臺灣士林地方法院105年度訴字第1503號民事判決

裁判字號：臺灣士林地方法院105年訴字第1503號民事判決

裁判日期：民國107年06月28日

裁判案由：返還停車位

臺灣士林地方法院民事判決105年度訴字第1503號原告 何馨梅 訴訟代理人 沈以軒 律師
陳佩慶 律師被告 陳秀鑾
黃奕群 甯玉雯 共同訴訟代理人 吳家輝 律師上列當事人間請求返還停車位事件，本院於民國107年6月1日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回應以書狀為之。但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之。以言詞所為訴之撤回，應記載於筆錄，如他造不在場，應將筆錄送達。民事訴訟法第262條第1項至第3項定有明文。本件原告起訴，原將夢蝶公寓大廈管理委員會（下稱管委會）列為被告，嗣原告於言詞辯論期日撤回對管委會之訴訟，並經管委會當庭表示同意原告撤回（本院卷第299頁），核與上揭規定相符，先予敘明。
貳、實體方面
一、原告主張：伊於民國104年11月5日參與本院102年度司執字第60082號強制執行事件（系爭強制執行事件），投標拍定訴外人 楊旻 所有坐落新北市○○區○○段○○○○號土地及其上同段2072建號建物（門牌號碼新北市○○區○○路○○○○號，夢蝶社區），並包含其共有部分2105建號建物（權利範圍1萬分之493，下稱系爭建物，合稱系爭不動產），亦即編號66、67、68、74號4個停車位。伊繳足拍賣價金取得權利移轉證書後，並向地政機關辦理所有權移轉登記，而由伊取得系爭不動產所有權。詎伊欲使用系爭停車位時，訴外人管委會竟稱伊所拍定之系爭不動產僅配有編號74號單一車位，其餘編號66、67、68號停車位（下稱系爭停車位）則依序為被告 陳秀鸞 、 黃奕傑 、甯玉雯占有使用中。原告於投標前曾向訴外人即系爭不動產抵押權人第一商業銀行股份有限公司（下稱第一銀行）徵詢，其表示系爭建物權利範圍較其他共有人之持分比例為大，係因包含編號66、67、68、74等4個停車位之故，是以，原債務人楊旻向第一銀行貸款時，4個停車位均為估價之標的，職是，伊買受系爭不動產之所有權範圍，除2702建號建物為專有部分外，尚包含該大樓共有部分之地下室停車空間，編號66、67、68與74號之停車位，伊依法自得本於所有權人之地位對該等停車位為管理利用或處分。今被告仍無權占有使用系爭停車位，伊乃依民法第767條規定訴請被告返還等語。並聲明：㈠被告陳秀鸞、黃奕傑、甯玉雯應分別將坐○○○區○○段2105建號所屬編號66、
67、68號停車位返還予原告，㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則均以：系爭停車位應屬共用性質而非專有性質，即經全體區分所有權人之同意而成立分管契約，約定供特定區分所有權人專用，乃約定專用之法律評價，況系爭停車位亦已由訴外人即夢蝶大廈社區建商老莊建設股份有限公司（下稱老莊公司）以定型化契約約定特定區分所有權人對系爭停車位方有專用權，故系爭停車位自始不在法院強制執行拍賣範圍內，原告從未就系爭停車位取得約定專用權或所有權，且應受分管契約之拘束，原告之訴為無理由，應予駁回等語，並聲明：㈠原告之訴駁回，㈡如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：原告主張伊為系爭不動產所有權人，及系爭建物權利範圍為1萬分之493之事實，業據提出本院不動產權利移轉證書、系爭不動產所有權狀等件影本為憑（本院士林簡易庭105年度士簡調字第382號卷第8至10頁），且為被告所不爭執，堪信為真實。至原告主張系爭停車位為伊所有，被告應將系爭停車返還予伊云云，則為被告所否認，並以前詞置辯。經查：㈠原告是否因受讓系爭建物而取得就系爭停車位之約定專用權
？⒈按公寓大廈管理條例所謂「區分所有」係指數人區分一建築
物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權；所謂「共用部分」係指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者；所謂「約定專用部分」係指公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者而言，公寓大廈管理條例第3條第2款、第4款、第5款分別定有明文。職故，公寓大廈之「共用部分」及「約定專用部分」之所有權乃為全體區分所有權人所共有，僅以應有部分比例呈現其所有權狀態。又共有人之應有部分係抽象地存在於一物之上，因此共有人對於共有物並無特定部分之所有權，故公寓大廈管理條例第9條第1項乃規定：「各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定。」準此，全體區分所有權人均得本於其應有部分對停車位等共用部分有使用收益之權，但非謂區分所有權人得本於其應有部分對特定停車位之共用部分有其所有權，否則即與共有人之應有部分係抽象地存在於一物之上之共有法制相悖。又公寓大廈管理條例第9條第1項後段所稱「但另有約定者從其約定」，係指全體區分所有權人就共有之共用部分成立分管契約而言。詳言之，公寓大廈等集合住宅之公共設施（共用部分），原則上均屬各區分所有權人共有，但就公共設施，仍得約定其中部分僅供特定區分所有權人使用，此即公寓大廈管理條例第3條第5款所稱之約定專用部分。而在公共設施與停車位均編列在同一建號之登記狀態，享有停車位使用權者，即屬基於上開約定而取得約定專用權，應認各區分所有權人間已合意成立分管契約。是以，公寓大廈之停車位等共用部分均為全體區分所有權人所共有，依公寓大廈管理條例第9條第1項前段之規定，本得自由使用收益，但對特定停車位並無所有權，其所有權僅抽象地存在於全部公用部分之上；又若全體區分所有權人就何人得使用特定停車位等共用部分成立分管契約，即成立同條例第3條第5款所稱之約定專用部分，依同條例第9條第1項後段之規定，其他區分所有權人即不得使用該特定停車位。至公寓大廈管理條例第4條第2項固規定：
「專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。」，然僅係明定共用部分之應有部分應與專有部分隨同移轉，非謂受讓人可取得特定停車位等共用部分之所有權。若前手一併將其對特定停車位基於分管契約而生之使用權讓與受讓人，受讓人始得使用特定停車位，先予敘明。
⒉次按公寓大廈管理條例係於84年6月28日公布，同年月30日
施行，該條例施行之前，大樓建商與各承購戶，就屬地下室作為防空避難室兼停車場之管理範圍，訂有分管之約定，此應解該大樓共有人已默示同意成立分管契約，為維持共有物管理秩序之安定性，若受讓人知悉有該分管契約，或有可得知之情形，仍應受分管契約之約束。該分管契約既未經全體共有人之同意終止，自不因公寓大廈管理條例施行後區分所有權人會議決議另訂規約而失其效力。又共有人與其他共有人訂立共有物分管之特約後，將其應有部分讓與第三人時，除該受讓人不知有分管契約，亦無可得而知之情形外，仍應受讓與人所訂分管契約之拘束，用維法律秩序之安定，並免善意受讓人受不測之損害（最高法院93年度台上字第863號、99年度台上字第1191號判決意旨參照）。查系爭大樓之地下室停車位係附屬於系爭建物中，而屬系爭大樓之共用部分，該公共設施之建物所有權係屬全體住戶所共有一節，為兩造所不爭執（本院卷第185頁），並有系爭建物登記謄本、地下三層平面圖在卷可稽（本院卷第102、103、105頁），足認系爭停車位係設在共用之公共設施部分，且為全體區分所有權人所共有。是以揆諸上揭公寓大廈管理條例第3條第4款之規定，系爭停車位所在位置乃為系爭大樓全體區分所有權人所共有，原告就該特定之共用部分即系爭停車位所在位置並無獨立之所有權。另原告所有關渡段2072建號建物就系爭建物共同使用部分，登記所有權權利範圍為萬分之493，縱較其他建物登記之權利範圍為多，然依民法第818條規定：「各共有人，除契約另有約定外，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權。」原告亦不因此取得系爭停車位之約定專用權利。
⒊再查，由被告陳秀鸞與建商老莊公司簽訂之不動產預定買賣
契約書觀之，第4條第3款約定車位價款為新臺幣（下同）90萬元，車位編號為B2、66，兩造並於附件四簽訂「屋頂、露台、壹樓空地、地下停車場權屬同意書」，其中第3條地下停車場約定：「公共設施部分，由全棟大樓使用，防空避難室兼停車場部分，由車位所有人承購並持有所有權，平時由車位所有人管理使用，於防空避難時開放供公眾使用」，附件九車位平面圖則標示由陳秀鸞就夢蝶大廈地下二層第66號停車位具有專用權（本院卷第36、65、75頁），足見系爭建物共有人須經分管契約約定始能取得約定專用權，買受取得系爭建物應有部分之後手，尚非當然得受讓取得停車位之約定專用權；另而被告甯玉雯於買受同社區門牌號碼新北市○○區○○路○○號7樓之1房地時，係透過前手繼受取得地下二層第68號停車位之專用權；黃奕群亦係於買受同社區門牌號碼新北市○○區○○路○○號7樓之2房地時，透過前手繼受取得地下二層第67號停車位之專用權，亦有各該不動產買賣契約書可考（本院卷第85至86頁背面、92至93頁）。是被告辯稱夢蝶社區之原始出賣人老莊公司於分批出售區分所有權時，業以定型化契約約定特定區分所有權人對共用部分之停車位，享有專用權等語，自堪採憑。
⒋原告雖提出第一銀行中和分行不動產調查表主張其經拍賣程
序買受之系爭不動產包含4個停車位云云（本院卷第140至第143頁），然上開調查表究屬訴外人自行製作，顯然不能發生如同土地登記謄本所生之公示力及公信力，況系爭強制執行事件曾委由永慶不動產估價師聯合事務所出具不動產鑑定報告，其中第12項說明㈡已載明：…本案勘估標的公設比近65％，有公設比過大之情況，經詢問委託者表示標的無車位、無地下室使用，故考量公設比過大於估值中酌予修正等語（本院卷第154頁），則原告主張買受之系爭不動產包含系爭停車位云云，亦難採憑。綜上，原告主張因受讓系爭建物所有權，自當然取得系爭停車位之約定專用權云云，要無足採。
㈡原告依民法第767條規定，請求被告返還系爭停車位，有無
理由？按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。查原告並未取得系爭停車位之約定專用權，復系爭停車位附屬於全體住戶共有之系爭建物，已如前述，則原告自無從逕依民法第767條規定請求被告返還共有物。因而，原告依民法第767條第1項規定，請求被告返還系爭停車位，自無理由。
四、綜上所述，原告並未取得系爭停車位之約定專用權，且系爭停車位附屬於全體住戶共有之系爭建物，原告依民法第767條第1項規定請求被告返還系爭停車位予原告，為無理由，均予駁回。
五、本案事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法，經核均與本案判決結果無影響，爰不一一予以審酌。
六、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第78條。中華民國107年6月28日
民事第四庭法官李可文以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中華民國107年6月28日
書記官洪忠改