裁判字號：臺灣彰化地方法院108年訴字第335號民事判決
裁判日期：民國109年04月20日
裁判案由：拆屋還地
臺灣彰化地方法院民事判決108年度訴字第335號原告 張原賓 訴訟代理人 張慶宗 律師複代理人 彭佳元 律師
謝博戎 律師被告賴 玲雅 訴訟代理人 陳芊羽 被告 陳信宏
陳容格 上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國109年3月5日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告陳信宏、陳容格應將如附圖編號Ｂ所示占用彰化縣○○鄉○○段○○○○號土地之一樓加強磚造建物、後院圍牆，均予拆除，並將該部分土地交還予原告。
被告陳信宏、陳容格應自民國一百零八年十月二十二日起至返還前開土地之日止，按年給付原告新臺幣參仟柒佰柒拾參元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告陳信宏、陳容格負擔十分之四，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行；但被告陳信宏、陳容格如以新臺幣參拾參萬壹仟元，為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：①被告同意者、②請求之基礎事實同一者、③擴張或減縮應受判決事項之聲明者、④因情事變更而以他項聲明代最初之聲明者、⑤該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者、⑥訴訟進行中，於某法律關係之成立與否有爭執，而其裁判應以該法律關係為據，並求對於被告確定其法律關係之判決者、⑦不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者。被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條定有明文。所謂訴之變更或追加，包括當事人之變更或追加，惟除法律別有規定或因訴訟標的對於數人必須合一確定者外，追加原非當事人之人為被告，應綜合考量被追加為被告之人之審級利益、程序保障及訴訟之經濟、防止裁判之矛盾、發見真實、促進訴訟、擴大解決紛爭效能、避免訴訟延滯與程序法上之紛爭一次解決等項而為准否追加之依據（參見最高法院105年台抗字第727號裁定意旨）。經查，原告起訴時將 賴玲雅 、 劉玉姿 列為被告，分別訴請拆除之範圍各為19.92㎡、20.77㎡，其後，原告於民國108年10月21日言詞辯論期日，將陳信宏、陳容格追加列為被告，撤回被告劉玉姿之部分，並追加請求被告賴玲雅、陳信宏與陳容格應分別給付原告相當於租金之不當得利（分見院卷第159頁、第167頁），被告對此均無異議，而為本案之言詞辯論，視為同意變更、追加，而此等當事人及訴訟標的之變更、追加，對於當事人之審級利益、程序保障應無重大影響，且有助於紛爭一次解決、發見真實，亦不甚礙被告防禦及訴訟終結，揆諸首揭說明，原告所為訴之變更、追加，於法並無不合，應予准許。
二、原告主張：伊為坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○號土地（下稱系爭126土地）之所有權人，被告均未經伊同意，各以同段85、83建號建物（即門牌號碼彰化縣○○鄉○○路○○○巷○號、3號建物，下分稱系爭85、83建物）及地上物，分別無權占用系爭126土地如附圖編號Ａ、Ｂ所示部分，被告自應各將其等占用如附圖編號Ａ、Ｂ所示部分之建物與地上物拆除，並將各該部分土地返還予伊，且應分別按其等無權占用系爭126土地之面積，依系爭126土地申報地價年息10％計算其等無法律上原因而受有相當於租金之利益而返還予伊，爰依民法第767條第1項、第179條等規定，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠賴玲雅應將如附圖編號Ａ所示占用系爭
126土地之建物與地上物，均予拆除，並將該部分土地返還予原告。㈡陳信宏、陳容格應將如附圖編號Ｂ所示占用系爭
126土地之建物與地上物，均予拆除，並將該部分土地返還予原告。㈢賴玲雅應自108年10月21日言詞辯論期日之翌日（即同年月22日）起至返還前開第一項所示土地之日止，按年給付原告新臺幣（下同）33,865元。㈣陳信宏、陳容格應自108年10月21日言詞辯論期日之翌日（即同年月22日）起至返還前開第二項所示土地之日止，按年給付原告33,018元。㈤前開第一、二項聲明，願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告則以：伊等當初係向訴外人即原告之父 張明雄 分別購入其所起造之系爭85、83建物及該等建物所坐落之彰化縣○○鄉○○段○○○○○○○○○○○○號土地（下分稱系爭126-1、126-2土地），購入後沿著原先的地基往上增建，並未逾越原地基範圍，又張明雄在系爭126土地另有起造建物，若伊等有越界建築占用土地之情形，為何張明雄未曾有所異議，況且，若未沿著地基往上增建，賴玲雅所有之系爭85建物不可能蓋到3樓，復賴玲雅與張明雄曾於95年間就土地糾紛達成調解，賴玲雅並已給付調解金13萬元予張明雄，原告提起本件訴訟並無理由等語置辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡願供擔保，請准宣告免為假執行。
四、兩造之爭執及不爭執事項：㈠不爭執部分：
⒈系爭126土地於76年間登記為原告父親張明雄所有；於95
年7月18日以拍賣為原因，登記為訴外人 呂宥瑪 所有；於96年2月9日以買賣為原因，登記為原告所有（分見院卷第13頁、第127頁、第137頁至第141頁）。
⒉賴玲雅向起造人張明雄購入系爭126-1土地及坐落其上之
系爭85建物（即門牌號碼彰化縣○○鄉○○路○○○巷○號建物），並各於77年12月、78年7月辦畢土地所有權移轉登記、建物第一次登記。系爭126-1土地、系爭85建物及占用如附圖編號Ａ所示部分之3樓建物與地上物，為賴玲雅所有（分見院卷第17頁、第101頁至第103頁、第107頁、第129頁、第135頁、第145頁、第151頁、第162頁、第243頁至第260頁）。
⒊陳信宏、陳容格向起造人張明雄購入系爭126-2土地及坐
落其上之系爭83建物（即門牌號碼彰化縣○○鄉○○路○○○巷○號建物），並各於78年4月、78年6月間辦畢土地所有權移轉登記、建物第一次登記。系爭126-2土地、系爭83建物均登記為陳信宏、陳容格分別共有，應有部分各1/2。占用如附圖編號Ｂ所示部分之建物與地上物，亦為陳信宏、陳容格所共有（分見院卷第47頁至第51頁、第10
1頁至第103頁、第107頁、第131頁至第133頁、第14
7頁至第149頁、第162頁）。⒋賴玲雅所有占用如附圖編號Ａ所示部分之建物，其1樓供
作廚房使用，2樓與3樓則作為廁所與房間使用，化糞池位在廚房下面（見院卷第161頁）；陳信宏、陳容格所共有占用如附圖編號Ｂ所示部分之建物，其1樓現供作廚房使用，並無2樓、3樓，廚房有對外之出入口可通行到系爭126土地。
⒌張明雄當初就系爭85、83建物曾向彰化縣政府申請核發使用執照（分見院卷第153頁，外放證物袋資料）。
㈡爭執部分：
⒈原告請求被告應各將如附圖編號Ａ、Ｂ所示占用系爭126
土地之建物與地上物，均予拆除，並各將該部分土地返還予原告，有無理由？⒉承上，如為有理由，則相當於租金之不當得利數額，應各
以若干為適當？
五、本院得心證之理由：㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；
對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段、中段分別定有明文。以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之，如不能證明，則應認原告之請求為有理由（參見最高法院72年度台上字第1552號、82年度台上字第1441號及83年度台上字第1553號判決意旨）。次按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係；其期限不受第449條第1項規定之限制，民法第425條之1第1項亦規範明確，且其範圍應以房屋占有之土地，及與該部分土地之使用有不可分離關係之附屬地為限（參照最高法院102年度台上字第1508號判決意旨）。再按土地所有人建築房屋非因故意或重大過失逾越地界者，鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求移去或變更其房屋，為同法第796條前段所明定，此項土地相鄰關係致一方之土地所有權擴張，而他方之土地所有權受限制，該權利義務對於嗣後受讓該不動產而取得所有權之第三人仍繼續存在，不能與債權法上之契約同視（最高法院85年度台抗字第119號、71年度台上字第409號判決意旨足參）。
㈡原告主張其所有之系爭126土地，遭賴玲雅以系爭85建物占
用如附圖編號Ａ所示部分，為兩造所不爭執，並經本院履勘現場、囑託地政測繪確認無訛，足見原告所主張之此部分事實，確屬真實。次查，系爭126、126-1土地原先均為原告之父張明雄所有，張明雄起造系爭85建物後，將系爭85建物及系爭126-1土地出售予賴玲雅等事實，亦為兩造所不爭執，而經比對張明雄向彰化縣政府建設局申請建造執照與使用執照時所提供之設計圖說（系爭85建物應為設計圖說之編號A3建物）、完工照片，以及原告提出之占用現況照片（分見院卷第29頁，外放證物袋資料第13頁正、反面、第16頁、第17頁、第64頁），可知張明雄當初就系爭85建物之建物主體西側，規劃有約（150＋150）×600（單位應為公分）之空地部分，且該部分設計供作系爭85建物之化糞池區域使用；再參以賴玲雅占用如附圖編號Ａ所示部分之建物，其1樓供作廚房使用，化糞池位在廚房下方之事實，亦為兩造所不爭執，足見賴玲雅抗辯：伊向張明雄購入系爭85建物時，未配置廚房，但張明雄表示地基跟化糞池都已經設置在那邊，既然地基已經打好了，賴玲雅可以自己處理等語，伊遂沿著地基邊緣往上加蓋至3樓，現即為如附圖編號Ａ所示部分等情（見院卷第163頁至第164頁），尚非虛妄。又酌以附圖編號Ａ所示部分，賴玲雅係以3層樓高之建物予以占用，苟無地基，恐將面臨隨時可能傾覆之高度危險，衡諸情理，賴玲雅應無在未設置地基之情形下，強行增建至3樓，置自身與家人之安危及財產安全於不顧之理，益證賴玲雅向張明雄購入系爭85建物時，張明雄就系爭85建物之西側即如附圖編號Ａ所示範圍內，除設置化糞池外，應亦鋪設有地基。而於張明雄起造完成、辦理所有權登記予賴玲雅之前，系爭126、126-1土地、系爭85建物（含所坐落之基地、化糞池）皆為張明雄所有，既為同一人所有，縱系爭85建物（含所坐落之基地、化糞池）就系爭126土地有占用如附圖編號Ａ所示部分之情形，亦無何等越界建築、無權占用、抑或侵害系爭
126土地所有權人即張明雄權利之問題。另張明雄與賴玲雅完成買賣過戶後，於95年間就系爭126、126-1土地之面積發生爭執，經送請調解，賴玲雅同意就張明雄一切損失給付13萬元，以作為張明雄之財產上損害賠償，張明雄則願放棄其餘民事賠償請求權，張明雄並已收受13萬元暨簽立收據等節，有彰化縣社頭鄉調解委員會95年社鄉民刑調字第172號調解書、收據在卷可考（見院卷第239頁至第242頁），足認張明雄與賴玲雅辦畢所有權登記後，縱有相關土地爭執，致張明雄受有財產上損害，其損害亦已獲得填補。從而，揆諸前揭說明，此等權利義務之狀態，於張明雄將系爭126土地讓與他人後，對於嗣後受讓該不動產而取得所有權之第三人（含原告）仍應繼續存在，不能與債權法上之契約同視，應有民法第425條之1第1項規定之適用，且其範圍包含系爭85建物占有之土地，及與該部分土地之使用有不可分離關係之附屬地（即該建物所坐落之基地、化糞池區域）。原告主張此部分僅為賴玲雅與張明雄間之爭執，與原告無關，原告仍得訴請拆除等語，難認有據。復觀諸賴玲雅所提出之攝影日期76年9月15日、77年5月25日、78年9月25日、107年10月30日之航照圖（賴玲雅表示107年10月30日之航照圖，乃其可調得之最新航照圖，分見院卷第173頁至第178頁、第261頁），未見賴玲雅有何明顯超逾上開基地範圍而另為越界建築占用系爭126土地之情形，原告就如附圖編號Ａ所示部分已超逾張明雄當初所設基地範圍之事實，亦未提出具體反證以實其說，原告主張賴玲雅屬無權占用，尚難逕予憑採。循此，原告訴請賴玲雅應將其占用如附圖編號Ａ所示部分之建物與地上物均予拆除、將該部分土地返還予原告，並進以請求賴玲雅給付相當於租金之不當得利，皆為無理由，不應准許。
㈢原告主張其所有之系爭126土地，遭陳信宏、陳容格以系爭
83建物占用如附圖編號Ｂ所示部分，為兩造所不爭執，並經本院履勘現場、囑託地政測繪確認無訛，足見原告所主張之此部分事實，確屬真實。又查，系爭126、126-2土地原均為原告之父張明雄所有，張明雄起造系爭83建物後，將系爭83建物及系爭126-2土地均出售予陳信宏、陳容格等事實，亦為兩造所不爭執，惟經比對張明雄向彰化縣政府建設局申請建造執照與使用執照時所提供之設計圖說（系爭83建物應為設計圖說之編號A2建物）、完工照片，以及原告提出之占用現況照片（分見院卷第29頁，外放證物袋資料第13頁正、反面、第16頁、第17頁、第64頁），可知張明雄當初就系爭83建物之建物主體西側，雖亦規劃有化糞池，惟該化糞池之區域緊鄰建物主體，距賴玲雅所有系爭85建物之化糞池，存有一定距離，然陳信宏、陳容格買受系爭83建物後，在該建物西側加蓋1樓加強磚造建物、圍牆而占用如附圖編號Ｂ所示部分，經地政機關實測結果，如附圖編號Ｂ所示部分之西側使用範圍之界線，與如附圖編號Ａ所示部分之使用界線，已將近等齊，核與張明雄當初之設計圖說、完工照片（分見外放證物袋資料第64頁、第13頁反面），明顯不同，而該等
1樓加強磚造建物與後院圍牆，高度有限，應非以設置在地基上為必要條件，是陳信宏、陳容格加蓋1樓建物與圍牆而占用如附圖編號Ｂ所示部分，是否仍位在張明雄當初所交付之系爭83建物之地基上，尚非無疑。至張明雄在系爭126土地上雖另起造有建物，此為兩造所不爭執（見院卷第234頁至第235頁），然而，經比對前揭78年9月25日、107年10月30日之航照圖，系爭83建物之屋頂外觀不同，於78年9月25日亦尚未見有何明顯設置圍牆之痕跡，是陳信宏、陳容格於78年9月25日以後，應有加蓋之行為，其等抗辯過戶完畢、入住系爭83建物後，未再增建等語（見院卷第235頁），是否可信，尚非無疑。而張明雄在系爭126土地所另行起造之建物，至遲於78年9月25日被拍攝時即已存在，是於張明雄另行起造該建物時，陳信宏、陳容格應尚未完竣其等之加蓋行為，自無從推認張明雄於另行起造建物時，已發現陳信宏、陳容格有所加蓋而未異議；復衡以張明雄之戶籍設在他處，此有本院依職權查詢之張明雄戶籍遷徙紀錄在卷可考（外放證物袋），故張明雄是否長期實際居住在該另行起造之建物內，是否知悉陳信宏與陳容格進行加蓋增建、是否亦知悉加蓋增建之部分已逾越地界而未曾異議，均非無疑。復陳信宏、陳容格就其等取得占有係有正當權源之事實，別無具體舉證以實其說，揆諸前開說明，難認陳信宏、陳容格就此已盡舉證之責。是原告訴請陳信宏、陳容格應將其等占用如附圖編號Ｂ所示部分之1樓加強磚造建物與後院圍牆，均予拆除，並將該部分土地返還予原告，應屬有據。
㈣按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因
而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，最高法院61年台上字第1695號判例著有明文。
又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限；上開規定，於租用基地建築房屋準用之，土地法第97條第1項、第105條分別定有明文。而依土地法施行法第25條規定，土地法第97條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額。至所謂法定地價，乃土地所有權人依土地法所申報之地價，同法第148條亦規範明確。此外，基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息10％最高額，最高法院68年台上字第3071號判例意旨足參。
㈤查陳信宏、陳容格占用系爭126土地，無法律上之原因而受
有利益，並致原告之所有權受有損害，則原告依民法第179條規定，請求陳信宏、陳容格應自其於本院108年10月21日言詞辯論期日當庭就相當於租金之不當得利部分為訴之追加之翌日（即108年10月22日）起，至其等返還所占用之土地之日止，按占用面積與期間而核算、返還相當於租金之不當得利，當屬有據。又經本院審酌占用如附圖編號Ｂ所示部分之1樓建物與後院圍牆，位在彰化縣社頭鄉，鄰近區域設有國中、衛生所、診所、藥局、郵局、餐飲店、市場等處所，有卷附電子地圖查詢資料可憑，兩造對此亦無意見（分見院卷第225頁至第227頁、第237頁），足見前揭建物與地上物所占用之系爭126土地所在位置之教育、醫療、通訊、商業等生活居住機能尚佳，惟酌以其等實際占用之位置係在系爭126-2土地後方與系爭126土地相鄰處，該位置並未直接臨接供公眾、不特定人通行往來使用之道路，工商經濟繁榮程度客觀上受有一定限制，又衡以該等建物與地上物之使用現況，係供陳信宏、陳容格作為廚房、後院使用，以擴張其等之活動範圍，即僅供其等私用，非占之作為經貿交易往來或出租他人以牟利，陳信宏、陳容格所受利益相對有限等情，是認本件相當於租金之不當得利，應以其等所占用土地之申報地價年息5％為計算基礎，較為允妥，原告請求按年息10％計算，尚屬過高。又系爭126土地於107、108年間之申報地價為3,520元/㎡，有卷附地價查詢資料可參（見院卷第265頁），按此標準計算，陳信宏、陳容格就其等占用如附圖編號Ｂ所示21.44㎡，應按年給付原告相當於租金之不當得利3,773元【計算式：21.44×3,520×5％＝3,773（小數點以下四捨五入）】，原告於此部分範圍內之請求，應為有理由；逾此範圍之請求，則乏所憑。
六、綜上所述，原告本於其所有權之權能及不當得利之法律關係，訴請賴玲雅應將如附圖編號Ａ所示占用系爭126土地之建物與地上物，均予拆除，並將該部分土地返還原告，且應自
108年10月21日言詞辯論期日之翌日（即同年月22日）起至返還前開土地之日止，按年給付原告33,865元，為無理由，應予駁回。原告此部分之訴既經駁回，則其就此所為之假執行聲請即失所附麗，應併予駁回；至原告訴請陳信宏、陳容格應將如附圖編號Ｂ所示占用系爭126土地之1樓加強磚造建物與後院圍牆，均予拆除，並將該部分土地返還予原告，且陳信宏、陳容格應自108年10月21日言詞辯論期日之翌日（即同年月22日）起至返還前揭土地之日止，按年給付原告3,773元，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則為無理由，應予駁回。復本判決主文第一項原告勝訴部分，其標的價額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行，原告此部分假執行之聲請，僅促請本院為職權發動。另陳信宏、陳容格 陳明 願供擔保聲請宣告免為假執行，核無不合，爰依聲請酌定相當擔保金額准許之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與判決結果無影響，爰不再逐一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第389條第1項第5款、第79條、第85條第1項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國109年4月20日
民事第二庭法官林幸頎以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國109年4月20日
書記官吳曉玟