裁判字號：臺灣士林地方法院106年重訴字第343號民事判決
裁判日期：民國111年08月09日
裁判案由：分割共有物
臺灣士林地方法院民事判決106年度重訴字第343號原告 張振富 即 張達雄 之承受訴訟人訴訟代理人 簡炎申 律師原告 張振添 即張達雄之承受訴訟人被告 張萬益 訴訟代理人 張文宜
陳佑仲 律師被告 張得俊
張淑霞 徐繹展 徐銘杰 朱家宏 上六人共同訴訟代理人 林永頌 律師
邱瑛琦律師 蔡維哲 律師被告 朱亞潔 (即 朱佳佳 、 朱嘉慧 ）上一人訴訟代理人 朱張 梅珍 上二人共同訴訟代理人 蕭世光 律師被告 張平和 兼上一人訴訟代理人 張碩元 被告 張令昌
施寶蓮 梁春華 謝曼莉 張祐寧 上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國111年6月21日言詞辯論終結，判決如下：
主文兩造分別共有如附表一所示土地、建物及其增建部分應予變賣，所得價金依同表所示各該土地、建物共有人應有部分比例，分配於各共有人。
訴訟費用由兩造各依附表一所示共有人就各該共有土地、建物之應有部分比例負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按不動產共有人間因共有物分割發生爭執者，除有民事訴訟法第406條第1項各款情形外，於起訴前應經法院調解。同法第403條第1項第3款定有明文。原告提起本件訴訟，請求分割共有物，前雖未聲請調解，其起訴後，本院士林簡易庭以106年度士調字第280號分割共有物事件（該案卷下稱280號卷）定期試行調解，然經起訴之原告張達雄具狀陳報不願調解（見280號卷第65頁），顯示兩造關於共有物分割之爭議，確難以齊聚達成協議，可認顯無成立調解之望，依同法第406條第1項第3款規定，即無行調解程序之必要。是原告訴請裁判分割，尚無違於首揭規定。
二、按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人承受其訴訟以前當然停止。當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴訟以前當然停止。前開規定，於有訴訟代理人時不適用之。當事人不聲明承受訴訟時，法院亦得依職權，以裁定命其續行訴訟。民事訴訟法第168條、第170條、第173條本文、第178條分別定有明文。查張達雄起訴後，於民國107年5月5日死亡，其繼承人為張振富、張振添，有戶籍謄本及繼承系統表可稽（見本院卷㈠第183至186頁），而張振富已於同年9月12日具狀聲明承受訴訟（見同上卷第219、220頁），張振添亦經本院於同年11月19日裁定承受訟訴訟，均無不合。被告徐繹展於訴訟進行中成年，而有訴訟能力，然於其法定代理人即被告徐銘杰之法定代理權消滅前，業已為徐繹展合法委任訴訟代理人，依前揭規定，訴訟程序不當然停止，無礙於本件之審理裁判。
三、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但因情事變更而以他項聲明代最初之聲明、該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第4款、第5款分別定有明文。又共有物之分割，於共有人全體有法律上之利害關係，且於共有人間無從為相異之認定，故請求分割共有物之訴，屬於同法56條第1項所稱訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定者。原告起訴原列張萬益、張得俊、張淑霞、朱家宏、徐繹展、徐銘杰（上開被告下合稱張萬益等6人）、張碩元、朱亞潔、張平和、張令昌、施寶蓮為被告。嗣於訴訟進行中，因共有物應有部分移轉，而追加共有人梁春華、謝曼莉、張祐寧為被告（見本院卷㈢第64至65頁、卷㈤第90、91頁）。核係因情事變更而以他項聲明代最初之聲明，且所追加為被告者，係本案訴訟標的必須合一確定之人，依前揭規定，應認於法並無不合，為可許之。
四、朱亞潔前於訴訟進行中，對張碩元、張達雄提起反訴，請求將如附表一所示之不動產各1/30返還朱 張梅珍 （見本院卷㈠第63頁），嗣已撤回其反訴（見本院卷㈠第107、108頁），經核符於民事訴訟法第262條第1項之規定，亦無不合。
五、張振添為張達雄之繼承人，雖嗣後與共同繼承人張振富就為張達雄遺產之系爭房地辦畢繼承登記，並協議分割登記為分別共有，張振添本於其利益，固非不得表明所主張之分割方法。然其係因承受訴訟而與張振富為共同原告，此分割共有物之訴對於共同訴訟人必須合一確定，則張振添嗣後聲明駁回原告之訴，核與訴訟之對立性不符，且不利於共同原告，依民事訴訟法第56條第1項第1款規定，對於全體共同訴訟人不生效力，應予敘明。
六、張振添、張令昌、施寶蓮、梁春華、謝曼莉、張祐寧經合法通知，均未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情事，爰各依他造之聲請，准以一造辯論而為判決。
貳、實體事項：
一、張振富、張振添承受張達雄之訴訟，主張：兩造分別共有如附表一所示之臺北市○○區○○段0○段000○000地號土地（下分別稱系爭122、133地號土地，合稱系爭土地），暨坐落其上同小段40491建號建物（下稱40491建號建物）及其如附圖二所示1至3樓、附圖一A方案所示頂樓增建（上開增建下合稱系爭增建，與40491建號建物合稱系爭建物，系爭建物與系爭土地合稱系爭房地），各該不動產之共有人、應有部分均如同表所列。事因兩造不能協議分割，共有人間就系爭房地無不為分割之約定，依使用目的亦無不能分割之情事，且系爭房地僅係供一戶使用之獨立透天厝，無以原物分割予各共有人之適當方法，原物分配顯有困難，因系爭房地鄰近士林夜市商圈，供做商業使用最具經濟價值，不宜作為住家使用，否則有害於共有人之利益，應以變價由各共有人依應有部分比例分配價金之方法分割，徹底消滅共有關係為適當。為此，依民法第823條第1項、第824條第2項規定訴請裁判分割等語，聲明：兩造共有之系爭房地，應予變價分割，並由各共有人按附表一所列比例，分得變價後之價值。張振添另主張：系爭房地應原物分割，不應變價分割，同意張萬益等6人所提之分割方案等語。
二、張碩元、張平和、張令昌答辯：系爭房地如原物分割，將嚴重貶損交易價值，且共有人間意見不合，無法共同出租，同意變價分割以結束共有關係等語，聲明：同意變價處理。張萬益等6人則以：系爭房地應依如附表二及附圖一、二、三、四（即張萬益等6人訴狀所載附圖依序七、六、五、四）所示方法原物分割（下稱甲方案），符合民法第799條第2項、第4項及建築法規、地籍測量實施規則第288條規定，地政機關可辦理所有權登記，無窒礙之處，伊所提出分割方案，可使欲保留祖產之共有人保有系爭房地，欲變價分割之共有人亦得於原物分割後，將分得之建物出售換取價金，因伊無法購買原告之應有部分，應以原物分割較為適當。況伊與張振添、謝曼莉等8人均簽署協議書同意合併分割，系爭房地依法得合併分割。伊對系爭房地有深厚感情，倘採變價分割方案，將導致系爭房地遭低價拍賣，顯不利於全體共有人，非最佳方案。依甲方案分割後，系爭建物仍得作為商業使用，共有人間互相找補金額不高，已獲共有人中9人同意，應優先採取等語置辯，並聲明：㈠兩造共有之系爭建物，分割如附表二及附圖一至四所示。㈡張振富、張碩元、張平和、張令昌、施寶蓮、朱佳佳、梁春華應各給付如附表三「各共有人應補償之金額」欄所示之金額予張萬益、張得俊、張淑霞、徐銘杰、徐繹展、朱家宏、張振添、張祐寧、謝曼莉依「各共有人應受補償金額」欄所示之金額分配。㈢兩造共有之系爭土地，分割如附表二「122地號及133地號基地之應有部份」欄所示。張萬益另答辯稱：系爭房地係張碩元擅自隱瞞伊父 張國興 辦理移轉登記 予渠 等兄弟5人，僅訴外人即朱家宏、朱亞潔之母朱張梅珍未取得共有權利，張國興雖終未加追究，然系爭建物3樓、頂樓增建係張國興及伊母 張郭祥 無償提供朱張梅珍居住而使用借貸，並無約定終期，張國興死亡後，繼承人應繼受該使用借貸法律關係，且伊兄弟已繼承大量遺產，可維持生活無虞，於朱張梅珍死亡前不應收回，否則有違倫常情理，部分共有人亦為此將應有部分移轉登記予朱家宏、朱亞潔，並有持分比例超過半數之共有人簽立協議書反對變價分割，願繼續維持共有關係，伊不同意分割。縱認朱張梅珍無權居住系爭建物3樓、頂樓增建，然因近期不動產交易市場低迷，若以拍賣方式變價分割，將使系爭房地低價出售，亦將造成共有人之損失，不應准許等語。朱家宏、朱亞潔除援用張萬益等6人所為答辯外，另補陳：系爭房地係張碩元未經張國興同意辦理移轉登記，嗣朱張梅珍經張國興同意遷入系爭建物3樓居住已達30餘年，張郭祥於85年間在系爭133地號土地上，增建系爭增建物，並與系爭建物相通，亦同意供朱張梅珍居住使用，張國興及張郭祥均同意朱張梅珍居住使用至終老，且伊自幼居住在系爭建物而有特殊情感，現不宜進行共有物分割，應待朱張梅珍過世、景氣復甦後再行出售或以其他方案分割，始符張國興及張郭祥之本意及公平正義，亦有利於全體共有人。況系爭建物3樓及系爭增建物如予進行分割，將影響伊及其父母之居住使用，其餘共有人則不受影響，顯然違背誠實信用原則，伊不同意進行分割。如認仍應予分割，亦不宜變價分割，伊同意張萬益等6人所提出分割方案等語，並聲明：原告之訴駁回。施寶蓮、梁春華、 謝曼麗 均未於最終言詞辯論期日到庭，據施寶蓮於前到庭陳述：無論變價分割或原物分割均可，尊重法院決定等語。梁春華於前到庭抗辯：系爭建物3樓及頂樓增建係張國興及張郭祥同意朱張梅珍居住使用，伊反對分割，且系爭建物1、2樓可維持共有，共推人選處理租賃事宜出租。如須分割，伊同意張萬益等6人所提出分割方案等語，並聲明：原告之訴駁回。謝曼莉提出訴狀答辯：同意張萬益等6人主張之分割方案，以保留系爭房地，同時避免因拍賣低價出售等語。張祐寧則未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。至張萬益等人前另主張，系爭建物應如附圖三所示，以1、2樓縱向各1/2分割，系爭建物3樓及頂樓增建仍繼續維持共有之分割方法，業經陳明不再援用（見本院卷㈣第131頁），應予敘明。
三、按各共有人，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不能分割之期限者，不在此限；共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之；以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有。共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割。共有人部分相同之相鄰數不動產，各該不動產均具應有部分之共有人，經各不動產應有部分過半數共有人之同意，得適用前項規定，請求合併分割。但法院認合併分割為不適當者，仍分別分割之。民法第823條第1項、第824條第1項至第6項分別定有明文。是除因使用目的、契約約定不能分割外，各共有人均得隨時請求分割共有土地，其分割方法，如未能協議時，應依民法第824條第2項至第4項規定，由法院判決分割。法院為分割共有物之判決時，應斟酌當事人意願、共有物之使用情形、經濟效用及全體共有人之利益等情形而為適當之分割。共有物以變賣之方法分割者，變賣所得自應按應有部分之比例分配於各共有人。又請求分割共有物之訴，應由法院依民法第824條命為適當之分配，不受任何共有人主張之拘束。至共有人部分相同之相鄰數不動產，包含土地及其定著物在內，如就各不動產均有應有部分之共有人，經各不動產應有部分過半數共有人之同意，固得請求合併分割，且此應不分原告、被告均得為此請求，不以起訴之原告為限。但法院認其請求合併分割不適當者，不受其請求之拘束，仍得依公平適當之方法，就各該不動產予以裁判分別分割。此應與共有人全部相同之數共有物合併分割，加以區別。
四、查系爭土地為除張平和、張令昌以外之其餘兩造當事人分別共有，其中122地號、133地號土地面積依序為92平方公尺、23平方公尺，應有部分如附表一所示，二筆土地之共有人、共有比例均相同，各該土地主要除為系爭建物占用部分外，另依序有7.12平方公尺、2.26平方公尺現在作為巷道使用，40491建號建物登記之主要用途為「住商用」，係除張碩元以外之兩造當事人分別共有，應有部分如同表所列，該建物建築面積及坐落位置如附圖一A方案所示，其中有部分為已登記建物，部分為未辦保存登記建物，已登記部分為1至3樓及騎樓面積依序55.88平方公尺、71.50平方公尺、71.50平方公尺、15.62平方公尺，另有1至3樓均增建如附圖二編號B、B1所示依序占用122、133地號土地，面積均13.38平方公尺、20.74平方公尺，及頂樓增建如附圖一A方案所示占用12
2、133地號土地，面積依序84.88平方公尺（應扣除無建物之平台部分面積15.40平方公尺）、20.74平方公尺，上開增建與已登記建物均為同一建物，該建物位在臺北市士林區士林夜市商圈，為商業繁榮之地，其第1、2層含增建部分，原經當時之全體共有人出租供營業使用，自104年1月12日起出租，每月租金為新臺幣（下同）25萬元，然於105年間經終止租約後閒置迄今，其餘第3層含增建及頂樓增建部分，則自74年間起，即由朱張梅珍及其子女朱家宏、朱亞潔等人居住使用等情，為兩造所不爭執，且有土地及建物登記謄本、勘驗筆錄、現場照片、租賃契約書（見280號卷第26至29頁、本院卷㈡第66至68頁、卷㈣第260至263頁、卷㈤第94至104頁）及如附圖一至四所示之複丈成果圖可稽。觀之前述系爭土地占用狀況及系爭建物主要用途之使用目的，客觀上並無不能分割之情事，兩造亦未主張並舉證有不分割期限之約定存在，依前揭民法第823條第1項規定，原告自得訴請分割。張萬益、朱家宏、朱亞潔、梁春華雖抗辯：系爭房地係遭張碩元擅自辦理移轉登記，且欺騙朱張梅珍辦理張國興遺產分割登記，致朱張梅珍未分得遺產，朱張梅珍經張國興、張郭祥同意遷入系爭建物之居住使用逾30年，張國興之繼承人應繼受該使用借貸契約關係，朱張梅珍有權本於使用借貸法律關係占有使用系爭建物，原告不得請求分割系爭房地等語，然使用借貸關係之存否與繼受、取得共有權之遺產分割當否，均不影響共有物之分割，且未據被告提出證據證明現登記為共有人之人中有何人之共有權不存在，自不能據以否定或妨礙原告請求分割共有物之權利行使，渠等執此抗辯，要非可採。張萬益等人雖另抗辯：系爭房地之多數共有人已簽署協議書，同意維持共有，原告不得請求分割系爭房地等語，張萬益並提出協議書為證（見本院卷㈡第125頁）。惟姑不論簽立協議書之共有人中，張得俊嗣後已表明同意分割（見同上卷第132頁），請求裁判分割不動產，只須共有人不能協議分割，任何共有人即可訴請裁判，以消滅共有關係，毋庸經其他共有人同意，不以有過半數共有人同意為必要，亦不因過半數反對而受影響，此觀之民法第823條第1項本文、第824條第1項規定自明。是張萬益等人以此抗辯，亦無可採。
五、系爭房地為共有物，且系爭土地2筆共有人全部相同，系爭土地與系爭建物共有人部分相同，該建物部分業經張萬益等應有部分過半數之共有人同意合併分割等情，為兩造所不爭執，其分割方法，應按前揭民法第824條第2項至第6項規定定之。茲審酌各共有人之意願、上開共有物使用情形、經濟效用及全體共有人之利益，認依前述各該土地、建物之面積、共有、使用狀況，可知系爭土地之共有人有14人，應有部分比例最高者為張碩元，最低者為梁春華，應有部分比例依序為1/5、1/360，折算122地號、123地號土地等比例之面積，張碩元為各18.4平方公尺、4.6平方公尺，梁春華為各0.256平方公尺、0.064平方公尺。系爭建物包含增建部分之面積合計為579.98平方公尺（頂樓增建應扣除未有增建物之編號d5平台面積15.40平方公尺），扣除騎樓部分15.62平方公尺不得作為專有部分使用，面積餘564.36平方公尺，共有人有15人，應有部分比例最高者為張萬益、施寶蓮，應有部分比例均5/30，最低者為梁春華，應有部分比例為1/360，折算系爭建物等比例之面積，前者為94.06平方公尺，後者僅1.57平方公尺，前者二人折算之面積，均逾系爭建物各樓層含增建之最大面積，縱各以單一樓層全部原物分配予張萬益、施寶蓮，亦猶有未足，至以其餘共有人應有部分折算之面積，則均甚狹小，難為本來使用目的之住、商功能通常利用。再者，該建物呈狹長形，對外聯絡僅1樓有2個出入口，各樓層間共用出入通道，2樓至4樓樓梯均僅1座，通道與樓梯均狹小，且通道與其他部分無明顯分界、隔間，有本院勘驗筆錄、現場照片（見本院卷㈠第239至第242、252至255頁、卷㈣第114至116頁）及如附圖一所示之複丈成果圖可稽，若以原物分割，為專有部分使用及符合區分所有登記之要件，須再造作各區分所有建物之隔間牆，以保留通道、樓梯為共有，則各樓層可供分割由各共有人單獨取得所有之面積將更為狹窄，是如以原物分割予各共有人，關於系爭建物部分，因多數共有人可分得之面積狹小，勢將難以分割為15個專有部分，並保留通路維持共有供通行，以確保各專有部分得聯外進出、合於目的使用收益。關於土地部分，現在大部分為系爭建物所占用，如將系爭建物原來單一建物所有權，分割變更為公寓大廈之區分所有建物，系爭土地即僅得維持共有，並應符於民法第799條第4項規定，區分所有人就區分所有建築物共有部分及基地之應有部分，應取得符合其專有部分面積與專有部分總面積之比例，始堪謂合。即各分割後之區分所有人，就坐落基地、保留共有部分之應有部分比例，應同於專有部分面積與專有部分總面積之比例，且如欲為原物分割，姑不論分割後是否仍須供系爭建物占用，未有系爭建物應有部分權利之張碩元如不能分得區分所有建物，則其就系爭土地即難以不能使用收益，如與系爭土地合併分割，亦將張碩元列入系爭建物之分配，則系爭建物需原物分割之專有部分益夥，面積將更為狹隘，亦非可行。若專以系爭土地原物、合併分割，則以上開土地應有部分折算面積之結果，無論縱向或橫向分割，均不能使分得狹小面積之各共有人均取得通往對外巷道之合理寬度，參照土地法第31條第1項、建築法第44條前段規定，授權各直轄市、縣、市政府訂定土地分割最小面積及建築基地最小面積之寬度及深度，依臺北市土地使用分區管制自治條例規定之各類使用分區建築基地最小寬度、深度乘算，住宅區之最小面積應達25.2平方公尺以上，商業區最小面積應達27平方公尺以上，系爭土地各共有人依其各筆土地應有部分換算，可分得之土地面積均小於前述自治條例之限制，即各共有人分得之土地均將難做為建築基地使用，已不應為此細分，更因分割後各筆土地面積微狹，亦難以其他利用方法發揮經濟效用，自非適當之分割方法，故系爭房地如以原物分割之方法，分割予各共有人單獨所有，顯然對共有人不利，非適當之分割方法，張萬益等6人復已表明各共有人難以補償其他共有人以取得系爭房地之單獨所有權，是以將系爭房地全部分歸一人單獨所有或部分共有人維持共有，而補償其他共有人，亦非適當之分割方法。足認原物分割予各共有人顯有困難，依民法第824條第2項第2款前段規定，以將兩造共有之系爭房地變賣，以價金分配於各共有人為適當，變賣所得自應按應有部分之比例分配於各共有人。又以變賣之方法分割，各共有物換價所得因為特定物而有差異，於數不動產之共有人部分不同之情形，合併以變賣之方法分割，將致不同之共有人不能專就其共有部分受分配，產生變換價值落差、不能預先分算應分得比例、金額之問題，顯不適當，此與變賣分割由執行法院拍賣時是否分別標價、合併拍賣為二事。張萬益等被告主張系爭房地應予合併分割，關於系爭土地部分，因共有人全部相同，固無不合，但關於系爭建物部分，與系爭土地僅部分共有人相同，尚非可採。
六、張萬益等6人雖提出甲方案為系爭房地之分割方法，經部分其他共有人表示同意採取（見本院卷㈡第138至140頁），並提出週鄰商圈照片、108年至110年本院民事執行處拍賣網路查詢結果列印紙本為證（見本院卷㈢第132至135、205至211頁、卷㈤第151至389頁）。然查：⒈依甲方案分割系爭房地，得否據以辦理分割登記，經本院函
詢地政機關查詢，據臺北市士林地政事務所覆以：未辦保存登記部分，如未經建築管理工程處核發使用執照或相關文件，不得辦理第一次登記，已登記建物辦理建物分割，應依地籍測量實施規則第288條辦理，系爭建物坐落土地尚無土地法第31條規定土地分割最小面積之限制等語（見本院卷㈢第3
18、319頁）。另函詢臺北市建築管理工程處，據覆以：系爭建物未領有使用執照，其建物合法登記部分，得依「臺北市未領得時使用執照但有產權登記之合法建築物辦理戶數變更申辦原則一欄表」、建築技術規則規定辦理分戶，未登記產權之建物，得依「臺北市無產權登記合法建築物參與危老重建計畫同意文件出具及審查原則」併由建築師檢討並簽證負責等語（見本院卷㈣第237頁），雖可認非不得依該方案辦理系爭房地之分割、分戶。然甲方案係由張萬益等6人自行劃分，不問共有人彼此是否均有維持共有之意願，逕為部分原物維持全部共有人共有，部分原物劃分為4個專有部分，並二分各由部分共有人維持共有之方法分割，惟張振富、張碩元、張平和、張令昌等人已一再表明無與他共有人維持共有之意願而反對，此屬分割共有物應斟酌之事項，不能不予兼顧，非得逕以贊同甲方案之共有人逾半數，即謂應循多數人意願處理，否則顯與上揭民法規定共有物分割應經全體共有人協議、任一共有人得單獨請求分割之立法意旨不符，且將來分割後各部分均仍為共有，欲消滅共有關係即須再行分割，期間為辦理區分所有建物分割，尚須先處理各類隔間、生活機能需求基本設施造作之協調配合，否則難以利用，依現在兩造已長期不能協調管理使用系爭房地方法之現況，共有關係如仍維持，勢將延續紛爭不斷，已不能認依甲方案分割為有利於全體共有人之適當方法，自不可採。
⒉張萬益等6人所持上述甲方案，不僅反於張振富及部分共同被
告之意願，且經本院以其調整將張碩元納入系爭建物分配，及配合張祐寧受讓取得系爭房地應有部分共有人結構變動，但未變更分割方法之修正前甲方案，囑託社團法人台北市不動產估價師公會鑑定，該公會指派中聯不動產估價師聯合事務所進行鑑定，據提出鑑定報告書（外放），認系爭房地併同買賣之市價為7,586萬159元，如依甲方案分割為二部分，各該部分之市價為分為3,256萬6,724元、3,379萬5,860元，分割後各部分單獨評估之價值合計為6,645萬2,581元，顯示如將系爭房地依張萬益等人所提出之修正前甲方案，將系爭土地全部維持共有，將系爭建物分割為4個專有部分，各由部分共有人分別維持共有，並保留系爭建物之一部維持全體共有人共有，市價合計則為6,645萬2,602元（計算式：00000000+00000000＝00000000），較之不為原物分割之市價7,586萬159元，減少價值達940萬7,557元（計算式：00000000-00000000＝0000000），減損比例逾12％（計算式：0000000÷00000000＝0.1240），雖張萬益等人迭次主張依其方案分割後，系爭建物1樓店面面寬仍可達2.2公尺，面積各為39.38平方公尺、32.12平方公尺，可繼續作為商業使用，並提出週鄰店面照片為證，然實際上對共有人之利益及系爭房地經濟效用，仍有明顯減損之不利，且各共有人有不能依其應有部分之價值受分配之情形，尚應彼此找補，足認張萬益等6人所主張之分割方案，對於各共有人有減少共有物價值之不利益，並增益找補之煩，分割後各部分均仍維持一部共有人或全部共有人共有，管理、使用關係益紛，將來子孫綿延，共有人更夥，欲得全體合意管理、使用、處分更為困難，非有利於全體共有人，不能認為係適當之分割方案，張萬益等6人持前情徒謂此為有利於全體共有人之方案，與事實不符，不可採取。至原告於鑑定後，復再調整分割方法而修正提出甲方案，係將張碩元與張平和、張令昌就系爭房地之應有部分依鑑定結果為內部調整，使張碩元亦受系爭建物之分配，並增列張祐寧受分配，即更細分各分割後共有物之應有部分，當更形減損各共有人分得部分之價值，仍無可採，亦不影響於上開認定。
⒊張萬益等人另主張如由法院拍賣分割共有物，將經減價拍賣
，所得價金低於市價，顯不利於共有人，為不適當之分割方法等語，並提出108年至110年本院民事執行處拍賣網路查詢結果列印紙本為證（見本院卷㈤第151至389頁）。 依渠 等所提出上開網路查詢資料，雖顯示法院強制執行拍賣不動產，有減價拍賣之情形。惟共有物之變賣分割強制執行，係由法院循公開、透明之法定程序予以換價，且物之買賣，當事人意思表示合致，即為市價，不生貴、賤之問題。不動產拍賣程序囑託價值鑑定，因不動產為特定物之本質，係斟酌其立地、環境、實際狀況、物價波動等諸多因素，與其他相類不動產比較，依一定之方法估算而得，民事執行處法官、司法事務官所定拍賣底價，固應參考鑑定之結果，然不受其拘束，且實務上訂定底價時，多予相當程度之調整，尤其首以高於估價結果定第一次拍賣底價者為多數，亦因此提高減價拍賣之機會，然拍賣時，拍定價格高於底價、鑑價者仍屬常見，拍賣標的果值高價，即可以相當之價格拍定，縱係由當事人在市場自行交易，賣、買出價本多落差，以經雙方議價、降價為常態，出價不能謂必為市價，不得以成交價低於賣方原始出價，即謂係賤賣，是徒以強制執行法關於不動產執行設有減價拍賣制度，遽謂變賣分割所得價金必然低於正常市價，並無理據，否則無異認為國家所設強制執行制度悉屬明知而賤賣債務人財產之行為，民法第824條第2項規定之變賣分割制度，必屬不利於共有人之不當分割方法，當予一律拒卻不用。變賣分割之減價拍賣程序，實係為符於市價順利覓得買方而依法律規定減價拍賣，不生張萬益等人所稱折價變賣之問題。是其執此抗辯，委無可採。張萬益等6人援用他法院所持相關見解為據，於本件並無拘束力，不影響本院之判斷。
⒋民事訴訟，當以事實審言詞辯論終結時之事實、法律關係狀
態為判斷依據。不動產分割訴訟，分割標的物將來之漲跌、市場情況變化，短期、長期、通案、個案影響因素眾多，非可一概論估，亦無從預測，且裁判變價分割後，實行換價之時間未定，非在判決分割共有物斟酌採行分割方法時應審酌之範圍內。張萬益等人答辯稱不應於此不動產市價低迷之際分割系爭房地云云，亦無可取。
⒌張萬益等6人雖又稱：如採甲方案，各分得之人得於將來自行
出售或拍賣，或依土地法第34條之1規定處分分得部分，以換取價金，有益於各共有人等語。但除別有前述特殊情事外，共有人之任一人本有權請求法院以一次裁判將共有物為完全之分割，甲方案實則僅係將原應依法一次完成分割之共有物處分，再推遲留後，另待日後以數個處分行為再事分割，且將系爭建物2樓分歸自己，將迭稱應歸朱張梅珍及其家人繼續占有使用之系爭建物3樓與頂樓增建，分歸無意維持共有並否認朱張梅珍有使用權利之張振富、張碩元、張平和、張令昌等人，實係為自己欲求之利益刻意謀劃，非對全體共有人有益之公平方法，並將使紛爭延續，不為一次性解決，顯屬有害，渠等反爾推謂為有益於各共有人且合於公平正義，要屬曲解，毫無可取。
⒍共有人對於共有物之特殊情感、生活依附關係，於共有物分
割時固宜予兼衡，但非唯一、排他、最高價值之考量因素。系爭房地雖係因繼承取得，張萬益等人認係祖產而欲加保留，朱家宏、朱亞潔則為現在隨同朱張梅珍居住使用系爭建物3樓及頂樓增建之人，且朱張梅珍一家遷入該處居住已達數十年等情，固為兩造所不爭執，但繼承之祖產非可期永久不為分割，依張萬益等6人所提出甲方案分割之結果，復不能使朱張梅珍之子女朱家宏、朱亞潔取得其現在占有部分之所有權，以使所有權、使用權合一，分割後，是否有權占有之爭議仍不因此消除，益見不能以此推謂甲方案為適當之分割方法。是縱就朱家宏、朱亞潔長期居住使用系爭房屋3樓及頂樓增建之生活情形，及共有人就繼承財產之特殊情感加以考量，仍不能認為甲方案即為系爭房地適當之分割方法。
⒎朱家宏、朱亞潔雖抗辯朱張梅珍為張國興繼承人而未獲分配
遺產，且經張國興夫妻同意遷入系爭建物居住，原告訴請分割共有物違背公平正義、誠信原則、權利失效等語，張萬益並指摘為有違倫常。惟占有使用權源有無及繼承關係，與共有關係均為二事，原告訴請分割共有物，為其本於共有權之正當權利行使，由法院為公平裁判之結果，不能認為有何違背公平正義誠信原則、權利濫用之情形。朱亞潔、朱家宏、張萬益執此抗辯，亦非可採。
⒏至張萬益等人所稱如張振富、張碩元、張平和、張令昌歸還
持份予朱張梅珍，朱張梅珍即會自行遷離等情，及朱家宏、朱亞潔抗辯朱張梅珍希望先履行前所擬定之贈與協議，併將系爭房屋出租，再考慮出售或其他分割方案等語，核各屬其他關於繼承、贈與、所有權移轉法律關係之爭執，不影響共有人請求分割共有物之權利行使，張萬益等人為此抗辯，洵非可採。
七、綜上所述，原告依民法第823條第1項前段、第824條第2項規定，訴請分割系爭土地，為有理由，應予准許。爰諭知以將系爭土地變賣，所得價金依附表一所示應有部分比例分配於各共有人之方法分割。
八、本件事證已臻明確，兩造另聲請函詢原物分割是否合於稅捐法規部分，核無調查必要，所提出其餘攻擊防禦方法及所用證據，經本院悉予審酌後，認均無礙於本件之判斷，於茲不贅。
參、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第80條之1判決如主文。
中華民國111年8月9日
民事第一庭法官蕭錫証以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。中華民國111年8月9日
書記官吳帛芹附表一：（臺北市士林區光華段4小段）
122地號土地應有部分133地號土地應有部分40491建號建物（含增建）應有部分張碩元5分之15分之1無張萬益30分之530分之530分之5張得俊180分之20180分之20180分之20張淑霞30分之130分之130分之1朱家宏180分之17180分之17180分之17朱亞潔120分之1120分之1120分之1徐銘杰60分之160分之160分之1徐繹展60分之160分之160分之1張平和無無10分之1張令昌無無10分之1施寶蓮30分之530分之530分之5梁春華360分之1360分之1360分之1張振添180分之5180分之5180分之5張振富10分之110分之110分之1謝曼莉180分之5180分之5180分之5張祐寧180分之5180分之5180分之5附表二：
編號區分所有建物之專有部分取得人專有部分之應有部分比例(A)A系爭建物地面層如附圖3編號甲A、甲B、甲B1所示部分張萬益60/188張得俊40/188張淑霞12/188徐銘杰6/188徐繹展6/188朱家宏34/188張振添10/188張祐寧10/188謝曼莉10/188B系爭建物地面層如附圖3編號乙A、乙B、乙B1所示部分張振富36/172張碩元70848/172000張平和576/172000張令昌576/172000施寶蓮60/172朱亞潔3/172梁春華1/172C系爭建物第二層（含後側增建物即附圖4編號C、D1、D2所示部分）張萬益60/188張得俊40/188張淑霞12/188徐銘杰6/188徐繹展6/188朱家宏34/188張振添10/188張祐寧10/188謝曼莉10/188D系爭建物第二層樓梯（即附圖4編號B所示部分）之建物及系爭建物第三層(附圖23F)及頂樓增建(附圖1頂樓)部分張振富36/172張碩元70848/172000張平和576/172000張令昌576/172000施寶蓮60/172朱亞潔3/172梁春華1/172附表三所有權人各共有人應受補償金額各共有人應補償之金額張萬益289,5120張得俊192,9860張淑霞57,9020徐銘杰28,9510徐繹展28,9510朱家宏164,0350張振添48,2630張祐寧48,2630謝曼莉48,2300張振富0189,855張碩元0373,635張平和03,038張令昌03,038施寶蓮0316,469朱亞潔015,794梁春華05,264