臺灣臺中地方法院民事判決 102年度中簡字第1041號
原 告 劉慶忠
被 告 王來發
訴訟代理人 華嘉遠 律師
上列當事人間請求返還停車位事件，經本院於民國102年5月14日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國88年4月30日向臺灣臺中地方法院87
年度執未字第11684號不動產拍賣強制執行事件，投標購買
訴外人 王立仁 、 陳美桂 等所有名為「國雄梅園」之公寓大廈
（下稱國雄梅園社區），坐落臺中市○○區○○段○○○○號
土地，及其上同段建物375建號即門牌號碼臺中市○○區○
○街○○○號5樓之1房地（權利範圍土地25/1000、建物全部）
，及共同使用部分建號377、面積883.23平方公尺、持分31/
1000之不動產（即系爭停車位所在位置），而依內政部80年
9月18日函示，系爭停車位屬法定停車位，須隨同主建物之
移轉辦理產權移轉；且依公寓大廈管理條例第4條第2項規定
，系爭停車位乃公共停車位，不得單獨出售。則被告於84年
4月1日與原屋主陳美桂簽立之汽車停車位所有權移轉讓渡書
於法無據，應為無效，並聲明：被告應將坐落臺中市○○區
○○段○○○○號土地、同段377建號編號九之平面式停車位返
還予原告。
二、被告則以：依鈞院88年5月16日87年度執未字第11684號囑託
塗銷查封及抵押權登記函所示，系爭停車位並未列入點交，
亦即該停車位之坐落範圍並不明確。而被告自81年間起為國
雄梅園社區大樓之住戶，故於84年間向陳美桂購買停車位使
用，則依公寓大廈管理條例第24條第1項規定，原告已喪失
系爭停車位之使用權利，被告應受合法之保障，況國雄梅園
車位使用約定書第3點，雖約定停車位不得移轉予本社區以
外之第三人，故實際上可以單獨讓與社區之住戶，另原告購
買持分土地之價格為新臺幣（下同）46萬元，但車位價值係
45萬元，顯見被告購買之持分並未包括停車位等語，並聲明
：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
(一)原告主張其向本院執行處87年度執未字第11684號強制執行
事件，投標購買拍定取得訴外人王立仁、陳美桂系爭不動產
所有權，系爭停車位位於系爭不動產共同使用部分建號377
，被告前於84年間向陳美桂購買系爭停車位之事實，業據其
提出本院不動產權利移轉證書、建築改良物登記簿、國雄梅
園車位使用約定書、補發車位使用證明書、住戶規約、停車
位相關規定說明書、車位讓渡書等件為證，並經本院調閱本
院執行處87年度執未字第11684號執行卷宗可稽，復為被告
所不爭執，堪信為真實。
(二)按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段定有明文。又民事訴訟如係由原告
主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，
以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不
能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。（
最高法院17年上字第917號判例意旨參照）。對於現在占有
人告爭所有權者，應由告爭人提出確實憑證，以證明其主張
之真實，如果告爭人不能為切當之證明，則現在占有人自無
須提出何等反證，仍應維持現狀歸其管業，而駁回告爭人之
訴。（最高法院18年上字第672號判例意旨參照）。又按各
區分所有權人間本即得自行約定建築物之共用部分之使用收
益方式及範圍，倘某特定專用部分由特定區分所有權人專用
，業經各區分所有權人合意或默示合意，則該特定區分所有
權人即得專用該特定專用部分，自與其所持有之應有部分之
多寡無涉，最高法院89年度台上字第1994號民事判決意旨闡
釋甚明。是共有人如主張其就共有物之特定部分，依分管契
約享有專用之權，自應就分管契約之存在及已分管該共有物
之特定部分之事實，負舉證責任。又就區分所有建物之地下
室停車場而言，共有人依分管契約之約定所得專用之停車位
數量，雖以與其登記之應有部分比例多寡一致為宜，以減少
爭議，此一情形已為晚近之大廈公寓各區分所有權人就共有
部分之地下室停車位，是否於購屋時一併購買，購買幾個停
車位載明於購屋契約，且於建物第一次所有權登記時，各區
分所有權人就共同使用部分之建物應有部分之比例為明確登
記，已較少爭議。但早年完成之大廈、公寓因乏法令規定，
各建商於建物完成，登記各區分所有權人時，就共同使用部
分建物之應有部分比例多寡與是否購買停車位尚有欠明，致
紛爭迭起。區分所有權人自不得於其輾轉取得區分所有權後
，僅憑其就大樓建物共同使用部分登記之應有部分比例多寡
，遽為主張其對該大樓地下室有若干車位之停車專用權。
(三)原告雖主張其於88年間向本院執行處投標購買而取得上開房
屋所有權，經其比對共同使用部分應有部分之比例，依其應
有部分比例，應有系爭停車位之專用權，現系爭停車位編號
為九，被告應加以返還等語，為被告所否認。惟查，所謂分
管契約，係指共有人間約定各自分別佔有共有物之特定部分
而為管理之契約。由共有人全體劃分停車位分別停車使用者
，應視為全體共有人就該地下室有分管之約定（最高法院81
年度台上字第1060號判決要旨可參），本件原告並未提出任
何國雄梅園社區大樓地下室之停車位分配圖，證明已有分管
契約將系爭編號9號之車位約定由原告或原告之前手專用，
此外，復未提出其他任何證明以實其說。原告雖提出本院之
不動產權利移轉證書，惟觀諸該移轉證書不動產標示為：詳
如附表，而附表僅記載：（王立仁Z000000000）共同使用部
分建號377、面積883.23平方公尺、持分千分之三一等語，
並無關於停車位之記載，且拍賣公告亦未載明有系爭停車位
，原告自承拍定後亦未點交（見本院102年5月14日言詞辯論
筆錄），有上開執行卷宗可稽，無法證明原告因拍賣而受讓
取得系爭停車位之約定專用權，是依前開意旨，自難僅憑共
同使用部分之應有部分比例多寡，遽認原告依其所有系爭房
屋之應有部分比例可得分配系爭停車位，且系爭編號九之車
位即屬於原告約定專用部分。原告上開主張，自不足採。
(四)再者，系爭大樓係於81年間建造完成取得使用執照（81年中
工建使字第0785號），有車位使用約定書可稽，依當時之土
地登記實務，並不會加註停車位之編號，更無註明因使用停
車位而增加共有部分之應有部分「數目」。而基於共有物之
分管契約的權利，得為共有人之間的交易之標的，故系爭停
車位之使用權具有經濟價值，可單獨移轉，但依權利係基於
共有人的分管契約而生，無共有人之資格，則非屬分管契約
之當事人；故依其性質，所移轉之對象限於同一建築物內之
區分所有權人；參以內政部80年9月18日日台內營字第00000
00號函示：「（一）區分所有建築物內之法定防空避難設備
或法定停車空間...應為該區分所有建築物全體所有權人所
共有或合意由部分該區分所有建物區分所有權人所共有。..
.（三）區分所有建築物內之法定防空避難設備或法定停車
空間，其移轉承受人應為該區分所有建築物之區分所有權人
」及當時購買系爭大樓停車位所取得之車位使用約定書第3
條約定：「甲方所有停車位，甲方同意僅得隨同本社區內房
地所有權一併出售，不得單獨讓售、租借、換押或以其他方
式供『本社區所有權人外』之第三人使用」，亦可得知相同
的結論，而查被告亦為系爭社區大樓住戶，有土地、建物所
有權狀可稽，則同社區之系爭停車位原所有權人自非不得將
系爭停車位讓售與同社區之區分所有權人即被告，被告買受
系爭停車位，難謂無效，且自84年4月間買受系爭停車位後
迄原告拍賣取得系爭不動產時，已占有使用多年，迄仍如是
，原告並未因拍賣取得、點交系爭停車位，亦如前述，則被
告占有使用系爭停車位非無合法權源，應屬有權占有。
四、綜上所述，原告既無法證明臺中市○○區○○街○○○號5樓之
1房地，其共同使用部分即建號377、面積883.23平方公尺持
分31/1000之不動產，屬於其購買系爭房屋所應有之停車位
而取得約定專用權，則其依照民法第767條前段所有物返還
請求權，訴請被告應將系爭停車位返還，為無理由，應予駁
回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證
據，經本院審酌後，核與本件之結論，不生影響，爰不一一
論述。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國102年6月7日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法官吳崇道
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，
應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年6月7日
書記官