裁判字號：福建金門地方法院88年訴字第26號民事判決
裁判日期：民國92年01月02日
裁判案由：給付買賣價款
福建金門地方法院民事判決八十八年度訴字第二六號
原告兼原告甲○○之承當訴
加倍特建設企業有限公司法定代理人乙○○被告丙○○
戊○○訴訟代理人丁○○右當事人間給付買賣價款事件，本院判決如左：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：求為判決㈠被告丁○○、丙○○及戊○○依序應各給付原告加倍特建設企業有限公司（以下簡稱加倍特公司）一百六十四萬六千九百七十三元、一百八十六萬六千九百七十三元、一百七十三萬八千九百九十三元暨自起訴狀繕本送達翌日起至清償日，各按年利率百分之五計算之利息。㈡ 陳明 願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：㈠被告丁○○、丙○○及戊○○前於民國（以下同）八十二年間，分別就坐落金
門縣金湖湖字第六三三七八─一地號土地（以下簡稱系爭土地）及其上所興建之「星宿王朝」房屋（以下簡稱系爭房屋），各自與原告甲○○及加倍特公司簽訂土地及房屋預定買賣契約書。嗣甲○○已依法將系爭土地買賣契約所生之一切債權讓與原告加倍特公司，依修正之民事訴訟法第二百五十四條第一、二項規定，訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於訴訟無影響。但第三人如經兩造同意，得聲請代當事人承當訴訟。前項但書情形僅他造不同意者，移轉之當事人或第三人得聲請法院以裁定許第三人承受訴訟。倘被告不同意原告加倍特公司承受訴訟，請鈞院裁定許可之，並以本書狀通知被告債權讓與之事實。
㈡依被告等與訴外人甲○○所簽訂之土地預定買賣契約書第三條規定，被告應於
接到訴外人甲○○之繳款通知單後三日內以現金繳付各期款項。詎訴外人甲○○於八十六年七月二十九日及同年八月九日委託律師寄發存證信函予被告，請求被告繳納尚未給付之期款。惟被告仍不繳納，爰依據土地預定買賣契約書第三條及民法第二百三十三條規定，請求被告丁○○、丙○○及戊○○應給付原告土地部分之金額依序為十六萬八千九百七十三元、五十萬八千九百七十三元及為二十九萬零九百九十三元。其計算式如下：
⒈被告丁○○部分：
①尚未給付第二十一期至第二十八期期款，每期款項為二萬元，合計為十六萬元。
②原告甲○○至八十五十一月二日止，已代被告清償銀行貸款本金十萬一千七百四十五元。
③被告自行繳付之銀行貸款利息、遲延利息、違約金共計九萬二千七百七十二元。
④第①、②項合計之金額扣減③部分被告自付之金額後，被告尚應給付原告之金額為十六萬八千九百七十三元。
⒉被告丙○○部分：
①尚未給付第二十一期至第二十八期期款，每期款項為二萬元，合計為十六萬元。
②土地銀行貸款不足額為三十四萬元。
③原告甲○○至八十五十一月二日止，已代被告清償銀行貸款本金十萬一千七百四十五元。
④被告自行繳付之銀行貸款利息、遲延利息、違約金共計九萬二千七百七十二元。
⑤第①、②、③項合計之金額扣減④部分被告自付之金額後，被告尚應給付原告之金額為五十萬八千九百七十三元。
⒊被告戊○○部分：
①尚未給付第二十一期至第二十八期期款，每期款項為二萬元，合計為十六萬元。
②土地銀行貸款不足額為十二萬元。
③原告甲○○至八十五十一月二日止，已代被告清償銀行貸款本金十二萬四千七百九十九元。
④被告自行繳付之銀行貸款利息、遲延利息、違約金共計十一萬三千八百零六元。
⑤第①、②、③項合計之金額扣減④部分被告自付之金額後，被告尚應給付原告之金額為二十九萬零九百九十三元。
㈢另依被告等與原告加倍特公司所簽之房屋預定買賣契約書附件③代辦銀行貸款
契約書第四條及第六條規定，被告本應依原告加倍特公司之通知，如期備妥辦理貸款所需證件，因被告個人原因或應具備之貸款條件有瑕疵，以致不能核准或取得貸款者，被告即應於原告通知時，立即將全部貸款金額（即系爭房屋買賣價金）一次付清予原告。原告加倍特公司已於八十六年七月二十九日委託律師寄發存證信函予被告等三人，通知被告於該函所定期限內配合辦理房屋買賣價金之銀行貸款事宜，並言明如不欲辦理貸款者，則請求一次付清價金。被告於收受存證信函後，仍置之不理，拒不給付房屋買賣價款，且有關應由被告負擔之代書費一萬八千元亦由原告代為支付，原告加倍特公司爰提起本訴，請求被告丁○○、丙○○及戊○○依序給付一百四十七萬八千元、一百三十五萬八千元、一百四十四萬八千元及法定遲延利息。
㈣對於被告答辯事實之陳述：
⒈原告加倍特公司前於系爭土地上建築完成之房屋共四十戶，除被告尚未給付
買賣價款之外，其餘皆已履約完畢。衡諸常理，原告建築完成之房屋，果如被告所言，存有房屋柱龜裂嚴重等各項瑕疵，且已達難以居住、毫無價值之情事，則其餘買受人焉有履約給付價金並遷入居住之理。按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七十七條規定甚明。準此，被告就其主張系爭房屋瑕疵嚴重，致難以居住，且依房屋現況市值僅二十萬元等情，應負舉證責任。
⒉次按，民法第三百五十四條第一項所謂瑕疵擔保責任，係指足以滅失或減少
物之價值，滅失或減少物之通常或契約預定效用之瑕疵存在時，買受人得向出賣人主張。惟其減少之程度無關重要者，仍不得視為瑕疵，此觀諸同條但書規定自明。系爭房屋之瑕疵，雖鑑定人之鑑定報告書指稱，其主要係因施工不良及材料品質欠佳所致。惟依鑑定結果瑕疵之嚴重程度，並非如被告所稱已達難以居住，且市價僅值二十萬元等情，而修復所需費用，更毋庸如被告所言，需耗資一百三十萬元，是被告主張抵銷之一百三十萬元損害賠償請求權暨請求減少之一百萬元價金，即屬無據。
⒊況系爭房屋早已於八十四年五月三十日完工，其勘估之修復費用既屬債權人
遲延中發生者，依民法第二百三十七條規定，債權人遲延中，債務人僅就故意或重大過失負其責任。則鑑定報告所估數額不得皆列為原告應負責部分。此觀之原告所蓋之同社區其他住屋皆非有鑑定報告所指陳之事實可知。雖鑑定報告略陳主要係因施工不良及材料品質欠佳所致。然其係出於「本標的物完工於八十九年」（參鑑定報告書捌、三）為前題。但如前述，本案房屋完工於八十四年五月三十日，是鑑定前題既有誤謬，其評估原因自難臻正確。況被告聲請鑑定者係修復費用，而不包括其原因，故鑑定人報告書中未臚列其原因鑑定過程，亦未與同社區原告所建同批房屋為比對，自無從資以為據。
⒋原告雖於八十三年八月間書立切結書予被告，並承諾就售於各該人之系爭土
地持分向金門縣信用合作社貸款所生之利息，由原告支付至房屋貸款完成後云云。然被告等嗣皆未依約辦理銀行貸款手續，故被告違約未辦或遲延辦理系爭房屋之銀行貸款手續，其違約後之土地貸款利息應由被告自行負擔，無從與原告加倍特公司訴請給付之買賣價款逕為抵銷。
⒌系爭房屋早於八十四年五月三十日即已全部完工，被告指稱原告工程遲誤迄
今已六年有餘，顯非事實。再者，系爭房屋之完工日期與原告依約應履行交屋義務日期，非屬同一，此觀系爭房屋預定買賣契約書第二條及第七條第一項之規定即明。被告迄今既尚未履行系爭房屋買賣契約書第七條第一項所列各款義務，原告本得拒絕交屋，被告依約亦無從遷入系爭房屋，更遑論出租他人使用，而收取租金。被告等辯稱原告遲延完工交屋，應賠償各四年之租金七十二萬元，且併為抵銷之主張，洵屬無據。
⒍依兩造簽訂之房屋預定買賣契約書之約定，被告主張原告未配置浴室塑鋼門
、室內高級雕花房門、紗窗、紗門及廚具，此部分合計二十八萬四千元，應自房價中扣除云云，惟查系爭房屋買賣契約書附件㈠建材說明中，就窗戶部分，僅規定全部採用正牌鋁門窗，並未提及紗窗紗門之設置，殊不知被告主張設置紗窗紗門之根據為何。又雕花門及廚具報價偏高，似有浮報價格之嫌。況一至三樓之油漆費已包含於前述二之修復費用中，被告自不得重新主張扣除。
⒎被告丁○○所承買之土地面積為一百二十八點三平方公尺，已過戶之四六一
─一三地號為六十點九一平方公尺，若再加上房屋前後尚未過戶之四六一─八六地號之三十四點六八平方公尺暨四六一─九四地號之十三點九七平方公尺及公共用地四六一地號持分四十分之一之十五點二七平方公尺，即達一百二十四點八三平方公尺，僅不足三點四七平方公尺。被告丙○○所承買之土地面積為一百四十八點七平方公尺，已過戶之四六一─一二地號為七十二點零五平方公尺，若再加上房屋前後尚未過戶之四六一─九五地號之八十七點四七平方公尺暨公共用地四六一地號持分四十分之一之十五點二七平方公尺，即高達一百七十四點七九平方公尺，超過二十六點零九七平方公尺。被告戊○○所承買之土地面積為一百二十八點三平方公尺，已過戶之四六一─一四地號為六十點九六平方公尺，若再加上房屋前後尚未過戶之四六一─八七地號之三十四點六二平方公尺及四六一─九三地號之十四點零一平方公尺暨公共用地四六一地號持分四十分之一之十五點二七平方公尺，即達一百二十四點八六平方公尺，不足三點四四平方公尺。查被告三人乃兄妹關係，故渠等與訴外人甲○○簽訂土地預定買賣契約書時，曾約定若嗣後所過戶之土地面積與契約所定之承買面積不符時，彼此間得相互補之。尚有不足或超額時始再與甲○○結算。是被告丁○○與戊○○部分雖分別不足三點四七平方公尺及三點四四平方公尺。惟與丙○○超過部分相抵後，被告三人尚超額十九點一八平方公尺。此部分被告丁○○、戊○○若仍主張面積不足應予扣減，則原告亦將主張對被告丙○○依增加之面積請求價金。
⒏原告前依「代辦銀行貸款契約書」之約定，代被告向金門縣信用合作社辦理
土地貸款時，因須提供土地買賣契約書正本，適原告保留之土地買賣契約書遺失，經向被告索取，被告除表示無暇提供外，恰被告丙○○與戊○○亦合意互換房地，乃要求原告自行以代為保管之被告印章，另行制作換地後土地預定買賣契約書，致兩造所持之土地預定買賣契約書生形式上之不一。
⒐按「星宿王朝」建築乃社區整體建設，無論房屋建築坪數、土地買賣面積，
各戶既均以「平方公尺」為計算單位，被告自無與眾不同之理。果如被告所言，渠等購地之計算單位為「坪」，則其土地面積將擴大為三點二四倍，此於社區整體規劃上顯不合理。況「星宿王朝」之四十戶住家分別坐落於四六一─一至四十地號土地上，各戶並分別取得房屋四周土地，依此計算所得結果，復與兩造土地買賣契約書上之承買面積數字相符。足見被告所執契約書上之「坪」顯係「平方公尺」之誤載。
⒑被告丁○○起初於八十二年三月二十一日所買受者為編號Ｄ９房地，即現今
之門牌號碼前港七巷八號；丙○○所購買者為編號Ｄ８房地，即現今之門牌號碼前港七巷十號；後再於八十二年十月間買受編號Ｄ７房地，即即現今之門牌號前港七巷十二號。其後被告要求將丁○○編號Ｄ９房地登記為戊○○，將丙○○編號Ｄ８房地登記為丁○○，而丙○○仍維持編號Ｄ７房地。現今登記之現況則依此情狀。兩造間雖為上開約定，但僅由被告口頭通知，迄未另以書面約定，後因為辦理貸款之故，須將契約書送貸款單位審驗，原告乃通知被告應重新簽訂戊○○及丁○○之Ｄ９、Ｄ８契約書。而轉由辦理貸款之代書為之。其時原告一時未能尋得丁○○Ｄ９房地契約書，代書乃一併確認Ｄ９房地之面積。觀之新作契約書僅有戊○○及丁○○之Ｄ９、Ｄ８而丙○○之Ｄ７契約書仍為原契約書未有新作，復被告自承現今過戶之房地無誤，即足明稽其間確有換屋、更新登記名義人情事，則新作之契約書係為配合貸款而生，尤可信實。未經變更之丙○○Ｄ７土地買賣契約書，其上所書買賣單位為平方公尺，變更前屬丙○○原有之Ｄ８土地預定買賣契約書所載土地買賣單位亦為平方公尺。果丁○○原買受之Ｄ９係以坪為單位，則其何以願接受以平方公尺為單位之Ｄ８？果丁○○最後過戶之Ｄ８房地其土地單位為平方公尺，則戊○○受丁○○移轉之Ｄ９，其土地單位自亦為平方公尺。是本案土地買賣單位為平方公尺尚無疑異。被告丁○○辯稱：其因見當時土地很大，故認為以坪為交易單位云云，然者何以其原簽之Ｄ７、Ｄ８土地預定買賣契約書皆以平方公尺計數？信可憑徵兩造間土地預定買賣契約書上之「坪」屬漏改之處。
⒒原告尚未過戶予被告之上開五筆土地，既均在訴外人甲○○名下未曾變更，
並無被告所言「原告已有未足夠之土地給付被告」情事，被告所陳無可採酌。原告就上開土地之所以尚未過戶予被告，係因被告認該土地有無過戶對其住居不生影響，且其中依八十二年三月二十二日切結書規定，應提○○○區道路尤屬如此。且過戶後每年需繳納為數不貲之地價稅，渠等為避免麻煩及避稅乃拒絕辦理過戶手續，原告雖多次催請，亦無效果。是被告稱原告尚有大部分土地未辦理過戶，伊自得主張同時履行抗辯，並請求減少價金云云，洵屬無據。
㈤證據：提出土地預定買賣契約書影本三份、房屋預定買賣契約書影本三份、存
證信函及回執影本各三份、放款交易明細查詢影本三份、甲○○移轉債權同意書影本一份、土地所有權狀影本四份、地段圖影本一份及土地登記簿謄本影本二份為證。
乙、被告方面：
一、聲明：求為判決如主文所示，並均陳明如受不利判決，願供擔保請准免予宣告假執行。
二、陳述：㈠被告等固曾於八十二年三月二十三日向原告加倍特公司購買系爭房屋，另向原
告甲○○購買系爭土地。其中被告丁○○部分，購買系爭房屋總價為一百四十七萬元，房屋面積為一百八十一點五三坪；土地部分總價為三百四十三萬元，面積為一百二十八點三坪。被告丙○○部分，購買系爭房屋總價為一百五十萬元，房屋面積為一百八十七點五坪；土地部分總價為三百五十萬元，面積為一百二十八點三坪。被告戊○○部分，購買系爭房屋總價為一百三十八萬元，房屋面積為一百八十七點五坪；土地部分總價為三百二十二萬元，面積為一百四十八點七坪。惟查：
⒈系爭房屋瑕疵嚴重：系爭房屋樑柱、牆壁與外牆龜裂嚴重，天花板鋼筋外露
，並嚴重脫落，水泥加有大量海砂，屋內嚴重滲水。被告多次至現場查看，並要求原告出面解決，原告皆置之不理。原告所提供之系爭房屋非僅難以居住，且毫無價值。經委請建商評估，必需將三樓樓板拆除重建，並改用淡水砂；二樓部分則應將樓板粉光龜裂補強；另一樓圍牆加高及老板加裝地貼，並將正門移位，估價共計一百三十萬元。被告丁○○、丙○○、戊○○主張依民法第二百二十七條及第三百五十九條規定，請求負損害賠償責任，並請求減少價金，此部分瑕疵各應減少價金一百三十萬元。
⒉原告加倍特公司依約應於房屋配置浴室塑鋼門每棟四扇、室內高級雕花房門
九扇，另油漆一至三樓售價十九萬零八百元，紗門及紗窗一萬三千二百元，廚具一組八萬元，此一部分總計二十八萬四千元，原告未依約配置前述設備，被告丁○○、丙○○、戊○○均主張減少房屋價金各二十八萬四千元。
⒊再查，依原告加倍特公司與被告等之約定，土地向銀行貸款之，至房屋貸款
完成後，方改由被告負擔。惟原告自八十五年十月七日起即未繳付利息，原告原應按月繳付一萬一千五百六十二元五角；被告丁○○自八十五年十月七日起，迄八十八年十月七日止，共計繳付三十五萬七千九百五十九元之利息、遲延利息七百九十九元、違約金六千七百六十元、遭拍賣訴訟費九百三十元，共計三十六萬六千六百四十八元；被告丙○○共計繳付三十五萬七千九百五十九元之利息、遲延利息七百九十九元、違約金六千七百六十元，合計三十六萬六千六百四十八元；被告戊○○共代繳三十五萬七千九百五十九元利息、遲延利息七百九十九元、違約金六千七百六十元，被拍賣訴訟費九百三十元，合計三十六萬六千六百四十八元。總計自八十五年十月七日起至九十年七月七日止，及其間因原告未繳息致生之遲延利息、遭拍賣訴訟費及賠償銀行違約金，共計各五十九萬七千八百九十七點五元。此部分係原告原應代為繳付，因原告遲延造成被告等之負擔，應由原告給付，被告主張抵銷。⒋原告加倍特公司遲遲未能完工，依房屋預定買賣契約書第二條規定，倘原告
逾期未能完工，則應於逾期一個月後，每逾一日，按被告已付貸款千分之一計算違約金。惟原告竟另於該條文訂定「以領到使用執照為完工日期」，致原告於領得使用執照後，即遲不完工交屋，甚至申請停業延展。且約定分期給付價金僅繳付於土地部分，房屋部分則根本未約定交付之金額，致使被告無從對原告主張依契約違約之賠償方式。此種約定顯然對被告明顯不公平，且有違誠信原則，此部分之定型化契約自應屬無效。按原告於八十二年六月四日正式開工，因工程遲誤，迄今已六年有餘，原告迄未辦理交屋，扣除三百六十個工作天，以及例假日等因素（以一百天計算），原告自應負遲延交屋之責。被告主張原告應依約賠償之日數以四年計算，原告倘如期交屋，被告原定出租收取租金，依當地行情每月應可得租金一萬五千元以上，以一萬五千元計，四年為七十二萬元，原告遲延交屋，造成被告等損失，均主張抵銷。
⒌原告加倍特公司既未辦理交屋，房屋又存有重大瑕疵，倘被告仍有應付之款項，被告主張同時履行抗辯。
⒍否認訴外人甲○○曾代被告丁○○繳付銀行貸款之本金十萬一千七百四十五
元；代被告丙○○繳付銀行貸款本金十萬一千七百四十五元；代被告戊○○繳付銀行貸款之本金十二萬四千七百九十九元。且第二十一期至第二十八期款係因原告加倍特公司建築之房屋瑕疵嚴重，且工程進度嚴重落後，被告不敢再繳。況依買賣契約約定之購買土地坪數，丁○○及丙○○部分均為一百二十八點三坪、戊○○部分為一百四十八點七坪。土地僅過戶予被告丁○○、丙○○、戊○○依序為六十點九一平方公尺、七十二點零五平方公尺、六十點九六平方公尺，惟並未辦理交付，且大部分土地尚未辦理過戶及交付，被告等自得主張同時履行抗辯。
㈡被告等因為係首次購買預售屋，遂完全依原告加倍特公司示繳款。其中土地部
分，被告等原不同意先辦理過戶，以避免交屋前徒增加稅款及利息負擔。惟原告加倍特公司法定代理人乙○○乃向被告等表示，倘被告等同意先辦理土地過戶，並由被告等以土地申請貸款交由原告加倍特公司領取作為價金，則貸款之利息全數先由該公司支付，迄至交付房地及房屋貸款完成後，利息始改由被告支付。且惟恐口說無憑，原告加倍特公司並立有切結書為憑。被告等基於原告加倍特公司之切結始同意先以土地辦理貸款。惟款項既係由原告加倍特公司領取，被告等主張所給付者應係房屋價金而非土地款。原告加倍特公司再謂被告等未付房屋部分之價款云云，即無理由。
㈢按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買
受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度無關重要者，不得視為瑕疵。民法第三百五十四條第一項定有明文。今原告加倍特公司所出售之房屋因設計及施工不當而產生諸多瑕疵。諸如未於屋頂做女兒牆；混凝土使用含雜質之砂石；屋頂及外牆防水層處理不當，致使室內長期滲水出現壁癌；隔間牆及樓板保護層及油漆粉化脫落；就應設置排水口之位置竟全無排水口規劃，縱有排水口之亦出現阻塞現象，致屋頂防水層等均必須拆除重作；系爭房屋外牆龜裂導致雨水滲入室內造成壁癌；屋面未作適當洩水坡度引，致使室內積水，並造成多處壁癌等，均明顯未達契約約定原應交付房屋之通常效用或預定效用。初步合算之修復之費用被告等三戶分別高達六十一萬二千一百六十四元、六十八萬四千五百六十六元及六十三萬三千七百五十五元，此自鑑定報告書即可得悉。原告非僅施工草率且設計嚴重不當。為此，被告等決定先位為解除契約回復原狀之抗辯。爰依民法第三百五十九條之規定，解除雙方之房屋買賣契約。另土地部分亦因房屋部分之解約給付亦無實益（未能達居住使用之目的），爰併予解除。準此，原告自不得再訴請被告給付任何價金。
㈣對原告主張之答辯：
⒈原告主張被告等未依約辦理房屋貸款，故自被告違約後之利息應由被告自負
云云，惟被告等拒不申辦房貸係因原告之施工品質低劣，房屋瑕疵嚴重，被告等惟恐原告直接領取款項，被告即無法主張同時履行抗辯之權利。原告不可歸責事由建造之房屋嚴重瑕疵，在未修復或給付合於契約品質之房屋前，被告主張同時履行抗辯之權利，拒不給付貸款部分之房價，應屬可歸責於原告之事由所致，原告自應依約負擔銀行利息。
⒉被告等向原告等購買預售房地之際，現場雜草叢生，被告等對於所購土地面
積之大小殊難了解，僅能憑契約書所記載為據。原告主張遺失契約書，被告丙○○、戊○○合意換屋，又稱被告無暇提供契約書等云云皆非事實，被告否認之。
⒊另原告主張甲○○曾多次催請被告等辦理過戶，究其如何通知催請？在雙方
就建物遲延完工、瑕疵嚴重等主張之情形下，甲○○怎可能於此情形下主動要求辦理過戶？原告所述皆非實情。
㈤證據：提出照片數幀、切結書影本三份、金門縣信用合作社共用查詢單影本三
紙、計算式一紙、福建金門地方法院檢察署八十七年度偵字第二一七號不起訴處分書影本一份、臺灣土地銀行金門分行活期存款送款簿影本三份、訴訟費收據影本一紙、估價單影本四份、原告加倍特公司停業資料影本一份、土地登記簿謄本影本三份、存證信函影本三份為證，並聲請本院履勘現場及囑託福建省建築師公會派員到場鑑定。
理由
一、按訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於訴訟無影響。但第三人如經兩造同意，得聲請代當事人承當訴訟，民事訴訟法第二百五十四條第一項定有明文。本件原告甲○○於訴訟繫屬中即八十九年八月十六日將系爭土地買賣契約所生之一切債權讓與原告加倍特公司等情，業據原告加倍特公司提出甲○○簽立之同意書影本一份為證，復為被告所不爭執，堪信為真實。原告加倍特公司具狀聲請代原告甲○○承當訴訟，亦為被告所同意（本院九十一年九月十二日言詞辯論筆錄參照），核與上開規定相符，自應准許，合先敘明。
二、原告主張被告丁○○、丙○○及戊○○前於八十二年三月二十一日向原告加倍特公司及訴外人甲○○購買系爭房地，被告丁○○原承買編號Ｄ９房地，即現今之門牌號碼前港七巷八號；丙○○原承買者編號Ｄ８及Ｄ７房地，即現今之門牌號碼前港七巷十號、十二號。嗣應被告等要求，將丁○○編號Ｄ９房地登記由戊○○承買，將丙○○編號Ｄ８房地登記由丁○○承買，至被告丙○○則仍承買編號Ｄ７房地。依被告等與訴外人甲○○所簽訂之土地預定買賣契約書第三條規定，被告應於接到繳款通知單後三日內以現金繳付各期款項。詎訴外人甲○○於八十六年七月二十九日及同年八月九日兩度委託律師寄發存證信函予被告，請求被告繳納尚未給付之期款，惟被告等拒不繳納，被告丁○○、丙○○及戊○○應給付原告土地部分之金額依序為十六萬八千九百七十三元、五十萬八千九百七十三元及為二十九萬零九百九十三元。再依被告等與原告加倍特公司所簽之房屋預定買賣契約書附件③代辦銀行貸款契約書第四條及第六條規定，被告本應依原告加倍特公司之通知，如期備妥辦理貸款所需證件，因被告個人原因或應具備之貸款條件有瑕疵，以致不能核准或取得貸款者，被告即應於原告通知時，立即將全部貸款金額（即系爭房屋買賣價金）一次付清予原告。原告加倍特公司已於八十六年七月二十九日委託律師寄發存證信函予被告等三人，通知被告於該函所定期限內配合辦理房屋買賣價金之銀行貸款事宜，並言明如不欲辦理貸款者，則請求一次付清價金。被告於收受存證信函後，仍置之不理，拒不給付房屋買賣價款，且有關應由被告負擔之代書費一萬八千元亦由原告代為支付，被告丁○○、丙○○及戊○○應給付原告房屋部分之價金依序為一百四十七萬八千元、一百三十五萬八千元及一百四十四萬八千元。爰本於買賣契約之法律關係，請求被告丁○○、丙○○及戊○○各給付如聲明所示之金額暨自起訴狀繕本送達翌日起至清償日，各按年利率百分之五計算之利息等情。
三、被告則均以系爭房屋因設計及施工不當而產生諸多瑕疵。諸如未於屋頂做女兒牆；混凝土使用含雜質之砂石；屋頂及外牆防水層處理不當，致使室內長期滲水出現壁癌；隔間牆及樓板保護層及油漆粉化脫落；就應設置排水口之位置竟全無排水口規劃，縱有排水口之亦出現阻塞現象，致屋頂防水層等均必須拆除重作；系爭房屋外牆龜裂導致雨水滲入室內造成壁癌；屋面未作適當洩水坡度引，致使室內積水，並造成多處壁癌等，均明顯未達契約約定原應交付房屋之通常效用或預定效用。初步估算之修復之費用分別高達六十一萬二千一百六十四元、六十八萬四千五百六十六元及六十三萬三千七百五十五元。原告非僅施工草率且設計嚴重不當。被告等爰依民法第三百五十九條之規定，解除雙方之房屋買賣契約。另土地部分亦因房屋部分之解約給付亦無實益，併予解除。系爭房地買賣契約既經解除，原告自不得請求被告給付買賣價金。倘解除契約不合法，被告等亦得依據民法三百五十九條規定，請求因房屋瑕疵而減少之價金各一百三十萬元。另原告加倍特公司未依約於系爭房屋內配置浴室塑鋼門每棟四扇、室內高級雕花房門九扇、紗門及紗窗、廚具一組及補刷一至三樓油漆等，計應減少此一部分價金各二十八萬四千元。又依兩造所簽立之切結書約定，土地部分之貸款，至房屋貸款完成後，方改由被告負擔，惟原告自八十五年十月七日起即未繳付貸款利息。此一部分自八十五年十月七日起至九十年七月七日止，由被告丁○○等各自代繳之利息、遲延利息、違約金及訴訟費用，共計各五十九萬七千八百九十七點五元，被告均主張抵銷。又原告加倍特公司於八十二年六月四日正式開工，因工程遲誤迄今，已六年有餘，原告迄未辦理交屋，自應負遲延交屋之責。被告主張原告應依約賠償之日數以四年計算，原告倘如期交屋，被告原定出租收取租金，依當地行情每月應可得租金一萬五千元以上，以一萬五千元計，四年損失為七十二萬元。原告遲延交屋，造成被告等各租金七十二萬元之損失，亦主張抵銷。另原告加倍特公司既未辦理交屋，房屋又存有重大瑕疵，倘被告仍有應付之款項，被告亦主張同時履行抗辯。另土地部分被告否認訴外人甲○○曾代被告丁○○繳付銀行貸款之本金十萬一千七百四十五元；代被告丙○○繳付銀行貸款本金十萬一千七百四十五元；代被告戊○○繳付銀行貸款之本金十二萬四千七百九十九元。且第二十一期至第二十八期款係因原告加倍特公司建築之房屋瑕疵嚴重，且工程進度嚴重落後，被告不敢再繳。依買賣契約約定之購買土地坪數，丁○○及丙○○部分均為一百二十八點三坪、戊○○部分為一百四十八點七坪。土地僅過戶予被告丁○○、丙○○、戊○○依序為六十點九一平方公尺、七十二點零五平方公尺、六十點九六平方公尺，惟並未辦理交付，且大部分土地尚未辦理過戶及交付，被告等亦得主張同時履行抗辯等語資為抗辯。
四、原告主張兩造就系爭房地成立買賣契約，被告等因積欠第二十一期至第二十八期土地價款，經原告寄發存證信函催告，迄未繳納等情，為兩造所不爭執，並有房地買賣契約書及存證信函影本、回執影本各三份附卷可稽，堪信為真實。又被告丙○○所有坐落金門縣○○鎮○○路○巷○○號房屋，外牆有裂縫、油漆脫落；一樓客廳、房間、浴室牆壁有裂縫、油漆脫落；二樓客廳、房間均有裂縫、油漆脫落；三樓客廳有裂縫、油漆脫落且有滲水現象。被告丁○○所有坐落金門縣○○鎮○○路○巷○號房屋，一樓客廳、房間均有裂縫；二樓有滲水現象；三樓房間、浴室牆壁有裂縫、油漆脫落且有滲水現象。被告戊○○所有坐落金門縣○○鎮○○路○巷○號房屋，一樓天花板有裂縫可見鋼筋、油漆脫落；二樓牆面油漆脫落、有些許裂縫；三樓天花板油漆脫落、牆壁有裂縫，依稀可看見鋼筋等情，業據本院到場履勘，制有勘驗筆錄在卷可稽，復有照片數幀可憑，並為兩造所不爭執，亦堪信為真實。
五、系爭房屋上開瑕疵經福建省建築師公會鑑定結果，認瑕疵產生之主因係因施工不良及材料品質欠佳所致。施工之缺失如：部分混凝土使用之砂石含雜質，屋頂及部分外牆防水層處理不周全，而室內長期滲水浸濕導致內牆面及天花產生壁癌，造成隔間牆及樓板保護層及油漆粉化脫落。漏水來源有四：①部分屋頂未做女兒牆，是否依設計圖施工？使屋頂防水層未能完全包覆屋面，或未做滴水線所致，造成雨水由週邊接縫處滲漏。②屋面未作適當洩水坡度引水到排水管致部分屋面積水。③部分樓層樓板（如三樓頂板）或牆面水泥粉刷保護層產生壁癌情況嚴重，且又未立即處理（漏水狀況已持續一年餘）使保護層受滲水影響而造成壁癌長期浸蝕變性，有需要考慮刮除此部分保護層重新粉平，以避免再生。④部分外牆龜裂，導致雨水滲入室內造成壁癌。所需工程修復費用，被告丁○○、丙○○及戊○○所承買之系爭房屋各依序需費六十三萬三千七百五十五元、六十一萬二千一百六十四元及六十八萬四千五百六十六元等情，有該建築師公會鑑定報告書三份可憑。原告固主張上開鑑定結果係依系爭房屋於九十年四月二十日之現況所為鑑定，無法證明在系爭房屋完工（取得使用執照）時即八十四年五月三十日即已存在云云。惟查，系爭房屋瑕疵產生之主因為漏水，漏水之原因則因施工不良及材料品質欠佳所致，已如上述。無論係施工不良或材料品質欠佳，均非肇因房屋之自然折舊所致。換言之，系爭房屋現存之瑕疵，實係於系爭房屋完工時即已存在甚明。參以本件被告自系爭房屋興建中即一再向原告抱怨瑕疵問題，甚至拒絕繳納第二十一期以後之分期款項，亦足徵之。原告上開主張與事實不符，自難採信。被告抗辯系爭房屋存有瑕疵等情，應堪採酌。
六、按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依民法第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵，同法第三百五十四條第一項前段定有明文。又民法第三百五十九條前段規定，買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金。買賣標的物之瑕疵擔保請求權，依前揭規定，固於危險移轉時始能成立，但在危險移轉前，買受人已發覺其物有瑕疵，倘能證明其瑕疵不能除去或確定出賣人拒絕為除去時，尚難謂買受人不得對之解除契約（最高法院八十五年度台上字第一三０六號判決參照）。所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院七十三年台上字第一一七三號判例參照）。另依兩造所成立之房屋預定買賣契約書第二條第四項約定：「乙方（按指原告加倍特公司）保證按圖施工，且不偷工減料，甲方（指被告等）若發覺建材不合規定或偷工情事，得請求乙方賠償或修繕，如違約嚴重，得請求解除本契約，乙方不得異議。」查系爭房屋因使用含雜質之砂石等建材不合規定情事，致外牆龜裂，導致雨水滲入室內造成壁癌。又因部分屋頂未做女兒牆、未做滴水線及未作適當洩水坡度引水到排水管等未按圖施工或偷工情事，致系爭房屋產生漏水瑕疵等情，已如上述。而被告等買受系爭房屋之際，自然預期出賣人所交付之房屋不致有漏水之瑕疵存在，發生漏水、滲水情形，不問其原因如何，自係減少房屋之通常效用，自應負民法第三百五十四條之瑕疵擔保責任。
對於上開瑕疵，原告於本院審理時均一再表示不願修補（參本院八十九年十一月三十日勘驗筆錄），縱令系爭房屋之瑕疵經建築師公會鑑定確認後，仍否認瑕疵係自始存在，足見原告拒絕修補之意甚明。揆之上開說明，被告主張依據民法第三百五十九條第一項規定解除本件契約，即屬有據。再查，被告丁○○、丙○○、戊○○所購買系爭房屋總價依序為一百四十七萬元、一百五十萬元及一百三十八萬元，有房屋預定買賣契約書三份在卷可憑。而上開漏水瑕疵所需之修復費用，各依序需費六十三萬三千七百五十五元、六十一萬二千一百六十四元及六十八萬四千五百六十六元等情，亦如上述。上開修復費用約佔系爭房屋總價之半數。
換言之，倘未經修復，系爭房屋縱係新屋，亦僅有半數之價值。以任何之買受人立場而言，自不願以全部之價額購入價值僅餘半數之房屋。被告抗辯原告使用不合規定之建材並有偷工情事，違約嚴重，依兩造所成立之房屋預定買賣契約書第二條第四項約定請求解除契約，洵屬有據，應堪憑採。原告主張系爭房屋經鑑定結果並無結構問題，只需修補即可居住，不構成嚴重違約云云，不足採信。
七、被告抗辯其買受系爭房屋有瑕疵據而解除契約，惟土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基。故被告同時分別與原告及訴外人甲○○訂立買賣房屋、土地契約（訴外人甲○○基於土地買賣契約對於被告之債權已移轉由原告取得），此二個買賣契約之關係，依當事人意思，具有一定依存關係結合，即一個契約不成立、無效、撤銷或解除時，則另一個契約亦應同其命運。本件被告買受之房屋既有前開所述瑕疵，被告得據以解除房屋買賣契約，則土地買賣契約部分，依前開說明，亦應同時解除。
八、綜上所述，被告主張解除系爭房地之買賣契約，既有理由，兩造間之買賣契約視為自始不存在。從而，原告基於系爭地之買賣契約，請求被告給付如聲明所示之買賣價金，即無理由，不應准許。其假執行之聲請，亦失所附麗，應併駁回。
九、本件被告先位抗辯解除契約，既經認定有理由，其餘備位之抗辯即毋庸再行審酌，併為敘明。
十、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條判決如主文。中華民國九十二年一月二日
福建金門地方法院民事庭~B法官林英志右為正本係照原本作成如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國九十二年一月二日~B法院書記官董培祥