗣田作慈於104年5月1日以買賣為登記原因將系爭房地之所有權登記予原告。依系爭104年1月29日協議約定，田作慈承諾每月10日前將該月銀行貸款所需繳納費用，匯入原告帳戶中，若連續超過三個月未繳納銀行貸款或延滯繳納銀行貸款費用，田作慈同意放棄系爭房屋所有權。蓋依當時雙方簽約真意，為確保被告與田作慈借用原告名義所貸得系爭貸款之清償，若遲延償還貸款超過三期者，被告及田作慈同意拋棄系爭房屋所有權，使原告可逕以所有權人身分出售系爭房屋，以茲擔保原告之權利。詎被告及田作慈自105年5月起至同年12月均未依協議繳納系爭貸款，已連續超過3個月，系爭房地所有權至遲於105年7月11日即已歸原告所有。原告為給予被告及田作慈自新之機會，乃於106年1月3日再與被告、田作慈簽訂協議書（下稱系爭106年1月3日協議），並於該協議第5條明定，若被告及田作慈未履行該協議第1至4條任一條款約定時，渠等應於原告通知後三日內無條件搬離系爭房地，並將系爭房地交付予原告，豈料被告及田作慈仍未依約履行，經原告以106年2月6日蘆竹郵局第54號、106年7月18日臺北杭南郵局第1083號存證信函通知田作慈及被告搬離系爭房屋，渠等仍置之不理，致使原告無法順利使用、處分系爭房地。被告自與原告簽立系爭104年1月29日協議至今，持續占用系爭房屋，惟依系爭104年1月29日協議及106年1月3日協議之約定，被告及田作慈已非系爭房屋之所有權人，被告顯係無權占用系爭房屋，原告自得本於所有權人之地位請求被告返還系爭房屋。
㈡被告明知自己及田作慈已非系爭房屋之所有權人，故意違法
占用系爭房屋且拒絕遷讓返還，其無權占有系爭房屋，係無法律上之原因而受利益，致原告受有損害，故應返還其利益，而其利益為使用本身，依其性質不能返還時，應以相當之租金為其返還之價額，被告應自起訴狀送達翌日起按月給付原告相當於系爭房屋租金之損害。又依內政部不動產實價登錄租賃紀錄，系爭房屋鄰近之房屋租賃於106年間有1筆，即新北市○○區○○路○○巷○○○○號2樓，該屋位於5層樓公寓之2樓，屋齡35年，每坪每月租金為676元，而系爭房屋為4層樓（即地下1層地上3層）建物，總面積為386.28平方公尺，即116.8497坪，係屋齡24年之獨棟房屋，較上開鄰房更有價值，是系爭房屋每月租金行情約為78,990元（計算式：676元116.8497坪），而原告僅請求每月7萬5,000元之相當於租金之不當得利。為此，原告爰依民法第767條第1項規定及系爭104年1月29日協議、106年1月3日協議之約定（請求擇一為有利之裁判）提起本訴，請求被告遷讓返還系爭房屋，並依民法第179條規定請求返還不當得利等語。
㈢並聲明：
⒈被告應將系爭房屋清空遷讓返還予原告。
⒉被告應自起訴狀送達翌日起至清空系爭房屋遷讓返還與原告之日止，按月給付原告7萬5,000元。
⒊願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：伊對原告之主張均不爭執，包含系爭104年1月29日協議、106年1月3日協議之真正，內容確係有效存在，以及系爭貸款繳款次數、金額、被告已連續三期未償付系爭貸款等事實均不爭執，原告確已取得系爭房地所有權，並於取得所有權後將系爭房地出售予受告知人程秀玉，係屬有權處分，請依法判被告敗訴，惟原告請求按月給付不當得利部分，請求金額過高，請依系爭房屋實際地點的行情來判斷等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准免為假執行
三、原告主張系爭房屋原係被告與其配偶田作慈所共同買受供居住使用，並登記於田作慈名下， 嗣渠 等與原告約定，由田作慈將系爭房屋以買賣方式過戶予原告，並由原告向訴外人華南銀行貸得系爭貸款供渠等週轉使用，且由渠等負責償還系爭貸款，渠等並同意以系爭房地為此筆貸款之擔保品，田作慈並於104年1月29日與原告簽訂系爭買賣契約及系爭104年1月29日協議。田作慈於104年5月1日以買賣為登記原因將系爭房地之所有權登記予原告。詎被告及田作慈自105年5月起至同年12月均未依協議繳納系爭貸款，已連續超過3個月，依系爭104年1月29日協議約定，系爭房地所有權至遲於105年7月11日即已歸原告所有。其後原告再與渠等簽訂系爭106年1月3日協議，並於該協議第5條明定，若被告及田作慈未履行該協議第1至4條任一條款約定時，渠等應於原告通知後三日內無條件搬離系爭房地，並將系爭房地交付予原告，豈料被告及田作慈仍未依約履行，經原告以106年2月6日蘆竹郵局第54號、106年7月18日臺北杭南郵局第1083號存證信函通知被告搬離系爭房屋，被告均置之不理，而無權占有使用系爭房屋至今等情，業據提出系爭買賣契約、104年1月29日協議書、土地及建物登記第二類謄本、106年1月3日協議書、106年2月6日蘆竹郵局第54號、106年7月18日臺北杭南郵局第1083號存證信函、華南銀行永吉分行放款本金/利息自動扣帳通知書、利息收據、105年12月20日蘆竹郵局第522號存證信函、華南銀行存款往來明細表暨對帳單、原告繳納華南銀行貸款整理表、已收帳款明細整理表等件附卷為憑（見本院卷第9至26頁、第28至29頁、第58至59頁、第109至111頁、第117至118頁、第130至136頁），且為被告所不爭執，自堪信為真實。
四、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。民法第767條第1項定有明文。又按系爭104年1月29日協議約定：「...甲方（即田作慈）並承諾每月10日前將該月銀行貸款需繳納費用，匯入乙方（即原告）帳戶中，若連續超過三個月未繳納銀行貸款或延滯繳納銀行貸款費用，甲方同意放棄系爭房屋所有權。」及系爭106年1月3日協議第5條約定：「乙方（即被告、田作慈）如未履行上列第1條至第4條任一條款約定時，乙方即應於甲方（即原告）通知乙方後3日內無條件搬離系爭房地，將系爭房地交付甲方，如乙方未按約定搬離系爭房地時，甲方得逕赴強制執行請求乙方交付系爭房地予甲方，乙方不得異議。」（見本院卷第14頁、第110頁）。查被告及田作慈違反系爭104年1月29日協議、106年1月3日協議，而原告至遲於105年7月間已取得系爭房屋之所有權等情，業如前述，則原告既為系爭房屋之所有權人，被告復無何得占有使用系爭房屋之權源，被告無權占有使用系爭房屋，應堪認定。是原告依上開規定及約定，請求被告清空遷讓返還系爭房屋，即屬有據。又原告於106年7月28日起訴時為系爭房地之所有權人，嗣於訴訟繫屬中之同年11月21日將系爭房地以買賣為原因，移轉所有權予受告知人程秀玉，有建物及土地登記第一類謄本附卷可按（見本院卷第113至116頁），然承前所述，訴訟繫屬後，為訴訟標的之法律關係雖移轉於第三人，於訴訟無影響，此參民事訴訟法第254條第1項前段規定可知。復所謂於訴訟無影響，係指當事人不因為訴訟標的之法律關係移轉於第三人，而影響其程序上當事人適格之要件及實體上關於為訴訟標的法律關係之要件，且於為訴訟標的之法律關係係物權請求時，其訴訟標的物之移轉，亦有上開規定之適用（最高法院61年台再字第186號判例、69年度台上字第1641號判決參照）。是原告雖於本案訴訟繫屬中，將系爭房地所有權移轉予受告知人程秀玉，揆諸上開說明，原告本於所有權之作用而訴請被告遷讓返還系爭房屋，仍不影響其當事人適格及為訴訟標的法律關係之要件。從而，原告依民法第767條第1項前段規定請求被告清空遷讓返還系爭房屋予原告，自應准許。
五、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。依不當得利法則請求返還不當得利，所得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照），查被告既自105年7月間即已無權占有使用系爭房屋，原告請求被告返還無權占有系爭房屋所得相當於租金之利益，應屬有據。就相當於租金之不當得利數額部分，依原告提出之內政部不動產實價登錄租賃紀錄可知，於106年間系爭房屋鄰近之房屋租賃案，即新北市○○區○○路○○巷○○○○號2樓，每坪每月租金為676元等情，有不動產交易實價查詢資料附卷可佐（見本院卷第57頁），且參育德國際不動產估價師事務所之估價報告書，經其查訪系爭房屋鄰近地區類似不動產之相關資料，其合理正常月租金水準約為837元至1,023元/坪/月之區間等情，有估價報告書在卷可憑，而系爭房屋為4層樓（即地下1層地上3層）建物，係透天別墅，建物總面積為386.28平方公尺，即116.8497坪乙節，亦有建物登記第二類謄本及現況照片可佐（見本院卷第18頁及附於卷外之估價報告書），則原告主張以每坪每月租金676元計算，系爭房屋租金行情約為78,990元（計算式：676元116.8497坪），並僅請求被告按月給付原告7萬5,000元之相當於租金不當得利，尚稱適當。被告雖辯稱原告請求之金額過高云云，惟未提出任何證據佐證，自不足採。另按土地法第97條第1項限制房屋租金之規定，應僅限於城巿地方供住宅用之房屋，始有其適用，本件系爭房地係坐落山坡地保育區，非城市房屋，自不受土地法第97條第1項規定之限制，併此敘明。
六、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段規定及系爭104年1月29日協議、106年1月3日協議，請求被告將系爭房屋清空遷讓返還原告，及依同法第179條規定，請求被告自起訴狀送達翌日即106年10月3日起（見本院卷第41頁）至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利7萬5,000元，為有理由，應予准許。又兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國107年7月20日
民事第五庭法官蔡世芳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年7月20日
書記官洪彰言