裁判字號：臺灣高等法院高雄分院96年上字第148號民事判決
裁判日期：民國96年10月17日
裁判案由：拆屋還地等
臺灣高等法院高雄分院民事判決96年度上字第148號上訴人 許世雄 即民生機車行訴訟代理人 王進勝 律師
吳建勛 律師 黃淑芬 律師被上訴人甲○○
丁○○乙○○丙○○共同訴訟代理人 湯瑞科 律師上列當事人間拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國96年5月16日臺灣屏東地方法院95年度訴字第553號第一審判決提起上訴，本院於96年10月3日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
原判決第一項所命之給付，履行期間為捌月。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張，坐落屏東縣屏東市○○段○○○○號面積42平方公尺土地係被上訴人公同共有，惟被上訴人甲○○未得其他被上訴人之同意，擅自於83年8月31日將之出租予上訴人，由上訴人在其上搭建如原判決附圖所示A部分面積41平方公尺之鐵皮屋，經營民生機車行，租期自83年9月1日起至88年8月31日止，租金每月新台幣（下同）7,500元，約定租期屆滿時，除經出租人同意繼續出租外，應即按原狀遷空交還，否則應按租金之5倍計付違約金，系爭租約既未得被上訴人全體公同共有人之同意，對被上訴人自不生效力。再者系爭租約租期業已屆滿，上訴人繼續占用，自屬無權占有，爰本於所有權之作用，請求上訴人拆屋還地。又上訴人無權占有使用系爭土地，自受有相當於租金利益之不當得利，被上訴人基於不當得利之法律關係，自得請求上訴人給付自91年1月3日起至96年1月2日止原租金數額計算之不當得利金額45萬元，及自96年1月3日起按年計算之9萬元不當得利金額，爰聲明㈠上訴人應將坐落屏東縣屏東市○○段○○○○號土地上如原判決附圖所示A部分面積41平方公尺之建物拆除，並將上開195地號土地全部交還被上訴人。㈡上訴人應給付被上訴人45萬元，及自起訴狀繕本送達翌日（即96年1月3日）起，至交還上開土地之日止，按年給付9萬元。㈢訴訟費用由上訴人負擔。㈣願供擔保請准宣告假執行。原審法院為被上訴人勝訴判決。被上訴人於本院答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：伊自70年間起即向被上訴人之被繼承人于 王淑貞 承租門牌屏東市○○路○○號建物及所坐落之基地即系爭土地，租期於79年9月14日屆滿後，上訴人繼續為租賃物之使用收益，于王淑貞未為反對之意思並繼續收取租金，已成為不定期限之租約，被上訴人於其被繼承人于王淑貞死亡後，應繼承此法律關係，雖上訴人於81年9月間應甲○○之要求，與甲○○訂立書面租約，如甲○○未得其他公同共有人同意出租，致所訂租約不生效力，亦不影響上訴人與被上訴人間不定期之租賃關係，上訴人基於不定期租賃關係占有系爭土地，有合法權源，亦無不當得利。況于王淑貞向委由甲○○代為處理出租事宜，被上訴人繼承後，持續由甲○○代表全體繼承人處理，由上訴人建造鐵皮屋承租系爭土地使用迄今，其餘被上訴人並未為反對之意思表示，上訴人自非無權占有云云，資為抗辯。於本院上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請駁回。㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。㈣如受不利判決，請定相當履行期間。
三、被上訴人主張，系爭土地係其等於79年10月31日因繼承其等被繼承人于王淑貞，而於84年1月27日登記為公同共有，於
83年8月31日由被上訴人甲○○1人與上訴人訂立租賃契約書，將系爭土地出租與上訴人，約定租期自83年9月1日起至88年8月31日止，租金每月7,500元，租期屆滿時，除經出租人同意繼續出租外，應即按原狀遷空交還，否則應按租金之5倍計付違約金，而由上訴人在其上搭建如原判決附圖所示A部分面積41平方公尺之鐵皮屋，經營民生機車行迄今等事實，業據提出土地登記謄本、照片、租賃契約書在卷（原審卷6-13頁）為證，並經原審法院會同地政人員履勘現場實施測量，分別製有勘驗筆錄（原審卷33頁），如原判決附圖之複丈成果圖（原審卷36頁）在卷為憑，且為上訴人所不爭執，自可信為真實。
四、被上訴人又主張，被上訴人甲○○未得其他被上訴人全體公同共有人之同意，擅自為系爭土地之出租，所為出租行為對全體公同共有人即被上訴人不生效力，再者系爭租約租期業已屆滿，上訴人占用系爭土地，自屬無權占有，爰本於所有權作用及不當得利之法律關係，提起本件之訴，然為上訴人所否認，抗辯以前詞。是本件爭點為：㈠上訴人對系爭土地是否有不定期限之租賃關係。㈡被上訴人本於所有權作用及不當得利之法律關係，主張上訴人無權占有系爭土地，請求拆屋還地及給付不當得利，有無理由。
五、上訴人對於系爭土地是否有不定期限之租賃關係？㈠經查，上訴人係抗辯稱伊自70年間起即向被上訴人之被繼承
人于王淑貞承租門牌屏東市○○路○○號建物及所坐落之基地即系爭土地，租期於79年9月14日屆滿後，上訴人繼續為租賃物之使用收益，于王淑貞未為反對之意思，並繼續收取租金，已成為不定期限之租賃，被上訴人於其被繼承人于王淑貞79年10月31日死亡後，應繼承此法律關係，雖上訴人於81年9月間應甲○○之要求與甲○○訂立書面租約，如甲○○未得其他公同共有人同意出租，致所訂租約不生效力，亦不影響上訴人與被上訴人間不定期限之租賃關係，況于王淑貞向委由甲○○代為處理出租事宜，被上訴人繼承後，持續由甲○○代表全體繼承人處理，由上訴人建造鐵皮屋承租系爭土地使用迄今，其餘被上訴人並未為反對之意思表示，上訴人自非無權占有云云。
㈡被上訴人就上訴人上開主張自70年間起，上訴人即向被上訴
人之被繼承人于王淑貞承租門牌屏東市○○路○○號建物及所坐落之基地即系爭土地之事實，並不爭執，惟抗辯稱所訂租約均屬每年一期之定期租約，並無不定期租賃情事云云。經查，本件被上訴人丁○○、丙○○、乙○○於84年6月7日，曾以系爭土地上保存登記建號214號之本國式鐵筋磚造平房建物即門牌屏東市○○路○○號（已於83年間拆除滅失）為本件被上訴人公同共有，甲○○未經全體公同共有人之同意，擅自出租予本件上訴人為由，訴請本件上訴人遷讓房屋，經屏東地方法院以84年訴字第318號受理在案，本件上訴人在該案審理時到庭自陳：「最近一次是83年9月1日向甲○○承租的，租期從83年9月1日至88年8月31日止，我從78年開始承租，每年都有訂租約，只有82年至83年之租約掉了」、「（79年9月14日租期到後，有無再簽約？）有，我至原告家簽約，原告母親有在旁，租期從79年9月15日至80年
9月14日止，從80年後之租約都是和甲○○簽約的」、「（你將系爭房屋拆除，又重建，有無保存登記？）我將原來之房屋拆除，於83年間又重建為鋼骨屋，但並沒有辦保存登記」等語，並提出78年9月15日、81年9月15日、83年8月31日簽訂之租賃契約書在卷為證，業據本院調取該卷宗查核屬實，有該卷宗影本在卷可稽，核與本件被上訴人甲○○在該案到庭證稱：「79年9月14日租約到期，我又和被告重新簽約，每次都簽1年，82年間民生路擴寬，有停止出租一段日子，83年間房子又重新整修好，我又和被告簽約5年」等語，及於本院審理時出庭陳稱：「土地很早以前就由我母親出租，我大約於民國69年間退役後開始處理收取租金等事宜，當時是一年一簽，後來母親過世，就由我負責簽約。民國82年左右，因民生路拓寬，原來的破屋已被拆除大半，無法使用，所以約有1年的時間沒有出租。之後83年間上訴人來找我，說仍想利用該地做生意，由他來搭建鐵皮屋，他要求我與他簽5年約，期間如果我提早終止租約，契約內有載明我須按年度補償他，所以當時我們算是有默契，房屋雖然係他所蓋，但租約期滿後，我就是所有人了。」等語（本審卷45頁），就系爭土地於82年前之租約，均為租期屆滿時一年一簽之情形相互一致，上訴人於本院就甲○○所為租約係一年一簽之陳述亦不爭執（本審卷46頁），則本件上訴人於79年
9月14日租期屆滿後，仍與于王淑貞續簽訂1年期之租約，應可認定。是上訴人於本件抗辯稱：其與被上訴人之被繼承人于王淑貞就系爭土地之租約，於79年9月14日屆滿後，上訴人繼續為租賃物之使用收益，于王淑貞未為反對之意思並繼續收取租金，已成為不定期之租賃，被上訴人於其被繼承人于王淑貞79年10月31日死亡後，應繼承此不定期租賃之法律關係云云，並不足採。
㈢再按，公同共有人之權利義務，依其公同關係所由規定之法
律或契約定之；除前項之法律或契約另有規定外，公同共有物之處分及其他之權利行使，應得公同共有人全體之同意，民法第828條定有明文。是公同共有人中之一人未經其他全體公同共有人之同意，擅自出租公同共有物，對於全體公同共有人不能發生效力。經查，本件系爭土地於原所有人于王淑貞死亡後，均係由甲○○一人出面與上訴人訂立租賃契約，有上開租賃契約在卷可稽，且為上訴人所不爭執，上訴人雖主張係由甲○○代表全體公同共有人即被上訴人與上訴人訂立租約，其餘被上訴人並未為反對之意思表示，租約效力自及於被上訴人，然為被上訴人所否認，被上訴人甲○○已到庭陳稱：其餘被上訴人並不知道，亦沒有同意伊與上訴人簽訂系爭土地之租賃契約，伊沒有將租金分配予其餘被上訴人等語（本審卷45頁）在卷，上訴人就所主張之係由甲○○代表全體公同共有人即被上訴人與上訴人訂立租約之事實，又未能提出確切證據以實其說，未為反對之意思表示又不等同於同意出租，則上訴人據以抗辯稱其與甲○○所簽訂之租賃契約效力及於全體公同共有人即被上訴人云云，亦無可取。
六、被上訴人本於所有權作用及不當得利之法律關係，主張上訴人無權占有系爭土地，請求拆屋還地及給付不當得利有無理由？㈠基上，被上訴人之被繼承人于王淑貞生前與上訴人就系爭土
地係一年一簽，則于王淑貞生前最後一次於79年9月15日所簽訂之租賃契約，至80年9月14日租期屆滿而終止，上訴人繼續占有使用系爭土地乃是甲○○私自一人與之簽訂租賃契約所致，並非基於上訴人繼續為租賃物之使用未遭出租人反對之視為不定期租賃關係而來，又甲○○此後私自一人與上訴人簽訂之租賃契約，對全體公同共有人即被上訴人又不生效力，則上訴人占有系爭土地，自難謂為有權占用，被上訴人本於所有權之作用主張上訴人無權占有系爭土地，訴請拆屋還地，自屬有據。
㈡又，按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還
其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第第179條分別定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上原因而受利益．致他人受有損害為其條件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為準，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當租金之利益，為社會通常之觀念，最高法院61年臺上字第1695號著有判例。本件上訴人無權占有系爭土地，被上訴人請求上訴人給付相當租金之不當得利，依上開判例意旨，核屬有據。本院審酌：上訴人向甲○○一人承租系爭土地所定之租金數額為每月7,500元，有上開租賃契約可稽，且系爭土地現由上訴人經營機車行生意，處屏東市○○○路、民生路交叉口，鄰近地區有全家福鞋店、湯姆熊歡樂世界、信用合作社、加油站、民生派出所等，商業經營尚稱繁榮，認被上訴人主張上訴人無權占有系爭土地，所受相當於租金之損害，以上開租約所訂之租金數額每月7,500元為計算基準，尚屬合理，上訴人就此數額亦無爭執（原審卷52頁），從而，被上訴人基於不當得利之法律關係請求上訴人給付自
91年1月3日至96年1月2日止計算之不當得利金額45萬元，及自起訴狀繕本送達翌日（即96年1月3日）起，至交還上開土地之日止，按年計算之9萬元不當得利金額，即屬有據。
七、綜上所述，被上訴人訴請上訴人應將坐落屏東縣屏東市○○段○○○○號土地上如原判決附圖所示A部分面積41平方公尺之建物拆除，並將上開195地號土地全部交還被上訴人；上訴人應給付被上訴人45萬元；及自起訴狀繕本送達翌日（即96年1月3日）起，至交還上開土地之日止，按年給付9萬元，為有理由，應予准許，原審法院為被上訴人勝訴判決，並無不合，上訴人上訴指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。又按，判決所命之給付，其性質非長期間不能履行或斟酌被告之境況，並兼顧原告之利益，法院得於判決內定相當之履行期間，民事訴訟法第396條第1項定有明文。本件上訴人自70年間起即向被上訴人之被繼承人于王淑貞承租系爭土地，用以經營機車店營生，客源建立不易，拆屋還地，易地另尋合適店面，非立時可蹴，為兼顧兩造利益，本院認應予以上訴人拆屋還地之履行期間8月為宜，爰併予宣告之。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第396條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國96年10月17日
民事第五庭
審判長法官蔡明宛法官曾錦昌法官魏式璧以上正本證明與原本無異。
本件判決上訴人如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。
中華民國96年10月18日
書記官鄔維玲附註：
民事訴訟法第466條之1：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。第１項但書及第２項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。
WF