裁判字號：最高法院95年台上字第523號民事判決
裁判日期：民國95年03月23日
裁判案由：土地所有權移轉登記等
最高法院民事判決九十五年度台上字第五二三號
上訴人甲○○訴訟代理人 徐正安 律師被上訴人乙○○
樓上列當事人間請求土地所有權移轉登記等事件，上訴人對於中華民國九十三年十一月三十日台灣高等法院台中分院第二審判決（九十三年度重上字第六一號），提起一部上訴，本院判決如下：
主文原判決就反訴部分，關於命上訴人給付及該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院台中分院。
理由本件被上訴人（反訴）主張：伊向上訴人購買坐落苗栗縣○○鄉○○段一四二０之二八地號土地（下稱系爭土地）之目的係作為興建農舍使用，然系爭土地前因違法開發，遭苗栗縣政府課處罰鍰新台幣（下同）六萬元，並限令自民國九十年八月二十八日起至九十二年八月二十八日止，暫停該地之開發申請；且系爭土地因遭道路占用數百平方公尺，致土地面積未達可興建農舍之二千五百平方公尺，而無法建築；上訴人就系爭土地之買賣，自屬給付不能，自應返還伊已付之價金一百九十萬元，並依約給付同額之懲罰性違約金一百九十萬元，及自受領時起，按銀行放款上限利率即年息百分之六計算之利息。為此，求為命上訴人給付三百八十萬元｛即㈠返還價金：一百九十萬元＋㈡懲罰性違約金：一百九十萬元｝，及自九十二年七月十五日起，按年息百分之六計算之利息之判決｛第一審為其全部敗訴之判決，原審改命上訴人給付二百五十萬元〔即㈠返還價金：一百九十萬元＋㈡懲罰性違約金：六十萬元〕，及自九十二年七月十五日起算年息百分之五利息，被上訴人其餘之請求業經原審判決其敗訴確定｝。
上訴人則以：兩造間就系爭土地為單純之土地買賣，並無約定被上訴人係以該土地作為興建農舍目的使用；伊於系爭土地上開闢道路，固因違反水土保持法，遭苗栗縣政府課處罰鍰六萬元，並限令自九十年八月二十八日起至九十二年八月二十八日止，暫停該地之開發申請，惟被上訴人於上開期限屆滿後，如需建築，仍可依水土保持法及建築法等相關規定申請，並不妨害被上訴人就系爭土地之使用，自無給付不能或不完全給付可言等語，資為抗辯。
原審將第一審就反訴部分所為上訴人勝訴之判決予以部分廢棄，改命上訴人給付二百五十萬元本息，無非以：被上訴人主張九十年八月間因上訴人於系爭土地上開闢道路，違反水土保持法之相關規定，遭苗栗縣政府課處罰鍰六萬元，並限令自九十年八月二十八日起至九十二年八月二十八日止，暫停該地之開發申請；且系爭土地部分為道路占用等事實，已據提出苗栗縣政府函為證，並為上訴人所不爭執，復經第一審向苗栗縣政府函查屬實。觀兩造所訂立之不動產買賣契約書雖無被上訴人購買系爭土地之目的係為興建農舍之記載，惟依系爭土地買賣之仲介人 黃紹霖 證稱被上訴人購買系爭土地要自己蓋農舍、小木屋使用等語，堪信被上訴人主張購買系爭土地之目的係為興建農舍為真實。又依苗栗縣政府九十二年十二月十五日與同年十二月三十日覆函可知：系爭土地因未經核准擅自新闢道路，違反水土保持法被處罰鍰六萬元，且自九十年八月二十八日起兩年內暫停該地之開發申請，期滿後如需申請開闢道路或建築，仍須依水土保持法及建築法等相關規定辦理。雖然限制開發之期限已於九十二年八月二十八日屆滿，然被上訴人於限制開發期限屆滿後，仍應再依水土保持法及建築法提出開發之申請，且並不一定能通過申請。然上訴人出賣系爭土地時未能提出合法開發之證明，卻又聲稱其土地業經合法開發，顯係惡意隱瞞，亦未告知被上訴人系爭土地中部分為道路占用之事實，被上訴人縱於買賣前曾與仲介人至現場觀看，但道路占用系爭土地之部分，均是在土地兩側邊緣，於未經測量或出賣人告知之情況下，買受人實難由肉眼得知其欲購買之土地有部分遭道路佔用之事實，故不能據此即認定其知悉系爭土地有部分遭道路佔用之事實。綜上，被上訴人主張上訴人交付未經合法開發之土地，無法供興建農舍之用，乃可歸責於上訴人之事由，致給付不能。被上訴人依民法第二百二十六條、第二百五十六條、第三百五十九條規定，併依同法第二百二十七不完全給付之規定，解除兩造間之買賣契約，請求上訴人返還已付之價金一百九十萬元，並依系爭不動產買賣契約書第十條約定，給付違約金，暨自受領時起按年息百分之五計算之利息，應屬有據。惟按當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院得依職權酌減至相當之數額，惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額。依系爭不動產買賣契約書第十條約定，被上訴人得請求違約金為一百九十萬元，然本件交易價額僅二百五十萬元，被上訴人請求之違約金高達總價額之百分之七十六，顯然過高，應予酌減為六十萬元較為適當。從而，被上訴人解除兩造間之買賣契約，請求上訴人返還已付之價金一百九十萬元，並依契約約定，給付六十萬元之懲罰性違約金，合計二百五十萬元，及自上訴人受領時起按年息百分之五計算之利息，核屬有據，應予准許等詞，為其判斷之基礎。
惟按解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意。但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（本院十七年上字第一一一八號、三十九年台上字第一０五三號判例參照）。查兩造訂立之系爭不動產買賣契約書並未載明被上訴人購買系爭土地之目的為何，為原審所認定，而系爭土地使用分區為山坡地保育區，使用地類別則為農牧用地，復為該土地登記謄本所載明（見一審卷第一四頁），依一般社會通念，應僅作於農牧用途。則證人即仲介人黃紹霖於第一審雖稱：「被告（指被上訴人）表示要自己所用，可以蓋農舍、小木屋」（見一審卷第一七二頁），而於原審亦證：「他（指被上訴人）有說自己用，有要蓋房子」（見二審卷第一一四頁），然既未載明於系爭不動產買賣契約書內，復與代書系爭不動產買賣契約書之證人 曹春蓮 所稱兩造簽約時並無討論作何用途等語不合（見一審卷第一六九頁），而證人梁榕真及 吳維海 又均稱：被上訴人曾說其買主不買系爭土地之事實（見一審卷第一九一、一九二頁），則單憑證人黃紹霖之證詞，能否遽為被上訴人買受系爭土地係為興建農舍目的之認定？非無疑義。次按法院採為認定事實之證據，必須於應證事實有相當之證明力者，始足當之。若一種事實得生推定證據之效力者，必須現行法規有所依據，亦即以現行法規所明認者為限，不得以單純論理為臆測之根據，而就應證事實為推定之判斷。倘認定事實不憑證據，或重要證據漏未斟酌，均屬違背法令。查苗栗縣政府九十二年十二月十五日府農保字第０九二０一一九二四九號函已載：「……二年內暫停該地之開發申請期限屆滿後，如符合建築農舍相關規定，仍需依據水土保持法相關規定辦理。……」（見一審卷第一三九頁）；同府九十二年十二月三十日府農保字第０九二０一三二一九一號函亦謂：「……暫停兩年內之開發申請期滿後，如需申請開闢道路或建築，仍需依水土保持法及建築法等相關規定辦理……」（見一審卷第一四四頁）；同府九十三年二月六日府農保保字第０九三００一一五八二號函復稱：「……其改正事項為：裸露部分植生覆被。經檢查結果裸露處已植生覆被。至目前為止無水土保持之虞，該違規地目前已逾兩年，至於兩年暫停該地之開發申請期限屆滿後，如符合建築農舍相關規定，仍需依據水土保持法相關規定辦理……」（見一審卷第一七九頁）；查系爭土地遭暫停開發處分，既已於九十二年八月二十八日屆滿兩年，被上訴人亦於九十二年七月二十三日取得系爭土地所有權移轉登記，有系爭土地登記謄本可稽，是否仍不得於上開暫停開發處分期限屆滿後，申請開發或建築？原審並未調查被上訴人當時之條件或資格，能否通過開發系爭土地之申請，遽以苗栗縣政府上開函旨內容，即謂被上訴人「並不一定」能通過開發系爭土地之申請，已有認定事實不憑證據之違誤。究竟被上訴人於取得系爭土地所有權後，能否申請開發？攸關上訴人有無給付不能或給付不完全及被上訴人得否解除系爭土地買賣契約之認定，非無再詳為審認之必要。況依農業用地興建農舍辦法第三條第一項第二款前段及第四款規定，申請興建農舍之申請人應為農民，其戶籍所在地及其農業用地，須在同一直轄市、縣（市）內，且其土地取得及戶籍登記均應滿二年者，且無自用農舍，並應經直轄市、縣（市）主管機關核定。上開申請興建農舍之資格，均與上訴人無關，而取決於被上訴人，則若被上訴人因不符上開規定而未能取得苗栗縣政府核定興建農舍，能否遽予歸責於上訴人？亦非無研求之餘地。原審未遑詳察，以上訴人交付之系爭土地，未經合法開發，無法供興建農舍之用，遽謂可歸責於上訴人，而為上訴人不利之認定，非無違誤。上訴論旨，執以指摘原判決就反訴所為不利部分為不當，求予廢棄，不能認為無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中華民國九十五年三月二十三日
最高法院民事第八庭
審判長法官朱建男
法官顏南全法官許澍林法官鄭傑夫法官蘇清恭本件正本證明與原本無異
書記官中華民國九十五年四月七日
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