裁判字號：臺灣高雄地方法院92年訴字第3335號民事判決
裁判日期：民國93年04月16日
裁判案由：返還價金等
臺灣高雄地方法院民事判決九十二年度訴字第三三三五號
原告盈錠企業有限公司法定代理人乙○○訴訟代理人 洪茂松 律師
林樹根 律師複代理人 邱麗妃 律師被告甲○○當事人間返還價金等事件，本院於民國九十三年四月十六日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新台幣伍拾陸萬元，及自民國九十二年十二月十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之六，餘由原告負擔。
本判決於原告以新台幣壹拾玖萬元供擔保後，得假執行；但被告如以新台幣伍拾陸萬元預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：兩造於民國九十二年八月二十一日就被告所有坐落高雄縣○○鄉○○段○○○○號，面積一四八四平方公尺之土地，簽訂不動產買賣契約（以下簡稱系爭契約），價金為新台幣（以下同）一千三百四十四萬元，分期給付，伊已於訂約時交付定金三十萬，並多付另一萬元，嗣又於同年九月二十六日交付十五萬元，合計已付四十六萬元。詎被告嗣未交付土地所有權狀正本予伊，又未於同年十月六日以前塗銷民間抵押權登記，而違反系爭契約第三條、第十條約定，構成給付遲延，伊已解除契約，爰依系爭契約第十三條、民法第二百五十九條第一款，請求被告返還上開已付之價款，並給付同額違約金等語。並聲明：⑴被告應給付原告九十二萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。⑵訴訟費用由被告負擔。⑶原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：伊已於訂約翌日交付所有權狀正本、印鑑證明、戶籍謄本等文件予原告，並無違反系爭契約第三條之情事；又兩造曾於九十二年九月二十六日更改部分約款，言明原告應先交付三百萬元，伊才需辦理民間抵押權塗銷登記，惟原告嗣未交付上開款項，伊才未辦塗銷登記等語，資為抗辯。並聲明：⑴原告之訴駁回。⑵訴訟費用由原告負擔。⑶如受不利之判決，願供擔保，請准免為假執行。
三、兩造不爭之事實：
（一）兩造於九十二年八月二十一日就上開土地簽訂系爭買賣契約，價金為一千三百四十四萬元，分期給付，原告已交付四十六萬元。
（二）兩造簽約時，上開土地設定有下述二筆抵押權，迄未塗銷：⑴登記日期九十二年一月二十九日，權利人台灣土地銀行，權利價值最高限額九
十六萬元，存續期間九十一年一月二十八日至一百四十一年一月二十七日，義務人兼債務人均為被告。
⑵登記日期九十二年六月十七日，權利人 蔡富羽 ，權利價值最高限額一百二十萬
元，存續期間九十二年六月十六日至同年九月十五日，義務人兼債務人均為被告。
四、原告主張被告未交付所有權狀正本，亦未於約定期限前塗銷民間抵押權登記，有違系爭契約第三條、第十條約定等情，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是以，本件所應審究者，即在於：（一）被告有無交付所有權狀正本予原告？有無違反系爭契約第三條？（二）系爭契約曾否合意變更？兩造有無約定原告應先給付三百萬元予被告，被告始需塗銷民間抵押權？被告有無違反契約第十條？茲分敘本院之判斷如下：
（一）被告有無交付所有權狀正本予原告？有無違反系爭契約第三條？
１．按系爭契約第三條約定：「甲方（即被告）於九十二年八月二十一日應將有關產權移轉登記所需證件一切備妥交與乙方（即原告）並協同辦理產權移轉登記。產權移轉登記所需一件證件如有缺失，甲方應即刻供給，不可刁難，否則一切責任由甲方負責」，又其他約定事項為：「九十二年八月二十二日甲方出印鑑證明、戶籍謄本」。
２．原告主張被告未交付所有權狀正本乙節，業據提出被告寄發之鳳山新甲郵局九十二年十一月五日第一八五號存證信函為證，其內記載「...本人已如期於九十二年八月二十二日交付印鑑證明書、戶籍謄本正本及土地所有權狀『影本』供貴公司向銀行辦理貸款估價...」等詞，足徵被告確僅交付土地所有權狀影本，而未交付正本予原告。
３．至證人即被告委任之代書 鍾錦鴻 固證述：伊並未目睹被告交付所有權狀予原告，惟伊曾於九十二年十月十一日與訴外人曾理順至原告處要回權狀正本等語（第二九頁），然經本院提示上開存證信函訊之，據其答稱上開存證信函係其代寫，而以上述存證信函寄發之時間係在證人所謂取回權狀正本之時點之後，然該信函卻僅敘述前揭交付權狀影本之情節，而全未敘及被告有另交付權狀正本予原告，或嗣經取回等情，準此，足徵該上開證人所言與其前撰寫之文書內容不符，顯有疵累，而無可採。此外，被告復無法另舉他證證明其確有交付所有權狀正本予原告之事實。是以，被告本部分所辯，自無可取。
４．據上，被告既未交付上開土地所有權狀正本予原告，自已違反系爭契約第三條之約定。
（二）系爭契約曾否合意變更？兩造有無約定原告應先給付三百萬元予被告，被告始需塗銷民間抵押權？被告有無違反契約第十條？
１．被告抗辯系爭契約曾經兩造合意更改乙節，業據證人 鍾錦源 證述：伊原未參與兩造訂約事宜，迨至九十二年九月二十四日，被告因原契約未載明付款方式，而找伊加註，系爭契約第一頁正面倒數第一至三行、背面第一行，及第二頁背面第一、二行，均係兩造重新約定者等詞（第二八頁），且為原告所不爭，並敘明：系爭契約第十條所定塗銷抵押權期限原為九十二年九月二十五日，亦同時變更為九十二年十月六日等情，而被告亦不否認此節。執此，系爭契約於九十二年九月二十四日經合意變更後，原告應於「...九十二年十月六日支付新台幣三百萬元」，被告則應「...於九十二年十月六日『以前』辦理民間抵押權塗銷登記」，此觀諸更改後第二條後、第十條明甚。
２．至被告雖辯以：兩造於變更契約時曾約定原告應先給付三百萬元，伊始負有塗銷民間抵押權之義務等語，惟徵諸上開變更後之約款，反係被告負有先於九十二年十月六日「以前」塗銷民間抵押權之義務。至證人鍾錦鴻固證稱：「（兩造有無約定原告應先給付三百萬元，被告才須塗銷抵押權？）有，因被告無資金還錢，所以無法塗銷；（為何契約第十條沒有修改？）當時沒有注意到該條約定」等語（第二八頁），惟以該證人係從事代書之專業，且被告正係因原契約內未約明付款方式，始委由該證人代與原告協議、更改契約，就此脩關被告權益之事項，竟未併同修改，顯然悖於常理，是上開證詞亦無足採信。
３．據上，兩造固曾合意變更系爭契約，惟尚難認有原告應先給付三百萬元，被告始需塗銷抵押權之約定，而被告既未於九十二年十月六日之期限以前塗銷抵押權，即已違反系爭契約第十條約定。
４．退步而言，即便兩造確有原告應先給付三百萬元之合意，惟被告始終未依約交付所有權狀正本，已如前述。而買賣標的物所有權之移轉與價金之交付，係處於對價關係，此觀諸民法第三百四十五條規定可知，又不動產買賣之價金往往因金額龐大，而採分期給付之方式，惟所有權之移轉卻無從逐期進行，故社會交易上常係約定買方交付定金或先期價款後，賣方即將權狀正本交付買方，以擔保後續依約履行，而賣方則待買方給付大部分價金，甚或全部價金後，再交付或簽立其他辦理所有權移轉登記所需之文件（例如印鑑證明或所有權移轉登記契約書），以免買方交付部分價金後，賣方將土地出賣、移轉所有權予他人，致買方承受違約或另為請求賣方返還價金、賠償損失等之風險。職是，被告既未交付所有權狀正本予原告，已屬違約在先，即令原告嗣未如期給付三百萬元，亦難認被告未塗銷抵押權，有其法律上之正當理由，附此敘明。
五、綜上所述，堪認原告主張被告未交付土地所有權狀正本，亦未於兩造約定之期限前塗銷抵押權等情，係屬真實，被告所辯各節，均無可採。又原告於被告有上述違約情事後，曾於九十二年十一月十九日以高雄地法院郵局第六三０二號存證信函，催告被告限期履行，被告仍未履行，亦有該存證信函暨掛號郵件收件回執在卷可稽，則原告以被告給付遲延為由解除系爭契約，於民法第二百五十四條規定，尚無不合。再者，兩造契約第十三條前段約定：「甲方違反本契約各條之一者，除退還對乙方所收款項外，應再支付所收到款項相等金額之違約金予乙方」。，按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，由他方所受之給付物，應返還之；又約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十九條本文及第一款、第二百五十二條分別定有明文。而原告已給付四十六萬元予被告，為兩造所不爭，依上開說明，被告自應將該等款項返還；又依約原告固得請求被告賠償同額之違約金，惟本院斟酌原告受損之程度等一切情狀，認上開違約金之金額尚屬過高，應減為十萬元，始屬允洽。以上合計為五十六萬元。從而，原告請求被告給付五十六萬元，及自九十二年十二月十八日（即起訴狀繕本送達翌日）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，洵屬有據，應予准許。至其逾此範圍之請求，即非正當，應予駁回。
六、兩造各陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，就上開准許部分，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至上開駁回部分，原告假執行之聲請已失所依附，應一併駁回。
七、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條、第三百九十條第二項、第三百九十二條第二項，判決如主文。
中華民國九十三年四月十六日
臺灣高雄地方法院民事第一庭~B法官甯馨右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國九十三年四月十六日~B法院書記官林麗文