裁判字號：臺灣高雄地方法院102年重訴字第228號民事判決
裁判日期：民國102年11月28日
裁判案由：返還保證金等
臺灣高雄地方法院民事判決102年度重訴字第228號原告 張滄永 訴訟代理人 張志明 律師
謝宛均 律師 陳冠州 律師被告教育部法定代理人 蔣偉寧 訴訟代理人 何旭苓 律師複代理人 劉彥伯 律師當事人間返還保證金等事件，本院民國102年11月20日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、兩造爭執要旨：
一、原告起訴主張：原告於民國100年8月9日以年租金新台幣（下同）868,000元得標取得被告所辦理之「100年度第六批學產不動產『台南市○○區○○段○○○號等19筆學產土地』」公開標租案之第11標號土地，即坐落於高雄市○○區○○段○○○○○○號土地（下稱系爭土地），原告並已繳納履約保證金1,736,000元，兩造於100年9月28日簽訂學產土地租賃契約書（下稱系爭租約）。依據民法第423條、系爭契約附件三投標須知（下稱投標須知）第二條第（四）項，及系爭租約第一條第（三）項、第九條之約定，被告出租系爭土地，依約有點交全部土地之義務；另依投標須知第二條第
（四）項後段之反面解釋，點交前租賃物若有第三人占用，即應由出租人排除之。然系爭土地緊臨高雄市旗山區旗山國民小學（下稱旗山國小）處，遭旗山國小占用作為籃球場使用，面積約為206平方公尺，經原告多次函請被告儘速處理遭越界使用事宜，詎均未獲被告排除侵害點交土地，且原告於101年3月1日依系爭租約第9條規定請求被告核發土地使用權同意書，迄今亦未獲被告用印，故被告顯未履行其依約點交租賃物於原告之義務，爰以本起訴狀之送達為解除系爭租約之意思表示，請求返還履約保證金1,736,000元、已依期提存之第一期租金為868,000元。另因原告於簽訂系爭租約後，已支出費用410,000元委請建築師完成整體規劃設計，預計於系爭土地上建屋並加以出租，又依該建案計劃，興建費用為47,890,500元，預定可收取之租金每月為50萬元（共有一樓店舖4間，每月共可收取20萬元，另二、三樓部分則每月共可收取租金30萬元），依此預定20年之收益以霍夫曼係數計算後應為38,642,380元（計算式：{600萬元－[(00000000＋868000×20)／20]}×14.0000000＝00000000），依民法第263條、第260條及第227條規定，原告亦得請求被告賠償上開損害額，惟僅先為一部請求，就此部分先行請求1,000萬元之賠償。又縱認系爭租約無法解除；然被告未依約履行民法第423條及出租人之義務，原告亦得終止租約，並請求被告返還已繳納之履約保證金、租金，及請求被告賠償上開損害額及利息。並聲明：(1)被告應給付原告13,014,000元，及其中1,736,000元自100年9月20日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，暨其中11,278,000元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；(2)願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則辯稱：
（一）依據投標須知第二條第（四）項、第十九條第（一）項，及系爭租約第一條第（三）項等約定，伊僅負有以土地之現況交付予原告之義務，且投標須知後附有本案第11標號之土地坐落地籍略圖，依投標須知第一條載明：原告應於投標前自行至現場了解現況並詳閱投標須知。則原告既應於投標前自行至現場了解系爭土地投標時之現況後，即表示原告已了解系爭土地部分面積遭旗山國小籃球場占用之現況，而原告仍願意投標承租系爭土地，自應依上開約定同意被告以現況點交。且系爭土地於原告得標後，經被告機關當時承辦人員 陳冠燁 於100年9月28日至土地現場與原告進行點交，並有點交紀錄為憑，該點交紀錄記載系爭土地由旗山國小設置停車場使用之部分由教育部通知停止使用，其餘土地則按現況點交，並經原告簽名確認接收，而被告亦嗣後於100年10月6日發函旗山國小，限期該校將作為停車場使用之地上物拆除，逾期視為放棄由承租人自行處理等，原告當時亦未要求被告應向旗山國小取回系爭土地再點交予原告，亦無因系爭土地當時有旗山國小設置停車場使用之情形即拒絕點交，原告主張被告未履行點交土地義務，顯與實情不符，原告自不得主張被告違約而解除或終止系爭租約。
（二）另依系爭租約第九條約定，系爭土地點交後，原告若有申請建築執照之需要，得向被告申請核發土地使用權同意書，復因兩造就系爭土地之點交乙節存有爭議，故尚未出具土地使用權同意書予原告，嗣為避免爭議擴大，被告乃於
101年6月26日發函原告，詢問是否同意調整租賃物面積及租約相關事項，卻遭原告以系爭土地已完成整體規劃設計，無法更改設計而拒絕；然原告所稱之整體土地規劃設計，僅係原告向建管機關申請建築執照前之私人規劃設計，顯非不能變更，其所辯僅係推託之詞。況且，倘原告願依系爭租約之約定自行排除第三人之占有或侵害，而非無端爭執，被告自會依約出具土地使用權同意書予原告，原告自不得據此主張解除或終止租約及損害賠償。則被告既已依約點交系爭土地，原告應自行排除侵害，其捨此而不為，於未獲被告同意情況，反任意主張解除或終止契約，顯係可歸責於原告，依系爭租約第十一條第（四）項約定，被告得沒收履約保證金。又原告未依系爭租約第三條第
（二）項約定，應以匯款或支票方式繳納租金，經被告於
102年1月11日函催，原告卻以被告有受領遲延事由，逕自將102年度租金自行辦理提存，顯與民法第326條之提存規定不符，自不生清償效力。又縱認原告解除或終止系爭租約為有理由；然原告既係將租金辦理提存，被告並未實際受領，即未取得任何利益，請求被告返還第一期租金868,000元，亦無理由。
（三）原告另主張被告應賠償其訂約後委請建築師規劃設計費用41萬元云云，惟兩造係於100年9月28日簽訂系爭土地租約，約定被告自簽約日起以系爭土地現況交付予原告使用，倘原告認其承租之系爭土地之權利有遭第三人侵害之情形，其應由原告自行排除侵害，並於侵害排除後，方再行委由建築師設計規畫興建事宜，當不致於受有先行支付建築師規畫費用之損失，惟原告竟不願依約自行排除第三人占有之侵害，竟於侵害仍繼續存在之際，先行於100年10月25日即匯款予建築師，足證原告所主張支付予建築師規畫費41萬元之損害，係可歸責於原告所致，與被告無關。
至所請求受有預期租金收益每月500,000元之消極損害，先行請求1,000萬元部分，則依實務見解認為尚須依通常情形，或依已定之計畫、設備或其他特別情事，具有客觀之確定性，原告所主張依建案計畫預期可得之租金利益，充其量僅為單純之想像與希望，並不具有客觀之確定性，非屬損害賠償之所失利益範圍。並聲明：(1)原告之訴駁回。(2)如受不利判決，願供擔保請准宣告免予假執行。
乙、不爭執事項
一、原告於100年8月9日以年租金868,000元得標取得，被告所辦理之「100年度第六批學產不動產『台南市○○區○○段○○○號等19筆學產土地』」公開標租案之第11標號土地（即坐落於高雄市○○區○○段○○○○○○號之系爭土地），原告並已繳納履約保證金1,736,000元。
二、兩造於100年9月28日簽訂系爭租約。
三、被告於102年1月11日以臺教秘（五）字第0000000000號函知原告，應於102年1月31日前繳納102年1月1日至102年12月31日租金868,000元。
四、原告102年1月31日於臺灣臺北地方法院提存所，辦理102年1月1日至102年12月31日之租金提存868,000元。
丙、得心證之理由
一、按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文。本件應予審究者，乃被告是否已履行系爭租約所約定交付租賃物予原告使用之義務？經查：
（一）按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從該意思表示所根基之原因事實、主要目的、經濟價值、社會客觀認知及當事人所欲表示之法律效果，作全盤之觀察，以為判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院99年台上字第1421號、98年台上字第1333號裁判參照）。
系爭契約書第一條第（三）項約定：「租賃標的交付以現況點交，甲方（被告）依現況將標的物全部點交予乙方（原告）使用，點交後租賃標的若有第三人占用或侵害權益之情形，應由乙方自行排除。」；又投標須知第二條第（四）項、十九條第（一）項亦分別規定：「租賃契約書簽訂後，本部應依現狀將標的物點交予得標人，點交後租賃物若有第三人占用或侵害權益之情形者，應由得標人自行排除」、「租賃標的交付以現況點交為原則，本部依現況將標的物全部點交予得標人使用，點交後租賃標的若有第三人占用或侵害權益之情形，應由得標人自行排除」。原告雖一再陳稱「現狀點交」之真意乃是依照土地之地形地貌加以點交，被告應將第三人之占有排除後交付原告使用云云，然投標須知第一條即載明：原告應於投標前自行至現場了解現況並詳閱投標須知，系爭租約中以及投標須知中亦約定若租賃標的物遭第三人占用由原告自行排除，可知系爭租約所約定之「現況點交」，係不論租賃物有無遭他人占用，均依照現況點交予承租人，點交後再由承租人依合法占用人之地位排除第三人之非法占用，否則何須約定「現況點交」？又何須強調由得標人自行排除第三人之占有情形？故原告上開對系爭租約內容之解釋，不僅有悖於契約文意，亦與相關之證據資料不符，顯非可採。
（二）系爭土地於原告得標後，經被告機關當時承辦人員陳冠燁於100年9月28日至土地現場與原告進行點交，該點交紀錄記載：「一、土地現況由旗山國小設置停車場使用，由教育部通知該校10天停止使用。二、其餘土地則按現況點交承租人使用保管」，並經原告簽名確認接收，而被告嗣後亦於100年10月6日發函旗山國小，限期該校將作為停車場使用之地上物拆除，逾期視為放棄由承租人自行處理等情，有點交紀錄及教育部100年10月6日部授教中(學)字第0000000000號函在卷可佐（本院卷第38-39頁），並經證人陳冠燁於本院審理時到庭證稱：「我是人力派遣公司派到教育部擔任學產土地管理，我在教育部工作時間是從93年到101年。系爭土地出租是另一人承辦，點交是由我辦理。本件是何時點交我忘記了，但是我知道是早上先辦理點交，中午再辦理簽約與公證。點交有做點交紀錄，當時點交有到現場去看，那天我比較早到，有發現系爭土地作為停車場使用，我先去找學校總務主任，他不作回應，後來我跟他說我是教育部代表，今天來做點交，我會發公文給他，請他將停車場移除。我與原告約9點或10點，是約在系爭土地也就是停車場，時間到我就在那邊等他，後來來了一位先生，他說他不是原告，他是現任或前任里長，他說他會參加系爭土地開發案，因為原告很忙，他代表原告點交。當時這個人知道現場是停車場使用，我有跟他說，所以現場紀錄才這樣寫，他對此事沒有表示意見。現場紀錄是我現場寫的，當時有告知是現況點交，我紀錄上也是這樣寫。後來我將點交紀錄拿到鳳山的法院公證處，拿去給原告簽名，這時間已經快要12點，原告簽名時候有看我的紀錄」等語，證人並當庭提出公證書一份為證（本院卷第50頁背面至51頁背面、第57頁），足證被告確已履行系爭租約所約定之現況點交之義務。
二、按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條定有明文；又系爭租約第二條（一）項、第三條第（一）項分別約定：「本契約之租期自100年9月28日起至120年9月27日，共20年（自租期始日起1年為興建免租期）」、「乙方應支付甲方之年租金為86萬8千元整，乙方應於免租期屆滿翌日起1個月內向甲方指定之金融機構繳納租金，第1期租金自
101年9月29日起至101年12月31日」；又投標須知第十七條第（三）項規定：「契約關係終止或因租期屆滿消滅時，除契約另有約定外，經承租人履行一切義務完畢，扣除積欠及相關必要之費用外，餘額1次無息退還」。依上所述，被告並無原告所指未依約履行民法第423條出租人義務之情事，亦無系爭租約所約定之任何終止租約之事由，原告自難依給付不能之規定主張解除或終止系爭租約，而本件被告亦未終止系爭租約，故在系爭租約關係仍有效存在之情況下，揆諸前開規定，原告自應依約給付租金，且不得請求返還履約保證金，是原告請求被告返還其已支付之租金、履約保證金，並依債務不履行之規定請求損害賠償，於法難認有據，其訴應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
三、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊及防禦方法，核與本判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
四、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國102年11月28日
民事第一庭法官管安露以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年11月28日
書記官顏妙芳