臺灣新北地方法院103年度訴字第207號民事判決

裁判字號：臺灣新北地方法院103年訴字第207號民事判決

裁判日期：民國103年04月30日

裁判案由：給付違約金等

臺灣新北地方法院民事判決103年度訴字第207號原告 黃妃妃 訴訟代理人 張克西 律師
陳宏彬 律師被告 詹謝淑美 訴訟代理人 陳建勳 律師
林靜怡 律師上列當事人間給付違約金事件，經本院於民國一○三年四月十五日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣伍拾壹萬元，及自民國一○二年十一月八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之六，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹拾柒萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣伍拾壹萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
（一）緣原告於民國（下同）102年7月29日經由訴外人住商不動產板橋特區加盟店金揚不動產經紀公司（下稱：金揚公司）之仲介下，與被告簽訂系爭契約書，被告同意將其所有新北市○○區○○路0段00巷00弄00號5樓之房地（下稱：
系爭房地），以新臺幣（下同）8,500,000元之價格出賣予被告，簽約當日原告即支付被告100,000元價金。次查，按系爭買賣契約第15條約定：「乙方（即被告）同意簽約後三日內（即102年8月1日前）交付產權資料及印鑑證明予代書。雙方同意於102年10月1日起始申報契稅及增值稅」，然被告屆期未依約將產權資料及印鑑證明交付予代書，而有給付遲延之情事。迭經原告於102年8月28日以板橋三民路郵局308號存證信函催告被告履約，被告仍置之不理，原告始於102年9月2日以板橋後埔郵局298號存證信函解除系爭買賣契約，依系爭買賣契約第10條第3項：「本約簽訂後，乙方若有擅自解約、不為給付、給付不能或違約情事致本約解除，應立即返還已收受價金並負擔甲方所受損害之賠償以外，並同意按甲方已支付價金總額計算，作為懲罰性違約金給付甲方」，原告已支付共計價金850,000元，自得依上開約定向被告請求850,000元之懲罰性違約金。詎被告已於102年8月20日將系爭房地轉賣予他人，為避免該850,000元懲罰性違約金債權有求償無門之風險，原告已聲請鈞院為假扣押，並經以102年度裁全字第1284號裁定准許，惟經被告供擔保而免為假扣押在案。
（二）按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，民法第153條第1項定有明文。故契約為雙方當事人已發生債之關係為目的，相互為對立的意思表示，趨於一致之法律行為（最高法院86年度台上字第3047號判決參照）。經查，本件兩造於102年7月29日時就買賣標的及價金已有意思表示之合意，買賣契約即為成立生效。惟被告卻故意違約不為履行出賣人之義務。甚至於原告對於系爭房地為假扣押後，被告卻反供擔保塗銷查封登記後，竟出賣移轉於他人，益徵被告惡意違約之行止，被告應依系爭契約約定給付懲罰性違約金。
（三）對於被告抗辯之陳述：查本件系爭契約無被告所辯稱之解除條件存在，亦無保留解除權約定之情形：
1、按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立；當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，民法第153條第1項、第345條第2項分別定有明文。被告於答辯（一）狀中陳稱：「金揚公司營業員 王建宏 …以：可以先與原告簽立附解除條件之不動產買賣契約，倘於102年10月1日前同芯公司有覓得價格更高之買方，則原告與被告間簽立之不動產買賣契約即解除失效，被告得與同芯公司覓得之買方另行簽立買賣契約；…且見承辦代書確實於契約其他約定是項特別註記『雙方同意於102年10月1日起始可申報契稅及增值稅』文字始簽立被證4不動產買賣契約書。原告自始至終皆在現場…，顯見原告對於本件不動產買賣契約為附解除條件之契約乙情清楚知悉」云云，實有違誤。蓋查102年7月29日晚間10點左右，在金揚公司二樓簽約室簽約前，經紀人 黃鐙偉 始告知原告，被告因另與同芯公司有專任委託銷售契約存在，需再考慮本件房屋是否銷售及價金之問題。當下，原告主動迴避，告知店長、營業員及代書等，應先確認賣方願意出售本件房屋與否，始為締約。嗣營業員找回原告並表示被告願意出售，原告才回現場簽約。締約的過程中，氣氛融洽，雙方言談愉快，被告甚談及要贈送原告冷氣機4台，故雙方以850萬元合意，簽訂系爭買賣契約，原告當場亦支付被告10萬元價金。然查，整個簽約過程中，被告從未對原告表示「倘於102年10月1日前同芯公司有覓得價格更高之買方，則原告與被告間簽立之不動產買賣契約即解除失效」。本件系爭買賣契約之當事人為原告與被告，若有上述附解除條件之合意，無論明示或默示，皆應出自於原告黃妃妃與被告間之意思表示一致，始成為系爭買賣契約之內容，拘束契約當事人，自應記載於契約文字中。若被告倘有與系爭買賣契約以外之當事人有任何無論係附解除條件或保留解除權之約定，原告並不知悉。
2、再按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，為民法第98條所規定。而所謂探求當事人之真意，如兩造就其真意有爭執時，應從該意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合公平正義（最高法院96年度台上字第286號判決意旨參照）。且不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意（最高法院19年上字第28號判例要旨參照）。若誠如被告答辯狀陳稱，為何系爭買賣契約第15條前段要約定「乙方（被告）同意簽約後三日內（即102年8月1日前）交付產權資料及印鑑證明予代書」，而非同於該條後段所述於102年10月1日交付即可，實有矛盾。再者，附解除條件或解除權保留之約定，影響契約效力甚鉅，依社會通常習慣，皆會載明於契約中。惟系爭買賣契約於店長、營業員及代書等專業人士面前締結時，卻選擇記載「102年10月1日起始可申報契稅及增值稅查」，而非明確清楚記載之解除權行使內容，豈非無疑。實則本件原告完全不知悉被告有附解除條件或解除權保留之意思表示存在，否則在第15條約定簽約後三日內交付產權資料及印鑑證明予代書之實益又何在。益徵「102年10月1日起始可申報契稅及增值稅」之約定，僅係被告不欲違反與同芯公司之專任銷售契約之情形下，而為規避性之記載，實不帶任何解除性質之色彩。
（四）聲明：1.被告應給付原告850,000元，及自支付命令送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；2.願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以下開情詞置辯：
（一）查被告於102年5月14日就所有系爭房地，與訴外人住商不動產板橋海山加盟店同芯不動產經紀有限不動產（下稱：同芯公司）簽立專任委託銷售契約書，委託訴外人同芯公司仲介銷售上開房地，委託銷售期間自102年5月14日起至同年8月31日止，嗣訴外人金揚公司營業員王建宏於住商網絡取得本人委賣上開房地之訊息，主動至被告家中勸請被告同意其所屬之金揚公司仲介銷售，被告以已與同芯公司簽立專任委託銷售契約書為由拒絕，惟王建宏表示：被告既已與住商體系下之同芯公司簽立委託銷售契約書，則住商體系下任何一家加盟店皆可同時從事仲介銷售，被告自得再與金揚公司簽立委託銷售契約書委託仲介銷售云云，極力游說被告另行簽立委託銷售契約，被告信其言而於102年7月15日與訴外人金揚公司簽立一般委託銷售契約書，委託銷售期間自102年7月15日起至同年10月15日止。又訴外人金揚公司營業員王建宏於102年7月18日偕同其同事黃鐙偉至被告家中，依前言語勸請被告又簽立一份專任委託銷售契約書，委託期間自102年7月18日起至102年7月25日止。
（二）次查，102年7月29日，訴外人金揚公司營業員王建宏通知被告已覓得買方即原告有意願買受被告所有上開房地，請被告至該公司洽談。被告至訴外人金揚公司樓上會議室時，原告與金揚公司店長 林國彬 、簽約代書 鄭植中 、營業員王建宏、黃鐙偉等人皆在場，被告當場一再表示與訴外人同芯公司已簽立專任委託銷售契約書、不能與原告議訂買賣之意思並離去，惟在樓下遭金揚公司營業員王建宏等人阻擋不讓被告離開。該等人員向被告表示：可以先與原告簽立附解除條件之不動產買賣契約，倘於102年10月1日前同芯公司有覓得比原告出價更高之買方，則原告與被告間簽立之不動產買賣契約即解除失效，被告得與同芯公司覓得之買方另行簽立買賣契約；反之，倘逾102年10月1日同芯公司仍未覓得其他更高價格之買方，則承辦代書得102年10月1日起就本件買賣辦理申報契稅及增值稅事宜。被告信其所言，故再次隨訴外人金揚公司人員進入會議室，原告亦同意與被告簽立系爭附解除條件之不動產買賣契約書，並於第15條其他約定事項第2點特別載記「雙方同意於102.10.1起始可申報契稅及增值稅」等語，嗣訴外人同芯公司另覓得買方即訴外人 羅燕 如願以較高價格851萬元買受上開房地，被告於102年8月20日並與羅燕如簽立不動產買賣契約書，兩造間之買賣契約書自因解除條件成就而失其效力。為示慎重，被告隨即於102年8月21日以存證信函通知原告及金揚公司，原、被告間簽立之不動產買賣契約業因解除條件成就而失其效力。
（三）按「附解除條件之法律行為，於條件成就時，失其效力」，民法第99條第2項明有規定。另「附有解除條件之法律行為，於條件成就時當然失其效力，無待於撤銷之意思表示，此觀於民法第99條第2項之規定極為明顯」、「如契約附有解除條件，則條件成就時，契約當然失其效力，無待於當事人解除權之行使」，最高法院31年上字第3433號、60年台上字第4001號判例亦明揭斯旨。查本件被告就系爭房地先與訴外人同芯公司簽立專任委託銷售契約書，金揚公司之營業員王建宏等人明知上情卻一再藉被告識字不多，對於房屋委賣事宜認事淺薄之機，蓄意誤導被告，令被告相信伊再與金揚公司另行簽立委託銷售契約書係住商公司許可之常態，而簽立上開之委託書交付金揚公司。俟金揚公司通知被告已有原告願意購買請被告前往議約時，被告至金揚公司時仍一再表示已與同芯公司簽立專任委託銷售契約，不願意簽約而離開金揚公司會議室，詎金揚公司營業員王建宏等人跟隨出來攔住被告不讓被告離開，並以：可以先與原告簽立附解除條件之不動產買賣契約，倘於102年10月1日前同芯公司有覓得價格更高之買方，則原告與被告間簽立之不動產買賣契約即解除失效，被告得與同芯公司覓得之買方另行簽立買賣契約；反之，倘逾102年10月1日同芯公司仍未覓得其他更高價格之買方，則承辦代書即得於102年10月1日起就本件買賣辦理申報契稅及增值稅事宜等語勸誘被告，被告信其言，且見承辦代書確實於契約其他約定事項特別註記「雙方同意於102.10.1起始可申報契稅及增值稅」文字始簽立不動產買賣契約書。原告自始至終皆在現場，親身見聞被告初始不願意簽約離開，待仲介人員追出勸說後始再次進入並由代書於契約書上特別載記上開文字等情，顯見原告對於本件不動產買賣契約為附解除條件之契約乙情清楚知悉。
（四）再查，兩造於102年7月29日即簽立上開不動產買賣契約，卻約定於102.10.1起始可申報契稅及增值稅，長達2個月作業期間與一般大約7天即可申報契稅及增值稅交易常態並不相符，此約定之目的即在等待同芯公司是否在期限內覓得更高價格買方？上開解除條件是否成就？本件買賣是否存續而得賡續履行？此益徵兩造間就系爭買賣確實附有解除條件之特約。嗣因被告原先專任委託之同芯公司已於期限內覓得價格高於原告之買方，被告並於102年8月20日與之簽訂買賣契約出售系爭不動產，則兩造間之買賣契約即因解除條件成就而失其效力，被告並無違約，原告請求被告給付懲罰性違約金850,000元，即屬無據。
（六）又查，縱認兩造間之上開解除買賣之約定，在性質上不是「附解除條件之特約」，惟解釋上亦應認係「保留解除權之約定」。而按「當事人間有約定解除權者，就其解除權發生之原因、解除權行使之方法、解除後之效果，有特別約定者，應依其約定」，此有最高法院93年度臺上字第32號判決要旨可資參照。是兩造於訂約當時已有保留解除權之合意，且就解除之效力亦有特別約定，雙方即應受此約定拘束。查被告已於102年8月21日以板橋海山郵局第326號存證信函通知原告解除兩造間系爭買賣契約之意思表示，並副知訴外人金揚公司。系爭契約既經被告解除，原告自無任何權利請求被告給付違約金。
（七）聲明：1.原告之訴及其假執行之聲請均駁回；2.如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告主張於102年7月29日經由訴外人金揚公司之仲介下，與被告簽訂系爭契約書，被告同意將其所有之系爭房地，以8,500,000元之價格出賣予原告，簽約當日原告即支付被告100,000元價金，其後原告已支付款項共計850,000元，嗣被告已於102年8月20日將系爭房地另行轉賣予他人等情，業據提出不動產買賣契約書、玉山銀行存款憑條等影本為證，並為被告所不爭執，自堪信原告此部分之主張為真實。
四、再原告復主張兩造於102年7月29日時就買賣標的及價金已有意思表示之合意，買賣契約即為成立生效，惟被告卻故意違約不為履行出賣人之義務，竟將系爭房地另行出賣移轉於他人，被告應依系爭買賣契約之約定給付懲罰性違約金等語，被告則以前詞置辯，是本件應審究者，為兩造簽立之不動產買賣契約是否係因解除條件成就而失其效力？原告請求被告給付之違約金有無理由？如有理由，原告請求之違約金額是否過高？茲分別敘述如下。
（一）查被告雖抗辯契約其他約定事項特別註記「雙方同意於
102.10.1起始可申報契稅及增值稅」，故本件不動產買賣契約為附解除條件之契約，原告就此亦完全知情，嗣因被告原先專任委託之同芯公司已於期限內覓得價格高於原告之買方，被告並於102年8月20日與之簽訂買賣契約出售系爭不動產，則兩造間之買賣契約即因解除條件成就而失其效力，被告並無違約，原告請求被告給付懲罰性違約金850,000元，即屬無據等語，惟查，觀諸系爭買賣契約上述其他約定事項欄之內容，僅記載「雙方同意於102.10.1起始可申報契稅及增值稅」等語，則依此約定之意旨，係雙方同意於102年10月1日起始可申報契稅及增值稅，並非解除條件之約定，是被告抗辯不動產買賣契約有因解除條件成就而失其效力等語，即屬無據。至被告就所稱本件係因訴外人金揚公司之營業員王建宏等人以：可以先與原告簽立附解除條件之不動產買賣契約，倘於102年10月1日前同芯公司有覓得價格更高之買方，則原告與被告間簽立之不動產買賣契約即解除失效，被告得與同芯公司覓得之買方另行簽立買賣契約；反之，倘逾102年10月1日同芯公司仍未覓得其他更高價格之買方，則承辦代書即得於102年10月1日起就本件買賣辦理申報契稅及增值稅事宜等語勸誘被告，被告信其言，始再次進入並由代書於契約書上特別載記上開文字等情，縱確屬實，然被告就原告對於本件不動產買賣契約為附解除條件之契約應已知悉乙節，並未舉證以實其說，系爭買賣契約書亦無任何附解除條件之約定，自不得因被告與仲介間自行約定之上開事由，逕認原告亦應受其等約定之拘束，是原告主張並不知悉系爭買賣契約有附解除條件或保留解除權之約定等語，即屬有據。
（二）再系爭買賣契約第15條既約定：「乙方（即被告）同意簽約後三日內（即102年8月1日前）交付產權資料及印鑑證明予代書。雙方同意於102年10月1日起始申報契稅及增值稅」等語，然被告屆期未依約將產權資料及印鑑證明交付予代書，卻將系爭房地另出售他人，業如前述，則按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害；前項情形，給付一部不能者，若其他部分之履行，於債權人無利益時，債權人得拒絕該部之給付，請求全部不履行之損害賠償，民法第226條第1項定有明文。又債權人於有第226條之情形時，得解除其契約，同法第256條亦有明文規定。而原告已於102年8月28日以板橋三民路郵局308號存證信函催告被告履約，被告仍未履約，原告復於102年9月2日以板橋後埔郵局298號存證信函解除系爭買賣契約，有上述存證信函影本1份在卷可稽，則原告解除系爭買賣契約，即生合法解除系爭買賣契約之效力。
（三）次按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額，其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250條定有明文。查系爭買賣契約第10條第3項既載明「本約簽訂後，乙方若有擅自解約、不為給付、給付不能或違約情事致本約解除，應立即返還已收受價金並負擔甲方所受損害之賠償以外，並同意按甲方已支付價金總額計算，作為懲罰性違約金給付甲方」，則被告依上開約定，即應依系爭契約之約定履行各項義務，如有未依約履行致契約解除，應立即返還已收受價金並負擔原告所受損害之賠償以外，並同意按原告已支付價金總額計算，作為懲罰性違約金給付原告，應可認有違約金之性質。復按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。而約定之違約金是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準（最高法院49年台上字第807號、79年台上字第1915號判例意旨參照）。而查，原告合法解除契約固得依系爭買賣契約第10條第3項請求按原告已支付價金總額計算之違約金，惟原告並未具體提出因被告違約而解除契約所受之損害金額，而被告依約應給付之違約金額則為850,000元，已達總價金之10%，對被告而言，顯屬負擔過大，是依一般客觀事實、社會經濟狀況，尚屬過高，本院因認本件違約金應核減為買賣價金之6%即為510,000元，始屬允當。
五、綜上所述，原告合法解除系爭買賣契約，並請求被告給付違約金510,000元及自支付命令送達之翌日即102年11月8日（於102年10月28日以寄存之方式為送達，於同年11月7日發生效力）起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許，至逾此部分請求，為無理由，應予駁回。
六、原告勝訴部分兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，失所附麗，應併予駁回。
七、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後，認與判決結果無影響，爰不一一論駁，附此敘明。
八、訴訟費用之依據：民事訴訟法第79條。中華民國103年4月30日
民事第三庭法官邱靜琪以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年4月30日
書記官張傑琦