臺灣士林地方法院民事簡易判決 99年度士簡字第1150號
原 告 東京都保全股份有限公司
即反訴被告
法定代理人 植野克彥
原 告 東京都公寓大廈管理維護股份有限公司
即反訴被告
法定代理人 植野克彥
前二人共同
訴訟代理人 鄭碧華
被 告 北美市社區管理委員會
即反訴原告
法定代理人 季珍珍
上列當事人間請求給付報酬事件，於中華民國100年3月17日言詞
辯論終結，本院判決如下：
主文
被告應給付原告東京都保全股份有限公司新臺幣玖萬陸仟玖佰陸
拾元，及自民國九十九年十月七日起至清償日止，按年息百分之
五計算之利息。
被告應給付原告東京都公寓大廈管理維護股份有限公司新臺幣陸
萬柒仟元，及自民國九十九年十月七日起至清償日止，按年息百
分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣叁仟玖佰零貳元，由被告負擔其中新臺幣叁仟元
，其餘玖佰零貳元由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
反訴被告東京都公寓大廈管理維護股份有限公司應給付反訴原告
新臺幣貳萬元及自民國九十九年十二月八日起至清償日止，按年
息百分之五計算之利息。
反訴原告其餘之訴駁回。
反訴訴訟費用新臺幣伍仟肆佰元，由反訴被告負擔壹仟元，其餘
肆仟肆佰元由反訴原告負擔。
事實及理由要領
壹、本訴部分：
一、原告主張：
㈠緣被告於民國98年4月16日與原告東京都保全股份有限公司
（下稱東京都保全公司）及東京都公寓大廈管理維護股份有
限公司（下稱東京都維護公司）分別訂有委任契約，約定東
京都保全公司之安全維護費用每月新臺幣（下同）106,000
元，而東京都維護公司之事務管理費每月102,000元（均含
稅）。兩造契約於99年6月30日屆期，惟99年6月份尚有保
全費用99,460元及事務費用102,000元未給付。為此，依委
任契約關係提起本訴訟，訴請被告應給付原告東京都保全公
司99,460元，給付原告東京都維護公司102,000元，及各自
起訴狀繕本送達翌日（即99年10月7日）起至清償日止，按
年息5%計算之利息等語。
㈡對被告抗辯之陳述：兩造約定報酬係按月給付，如果之前有
問題，被告為何未提出。另原告二家公司所營事業之保全與
一般事務管理範圍並不相同，被告所指原告違反契約所訂大
門安管防盜等相關管理職務，惟所提事項皆為一般事務管理
之工作內容，並非社區門禁管理等安全防護，是被告顯有誤
解。至於有關系爭社區大樓消毒、清洗水塔等作業，依被告
98年11月23日第2次管理委員會會議決議，因建商尚在收尾
工程，而住戶施工裝潢者眾，故大廳大理石晶化及各項清潔
工程無法按預定行程進行，乃至機動環保乙項，原告已依被
告會議決議，改做1至13樓各樓層玄關及一樓大廳含電梯二
部地面研磨、晶化，且被告法定代理人亦親自簽名確認。今
被告臨訟託詞，先編纂數據主張抵銷127,500元，後又否認
其親簽之文書，而主張188,500元全數返還，有悖誠信。又
機電巡檢工作，既重在巡檢，自不負修繕責任。原告現場派
駐人員及機電人員並無不當，而原告每月均依約定機電設備
巡檢二次，並製作巡檢紀錄，並已全數移交被告，被告應提
出所有作業報告。另外，原告並不負冰箱、露台桌椅的保管
之責，因為系爭冰箱是住戶借給被告的，不是社區財產，故
未列入移交清冊；而原告亦未曾見過系爭露台桌椅。
二、被告答辯：
㈠兩造二份合約，均自98年4月16日至99年4月15日，經雙方
同意延至99年6月30日止。被告與原告東京都維護公司原約
定一樓大廳每季晶化一次（含全年研磨一次），惟原告服務
14.5月應施作5次，卻僅執行1次；約定全區消毒一次，原
告亦僅施作1次，顯未完全履行合約，有損被告社區住戶之
權益。被告已支出機動環保項之款項188,500元（13000×
14.5＝188500），而原告僅晶化一次加消毒一次，顯然失職
未履行全部合約，故應返還服務費188,500元。又有關機電
維護部分，被告每月給付8,000元，而發電機應為固定保養
，保持堪用狀態設備；惟原告維護不當致發電機故障無法使
用，故被告所支付之維修費14,000元應由原告支付。又因原
告機電維護保養不當，致發電機故障無法使用，於99年6月
7日停電時造成全體住戶驚恐，此為執行業務重大過失，被
告要求返還11個月管理維護巡檢費88,000元。另社區11樓之
2住戶捐贈冰箱一個給管理中心使用，然於接管期間至交接
時遺失，故依價應賠償5,960元。另社區8樓露台公有設置
2張桌子及3張椅子，於原告交接時亦遺失，該公司人員顯
有保管不當，按價應賠償4,000元，依法均主張抵銷。
㈡原告東京都維護公司於99年8月27日以(99)東寓字第990646
號函表示，99年4月16日至99年6月30日服務期間未施作機動
環保，以每月13,000元共計2.5個月，合計32,500元，原告
自願以折讓方式扣款，亦主張抵銷。
㈢機電的保養維護涉及安全管理，冰箱是保全跟總幹事共同使
用，兩桌三椅是公共設施給住戶使用，遺失應由保全負責。
而財產清冊是終止合約時原告才提出，電腦中會議紀錄密碼
則是由總幹事保管，每個月給付報酬中包含機動環保部分，
是授權由總幹事去排定項目及清潔時間，且大部分不是每個
月要做的事，而是每年做一、二次，所以無法每個月計算。
原證八會簽名是因為移交時東西很多。機電設備維護保養報
告中，原告都沒有打勾，也沒有作紀錄，代表沒有施作，造
成電瓶沒有辦法發電，以致在停電時整個社區都沒有電。
三、本院的判斷：
原告主張之事實，業據其提出委任契約書、報價單、北美市
社區第一屆十一月份第二次管理委員會會議紀錄、社區資產
交接清冊、物管公司文書資料交接清冊、待辦事項及已完成
事項簽認單等影本為證。被告對於積欠原告所主張之金額固
不否認，惟以上開情詞置辯，則本件兩造之爭點為：㈠原告
是否已履行約定之機動環保項工作內容？㈡原告是否有機電
維護不當而應賠償14000元及返還巡檢費用88000元？㈢原
告是否應賠償冰箱及公共區之桌椅遺失之損害？㈣被告主張
抵銷有無理由？玆分述如下：
㈠按東京都保全公司及東京都維護公司，係分屬兩個法人，擁
有各自獨立之法人格，被告與原告二法人間之委任契約書，
既係分別簽訂，且約定之契約內容亦不同，縱原告二公司之
法定代理人同一、給付服務費之帳戶同一，亦不可認定原告
二公司為同一公司，而以對東京都維護公司之抗辯事由，對
抗東京都保全公司；反之亦然，合先敘明。
㈡被告抗辯依兩造之委任契約書、報價單及北美市交接進駐預
定計劃暨履約允諾事項所載，東京都維護公司，應於每季晶
化一次一樓大廳地面，並每年全區消毒兩次，惟原告於14.5
月以來僅晶化及消毒各一次，顯未完全履行合約，應返還服
務費188,500元。經查：依卷附被告社區第一屆11月份第2
次管理委員會會議紀錄，被告就議題三「有關東京都公司承
攬大樓消毒、清洗水塔等作業，今年改成1至13樓公共走道
地面大理石晶化，提請討論」，已決議為：「本大樓今年裝
潢戶過多，大廳大理石晶化及各項清潔工程無法按預定行程
進行，本案決議通過如下：如中德建設同意於年前為本大樓
1至13樓地面大理石全面晶化，則東京都公司於三個月後，
再做一次晶化工程。中德建設如不同意施作，則東京都公司
於年前施作晶化工程。」，核與原告陳述之「因建商尚在收
尾工程，而住戶施工裝潢者眾，故大廳大理石晶化及各項清
潔工程無法按預定行程進行」等語相符。再參以被告法定代
理人於原證八之已完成事項：「一、98年7月完成公共區域
消毒作業。二、99年1月完成全棟地面大理石晶化作業（原
第一屆訂之大廳大理石地面晶化、消毒、水塔清洗等等專業
特別清潔部分，全部改為此項工程施作」下簽名確認。足見
被告於原契約期間內，已同意原告以1至13樓地面大理石全
面晶化，代替原約定之機動環保之全部工作內容，焉有不履
行，故被告抗辯原告未履行上開合約約定，應返還服務費18
8,500元，並主張抵銷，為無理由。
㈢被告又抗辯因原告維護不當致發電機故障無法使用，故原告
應支付發電機維修費14,000元及返還11個月管理維護巡檢費
88,000元，並主張抵銷服務費。經查：機電巡檢為東京都維
護公司與被告約定之工作內容，其工作內容為：「大廈公共
機電設備每月巡檢二次，水電突發狀況廿四小時機動待命處
置。（含每年消防安全檢查申報）」。而且依卷附被告提出
之本件社區（大樓）機電設備維護休養作業報告中，有98年
7月至12月，每月二次之作業報告，報告內容包括換氣系統
設備、電氣設備、消防系統設備，給水系統設備、社區照明
設備、弱電設備、排水系統設備及緊急發電機設備，並均有
原告作業人員及客戶（即被告）簽認；且其中有關緊急發電
機設備之作業項目為：「蓄電池設備點檢、電壓測量、電瓶
水檢查，柴油油箱點檢柴量查核，水系統點檢冷卻水位查核
，機由系統點檢機油存量查核，運轉檢測狀況點檢動作功能
測試」，並有於98年7月8日、8月12日、9月9日、10月
14日備註欄註明「緊急發電機無載運轉10分鐘，油、水電
OK」，另於同年11月11日備註欄註明「緊急發電機測試，電
源電壓不足24V，無法啟動，先行調整充電器再觀察」，又
於12月9日備註欄註明「緊急發電機無載測試無法啟動，建
議請原廠商進行檢測或更新充電器」。足認東京都維護公司
之已依契約內容，就發電機設備進行維護保養巡檢義務。而
且原告已於98年12月9日之報告提醒被告更換電池，是依倆
造契約約定，原告並無須就緊急發電機必須更換電池之義務
。又被告提出之系爭發電機乾電池更新費用支出14700元部
分，係屬更換電池的費用，此乃消耗品，原告早已提出建議
，依被告所提支出憑證及統一發票以觀，係於99年9月9日
支出，亦係在兩造契約屆期後逾五個月，是被告抗辯原告未
依約巡檢及發電機故障之原因歸責於原告，並主張抵消服務
費，顯無理由。
㈣冰箱及露台桌椅部分：
就冰箱部分而言，依證人即原告指派擔任本社區總幹事林憬
弘於本院結證稱其擔任總幹事期間，社區的確有交付一台住
戶借給社區使用的冰箱，是全新的，但沒有列入移交清單，
亦未對被告負責接交的 陳清洋 （新任總幹事）講，七月中陳
清洋打電話來找他，他本人有去，但已經沒有看到冰箱等語
。另證人 陳清祥 於本院亦結證稱接交時並無系爭小冰箱。另
依被告提出之感謝狀「好鄰居11樓之2號 傅虹 小組暫借管理
中心冰箱一台，提供現場人員使用」，足證被告確有有於原
告契約期間交付原告一台冰箱而於交接時未交付被告新任總
幹事而遺失之事實，且系爭冰箱係供原告二公司人員使用，
原告應有善良管理人之責任，是原告應就冰箱之遺失負損害
賠償責任，依被告提出線上購物標價5900元，但未提出購買
系爭冰箱之發票或價格之證據，且系爭冰箱已使用約一年之
久，應予折舊，是此部分，依民事訴訟法第222條第2項規
定，，認此部分，原告二公司應各賠償被告2500元為合理。
至於露台桌椅部分，依證人即社區住戶 高淑姬 於本院結證稱
社區八樓露台公共休閒區，在她97年12月剛搬進去時就有看
到圓形的鐵製黑色桌子及四張椅子，搬進去一、二個月還有
看到，後來就不見了。惟原告98年4月16日才承攬被告社區
保全及管理維護。且依卷附兩造社區財產交接清冊中，並無
八樓露台休閒桌椅部分，且證人 林憬弘 於本院結證稱並未看
見過八樓露台有休閒桌椅，亦無住戶反應休閒桌椅遺失之事
。是被告並未舉證系爭休閒桌椅有於原告受委任之時起交付
原告並遺失之事實，故被告主張原告須負賠償責任，並主張
抵銷，為無理由。
㈤末查，原告東京都維護公司不爭執曾以99年8月27日（99）
東寓字第990346號函表示：「有關物業管理服務費中之機
動環保一式每月13,000元，於展延期間2.5個月尚未施作，
此部份費用共32,500元本公司同意折讓：：」，因此原告東
京都維護公司得請求之費用應再扣除32,500元，即為69,500
元（000000000000＝69500）。
㈥綜上所述，被告得主張抵銷之部分，為冰箱部分，原告二人
須各負2,500元。另被告對原告東京都維護公司，得再抵銷
上述折讓部分32,500元。
四、從而，原告東京都保全公司請求被告給付96,960元、原告東
京都維護公司請求被告給付67,000元，及各自99年10月7日
起至清償日止按年息百分之五之利息，為有理由，逾此範圍
請求，為無理由，應予駁回。
貳、反訴部分：
一、反訴原告主張：
㈠反訴被告未盡安全維護事務管理責任，在服務期間未盡善良
管理人之義務，怠忽職守、造成重大職務過失、違反契約大
門安管防盜等相關管理職務過失，造成全體住戶生活在水質
不潔、環境未消毒、滿佈灰塵的環境，影響健康甚鉅，且社
區大理石材質地面遭磨損無法補救，停電時社區無法供應緊
急電力，造成全體住戶恐慌，又被困電梯內飽受驚嚇，且遺
失住戶暫借電器用品，露台公有設備桌椅不翼而飛已如本訴
所載。另外，依99年6月30日所列交接文件清單推算，遺失
收發函21份，會議資料遺失14份（每個月二次定期會，5月
1次、6.7.8月各2次、9月1次，99年1月2次、3月1
次、5月2次、6月1次）、簽到本遺失19份（詳被證17及
18）等多項且大量文件檔案，原告社區尚未與建商點交，造
成原告無可補救之損害，以致原告第一屆、第二屆會議決議
有關社區重大事務，無法查證處理。反訴原告委任反訴被告
管理北美市社區保全與物業管理事務，每月服務費208,000
元，皆以整筆金額匯至反訴被告東京都保全公司銀行帳戶，
反訴被告從未告知有所謂保全與物業不同公司須分開匯入問
題，且反訴被告公司之管理人、法定代理人同一，足見反訴
被告認同且明白在執行保全與公寓管理業務，實際上息息相
關。文件遺失當屬保全責任，亦屬一般事務管理範圍，兩者
皆屬重大職務過失，依管理合約第9條規定，反訴被告遺失
大量文件檔案應賠償500,000元。為此，爰提起反訴，並請
求反訴被告應給付反訴原告500,000元，及自99年12月8日
起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、反訴被告則抗辯以：社區往來函文，就屬各項會議紀錄如區
分所有權人會議、管理委員會例會。原告於交接前，即已完
成彙整，惟於99年6月30日交接前發現文卷遺失，部分於地
下室環保回收場拾回，但有電子檔檔案交接，也有被告主委
等三人簽收之會議紀錄及收發文，僅來文六件未尋獲（原證
6即98年4月17日有關協調會之收文、4月18日關於1萬元
之收文、7月25日關於中德公設點交之收文、11月9日查污
水之收文、12月4日花博會之收文及99年1月11日有關中德
公設點交之收文）。而依原告製作之文號內容摘要，尚憑辦
。被告所主張遺失多項且大量文件檔案，造成無法補救之損
失，誠不知何指，反訴原告應負舉證責任。又有關會議資料
及文件保管責任，係東京都維護公司之職責，與東京都保全
公司無關。
三、得心證之理由：按當事人主張有利於己之事實者，就其事實
有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文。又負損害賠
償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方
損害發生前之原狀；不能回復或回復顯有重大困難者，應以
金錢賠償其損害，民法第213條第1項、第215條亦分別定
有明文。再者，當事人已證明受有損害而不能證明其數額或
證明顯有重大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定
其數額，民事訴訟法第222條第2項亦有明定。經查：反訴
被告就反訴原告社區收發文及簽到本有遺失之事實，並不爭
執。又反訴被告雖抗辯電子檔有交接，然為反訴原告否認，
且依卷附交接清冊所載，僅有標題並無具體內容；且證人陳
清洋於本院證稱只有交接前兩個月的會議紀錄，其他的都沒
看到。有交接紙本，但也沒有全部等語。另外，依東京都維
護公司與反訴原告所簽委任契約以觀，東京都維護公司負責
提供現場主管一人即總幹事，派駐於社區負責現場督導警衛
安全、、信件處理等管理事務、接受業主監督及協調聯繫工
作之執行，其遺失上述文件，自有違反善良管理人之注意義
務，而應負債務不履行損害賠償責任。惟反訴原告並未舉證
證明其損害50萬元，但依兩造所訂立之管理維護契約第9條
約定「乙方（指反訴被告）未能盡善良管理人注意義務，致
甲方（指反訴原告）權益受侵害，乙方應負損害賠償責任，
每月最高賠償金額不超過月服務費之百分之10」，亦即兩造
有就原告之賠償額度約定責任限制，以不超過月服務費1020
00元之百分之10即10200元為上限。然原告遺失之文件及簽
到本係分別發生於不同月份，本院斟酌反訴原告未具體證明
損害情形及金額，應可認定有關會議簽到本遺失影響有限，
至於來文，反訴被告於交接文件上已註明來文日期、文號及
主要內容，亦可再向相關發文機關調閱，且有關點交事宜既
尚未辦理，損失尚屬輕微。因此，本院認反訴原告僅得請求
反訴被告東京都維護公司賠償20,000元。
四、從而，反訴原告依契約及債務不履行之法律關係，請求反訴
被告給付2萬元及自99年12月8日起至清償日止，按年息百
分之5計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求
，為無理由，應予駁回。
叁、本件係就民事訴訟法第427條第1項適用簡易程序所為本訴
被告部分敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款
規定，應依職權就本訴原告勝訴部分宣告假執行，並依職權
確定訴訟費用額為3,902元（第一審裁判費2,210元，證人
旅費1,692元），應由被告負擔3,000元，由原告負擔902
元。至原告敗訴部分，其所為假執行之聲請，則失所附麗，
應予駁回。反訴訴訟費用為5,400元（第一審裁判費），應
由反訴被告負擔1,000元，其餘4,400元由反訴原告負擔。
中華民國100年3月31日
士林簡易庭法官李建忠
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並應
記載上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決
送達後20日）內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國100年3月31日
書記官鄭雅仁