臺灣高雄地方法院簡易民事判決 99年度雄簡字第2314號
原 告 戴永生
訴訟代理人 黃榮作 律師
被 告 周永洪
周永鵬
周圓圓
周珮珮
兼上列四人
共 同
訴訟代理人 周永熙
上五人共同
訴訟代理人 朱漢令
上列當事人間請求減少價金等事件，本院於民國100年3月30日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告之妻即訴外人 彭琦云 前於民國94年8月25日
向被告五人購買坐落高雄市○○區○○段○○○○○號（權利範
圍：1/4）及其上同段1958建號即門牌號碼高雄市○○區○
○○路○○巷9之3號（權利範圍：全部）之房屋（下稱系爭
房屋），並登記予伊。嗣於98年8月8日颱風期間，系爭房
屋之天花板嚴重漏水，原告夫婦發現系爭房屋之天花板內有
4個蓄水桶，方知系爭房屋於被告出售予伊前即有漏水之瑕
疵，而系爭房屋之漏水乃係兩造買賣系爭房屋所屬物之瑕疵
，被告身為賣方即應負擔保之責。彭琦云已將系爭房屋對於
被告等人請求賠償之權利讓與伊，原告曾於98年12月10日以
以存證信函通知被告周永熙請求修繕或減少價金，然遭被告
等人置之不理，經原告請廠商就系爭房屋之漏水修繕進行報
價，如欲修復漏水需花費新臺幣（下同）277,355元，爰依
價金減少請求權之法律關係請求被告等人減少價金277,355
元等語，並聲明：被告應連帶給付原告277,355元，及自訴
狀繕本送達（以最後收受者為準）翌日起至清償日止，按年
息5％計算之利息。
二、被告均辯稱：系爭房屋乃被告渠等之母即訴外人 呂傳芳 前於
80年10月9日向前屋主即訴外人 陳麗卿 購入，渠等再於94年
8月25日將系爭房屋以220萬元之價格出售予原告。然原告
於購入系爭房屋前，已於該棟公寓3樓即被告周永熙所有之
房屋承租5年之久，對於系爭房屋雖係老舊但無漏水及瑕疵
甚為瞭解，且被告係以將近購入時之半價即132萬元出售予
原告。且被告於出售系爭房屋當時，並未在頂樓加蓋鐵皮屋
住間，原告於買入系爭房屋則於頂樓自行加蓋鐵皮屋住間，
並自行加設浴室及抽水馬桶，影響主建物之結構，始肇漏水
之源。原告於買受系爭房屋後已居住長達5年，期間屋況正
常良好，直至98年間之八八風災後，原告始以存證信函通知
渠等系爭房屋有漏水之情事，足證系爭房屋於交屋時乃屬完
整無瑕，再者原告於該存證信函中指稱系爭房屋之天花板內
裝接水塑膠桶，並附上照片，然該等照片中之藍色塑膠桶外
觀似新品，並無污垢或灰塵於其上，且桶外所接之排水透明
塑膠管內，並無明顯水漬痕跡，故可推論系爭房屋之漏水係
起因於原告自行在頂樓加蓋鐵皮屋房間，因防漏處理不良，
始肇漏水情事，而由原告自行置放該等塑膠桶，否則依常理
判斷，該等塑膠桶若置於天花板內5年，理應有灰塵水垢累
積其上。又以原告所提修繕報價單項目含括花台、水塔、鐵
皮牆角、防水防漏工程、拆除工程等，乃係為混淆視聽、以
假亂真等語。並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：原告主張系爭房屋有漏水之瑕疵，其得請求
減少價金，為被告所否認，並以前詞置辯，是本件所應審究
者為：原告得否依民法第359條規定請求減少價金？茲論述
如下：
（一）按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條
之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，
亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。民法
第354條第1項定有明文。所謂物之瑕疵，係指存在於物
之缺點而言。凡依通常交易觀念，或當事人之約定，認為
物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵
，又物之出賣人就出賣標的物所負物之瑕疵擔保責任，以
該瑕疵於危險移轉時存在者為限，倘瑕疵係於危險移轉後
，始行發生，即非出賣人應負物之瑕疵擔保責任範疇。又
當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條亦有明文；再按民事訴訟如係由原告
主張權利者，應先由原告負舉證責任，若原告先不能舉證
，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即
令不能舉證，或其所舉證據尚有瑕疵，亦應駁回原告之請
求，此有最高法院17年上字第917號判例意旨可供參照。
是原告以前開事實主張系爭房屋具有瑕疵，請求被告減少
價金，自應由原告就此事實之主張為舉證證明。
（二）經查，原告陳稱系爭房屋具有上開情事之瑕疵，固提出系
爭房屋買賣契約書、土地建物登記第二類謄本、原告寄發
予被告之存證信函文、特力屋室內裝修設計股份有限公司
工程報價明細表等件影本及系爭瑕疵之照片3張附卷為憑
（見本院卷第7至20頁）。然查，系爭房屋為於原告購買
時為屋齡約已30年之中古屋，而中古屋本即較容易隨時會
發生漏水或損壞之情形，為一般人均有之常識，故於中古
屋之買賣，一般人均是以買賣契約當時之現況做為買賣之
標的，而非如新成屋之交易，須以全新無任何漏水或損害
之完整屋況做為買賣之標的，且系爭房屋之買賣契約亦無
擔保無漏水情形之特約，因此如於買賣契約成立前並無漏
水之情形，則出賣人按當時之屋況出售予買受人，即難認
被告等人即出賣人應負瑕疵擔保之責。再者，本件原告於
購入系爭房屋後，在系爭房屋之頂樓增建鐵皮屋住間等情
，有被告所提出該鐵皮屋之照片6張在卷可佐（見本院卷
第62至64頁），復經證人 蔡明坤 即為原告增建鐵皮屋之人
到庭證稱：伊有為原告在系爭房屋之頂樓增建鐵皮屋，鐵
皮屋內之浴室則是原告另尋水電工進行施工等語，衡以原
告僱工在系爭房屋頂樓增建鐵皮屋住間，並在該住間內設
置浴室等衛浴設備，則對系爭房屋之屋頂即有進行埋設管
線之舉，而此舉對於屋齡已逾30年之系爭房屋勢必影響其
防水結構，則系爭房屋之漏水情況是否為原告購屋時即已
存在，抑或係因原告自行增建鐵皮屋住間始肇漏水之因，
即有可疑。證人蔡明坤雖另證稱伊於2、3年前在系爭房
屋頂樓施工增建鐵皮屋時，即有發現系爭房屋屋頂有漏水
之情事，並有在系爭房屋頂樓地面施作防水工程等語，然
證人蔡明坤之施工時間距原告購入系爭房屋已達3年之久
，則證人蔡明坤所見系爭房屋漏水之情事，是否為被告等
人出售房屋予原告時即已存在，而屬物之瑕疵，亦非無疑
。
（三）系爭房屋之狀況於交屋後顯已有增建鐵皮屋之重大變化，
原告既不能舉證證明系爭房屋於交屋時即有漏水，則縱系
爭房屋目前確有漏水情事，亦無從認定係交屋前即存在之
瑕疵。從而，原告主張系爭房屋有漏水之情事，依民法第
354條及第359條，請求減少價金277,355元等語，為無
理由，不應准許。
四、綜上所述，原告依民法第354條、第359條及第272條之規
定請求被告等人連帶給付277,355元及自起訴狀繕本送達被
告之翌日起至清償日止按年息5％計算之利息，為無理由，
應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，經本
院審酌後，認均不足以影響本判決之結果，毋庸一一論列，
併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國100年4月14日
高雄簡易庭法官朱世璋
以上判決正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後20日內向本庭提出上訴狀（須按他造
當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上
訴審裁判費。
中華民國100年4月14日
書記官林芊蕙