臺灣高等法院104年度重上字第474號民事判決

裁判字號：臺灣高等法院104年重上字第474號民事判決

裁判日期：民國104年09月08日

裁判案由：拆除房屋

臺灣高等法院民事判決104年度重上字第474號上訴人 張介梅 訴訟代理人 呂偉誠 律師
劉力維 律師被上訴人 李惠美 訴訟代理人 徐揆智 律師
林幸慧 律師上列當事人間拆除房屋事件，上訴人對於中華民國104年4月17日臺灣臺北地方法院103年度訴字第3847號第一審判決提起上訴，本院於104年8月25日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：伊、上訴人分係坐落臺北市○○段○○段○○○○號土地上門牌號碼臺北市○○區○○街○○巷○號（下稱系爭建物）3、4樓房屋之所有權人；上訴人未合法申請建築執照，亦未經伊及其他共有人同意，在系爭建物頂樓即1-4樓房屋所有權人共有之屋頂平台，增建如附圖斜線所示之第5層樓（下稱系爭頂樓增建）作為自家使用，更將原通往屋頂平台之公共樓梯間鐵門上鎖，使他樓層住戶無法進出該屋頂平台，致生公共安全之虞，爰依民法第767條第1項、第821條規定，請求上訴人拆除如附圖Ａ、Ｂ、Ｃ、D所示之系爭頂樓增建，將系爭屋頂平台返還伊及其他共有人全體，並願供擔保，請准宣告假執行。
二、上訴人則以：㈠系爭頂樓增建係民國（下同）68年10月以前，由當時系爭建
物4層房屋之所有人所興建，並於4樓內部設置樓梯直達頂樓使用，迄被上訴人起訴時已使用35年之事實，應可認系爭頂樓增建當時，各區分所有權人已就屋頂平台，協議由4樓房屋所有權人分管使用；被上訴人於69年9月12日購入系爭建物3樓，明知系爭頂樓增建存在，應受該分管契約效力之拘束。
㈡系爭屋頂增建於68年10月間前搭蓋迄今，已長達40年之久；
被上訴人於69年9月12日買受系爭建物3樓房屋，與其餘1、2層房屋所有權人，均未曾表示反對並容忍伊之前手及伊繼續占有使用系爭屋頂平台，亦應認各共有人間有默示同意之分管協議存在等語，資為抗辯。
三、原審對被上訴人之請求，判決：㈠上訴人應將系爭屋頂平臺如附圖斜線所示，編號A部分面積
101.32平方公尺，編號B部分面積6.86平方公尺，編號C部分面積1.98平方公尺，編號D部分面積11.22平方公尺（合計12
1.38平方公尺）之增建物拆除，將該屋頂平臺返還被上訴人及其他共有人全體。
㈡本判決於被上訴人以新臺幣（下同）3,781,000元供擔保後
，得假執行；但上訴人如以11,340,473元為被上訴人預供擔保，得免為假執行。
上訴人不服，提起上訴，聲明：
㈠原判決廢棄。
㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
被上訴人則聲明：上訴駁回。
四、協議簡化兩造不爭執事項（見本院卷第38頁）：㈠系爭建物1-4樓房屋之區分所有權人，目前依序為訴外人李
慶隆、 林淑真 、被上訴人及上訴人。系爭建物3樓房屋係被上訴人於69年9月12日所買受；系爭建物4樓房屋則於89年4月25日移轉所有權登記為上訴人所有。
㈡系爭建物於61年間建造完工，依其建築執照所載，屬4層樓
建物，屋頂係平台，為全體區分所有權人共有，應有部分各1/4；上訴人於89年4月25日向訴外人 沈珠華 購買系爭建物4樓時即有頂樓（平台）鐵皮屋存在。上訴人陸續於4樓樓頂（即系爭屋頂平台）裝修如附圖斜線部分所示之系爭頂樓增建，內有客廳、餐廳、臥室、衛浴、洗衣間各1間；系爭建物4樓房屋有內部樓梯連接該頂樓增建（5樓）。公共樓梯間通往系爭增建，有可上鎖之鐵門阻隔，鐵門旁則有增建之儲藏室。
五、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之；各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條第1項、第821條分別定有明文。次按大樓屋頂平台，為大樓建築之一部分，為建築物之存在及安全所必要而成為大樓之構成部分，並非獨立之物，性質上不許分割而獨立為區分所有之客體，應由全體住戶共同使用，自係大樓之共同部分，依民法第799條規定，應推定為大樓各區分所有人之共有，如未經全體共有人之同意，擅於屋頂平台加蓋建物，自係侵害共有人之權利，他共有人得本於所有權請求除去其妨害（最高法院93年度台上字第576號、84年度台上字第2683號判決意旨參照）。查：
㈠被上訴人主張：系爭屋頂平台係兩造與他共有人共有，現由
上訴人占用搭建系爭頂樓增建如附圖所示之事實，業據提出土地、建物登記第二類謄本、現場照片為證（見原審調解卷第6-14頁），上訴人對此不爭執（見不爭執事項㈠、㈡），並經原審赴現場勘驗屬實，製有勘驗筆錄，另有臺北市大安地政事務所繪製之複丈成果圖可證（見原審卷第43-44頁、第49頁），應可認為真實。
㈡上訴人抗辯：系爭頂樓增建於68年10月以前，由當時系爭建
物第4層房屋之所有人 崔玉蘭 所興建，於4樓內部設置樓梯直達頂樓使用，迄被上訴人於103年間起訴時長達35年之事實，應可認當時各區分所有權人已就屋頂平台，協議由4樓所有權人分管使用；被上訴人於69年9月12日購入系爭建物3樓房屋，明知系爭頂樓增建存在，依最高法院88年台上字第1412號裁判要旨及大法官會議釋字第349號解釋意旨，被上訴人應受該分管契約效力之拘束。經查：
⒈系爭建物各樓層房屋所有權之變動如下（見本院卷第54-85頁）：
⑴1層房屋：
①於61年8月31日辦理第一次所有權登記之所有權人為
「 孫邦華 」②於74年2月16日贈與並移轉登記予「財團法人私立東
海大學」；③於96年1月30日出賣移轉登記予「 李慶隆 」。
⑵2層房屋：
①於61年8月31日辦理第一次所有權登記之所有權人為
「沈 龔慧珍 」；②於64年5月20日出賣並移轉登記予「大業工程股份有
限公司」；③於69年7月21日出賣並移轉予「 劉鳳珠 」；④於71年7月26日出賣移轉登記予「 范崇隆 」，於76年5月20日出賣移轉登記予「林淑真」。
⑶3層房屋：
①於61年8月31日辦理第一次所有權登記之所有權人為
「沈龔慧珍」；②於64年5月20日出賣並移轉登記予「大業工程股份有
限公司」；③於69年7月21日出賣並移轉予「劉鳳珠」；④於69年9月10日移轉登記予被上訴人所有。
⑷4層房屋：
①於61年10月2日辦理第一次所有權登記，所有權人為
「崔玉蘭」②於70年9月25日出賣移轉登記予「 施美華 」；③於82年2月27日變更所有人為「 蔣榮昌 」；④於82年6月29日出賣並移轉予「沈珠華」；⑤於89年4月25日出賣並移轉予上訴人。
上訴人原主張系爭建物1-4層房屋之原始所有權人均是同一人，由其自己達成屋頂平台歸4樓房屋所有權人使用之分管契約乙節（見本院卷第39頁），尚有誤會；最高法院88年台上字第1412號裁判要旨為「土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基地，故土地與房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣時，除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣房屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋所有人或承買人繼續使用土地」，此與本案是否有分管契約存在無涉，合先敘明。
⒉上訴人於系爭建物4樓房屋內部設置樓梯直達系爭頂樓增
建，及自68年使用系爭屋頂平台迄今之「事實」，與各共有人間達成系爭頂樓平台歸4樓房屋所有權人使用之「意思表示合致」，分屬二事，是上訴人據該使用之事實，主張全體共有人間已達成系爭頂樓平台歸4樓房屋所有權人使用之分管契約，無可採信。
⒊上訴人既無法證明系爭頂樓增建時，全體共有人間已達成
系爭屋頂平台歸系爭建物4房屋所有權人使用之分管契約存在，不生大法官會議釋字第349號解釋所揭示「共有人於與其他共有人『訂立分管之特約後』，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在」之問題。
㈢上訴人再抗辯：系爭頂樓增建於68年10月間前搭蓋迄今已長
達40年之久，被上訴人於69年9月12日買受系爭建物3樓，及其餘1、2層房屋所有權人均未曾表示反對並容忍伊之前手及伊繼續占有使用系爭屋頂平台，亦應認各共有人間有默示同意之分管協議存在云云。惟：
⒈按共有物分管契約係共有人就共有物管理方法所成立之協
議，依修正前民法第820條第1項規定，應由共有人全體共同協議訂定之。共有物分管契約，固不以共有人明示之意思表示為限，共有人默示之意思表示亦包括在內，惟所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沈默，除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示（最高法院29年上字第762號判例可資參照）。易言之，沈默係單純之不作為，並非間接意思表示，除法律或契約規定外，原則上不生法律效果。公寓大廈各住戶對他住戶占用共有部分之情事，或因權利意識欠缺，或基於睦鄰情誼與人為善，或礙於處置能力之不足，或出於對法律的誤解，而對特定共有人占用共用部分，未為明示反對之表示，此不作為應僅係單純之沈默。再參諸屋頂平臺之用途原係作為火災之避難場、機械室、屋頂之出入口、避雷針、共同天線、火災時之通路，如於屋頂平臺加蓋建物，將唯一通往系爭建物屋頂平臺之公共樓梯間設有鐵門並上鎖，均有礙其他樓層住戶向上逃生之通路，益難認其他住戶單純之沈默，得認係默示同意他共有人得專用該屋頂平台，而置自身逃生安全於不顧之理。
⒉系爭建物於61年間建造完工，依其建築執照所載原屬4層
樓建物；屋頂平台為全體區分所有權人共有，應有部分各1/4，其設計應係供火災避難及系爭建物共用機械、水塔使用，上訴人對此均不爭執（見不爭執事項㈡、本院卷第103頁），縱上訴人所主張其餘共有人多年均未曾表示反對並容忍伊之前手及伊繼續占有使用系爭屋頂平台為可採信，然依前揭說明，此僅係單純之沈默，非默示同意上訴人之前手及上訴人得專用系爭屋頂平台之分管協議。
⒊另按共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘共有人
間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，固非不得認有默示分管契約之存在（最高法院83年度台上字第1377號判決參照）。但，系爭建物1-3層房屋之所有權人，實際上如何就系爭建物共有部分劃定各自使用範圍，上訴人並未舉證證明，亦難僅以上訴人（4層房屋所有權人）占有使用系爭屋頂平台之事實，即認1-4層房屋之所有權人（全體共有人）已對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，即認全體共有人間有默示之分管契約存在。
六、綜上所述，被上訴人主張上訴人占有使用其共有之系爭屋頂平台，堪可採信；上訴人抗辯系爭建物全體共有人間成立系爭建物4層房屋所有權人專用系爭屋頂平台之分管契約，不可採信，則被上訴人依民法第767條、第821條規定，請求上訴人拆除系爭頂樓增建將系爭屋頂平台返還被上訴人及其他共有人全體，於法有據，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，並為准、免假執行之宣告，即無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與舉證，經審酌核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國104年9月8日
民事第十五庭
審判長法官郭瑞蘭
法官許純芳法官陳雅玲正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年9月14日
書記官潘大鵬附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。