裁判字號：臺灣基隆地方法院106年事聲字第19號民事裁定
裁判日期：民國106年07月27日
裁判案由：聲明異議
臺灣基隆地方法院民事裁定106年度事聲字第19號異議人即承租人 黃全成 相對人即債權人臺灣新光商業銀行股份有限公司法定代理人 李增昌 利害關係人即債務人 黃莞茹 上列異議人因相對人與債務人 黃菀茹 間清償票款強制執行事件，對於本院司法事務官於民國106年2月15日以105年度司執字第00000號執行命令除去租賃權之處分提出異議，本院裁定如下：
主文異議駁回。
理由
一、按當事人對於司法事務官處理事件所為之終局處分，得於處分送達後10日之不變期間內，以書狀向司法事務官提出異議；司法事務官認前項異議有理由時，應另為適當之處分；認異議為無理由者，應送請法院裁定之；法院認該異議為有理由時，應為適當之裁定，認異議為無理由者，應以裁定駁回之，民事訴訟法第240條之4第1項至第3項分別定有明文。查本院司法事務官於民國106年2月8日以105年度司執恭字第23673號執行命令除去租賃權之處分，異議人於同年
2月13日收受上開執行命令後於同日向執行法院聲明異議，而經本院司法事務官於同年2月15日以裁定駁回異議，該裁定於同年3月14日寄存於異議人住處，異議人收受後於同年
3月20日向本院聲明異議，有上揭執行命令、送達證書及異議狀附卷可憑，經核其未逾異議期間，是異議人對司法事務官所為裁定聲明異議，經司法事務官認異議無理由而送請本院裁定，符合上開法律規定，先予敘明。
二、異議意旨略以：債務人 王莞茹 因積欠異議人債務，遂於102年6月5日起將其名下所有門牌號碼基隆市○○區○○街○○號2樓房屋（下稱系爭不動產）出租予異議人，約定每月租金新臺幣（下同）8,000元並折抵借款利息，是異議人承租系爭不動產迄今。然現系爭不動產遭抵押權人查封並聲請除去異議人之租賃權後交付拍賣，將使異議人承受重大損失，異議人何其無辜，為此聲明異議。
三、按不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係。但其抵押權不因此而受影響；前項情形，抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之，民法第866條第1項、第2項定有明文。故不動產所有人於設定抵押權後，復就同一不動產與第三人訂立租賃契約，致影響於抵押權者，依上開規定，不問其契約之成立，在抵押物扣押之前後，對於抵押權人當然不生效力，執行法院得依聲請或職權於拍賣程序終結前，以裁定除去其租賃關係，依無租賃狀態逕行強制執行（司法院院字第1446號解釋參照）。在抵押權人聲請拍賣抵押物時，發生無人應買或出價不足清償抵押債權之情形，即須除去該項權利而為拍賣，並於拍定後解除被除去權利者之占有而點交於拍定人，乃為使抵押權人得依抵押權設定時之權利狀態而受清償所必要（司法院釋字第304號解釋理由書參照）。又所謂抵押權受影響，係指抵押權人屆期未受清償，實行抵押權時，因抵押物上有成立於抵押權設定後之負擔，影響抵押物之交換價值，致無人應買或出價不足以清償擔保債權之情形而言（最高法院10
0年度台抗字第15號裁定意旨參照）。
四、經查：
（一）債務人黃莞茹將其所有系爭不動產於101年9月13日設定最高限額抵押權4,230,000元予相對人即債權人臺灣新光商業銀行股份有限公司（見本件執行卷第51頁），因相對人對債務人聲請強制執行，經本院以105年度司執字第00
000號清償債務強制執行事件受理在案，後該執行事件經本院於105年12月23日依強制執行法第33條規定與本院10
5年度司執字第23673號執行事件合併其執行程序（見本院民事執行處105年12月23日基院曜105司執恭字第3048
4號函附本件強制執行卷第99頁）。又本院民事執行處於
105年10月20日會同債權人、債務人至系爭不動產現場時，債務人未到場，然在場第三人表示，系爭不動產現由異議人向債務人承租占用中，復有債務人提出房屋租賃契約書影本為證（見本件執行卷第22頁、56頁、59頁、60頁），觀之該租賃契約書其上記載承租人為異議人，租賃期間自102年6月5日起至108年6月4日止。其後，本院民事執行處定於106年1月3日進行第1次拍賣，拍賣條件為不點交，因無人應買而流標；本院執行處復定於同年2月7日進行第二次拍賣，相對人乃於106年1月13日具狀聲請如第二次拍賣流標後，執行法院應除去異議人之租賃關係後，改定拍賣條件為點交（見本件執行卷第121頁）；繼之，第二次拍賣亦因無人應買而流標，本院執行處遂於106年2月8日以基院曜105司執恭字第23673號執行命令除去異議人之租賃權，並於第3次拍賣公告載明「於前開除去租賃命令確定後，拍定（應買、承受）人始得具狀聲請點交」（見本件執行卷第162頁），嗣於106年3月7日第3次拍賣程序時終以底價3,801,000元拍定等各情，業據本院核閱105年度司執字第23673號執行卷宗無訛，足認因異議人基於租賃關係占有使用系爭不動產，以致本院執行處於第1、2次拍賣所定條件「不點交」均無人應買，確有影響抵押物之交換價值之情形。
（二）相對人就系爭不動產之最高限額抵押權係於101年9月13日設立登記，而異議人具狀陳稱債務人係於102年6月5日與其成立租賃契約並將系爭不動產交付予異議人使用，並提出房屋租賃契約書影本為證，是於系爭不動產設定抵押權登記予相對人後，異議人與債務人始成立之租賃契約乙情，堪以認定。異議人與債務人就系爭不動產所成立之租賃契約確有影響相對人實行抵押權，業據認定如前，是相對人既先於異議人取得系爭不動產之抵押權並完成登記，成立在後之租賃關係如有礙抵押權行使，依前揭說明，為保障先取得抵押權之人行使其物權上權利，自得請求執行法院除去後成立之抵押權並付拍賣，故本院民事執行處司法事務官依相對人之聲請，除去異議人對系爭不動產之租賃權後而為拍賣，並駁回異議人對除去租賃權之異議，自無不合，本件異議人異議意旨，與立法者欲保障成立在前之抵押權人權利意旨有違，為無理由，應予異議。
五、依民事訴訟法第240條之4第3項後段，裁定如主文。中華民國106年7月27日
民事庭法官黃梅淑以上正本係照原本作成。
如不服本裁定應於送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1,000元。
中華民國106年7月27日
書記官陳永祥