裁判字號：臺灣臺中地方法院109年訴字第2097號民事判決
裁判日期：民國109年09月29日
裁判案由：遷讓房屋
臺灣臺中地方法院民事判決109年度訴字第2097號原告 陳林淑薰 訴訟代理人 陳沁騰 被告 彭尹惠 上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國109年9月8日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將門牌號碼臺中市○○區○○路○段○○○巷○弄○號房屋全部遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣貳拾壹萬貳仟元，及自民國一百零九年六月十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣貳拾萬玖仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣陸拾貳萬伍仟貳佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告於民國106年6月2日委託訴外人 詹原廣 與被告簽訂租賃契約（下稱系爭租約），約定將坐落臺中市○○區○○路000000000000街○0段000巷0弄
0號之房屋（下稱系爭房屋）出租予被告，租賃期間為106年6月1日至108年5月31日止，每月租金新臺幣（下同）
1萬8,000元，押租金3萬6,000元，而管理費2,000元依系爭租約第5條第1項第1款約定由被告負擔，迄108年5月31日租約屆期後，為圖方便，原告同意免立新約而繼續租賃關係。詎被告自108年6月起即未繳納租金，以被告先前繳納之押租金3萬6,000元抵償6、7月租金後，再經過2個月至同年9月底被告仍未給付租金，原告乃於10月初委請詹原廣前往系爭房屋催告被告給付租金，然至11月中仍未給付，原告遂於108年11月19日寄發存證信函要求清償積欠租金，並告以終止租約，復委請律師寄發律師函通知被告儘速搬遷，亦未獲置理，爰依民法第455條第1項、第767條第
1項規定及不當得利之法律關係，請求被告遷讓返還系爭房屋，並給付自108年6月至11月所積欠之租金10萬8,000元、租約終止後即108年12月至109年4月相當租金之不當得利9萬元、及自108年6月至109年4月止積欠之管理費2萬2,000元，經扣除被告曾於109年1月底匯入原告帳戶之8,000元，尚應給付原告21萬2,000元等語，並聲明：如主文第1、2項所示；願供擔保請准宣告假執行。
二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。
三、得心證之理由：
（一）原告主張兩造於106年6月2日簽訂系爭租約，由被告向原告承租系爭房屋，租期自106年6月1日起至108年5月31日止，每月租金1萬8,000元，被告應於每月15日前繳納，兩造於租期屆滿後未訂新約而繼續租賃關係，惟被告自108年6月起即未支付租金，原告乃於同年10月初委請詹原廣前往系爭房屋催告被告給付租金，然至11月中仍未給付等情，業據其提出系爭租約為證（見本院卷第21至27頁），又被告已於相當時期受合法通知，未於言詞辯論期日到場，復未提出書狀爭執上情，依民事訴訟法第280條第3項前段準用同條第1項規定，視同自認原告主張之事實，堪認原告之前揭主張為真實。從而，原告主張被告未依約給付租金，迄至108年11月19日寄發存證信函時已積欠租金達2個月以上乙節，應堪採信。
（二）按租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止租約。其租金約定於每期開始支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約。承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，出租人得收回房屋，民法第440條第2項及土地法第100條第3款定有明文。又按非對話而為意思表示者，其意思表示以通知達到相對人時，發生效力，民法第95條第1項定有明文；所謂達到，係指意思表示達到相對人之支配範圍，置於相對人隨時可了解其內容之客觀狀態而言（最高法院58年度台上字第715號判決意旨參照）。查被告自108年6月起即未依約支付租金，迄至同年11月19日止，被告積欠之租金已達2個月以上，經原告催告仍不繳納，原告已於108年11月19日以臺中育才郵局第89號存證信函為終止租約之意思表示，該存證信函並於同年月20日合法送達被告，有前開存證信函、中華郵政掛號郵件收件回執及掛號郵件簽收清單在卷可憑（見本院卷第29、69頁）。則原告已催告被告給付租金後，被告仍不支付，且被告遲付租金之總額達2個月以上，原告終止系爭租約之意思表示業已生效，是原告請求被告遷讓返還系爭房屋，即屬有據。
（三）另按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。又無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。兩造間系爭租約既經原告合法終止，被告自租約終止時起即失占有使用房屋之正當權源，則被告繼續占有使用房屋，即獲有相當租金之利益，並致原告無法使用收益房屋，自構成不當得利。則原告依系爭租約及不當得利法律關係，請求被告給付自108年6月起至同年11月所積欠之租金10萬8,000元（18,000×6＝108,000）、租約終止後即108年12月起至
109年4月相當於租金之不當得利9萬元（18,000×5＝90,000），及自108年6月起至109年4月止之11個月管理費2萬2,000元，經扣除被告於109年1月底匯入原告帳戶之8,000元，共計應給付原告21萬2,000元，為有理由，應予准許。
四、綜上所述，原告依系爭租約及不當得利之法律關係，請求被告將系爭房屋遷讓返還原告，並給付原告21萬2,000元，為有理由，應予准許。
五、原告 陳明 願供擔保，請准宣告假執行，核無不合，應予准許，併依民事訴訟法第392條第2項規定，依職權宣告被告亦得於預供擔保後免為假執行，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國109年9月29日
民事第一庭法官廖欣儀正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國109年9月29日
書記官顏嘉宏