裁判字號：臺灣臺北地方法院103年訴字第1810號民事判決
裁判日期：民國103年11月20日
裁判案由：請求同意改建房屋
臺灣臺北地方法院民事判決103年度訴字第1810號原告 張恩達 訴訟代理人 洪坤宏 律師
魏翠亭 律師被告永聖資產管理股份有限公司法定代理人 黃顏智美 訴訟代理人 李慧珠 律師
李文奇 上列當事人間請求同意改建房屋事件，本院於民國103年10月30日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告於民國80年11月8日向訴外人 劉彩卿 及 張傳修 購買坐落於新北市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○○號內面積共419平方公尺之土地（下稱系爭土地）上，門牌號碼分別為新北市○○區○○路○○號、13號、15號之未辦理保存登記之磚造本國式平房三戶（下稱系爭3房屋），並於80年12月11日辦妥納稅所有權人變更登記。嗣原告發現系爭3房屋所在基地屬大永興業股份有限公司（下稱大永公司）所有，乃於82年1月間，與該公司談妥以每年新臺幣（下同）95,532元租金，不定租賃期限承租系爭土地使用。
詎大永公司於雙方就上開租賃條件已談妥即租約已成立後，卻逕自寄來片面附加租賃期限、起迄日期、付租日期、加註「每年租金依照政府規定申報地價總額10％計算，租賃期間政府規定地價有調整時租金亦隨憑調整之」之逐年調租條款，及其他逾越原協議租賃條件之土地租賃契約，要求原告蓋章同意，經原告提出異議並拒絕簽署，是原告迄今未曾與大永公司簽訂任何書面租約。原告係在不知前手與大永公司有基地租賃契約存在之情形下購買系爭3房屋，並於82年1月間重新與大永公司口頭協議成立一「新」基地租賃契約，租賃條件又與前手、大永公司間簽訂之「舊」基地租賃契約不同，因此，因法人分割而繼受取得系爭土地所有權之被告，應受上開「新」租約內容（即系爭土地每年租金固定為95,532元）拘束，並無權逕自選擇對其有利之「舊」租約條件（即按系爭土地申報地價5％計算之每年租金）拘束原告。是被告於102年8月28日以存證信函催告原告繳納以系爭土地申報地價5％計算之每年租金，自屬無權請求，而原告已主張時效抗辯，並繳清租金請求權時效範圍內即97年至101年度之欠租總額加計遲延利息合計528,475元，則被告自不得以欠租達2年以上為由，終止系爭基地租約；況基地租賃之出租人負有同意承租人在承租之土地上依法建築房屋使用之義務，故依民法第264條同時履行抗辯權規定，原告就被告所催討之其餘租金，主張在被告出具系爭房屋使用同意書之前拒絕給付被告所主張之租金，自屬依法有據，是被告主張終止契約自不生效力。又原告與大永公司口頭協議成立之租約，並無租賃期限之約定，應屬「未定租賃期限之基地租賃契約」而不適用土地法第103條第1款規定，且從原告於82年1月間在所購買之系爭房屋業已相當老舊之情形下，大永公司仍與原告洽定新租約，及被告在系爭3房屋早已破舊不堪使用多年後，仍於102年8月28日來函向原告催討自83年起至101年度之租金，足見被告已承認雙方原有不定期限基地租賃關係仍繼續有效存在。再者，系爭3房屋為本國式磚造平房，早已破舊不堪使用，依最高法院51年度第2次民刑庭總會會議決議㈠、51年台上字第2987號判例、86年度台上字第2258號判決意旨，被告有同意原告在系爭土地上申請建照執照、使用執照而改建系爭3房屋之義務，爰依民法第42
3條及上開實務見解提起本件訴訟等語。並聲明：被告應同意原告在新北市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○號全部及同段989地號內如附圖所示黃色部分面積79.14平方公尺，總計419平方公尺之範圍內，依建築管理之相關法令規定申請建照執照及其使用執照而為使用收益。
二、被告則以：原告係以其向訴外人劉彩卿、張傳修購買坐落於系爭土地上未辦保存登記之系爭3房屋，因而取得土地承租人之權利，且原告主張其購買系爭3房屋後，曾於82年1月與大永公司談妥系爭土地租賃條件，並口頭議定新租約云云，經被告查證後並無此事，則原告所主張之新租約內容，應由其舉證證明之。又當事人雖未明訂系爭土地之租賃期限，但依契約之目的探求當事人真意，應解為訂有「租期至房屋不堪使用時為止」之期限，而系爭房屋既已不堪使用，應認系爭土地租約業因房屋不堪使用而屆期，因此，系爭土地租賃關係已因屆期而消滅，被告自無同意原告改建系爭3房屋之義務，原告之請求並無理由，且原告不得以被告未同意改建房屋而行使同時履行抗辯權及拒付租金。退萬步言之，原告依民法第426條之1規定，應承繼其前手 黃姍姍 與大永公司簽訂之基地租賃契約，即應按各年度申報地價之5％計付每年租金，是原告積欠承租系爭土地之5年租金本息合計10
6萬7,026元，卻僅清償51萬1,180元及遲延利息1萬7,29
5元，尚欠租金本息合計53萬8,551元未清償，業經被告催告原告繳付，卻逾期仍未繳納，被告遂於102年11月1日以存證信函終止系爭租約，是原告之基地租賃權既已消滅，殊無請求被告同意改建房屋之理等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、查原告於80年11月8日向訴外人劉彩卿及張傳修購買坐落於大永公司所有之新北市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○○號土地（總計419平方公尺）上，門牌號碼為新北市○○區○○路○○號、13號、15號之未辦理保存登記之系爭3房屋，並向永大公司繳清72至82年間承租系爭土地之租金，嗣於96年3月29日，系爭土地因法人分割而移轉為被告所有，自此原告與被告就系爭3房屋存在「不定期基地租賃關係」。被告於102年8月28日寄發存證信函向原告催討自83年至
101年度承租系爭土地之租金，並主張應依系爭土地當年度申報地價5％計算每年租金，原告應給付歷年租金合計409萬4,426元，原告函覆稱其主張租金債權之5年短期時效抗辯，且應依照被告所稱83年之租金數額10萬2,236元計算每年租金，故僅給付最近5年即自97年至101年度之租金及遲延利息共計52萬8,475元予被告；被告於102年9月23日再發函原告，主張因原告未依系爭土地當年度申報地價5％給付每年租金，尚積欠97至101年之租金及利息合計53萬8,55
1元，遂於102年11月1日寄發存證信函表達終止租約之意等事實，有系爭土地地籍圖騰本、建築改良物買賣所有權移轉契約書、監證費繳納通知書、契稅繳款書、土地登記第二類謄本、新北市政府稅捐稽徵處103年6月13日北稅房字第0000000000號函、訴外人 黃珊珊 簽立之讓渡證明書、訴外人劉彩卿及張傳修簽立之讓售證明書、系爭3房屋之房屋買賣契約書、兩造往來之存證信函、原告給付租金之支票正反面影本等在卷可稽（見院一卷第10至26、33至41頁；院二卷第
43、57至60、84至86頁），且為兩造所不爭執，是上開事實均堪認為真實。
四、原告主張系爭3房屋現已破舊不堪使用，依民法第423條、最高法院51年度第2次民刑庭總會會議決議㈠、51年台上字第2987號判例、86年度台上字第2258號判決意旨，被告有同意原告在系爭土地上申請建照執照、使用執照而改建系爭3房屋之義務，且因被告拒絕出具土地使用權同意書，使原告無法改建系爭3房屋，則依最高法院71年度台上字第3915號判決意旨，原告自得行使同時履行抗辯權而拒絕給付租金，故被告上揭終止租約之意思表示不生效力等語，為被告所否認，並以上揭情詞置辯。故本件首要爭點厥為：兩造間之租賃契約是否因系爭房屋破舊不堪使用而消滅，被告是否有同意原告重新改建系爭3房屋之義務？經查：
㈠按「租用基地建築房屋契約，既以承租人有特定之房屋而使
用其基地為目的，則縱屬不定期限之基地租賃，依契約之目的，探求當事人之真意，亦應解為租賃關係至該特定房屋不堪使用時消滅」（最高法院85年度台上字第790號判決意旨參照）。復按「土地法為民法之特別法，土地法規定，租用建築房屋之基地，非有土地法第103條所列各款情形之一，出租人不得收回；租用基地建築房屋契約，既以承租人有特定之房屋而使用其基地為目的，則縱屬不定期限之基地租賃，依契約之目的，探求當事人之真意，亦應解為租賃關係至該特定房屋不堪使用時消滅」（最高法院87年度台上字第2475號判決意旨參照）。
㈡查原告就被告所有之系爭土地雖有不定期基地租賃關係存在
，惟基地租賃係以原告就其所有之系爭3房屋而使用系爭土地為目的，是兩造間之基地租賃雖為不定期租賃關係，然於系爭3房屋不堪使用時即應歸於消滅。復查，上訴人既自認系爭3房屋均屬磚造平房，自80年取得系爭3房屋後，未曾修繕或改建，現因年久失修、破舊，已不堪使用；復觀之原告提出系爭3房屋之照片（見院一卷第28至32頁），可知系爭3房屋呈現屋頂破裂、牆垣倒塌，屋內外隨意堆置廢棄家具、廣告看板、建材、垃圾等之狀態，衡情系爭房屋應已不堪使用，否則原告豈有長期不使用系爭3房屋而訴請改建之必要，則兩造間之不定期基地租賃關係，顯因系爭3房屋不堪使用而消滅。
㈢原告雖援引最高法院51年度台上字第2987號判例及最高法院
51年度第2次民刑庭總會會議決議㈠意旨，主張：租用基地所建房屋因故滅失、毀損有重建之必要時，其租用基地契約既未失其存在下，承租人仍得申請重建，且申請重建之房屋，除契約別有約定外，不問是否與原建物相符，出租人均有同意重建之義務云云。惟按最高法院51年度台上字第2987號判例固謂：「租用建築房屋之基地，非有土地法第103條所列各款情形之一，出租人不得收回，縱該地上所建之房屋因故滅失，而租用基地之契約要未失其存在，承租人仍得申請重建，且其申請重建之屋，除契約別有約定者從其約定外，不問是否與原狀相符，出租人均負有同意重建之義務」，然係指於基地租賃契約存續期間內房屋因故滅失之場合，出租人負有同意重建之義務，即於定期基地租賃契約之期間尚未屆滿，或不定期基地租賃契約尚未因房屋不堪使用而消滅之場合，於房屋因故滅失時，並不生使基地租賃契約消滅之效力，出租人當然負有同意重建之義務，並非指於房屋已不堪使用時，不定期基地租賃契約猶可繼續存在，而使不定期限租賃契約之效力永遠不消滅。而本件之情形，系爭3房屋現狀為破舊不堪使用，但尚未達「滅失」程度；且兩造間之不定期租賃契約因系爭3房屋年久失修不堪使用而消滅，兩造間之不定期租賃契約已不存在，自無上開最高法院51年度台上字第2987號判例之適用。至於最高法院51年度第2次民刑庭總會會議決議㈠，係就「某甲將其所有基地出租與乙建築房屋，未定期限，若干年後，屋毀於火，今乙欲申請工務機關發照重建，求甲蓋章同意，甲有無同意義務」之提案所作成之決議，僅於房屋並未達不堪使用之程度，但卻毀於火災之情形下，始有適用之餘地，而系爭3房屋係因年久失修已不堪使用，與未達不堪使用程度而遭火災燒毀之情形有間，是上開決議亦無適用之餘地。
五、綜上所述，兩造間之不定期基地租賃契約已因原告所有之系爭3房屋年久失修不堪使用而消滅，被告並不負同意原告在系爭土地重新建築房屋之義務。從而，原告依據基地租賃之法律關係，請求被告同意原告在系爭土地申請建照執照、使用執照以重新建築房屋而為使用收益，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法78條，判決如主文。
中華民國103年11月20日
民事第四庭法官羅立德以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年11月20日
書記官林奕瑋