臺灣臺北地方法院99年度訴字第302號民事判決

裁判字號：臺灣臺北地方法院99年訴字第302號民事判決

裁判日期：民國99年07月19日

裁判案由：遷讓房屋等

臺灣臺北地方法院民事判決99年度訴字第302號原告 潘葒 被告 林長榮 上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於九十九年七月五日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠原告所有坐落於臺北市○○段○○段○○○○號土地（下稱系爭
土地），及其上門牌號碼為臺北市○○○路○段○○巷○號之未辦保存登記之建物（下稱系爭房屋），詎系爭建物遭被告無權占有，並出租第三人使用。伊於民國98年7月10日以臺北公館郵局第00234號存證信函知被告於文到一個月內返還，並經被告於98年8月11日收受，惟未獲被告置理，爰依所有物返還請求權，請求被告遷讓返還系爭建物。
㈡被告雖以訴外人 周志洋 （即原告之夫）與訴外人 林建樹 曾於
70年間簽有不動產買賣契約（下稱系爭契約），故其為有權占有云云置辯，然系爭契約之買賣標的僅為系爭土地持分二分之一，而未含系爭房屋。又系爭契約之當事人為林建樹與周志洋，被告並非契約當事人，是被告執系爭契約稱其有權占有云云，自不足採。被告將系爭建物出租予第三人使用，係無法律上原因受有相當於租金之不當得利，又系爭建物之租金行情約為每月4萬元，爰依不當得利之法律關係，請求被告自98年9月11日起至交屋日止，按月給付4萬元。㈢聲明：⒈被告應將坐落於臺北市○○段○○段○○○○號土地上
如附圖所示甲部份之二層建物（面積33.32平方公尺）及甲1之第二層建物（面積7.66平方公尺）（門牌為臺北市○○○路○段○○巷○號）全部遷讓交付原告，並自98年9月11日起至交屋日止，按月給付新台幣4萬元；⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則抗辯：㈠被告於70年間以胞弟林建樹之名義，向原告之夫周志洋購買
坐落於臺北市○○段○○段○○○○號土地之權利範圍二分之一，價金以支票支付業經原告簽收，並約定前開土地上建物自訂約日起交付甲方（即林建樹）使用，被告自70年以來持續使用系爭房屋土地至今已28年，其間被告不僅出資近百萬元整修系爭房屋，系爭房屋之房屋稅多年來亦係由被告繳納。㈡被告當年係因原告之夫周志洋當時經濟狀況不佳，無力負擔
過戶費用，被告同情其處境，且相信原告之夫周志洋所言，以為簽訂土地買賣契約即受法律永久保障，故始終未要求辦理過戶，亦不忍心對周志洋提告，因而迄今未能將系爭房第辦理過戶。然若非被告確有購買系爭房地之事實，被告如何可能持續居住其中長達28年。周志洋在世時對被告之使用始終無異議，不可能將系爭房地贈與原告，原告於周志洋過世後忽然提出所謂授權書，主張周志洋將系爭房地贈與原告，該授權書顯係偽造。
㈢被告僅買受系爭房屋基地二分之一持分，係因鄰近大樓之變
壓器放置於系爭房屋內，占用相當之面積。又因系爭房屋係違章建築無法過戶，故買賣契約載明僅過戶土地而不過戶房屋。
㈣原告經過28年從未主張其權利，被告業已因時效取得所有權。
㈤聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
三、兩造不爭執及爭執之事項：㈠兩造不爭執事項：
⒈坐落臺北市○○段○○段○○○○號，面積26平方公尺，權利範
圍全部之土地，依土地登記簿記載，所有權人為原告，登記原因為夫妻贈與，原因發生日期90年3月27日。
⒉原告之夫周志洋與被告胞弟林建樹於70年3月27日簽訂不動
產買賣契約書，約定由林建樹以45萬元購買周志洋所有，坐落於臺北市○○段○○段○○○○號，權利範圍二分之一之土地，並於該契約第12條第5項約定：本地號土地上建物自訂約日起交付甲方（即林建樹）使用（就現狀交屋）。
⒊前開買賣價金業經原告收訖，明細分別為：70年3月28日現
金1萬元、合作金庫臺北營業部支票面額14萬元、臺灣中小企業南門分行支票面額4萬元各6張﹔70年5月21日臺北縣板橋信用合作社永和分社支票面額6萬元。
⒋門牌號碼臺北市○○○路○段○○巷臨3號1樓建物坐落於系爭
土地上，其房屋稅納稅義務人為被告林長榮，有房屋稅繳款書在卷可參。
㈡爭執部份：
⒈被告占有門牌號碼台北市○○○路○段○○巷臨3號建物，有無
足以對抗原告之合法權源？⒉原告訴請被告遷讓系爭房屋，並請求相當於租金之不當得利
，即自98年9月11日起至交屋日止，按月給付新台幣4萬元，是否有理由？
四、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文，原告依本條請求被告遷讓房屋，自須以被告占有系爭房地對原告而言構成無權占有，亦即被告占有系爭房地並無足資對抗原告之合法權源為前提。經查：
⑴按不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，
非經登記，不生效力，民法第758條定有明文，易言之，不動產之買賣，既係依法律行為而取得，須經登記始生效力。依我國土地登記規定，違章建築無法辦理保存登記，亦無從辦理所有權移轉登記，依前開規定，即無從為所有權之讓與。惟違章建築之讓與，雖因不能為移轉登記而不能為不動產所有權之讓與，但受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人，最高法院迭著有判例可參（最高法院86年度台上字第2272號判例、74年度台上字第1317號判例參照）。
⑵系爭房屋之門牌原為台北市○○○路○段○○巷○號，因誤錄而
於87年10月14日更正為台北市○○○路○段○○巷臨3號，有戶籍謄本在卷可稽（審查卷第27頁），是以上開二地址所指涉者同為系爭建物，合先敘明。系爭契約第1條記載：「買賣不動產標示：土地坐落臺北市○○段○○段○○○○號，權利範圍二分之一土地一筆持分1/2」，第2條記載：「買賣總價款新台幣45萬元正雙方同意公定契約書買賣價格按公告地價訂定並即時委託代理人代為申辦過戶手續」，第12條第5項記載：「本地號土地上建物自訂約日起交付甲方（即林建樹）使用（就現狀交屋）」，有不動產買賣契約書在卷可稽（審查卷第17至20頁）。原告主張系爭房屋並非買賣標的，訴外人林建樹既基於使用借貸而占有；被告則辯稱系爭房屋亦為買賣標的，僅因違章建築無法過戶而以交付買方使用之方式為約定。綜觀上開契約文義而言，買賣不動產標示中固僅記載土地，未記載系爭房屋，惟系爭建物為違章建築，為兩造所不爭執，揆諸前開說明，根本無從辦理過戶，契約第2條既有須即時過戶之約定，若第1條將系爭房屋記載在內，確將造成賣方無法辦理過戶是否違約之爭議，佐以契約第12條第5項約定系爭建物自訂約日起交付買方使用，並無任何關於使用對價、使用期限、收回自用條件之約定，就文義解讀，應認系爭房屋之事實上處分權自訂約日起即已移轉於買方，無從認為賣方仍保留日後收回系爭房屋之權利。
⑶再就系爭房屋之使用狀態而言，被告與訴外人林建樹確自72
年1月4日起即設籍於系爭房屋，被告之戶籍迄今均未遷出，有戶籍謄本在卷可稽（審查卷第30頁、本院卷第27頁）；本院會同古亭地政事務所勘驗結果，系爭房屋目前仍為被告與其妻經營商店使用中，有勘驗筆錄在卷可考（本院卷第64頁），原告復未舉證證明其於買賣契約簽訂後，仍有何使用收益系爭房屋之事實，足認被告主張其使用系爭房屋已長達20餘年一節屬實。又，系爭契約係70年3月27日簽訂，賣方周志洋係於92年1月18日死亡，其生前雖有二次出境，惟其在台戶籍均設於臺北市○○○路○段○○巷○號6樓，原告則係67年9月17日與周志洋結婚後即設籍臺北市○○○路○段○○巷○號6樓迄今，有戶籍資料查詢結果可憑（本院卷第28至29頁）。系爭契約原出賣人周志洋於締約後至過世前期間長達20餘年，且戶籍地址與系爭房屋近在咫尺，就系爭房屋之使用狀態斷無不知之理，然原告並未舉證證明周志洋於此數十年間內曾有何請求被告遷出或返還系爭房屋之表示，若非原出賣人周志洋亦肯認系爭房屋之事實上處分權業已出售予買方，斷不至放任他人在其隔鄰無償使用其房屋長達數十年不為任何主張，益證被告主張系爭房屋亦屬買賣標的一節，堪信屬實。至於原告所提周志洋之授權書（調解卷第8頁），僅係私文書，被告再三爭執其為偽造，原告亦未能舉證證明其真實，依民事訴訟法第357條，尚無從認其為真正，自無從憑此一授權書遽認系爭房屋之事實上處分權並未移轉於買方，原告辯稱林建樹使用系爭房屋係使用借貸云云，即無可採。
⑷次按，買受人向出賣人購買土地並付清價款，出賣人亦將土
地交付買受人管有，惟未辦理所有權移轉登記，嗣出賣人死亡，其繼承人辦妥繼承登記時，買受人占有土地，係本於買賣契約所交付，具有正當權源，出賣人之繼承人不得請求返還土地，最高法院69年2月23日第4次民庭總會決議闡釋甚詳。申言之，買受人依民法第348條第1項規定，可請求出賣人交付買賣標的，故買受人基於此項債權關係占有買賣標的，無論買賣標的之所有權是否業已移轉，對於出賣人均屬有權占有，且出賣人之繼承人亦應繼承出賣人此項債務，不得向買受人請求返還。系爭契約之買賣標的包括系爭土地及建物，已如前述，縱系爭土地迄今均未移轉於買受人林建樹，系爭房屋則因屬違章建築而無從移轉於買受人林建樹，然系爭契約之買受人本於買賣契約占有系爭土地及建物仍屬有權占有。原告雖因夫妻贈與而取得系爭土地所有權之登記，惟原告為系爭契約出賣人周志洋之繼承人之一，此為原告所自承（本院99年7月5日言詞辯論筆錄），揆諸前開說明，原告自應繼承被繼承人周志洋依買賣契約對買方林建樹所負，容忍林建樹占有使用系爭土地房屋之義務，買受人林建樹占有使用系爭土地，對原告而言即屬有權占有。
⑸再按，基於買賣關係占有買賣標的之買受人，得向出賣人主
張占有之正當權源，已如前述，若買受人再將買賣標的出賣、出租或借用第三人時，由於買受人具有合法占有權源，並據此取得移轉占有之權利，故第三人亦得對出賣人主張有權占有，學說上稱為占有連鎖。系爭契約之買受人雖為訴外人林建樹，然其與被告乃同胞兄弟，林建樹於75年9月11日遷出後，被告仍繼續設籍於系爭房屋迄今，有戶籍謄本在卷可考（審查卷第30頁、本院卷第27頁），足認訴外人林建樹對被告使用系爭房屋之情況知之甚詳，然訴外人林建樹自系爭契約締結至今對此情況均無異議，佐以雙方為兄弟之親，無論被告係基於借名契約或其他債之關係使用系爭房地，訴外人林建樹確有同意被告使用系爭房地一節，堪以認定。訴外人林建樹本於買賣契約，對原告既得主張有權占有，被告基於與訴外人林建樹間債之關係，亦有合法占有使用系爭房地之權源，依前開說明，被告對原告即構成占有連鎖，被告占有使用系爭房地，對原告而言亦屬有權占有。
⑹民法第767條之行使須以被告係無權占有為前提，然被告占
有系爭房地對原告屬有權占有，具備合法權源，已如前述。被告既非無權占有，揆諸前開說明，原告依民法第767條請求被告將系爭房屋遷讓交付原告，仍屬無據。
⑺至於被告主張其已依時效取得所有權一節，按以所有之意思
，20年間和平、公然、繼續占有他人未登記之不動產者，得請求登記為所有人，民法第769條定有明文。系爭土地為已登記之不動產，有土地登記簿謄本在卷可稽（調解卷第4頁），並非得以時效取得所有權之標的至明。至於系爭房屋則屬違章建築，無從辦理登記，縱被告和平、公然、繼續占有20年，亦無從請求登記為所有人，是以被告主張其已因時效取得系爭房地所有權云云，尚無可採，併此敘明。
五、又，不當得利之請求以被告受有利益無法律上原因為要件，此觀民法第179條之規定自明。被告既係有權占有系爭房地，其受有占有使用系爭房地之利益，即非無法律上原因，自無不當得利之可言。從而，原告依不當得利之規定，請求被告自98年9月11日起至遷讓返還之日止按月給付原告4萬元，為無理由，應予駁回。
六、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
七、據上論斷：原告之訴為無理由，並依民事訴訟法第七十八條判決如主文。
中華民國99年7月19日
民事第三庭法官陳怡雯以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國99年7月19日
書記官鄭美華