臺灣高等法院92年度上易字第322號民事判決

裁判字號：臺灣高等法院92年上易字第322號民事判決

裁判日期：民國92年09月09日

裁判案由：返還買賣價金

臺灣高等法院民事判決九十二年度上易字第三二二號
上訴人 郭炯文 訴訟代理人 洪大明 律師複代理人 廖信憲 律師
郭鎮周 律師被上訴人甲○○訴訟代理人 陳志搢 右當事人間請求返還買賣價金事件，上訴人對於中華民國九十二年一月十日台灣新竹地方法院九十年度訴字第九三六號第一審判決，提起上訴，本院於九十二年八月二十六日言詞辯論終結判決如左：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
一、聲明：㈠原判決不利上訴人部分廢棄，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。添㈡訴訟費用由被上訴人負擔。添
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補陳略稱：㈠上訴人郭炯文係因借款予陸善公司，而取得該土地之登記名義人及建造執照之起
造人名義，有讓與擔保之法律上意涵，絕未有授權陸善公司得以上訴人郭炯文名義銷售系爭房地之代理權。
㈡系爭房、地買賣契約之房屋賣方為 陸善建 設有限公司，倘被上訴人解約為合法，
則房屋價金僅能對房屋賣方請求返還，而不得對上訴人主張權利，故本件究被上訴人已付之價金，係支付房屋價金或土地價金或比率多少？均有究明之必要。再，被上訴人屢次所發存證信函之內容，均表示房屋部分未依約興建而違約，從故被上訴人向上訴人主張權利，顯然於法不合。
㈢上訴人與陸善公司、 周文雄 間僅具借貸關係，並無任何合作或代理關係，被上訴
人謂上訴人與陸善公司共同牟利多次，有互為代理之約定，純屬無中生有之不實說詞。
㈣上訴人未授權陸善公司得自行出售，陸善公司豎立看板與有無代理權，並無何必然關係。
㈤陸善公司取得建造執照，係為動工興建房屋，被上訴人卻故意拼湊，謂簽約時上訴人才將建造執照交與陸善公司夾附於買賣合約內，完全係顛倒事實之說詞。
添㈥關於買賣合約上「郭炯文」之印章並非上訴人所有，被上訴人謂係上訴人所有，並不實在，倘認周文雄有偽刻印章使用，被上訴人應可提出告訴或告發。
添㈦本件上訴人登記為土地所有人及建物起造人，均係為擔保債權而設。
三、證據：援用第一審所提證據。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：如主文所示。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補陳略稱：㈠上訴人與被上訴人訂立土地買賣契約書後，旋即於八十九年六月二十二日將土地
持向台灣土地銀行設定最高限額八百四十萬元之抵押權。之後，復於九十年七月二日將土地出售登記在 游家慶 名下，藉以脫產。
㈡兩造就開工日期及完工期間均如系爭買賣契約之約定，且就逾期開工或完工部分
，在逾期六個月以上者，又賦與被上訴人得逕予解除契約之權利，從而被上訴人自得依據前開買賣契約約定，不經催告，逕行解除兩造之買賣契約。況上訴人等賣方已將土地出售他人，被上訴人自得逕行解除契約。再被上訴人已於九十一年五月十七日，以存證信函對上訴人等賣方解除契約之意思表示，並分別於同年月二十日及二十一日送達陸善公司及上訴人郭炯文。從而兩造間之房地買賣契約，業已解除。
㈢按本件房屋及土地之買賣，賣方即上訴人等係將房屋與土地合而為一而出售予被
上訴人。故本件房地之買賣，陸善建設有限公司之違約，視之為上訴人之違約。復且上訴人將土地設定貸款及移轉第三人，亦有嚴重違約情事，是上訴人狀謂伊無何違約行為云云，純係卸責之詞。
㈣上訴人與陸善建設公司間具有合作及代理關係。
㈤上訴人所稱之借貸關係，亦不能因此推翻其與陸善建設公司合建 歐香 世家之事實
。且房屋出賣人陸善建設有限公司與土地出賣人郭炯文，其合作型態與民間地主與建商合建房地出售之契約型態完全相同。
㈥本件系爭房地買賣合約內，既有上訴人為起造人之建造執照及上訴人為出賣人之
印章加蓋於合約書上，從而被上訴人在主觀上對此系爭房地之買賣，自相信為真實，則上訴人就出售系爭房地乙節，自應負出賣人之責任，要不得以其與陸善建㈦上訴人與陸善建設公司合建歐香世家第五期，大肆廣告，係共同合建出售房地牟
利，則上訴人對陸善建設公司蓋用其印章，以與被上訴人訂立房地預售合約書，所以迄今未對陸善建設公司、周文雄，提出盜用印章、偽造文書之告訴。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提：合約書（內含建造執照）（本院卷六七頁以下）、土地謄本（本院卷八一頁）等。
丙、本院依職權向新竹縣政府工務局調閱八十九年五月二十二日工建字第四二四號起造人郭炯文申請建照等全部案卷。
理由
一、本件被上訴人主張：原審被告陸善建設有限公司（未上訴，下稱陸善公司）擬在上訴人郭炯文所有坐落新竹縣竹北市縣○段第五八之二地號土地上（下稱系爭土地），建蓋「歐香世家ＮＯ：５」透天房屋（下稱系爭房屋）出售。被上訴人為期退休後，有屬於自己之住屋，乃於八十九年六月十八日，向土地賣方即上訴人郭炯文、房屋賣方即陸善公司，預購上開系爭房地，並訂立歐香世家ＮＯ：５預定房地買賣契約書（下稱系爭契約），系爭房地總價為新台幣（以下同）六百八十萬元。訂約後，被上訴人至八十九年六月十八日含訂金二十萬元在內，共繳付上訴人系爭房地價款一百萬元。依約定系爭房屋應在八十九年八月二十二日之前開工，開工起算三百六十五個日曆天以前完成主建物，附屬建物及使用執照所定之必要設施。詎料，簽訂系爭契約後，出賣人竟不依約施工，而一直讓工地停留在僅豎立幾根鋼筋作為幌子之原狀。由於訂約後，將近五個月，全部工程仍然停擺，毫無履約之跡象，因此，被上訴人乃於八十九年十一月二日，以新竹樹林頭郵局第一０二號存證信函，對上訴人及陸善公司進行催告，然仍無效果。迨九十年八月間，出賣人不但未行復工，反而更將原豎立之鋼筋全部加以拆除，並將鋼筋基座全部毀壞，聊無續建之意。被上訴人見狀，不得已方於九十年八月十四日，再以新竹英明街郵局第一一七一號存證信函，催告上訴人及陸善公司於函達七日內，派工人進入工地復工，並將房屋依約建蓋完成。但雖經催告，出賣人仍置之不理，顯無依約履行之誠心。職是之故，被上訴人始於九十年十一月七日，以新竹英明街第一六七七號存證信函，通知上訴人及陸善公司解除兩造間系爭房屋及土地買賣契約。又被上訴人起訴後，再於九十一年五月十七日以新竹英明街郵局第六一六號存證信函，以上訴人及陸善公司已逾完工日期六個月以上，依兩造所訂之系爭合約第十八條規定，通知上訴人解除前揭房屋及土地買賣契約。查系爭房屋已逾三百六十五個日曆天，不但未完工，而且現場至今連一根鋼筋皆無，顯然上訴人及陸善公司已嚴重違約，依上揭契約第十八條所示，被上訴人自得對上訴人及陸善公司解除契約。上訴人及陸善公司應將被上訴人已繳之一百萬元返還被上訴人，並應賠償被上訴人相當於已繳價款一百萬元之違約金，惟因慮及違約金過高將遭法院酌減及為圖減輕裁判費之負擔，乃僅請求給付半數即五十萬元之違約金及法定遲延利息等語（原審判決上訴人及陸善公司應給付被上訴人一百五十萬元，及自九十一年五月二十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。上訴人就其敗訴部分，提起上訴；陸善公司未上訴已確定）。
二、上訴人則以：伊實亦係受害者之一，且受害程度遠比被上訴人至深且鉅，蓋八十八年九月間，陸善公司負責人周文雄，向上訴人稱系土地不錯，其要買地建屋出售，但資金不足，向其借六百三十萬元，並同意以上訴人郭炯文之名義登記，以供擔保，上訴人郭炯文不疑，乃以本身居住之房地，向萬泰銀行設定抵押借款六百三十萬元，交付周文雄，嗣周文雄果買得系爭土地，並登記在上訴人名下，但又向上訴人稱因建築需要資金，要向土地銀行辦理建築融資貸款，該款項會視建築程序撥款，金額為七百萬元，要以土地設定抵押，上訴人不疑，仍配合辦理，詎周文雄所辦理者並非建築融資貸款，該七百萬元已被周文雄領出支用，但利息均未繳納。以致上訴人所有之房屋及供擔保之系爭土地，均遭銀行假扣押，上訴人所受損害甚大，遠超過被上訴人之一百萬元。被上訴人與周文雄簽約付款一事，上訴人並不知情，亦未曾分得任何款項，故被上訴人不應向上訴人郭炯文求償，而應向陸善公司周文雄求償等語，資為抗辯。
三、被上訴人主張上訴人及陸善公司，原擬在上訴人所有之系爭土地上，興建「歐香世家ＮＯ：５」透天房屋出售，而上訴人為系爭土地所有人，並以之為系爭房屋之起造人名義，向新竹縣政府工務局申請准予核發（八九）工建字第四二四號建造執照。嗣上訴人及陸善公司以該建造執照所核准興建之系爭房屋，以預售之方式對外出售，並上訴人及陸善公司於八十九年六月十八日，與被上訴人簽訂「歐香世家ＮＯ：５預定房地買賣契約書」，約定房地總價為六百八十萬元，被上訴人並依約交付上訴人及陸善公司訂金二十萬元、簽約金五十萬元及開工款三十萬元，合計一百萬元等之事實，有上訴人所不爭之系爭房地買賣契約書、公司變更登記事項卡、土地登記簿謄本、新竹縣政府工務局（八九）工建字第四二四號建造執照等各一件為證，並經本院調閱新竹縣政府工務局（八九）工建字第四二四號建造執照案卷，查證明確，堪信為真實。
四、上訴人雖辯稱：在被上訴人先前對上訴人提出詐欺案件之前，上訴人與被上訴人並不認識，其向陸善公司購買系爭房、地，支付價金，上訴人並不知情，其亦未授權陸善公司或任何人代為簽訂系爭買賣契約等語。是以，本件首須審究陸善公司有無代理上訴人簽訂系爭買賣契約之權限？經查：
㈠上訴人抗辯：八十八年九月間，陸善公司負責人周文雄向其稱系爭土地不錯，周
文雄要買地建屋出售，但資金不足，向其借六百三十萬元，並同意以上訴人之名義登記，以供擔保，上訴人乃以本身居住之房地，向萬泰銀行設定抵押借款六百三十萬元，交付周文雄。嗣周文雄買得系爭土地並登記在上訴人名下，其後，周文雄又向上訴人稱因建築需要資金，要向土地銀行辦理建築融資貸款，該款項會視建築程序撥款，金額為七百萬元，要以土地設定抵押，上訴人仍配合辦理以系爭土地作為抵押，向土地銀行貸得七百萬元，而該七百萬元亦由周文雄領出支用，關於周文雄向上訴人借貸之六百三十萬元，及以系爭土地貸得之七百萬元，均係周文雄領得運用，上訴人僅是單純借錢予周文雄，有關系爭土地上興建房屋及銷售之事，均由周文雄負責，其未參與亦不清楚云云，固據其提出土地及建物登記簿謄本、借據、切結書、臺灣新竹地方法院檢察署九十年度調偵字第三八號不起訴處分書等各一件為證（見原審卷第六五至七六頁及第一四○至一四五頁）。㈡上訴人辯稱因上開借貸關係，僅上訴人借款予與陸善公司之負責人，至於有關系
爭土地上如何興建系爭房屋及銷售之事，並不清楚云云，然上開借貸關係，係上訴人與陸善公司間之私人資金借貸關係，上訴人在取得系爭土地之後，尚以自己為系爭房屋之起造人名義，向新竹縣政府工務局申請准予核發淮予核發（八九）工建字第四二四號建造執照，嗣陸善公司並以該建造執照所核准尚未興建之系爭房屋，以預售之方式對外出售之事實，有如前述，且上訴人借款予陸善公司之負責人周文雄之目的，在購地興建房屋出售牟利，並上訴人為擔保其借款債權而將所購得之系爭土地登記為其所有，再與陸善公司配合以系爭土地所興建房屋之起造人名義，向主管機關申請准予核發建造執照後，交予陸善公司對外銷售，而上訴人既未參與陸善公司有關興建、銷售等事宜，自堪認上訴人顯有概括授權陸善公司就系爭房地有關之銷售有代理權。質言之，上訴人顯有授權陸善公司在出售系爭興建中之房地時，就登記為其起造人名義之房屋及系爭土地與買受人簽訂買賣契約之合意，上訴人所辯未授權也不清楚云云，尚不足採。此亦可由上訴人借款予陸善公司負責人周文雄時，即明知其目的在購地建屋而出售牟利，而依上訴人所述，其所關心者，在於周文雄向其所借之款項如何返還，因此上訴人在明知陸善公司於系爭土地上興建系爭房屋之目的係對外銷售牟利，並配合申請建造執照後交予陸善公司作為對外銷售之用，且預售系爭房屋之出賣，如陸善公司僅出賣預定興建之系爭房屋，而就系爭土地部分未得地主之同意而無法與買受人訂約，顯無法達成交易之目的，因此，衡諸常情，自堪認上訴人有概括授權陸善公司出售系爭土地，並與買受人簽訂系爭房屋及土地買賣契約之意思，應至明顯。且經本院調閱新竹縣政府工務局（八九）工建字第四二四號建造執照案卷，其所附之「建造執照申請書」、「起造人名冊㈠」、「委託書」、「土地使用同意書」、內政部八十八年九月十四日台八八內營字第八八七四五九○號函」、行政院環境保護署八十八年八月三十日環署水字第○○五八五三一號函」、「公寓大廈規約範本」等文件，均經上訴人蓋同意，有上開調閱之案卷可稽，是其明知系爭房屋係建造供為出售之用，而系爭土地及系爭房屋均以上訴人之名義登記或申請建造，益證其有同意陸善公司使用上訴人之名義與買受人簽訂系爭土地及房屋買賣契約，上訴人否認授權簽約云云，自非可取。
㈢上訴人又抗辯：當時有與陸善公司言明，系爭房屋出賣時，要經過伊同意，
且要設一個共同帳戶，將所收的價款存到共同的帳戶，以保障其權益等語，縱為真正，然核其真義，其並未否認有授與陸善公司出賣土地之權限，僅係就授權之範圍加以限制。換言之，此應屬其概括授予陸善公司代理出售系爭土地及房屋時，對於代理所為之限制。按代理權之限制及撤回，不得以之對抗善意之第三人。但第三人因過失而不知其事實者，不在此限，民法第一百零七條定有明文。查上訴人既有授權陸善公司出售系爭房屋及其所坐落之基地之權限，則對於授予陸善公司代理權所為之限制，其無法證明被上訴人為非善意之第三人，自不得對抗被上訴人，其所為抗辯，即無可取。
㈣從而，上訴人既有概括授權陸善公司，就系爭房屋及土地與買受人簽訂買賣契約
，則上訴人自應負本人之責任，因此，被上訴人主張上訴人為系爭買賣契約上土地部分之出賣人，洵屬有據。
五、依兩造所簽訂之系爭買賣契約就系爭房地開工及完工日期之規定，及逾期之效果分別約定為，第八條第一項前段、第二項：「本預售屋之建築工程應在民國八十九年八月二十二日之前開工，自開工日起算三六五個日曆天以前完成主建物附屬建物及使用執照所定之必要設施，並以建築主管機關核發使用執照日為完工日。」、「賣方如逾前款期間未開工或完工者，每逾一日應按已繳房地價款萬分之五計算遲延利息予買方。若逾期六個月仍未開工或完工，視同賣方違約，雙方同意依第十八條違約之處罰規定處理。」；第十八條第一項約定：「賣方違反第八條第二項及第十七條第一、二款規定者，買方得解除本契約。解約時賣方除應將買方已繳之房地價款及遲延利息全部退還買方外，並應同時賠償房地總價款百分之二十之違約金，但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。」等情，有前揭買賣契約可參（見原審卷第十至二二頁）。是依上開約定，上訴人所興建之系爭房屋最遲之完工日，應為契約所定最遲開工日之八十九年八月二十二日起算三百六十五個日曆天，即為九十年八月二十二日。又按民法第二百五十四條關於解除契約之規定，僅為法律所認解除權之一種，並非禁止契約當事人間另有保留解除權之特別約定（最高法院四十六年度台上字第一六八五號判例意旨參照）；查兩造間就前開開工日期及完工期間既均有約定，而就逾期開工或完工部分，在逾期六個月以上者，賦與被上訴人得逕予解除契約之權利，從而自應認兩造間就解除權另有特別約定，而無民法第二百五十四條須先定相當期限催告規定之適用。次查本件系爭房屋於開工後迄今尚未興建完成一節，為被上訴人及上訴人所不爭執，顯已逾最後完工期限六個月以上，被上訴人自得依據前開買賣契約第十八條約定，不經催告逕行解除兩造之買賣契約。而本件被上訴人除於八十九年十一月二日，以新竹樹林頭郵局第一０二號存證信函，催告無效果。於九十年八月十四日，以新竹英明街郵局第一一七一號存證信函，催告於函達七日內復工，於九十年十一月七日，以新竹英明街第一六七七號存證信函，通知解除契約。再查被上訴人於提起本件訴訟後，又於九十一年五月十七日以新竹英明街郵局第六一六號存證信函，對上訴人為解除契約之意思表示，該信函分別於同年月二十日及二十一日送達上訴人及陸善公司之事實，業據其提出上訴人所不爭執之該存證信函一件、掛號郵件收據二件等為證（見原審卷第一○八、一○九頁），從而被上訴人主張業已依法解除兩造之前開買賣契約等情，自屬有據。
六、上訴人雖再辯稱：系爭房、地買賣契約之房屋賣方為陸善公司，倘被上訴人解約為合法，則房屋價金僅能對房屋賣方請求返還，而不得對上訴人主張權利。再，被上訴人屢次所發存證信函之內容，均表示房屋部分未依約興建而違約，故被上訴人向上訴人主張權利，顯然於法不合云云。查兩造所訂立之房屋、土地買賣契約，彼此具有不可分離之關係，性質上屬聯立契約，同其命運，違反其一，無從期待可能單獨履行另一契約，被上訴人就系爭土地買賣契約援引上述催告函而與房屋契約同步予以解除，於法並無不合（最高法院八十六年度台上字第二六六五號判決參照）。是則系爭價金雖為兩造買賣契約內容之系爭房屋及土地價金之一部分，但契約當事人如違反有關之約定，不為履行，即當然構成違約。被上訴人於定期催告給付無效果之後，捨解除契約外，即別無他途，上訴人謂陸善公司之違約與其提供土地建屋之契約不相牽連，被上訴人不得因陸善公司未依約建造房屋而解除系爭土地買賣之契約，實不可採。次按數人負同一債務或有同一債權，而其給付可分者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應各平均分擔或分受之。其給付本不可分而變為可分者，亦同。民法第二百七十一條定有明文。是數債務人負可分給付之債務而無特別之意思表示者，各債務人以平等之比例負其債務（最高法院十八年上字第二七六六號判例參照）。換言之，可分給付之債務而有特別之意思表示者，則應按其比例負其債務。本件上訴人及陸善公司與被上訴人所簽訂系爭買賣契約，約定房地總價共六百八十萬元，土地部分占四百四十二萬元，房屋部分占二百三十八萬元，有前揭系爭買賣契約可稽，非無特別之意思表示，是上訴人與陸善公司自應按土地部分四百四十二萬元，房屋部分二百三十八萬元之比例負其債務至明，上訴人之抗辯，亦無可取。
七、按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定，受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第二百五十九條第二款定有明文。查被上訴人於八十九年六月十八日含訂金二十萬元在內，共繳付上訴人房地價款一百萬元之事實，有其提出兩造所訂立之系爭買賣契約書及附件㈡付款分配明細表上陸善公司負責人周文雄收取被上訴人之房地價金一百萬元之簽收章可稽（見原審卷第十七頁背面），而本件被上訴人既已依法解除兩造間之契約，則被上訴人基於民法第二百五十九條第二款及前開買賣契約第十八條第一款約定，請求上訴人及陸善公司應將其已繳之房地價金一百萬元返還，及自九十一年五月二十二日（最後解除契約送達翌日）起至清償日止，按週年利率百分之五計算之遲延利息等情，即屬有據，應予准許。
八、又按解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求；當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金，民法第二百六十條、第二百五十條第一項分別定有明文。復依兩造前開簽訂之買賣契約第十八條第一項約定，被上訴人解除契約時，上訴人及陸善公司除應將被上訴人已繳之房地價款及遲延利息全部退還外，並應賠償被上訴人房地總價款百分之二十之違約金，但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限等情。本件上訴人及陸善公司迄今逾期之違約金，已超過被上訴人所繳之價款，從而，被上訴人主張其得依前開約定請求上訴人給付債務不履行之違約金，亦屬有據。再按請求之違約金是否相當，須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害以為酌定標準（最高法院四十九年度台上字第八０七號判例意旨參照）。本院參酌系爭買賣契約第八條就遲延開工或完工者所約定之遲延利息計算標準（每逾一日應按已繳房地價款萬分之五計算），系爭房屋迄今未真正動工興建，則此部分所投入興建之成本甚少，而違約情節則較為重大，另被上訴人本期待購買前開房地以居住，因上訴人及陸善公司未依約履行，被上訴人必須另行籌資購買其他房地，又兩造約定之系爭房地買賣價金總計為六百八十萬元，被上訴人則已給付一百萬元，上訴人及陸善公司自八十九年六月十八日收受被上訴人交付該價金迄今所得享有之利益，另考量建築業近年來之不景氣等一切情狀，認被上訴人請求上訴人及陸善公司給付與所支付價金相同金額半數之違約金五十萬元，尚屬相當。
九、綜上所述，被上訴人主張，為可採，上訴人所辯均無可取。從而，被上訴人本於買賣契約之法律關係，請求上訴人給付一百五十萬元，並自九十一年五月二十二日起（存證信函送達最後解除契約之翌日），至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。是則原審判命上訴人如數給付，並依被上訴人之聲請為假執行之宣告，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
十、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及攻擊防禦方法，經審酌核與本件判決結果不生影響，不再一一論述，附此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國九十二年九月九日
民事第十一庭
審判長法官吳景源
法官鄭純惠法官連正義右正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國九十二年九月十日
書記官張永中