臺灣嘉義地方法院民事判決 100年度嘉簡字第530號
原 告 葉美華
法定代理人 朱亞太
訴訟代理人 朱恩諒
上列當事人間請求返還不當得利等事件，本院於民國100年11月
16日言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟玖佰玖拾元由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠原告於民國80年間在嘉義市○○路凱旋門公寓大廈社區（下
稱系爭社區）購屋，為系爭社區房屋之區分所有權人，系爭
社區一開始由建商欣威建設有限公司（下稱欣威建設公司）
將房屋及停車位分開銷售，停車位部分僅賣使用權，原告亦
購買地下停車場第35號停車位（下稱系爭停車位）之使用權
，訴外人欣威建設公司並發予原告系爭停車位之車位使用權
利狀為證。原告於82年間將房屋產權買賣移轉，當時仍保留
系爭停車位之使用權。訴外人 王漢重 是於84年間遷入系爭社
區，當時被告之財務委員 林秀娟 向王漢重表示系爭停車位無
人使用，被告可代為出租代收租金，待系爭停車位之使用權
人來再處理云云，王漢重即自85年1月起至100年3月止，按
月1千元租金，向被告承租系爭停車位，租金額合計為新臺
幣（下同）183,000元。惟被告並非系爭停車位之所有權人
或使用權人，並無法律上原因，卻將系爭停車位出租王漢重
收取租金，自屬不當得利，爰按民法第172條及第179條規定
，請求被告返還，並聲明：被告應給付原告183,000元，及
自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利
息。
㈡對被告之答辯則以：於87年間訴外人欣威建設公司單獨將停
車位分割所有權，但因當時原告未住在系爭社區，而被告為
系爭社區之管理委員會（下稱管委會），並未通知原告登記
，導致系爭停車位被訴外人 劉森元 登記。原告否認訴外人王
漢重擔任被告管委會委員時，即知情系爭停車位係劉森元所
有一事。被告無權使用系爭停車位，卻將系爭停車位出租收
取租金，被告有不當得利，被告應返還原告受有相當於租金
之損害金。
二、被告則以：
㈠按公寓大廈管理條例第4條第2項、土地登記規則第94條、最
高法院85年度臺上字第569號判決意旨，地下室停車位共同
使用部分，與建物專有部分，具有密切不可分之主從關係，
建物專有部分所有權人，不得將共同使用部分之車位使用權
單獨出售他人，或保留車位使用權而將建物專有部分出售他
人。原告於80年間購買系爭社區之專有部分，嗣後於82年間
將專有部分出售他人，卻於84年8月取得系爭停車位之使用
權狀，時間點已有疑義，且自84年6月28日公寓大廈管理條
例公布施行後，原告取得系爭停車位之使用權，已抵觸設置
地下停車位之目的，顯然違法。
㈡按債之相對性，系爭使用權狀係原告與訴外人欣威建設公司
間之契約關係，無由拘束第三人即被告。且於87年6月12日
購置系爭停車位之區分所有權人，已將系爭停車位登記於嘉
義市○○段592建號建物所有權狀內，經被告核對系爭社區
專有部分建物謄本，未見原告之名，原告主張系爭停車位為
其所有，並無理由。
㈢訴外人劉森元就嘉義市○○段592建號建物持有比例達90分
之57，足認系爭停車位應是劉森元有使用權。但劉森元積欠
被告管理費，故劉森元於94至95年間，口頭同意被告代為管
理系爭停車位，並以系爭停車位之使用租金抵償管理費，故
被告收取系爭停車位之使用租金為有理由。
㈣原告就系爭停車位並無權利，故原告不符合無因管理中「本
人」之主體資格，原告亦不符合不當得利中「他人」之主體
資格。退步言之，縱原告之主張係有理由，原告受有系爭停
車位使用租金之損害，惟按民法第181條後段及第126條規定
，租金請求權之時效為5年，原告僅得主張就起訴之日起回
算5年計算相當於租金之利益。
㈤被告管委會係於86年12月20日召開區分所有權人會議而設立
，並於00年0月0日生效運作，原告辯稱訴外人王漢重於84年
間遷入系爭社區時，當時任被告財務委員林秀娟告知系爭停
車位閒置，由被告代為出租云云，顯不可採，且王漢重於86
至87年間，亦係被告管委會委員之一，對於系爭停車位登記
於訴外人劉森元名下一事理應知情等語答辯，並聲明：如主
文所示
三、法院之判斷：
㈠按專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基
地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔，公
寓大廈管理條例第4條第2項定有明文，且此一規定業於84年
6月28日即經公布施行。又一般公寓大廈所設置之地下停車
位，即屬於公寓大廈之共用部分，非屬專有部分，故有關其
地下停車位之權利移轉或設定負擔，即應有前揭規定適用。
再者，依司法實務歷來之見解，公寓大廈各共有人對於該共
同使用部分之設施，雖可依其共有部分之經濟目的，加以使
用或約定分管，但使用權為所有權之積極權能之一，不得與
所有權分離而單獨為買賣標的；而地下停車位共同使用部分
，與建物專有部分，具有密切不可分之主從關係，建物專有
部分所有人，不得將共同使用部分之車位使用權單獨出售他
人，或保留車位使用權而將建物專有部分出售他人（最高法
院85年度台上字第569號判決參照）。
㈡經查，依原告起訴狀所主張之事實，原告於82年間即將位在
被告管委會所屬系爭社區之房屋，脫手出售他人，此為原告
所不爭之事實，則原告再主張其於出售系爭房屋之專有部分
後，另將與該房屋有密不可分關係之地下停車位保留單獨使
用權云云，即與前揭法律規定有違，難予採認；再者，依原
告所提出之車位使用權利狀影本1紙所載，原告購買系爭車
位使用權之時間為84年8月間，當時公寓大廈管理條例業經
公布施行，則原告在沒有系爭社區之房屋專有部分之情況下
，單獨購入系爭停車位之使用權利，亦與法律規定不符；更
何況，原告購買系爭停車位使用權之對象，並非向被告或系
爭社區之建物共有人為之，反係向原始建商即訴外人欣威建
設公司購買，故上開車位使用權利狀係由欣威建設公司所核
發，並非被告或系爭社區建物之共有人，則基於債之相對性
原則，尚難認有拘束被告之效力；此外，系爭停車位所屬嘉
義市○○段592建號建物之共有人登記名單中，並無原告或
欣威建設公司之名義，此有被告所提嘉義市○○段592建號
建物持有人名冊1份在卷可佐，依此，顯見原告或欣威建設
公司俱非系爭停車位所屬建物之共有人之一，在此情形下，
原告向無權利之前手即欣威建設公司購買停車位使用權，顯
然無法透過共有人分管契約等方式取得系爭停車位之使用權
，自難認系爭停車位之使用權屬於原告。
㈢至於原告於言詞辯論終結後，另具狀請求傳喚證人林秀娟及
黃進財 ，用以證明訴外人劉森元並未表示欲將系爭停車位交
由被告管理云云，惟系爭停車位之使用權並非屬於原告所有
，既已如其前，則原告本無從依無因管理或不當得利之規定
，向被告請求近15年來出租系爭停車位所收取之租金，此與
被告究竟有無取得系爭停車位之權利人之出租授權顯然無涉
，故原告此一證據調查之聲請顯與本案爭點無關，本院爰不
予傳喚上開證人，併此敘明。
㈣綜上所述，原告在法律上並未取得系爭停車位之使用權，其
所執有訴外人欣威建設公司所核發之車位使用權利狀，僅具
有一般債權之相對效力，只能向其債務人欣威建設公司主張
，尚無對抗第三人即被告之效力，從而，系爭停車位之使用
權既非屬原告所有，被告加以出租並收取租金，即與原告無
涉，亦未妨害原告之權利，故原告主張依無因管理及不當得
利之法律關係，請求被告應返還出租系爭停車位所收取之租
金共183,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，
按年息5％計算之利息，皆屬無理由，不應准許。
四、本件判決結果已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經
本院斟酌後，認與判決結果無影響，爰不一一論述。
五、末按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事
訴訟法第87條第1項定有明文。本件第一審裁判費1,990元，
應由敗訴之原告負擔，爰判決如主文第2項所示。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依依民事訴訟法第436
條第2項、第78條及第87條第1項，判決如主文。
中華民國100年11月28日
臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭
法官周俞宏
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市○○路
308之1號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年11月28日
書記官江淑萍