臺灣臺東地方法院101年度訴字第17號民事判決

裁判字號：臺灣臺東地方法院101年訴字第17號民事判決

裁判日期：民國103年03月28日

裁判案由：拆屋還地

臺灣臺東地方法院民事判決101年度訴字第17號原告 王俊傑 被告 黃金英 被告 陳玉雲 上二人訴訟代理人 葉明山 被告 黃俊銘 訴訟代理人 黃陳登 被告 呂健暉 被告 呂翠娟 上二人訴訟代理人 呂錦超 上五人訴訟代理人 陳信伍 律師上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國103年3月12日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告黃金英應將坐落臺東縣○○里鄉○○段○○○○號土地上，如附圖所示編號Α部分，面積五六點二四平方公尺之建物拆除，並將土地返還原告。
被告黃俊銘應將坐落臺東縣○○里鄉○○段○○○○號土地上，如附圖所示編號Β部分，面積九二點一七平方公尺之建物拆除，並將土地返還原告。
被告黃俊銘應將坐落臺東縣○○里鄉○○段○○○○號土地上，如附圖所示編號Ｃ部分，面積一０七點二七平方公尺之建物拆除，並將土地返還原告。
被告陳玉雲應將坐落臺東縣○○里鄉○○段○○○○號土地上，如附圖所示編號Ｄ部分，面積一００點七二平方公尺之建物拆除，並將土地返還原告。
被告陳玉雲應將坐落臺東縣○○里鄉○○段○○○○號土地上，如附圖所示編號Ｅ部分，面積三０點０一平方公尺之水池拆除，並將土地返還原告。
被告呂健暉、呂翠娟應將坐落臺東縣○○里鄉○○段○○○○號土地上，如附圖所示編號Ｇ部分，面積二四五點六六平方公尺之建物及其鐵棚拆除，並將土地返還原告。
訴訟費用由被告黃金英負擔十分之一，被告黃俊銘負擔十分之三，被告陳玉雲負擔十分之二，餘由被告呂健暉、呂翠娟連帶負擔。
事實及理由
壹、程序部分按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。原告起訴時之聲明為：「被告應將坐落臺東縣○○里鄉○○段○○○○號土地（重測前為美和段477地號，下稱系爭土地）上，如起訴狀附圖（一）所示紅色部分，面積以實測為準之地上物拆除，將土地返還原告」，嗣於民國102年10月4日準備程序變更聲明如主文所示，核屬請求之基礎事實同一，揆諸上開規定，應予准許。
貳、實體部分
一、原告主張：伊於100年12月13日因拍賣而取得系爭土地之所有權，惟系爭土地分別遭被告等人以建築房屋等方式無權占用，爰依民法第767條之規定，請求被告等人拆除占用系爭土地之地上物，並將占用土地返還原告等語。並聲明：如主文所示。
二、被告答辯：
（一）被告黃金英則以：伊與訴外人 莊碧蓮 前於73年間共同出資向系爭土地原所有權人即訴外人 尤慶儒 購買現門牌號碼臺東縣○○鄉○○路○○○巷○號房屋（下稱系爭1號房屋）所坐落之土地，且共同出資委由訴外人尤慶儒於上開土地上興建系爭1號房屋，訴外人尤慶儒當時並承諾將來要經土地分割過戶給伊等，而莊碧蓮嗣將其就系爭1號房屋及所坐落土地之持分出賣予伊。又原告於系爭土地拍賣時，已知悉系爭土地遭伊占用之情，自應承擔系爭土地之瑕疵，不得享有優於前手即原所有權人尤慶儒之權利，是應認原告於拍賣時已默許伊繼續使用系爭土地，從而伊以上開建物占用系爭土地並非無權占用等語置辯。並答辯聲明：原告之訴駁回。
（二）被告黃俊銘則以：
1.訴外人 楊春榮 、 楊月鳳 前於73年間共同出資向系爭土地原所有權人即訴外人尤慶儒購買現門牌號碼臺東縣○○鄉○○路○○○巷○號房屋（下稱系爭3號房屋）所坐落之土地，並共同出資委由訴外人尤慶儒於上開土地上興建系爭3號房屋。訴外人楊春榮、楊月鳳嗣將系爭3號房屋及所坐落土地轉賣予伊，而為伊所有。
2.伊之母親即訴外人 黃陳登前 於73年間亦出資向訴外人尤慶儒購買現門牌號碼臺東縣○○鄉○○路○○○巷○○○○○○○○○號房屋）所坐落之土地，並出資於上開土地上興建系爭5號房屋，且伊當時與訴外人尤慶儒復有約定尤慶儒應儘速辦理分割產權登記予伊，倘不能適時辦妥，雙方及繼承人之權利義務均無限期存在等情。訴外人 黃陳登嗣 將系爭5號房屋及所坐落土地贈與伊。
3.又原告於系爭土地拍賣時，已知悉系爭土地遭伊占用之情，自應承擔系爭土地之瑕疵，不得享有優於前手即原所有權人尤慶儒之權利，是應認原告於拍賣時已默許伊繼續使用系爭土地，從而伊以上開建物占用系爭土地並非無權占用等語置辯。並答辯聲明：原告之訴駁回。
（三）被告陳玉雲則以：
1.伊前於73年間向系爭土地原所有權人即訴外人尤慶儒購買現門牌號碼臺東縣○○鄉○○路○○○巷○號房屋（下稱系爭7號房屋）所坐落之土地，並出資委由訴外人尤慶儒於上開土地上興建系爭7號房屋，而訴外人尤慶儒當時亦承諾待土地得分割登記時，再辦理移轉過戶等情。至如附圖所示編號E部分之水池則為伊另外所興建。而原告於系爭土地拍賣時，已知悉系爭土地遭伊占用之情，自應承擔系爭土地之瑕疵，不得享有優於前手即原所有權人尤慶儒之權利，是應認原告於拍賣時已默許伊繼續使用系爭土地，從而伊以上開建物占用系爭土地並非無權占用等語置辯。並答辯聲明：原告之訴駁回。
（四）被告呂翠娟、呂健暉則以：伊2人之母親即訴外人 呂尤梅玉 前於73年間向訴外人即系爭土地原所有權人尤慶儒及訴外人 尤鐘淑珍 購買現門牌號碼臺東縣○○鄉○○路○○○巷○○號房屋（下稱系爭11號房屋）所坐落之土地，並辦妥移轉登記，惟上開移轉登記嗣遭判決塗銷。至系爭11號房屋則係訴外人呂尤梅玉所出資興建而原始取得所有權，並登記為伊2人所共有。而原告於系爭土地拍賣時，已知悉系爭土地遭伊2人占用之情，自應承擔系爭土地之瑕疵，不得享有優於前手即原所有權人尤慶儒之權利，是應認原告於拍賣時已默許伊繼續使用系爭土地，從而伊2人以上開建物占用系爭土地並非無權占用等語置辯。並答辯聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
（一）系爭土地原為訴外人尤慶儒所有，尤慶儒雖於74年4月17日以買賣為原因將系爭土地移轉登記為訴外人呂尤梅玉所有，惟本院業於74年7月29日以74年度訴字第270號民事判決，判決塗銷上開所有權移轉登記確定，系爭土地因而於74年9月20日回復登記為尤慶儒所有。又訴外人尤慶儒所有系爭土地嗣於100年12月22日經強制執行拍賣程序而由原告拍定取得所有權。
（二）被告占用系爭土地之經過：
1.被告黃金英及訴外人莊碧蓮前於73年間與訴外人尤慶儒簽立不動產買賣契約書，而共同出資向訴外人尤慶儒購買系爭1號房屋所坐落之土地，並共同出資委由訴外人尤慶儒於上開土地上興建系爭1號房屋（未辦保存登記）而由被告黃金英及訴外人莊碧蓮原始取得系爭1號房屋之所有權。莊碧蓮嗣將其就系爭1號房屋及所坐落土地之持分出賣予被告黃金英，而由被告黃金英單獨占有使用中，惟均未辦理所有權移轉登記。又系爭1號房屋占用系爭土地之位置及面積如附圖所示編號A部分、面積56.24平方公尺。
2.訴外人楊春榮、楊月鳳前於73年間與訴外人尤慶儒簽立不動產買賣契約書，而共同出資向訴外人尤慶儒購買系爭3號房屋所坐落之土地，並出資委由訴外人尤慶儒於上開土地上興建系爭3號房屋（未辦保存登記）而由訴外人楊春榮、楊月鳳原始取得系爭3號房屋之所有權。訴外人楊春榮、楊月鳳嗣將系爭3號房屋及所坐落土地轉賣予被告黃俊銘，而由被告黃俊銘單獨占有使用中，惟均未辦理所有權移轉登記。又系爭3號房屋占用系爭土地之位置及面積如附圖所示編號B部分、面積92.17平方公尺。
3.訴外人黃陳登前於73年間與訴外人尤慶儒簽立不動產買賣契約書，而出資向訴外人尤慶儒購買系爭5號房屋所坐落之土地，並出資於上開土地上興建系爭5號房屋（未辦保存登記）而由訴外人黃陳登原始取得系爭5號房屋之所有權。訴外人黃陳登嗣將系爭5號房屋及所坐落土地贈與予被告黃俊銘，而由被告黃俊銘占有使用中，惟均未辦理所有權移轉登記。又系爭5號房屋占用系爭土地之位置及面積如附圖所示編號C部分、面積107.27平方公尺。
4.被告陳玉雲前於73年間與訴外人尤慶儒簽立不動產買賣契約書，而出資向訴外人尤慶儒購買系爭7號房屋所坐落之土地及系爭土地上如附圖所示編號E部分、面積30.01平方公尺之土地，並出資委由訴外人尤慶儒於上開土地上興建系爭7號房屋（未辦保存登記）而由被告陳玉雲原始取得系爭7號房屋之所有權。惟上開土地買賣部分迄未辦理所有權移轉登記。又系爭7號房屋占用系爭土地之位置及面積如附圖所示編號D部分、面積100.72平方公尺。
5.坐落系爭土地上如附圖所示編號E部分、面積30.01平方公尺之水池為被告陳玉雲所興建並占有使用中。
6.系爭11號房屋（未辦保存登記）及其鐵棚為訴外人呂尤梅玉所出資興建而原始取得所有權，訴外人 呂尤梅玉嗣 於95年3月3日死亡，系爭11號房屋及其鐵棚之所有權因而由訴外人呂尤梅玉之子女即被告呂翠娟、呂健暉繼承取得。又系爭11號房屋及其鐵棚占用系爭土地之位置及面積如附圖所示編號G部分、面積245.66平方公尺。
四、本件爭點：
原告因強制執行拍賣程序而取得系爭土地之所有權，是否應承受系爭土地原所有人尤慶儒與被告間之約定，而不得請求被告返還上開占用之土地？
五、得心證之理由：
（一）經查，被告分別以系爭1、3、5、7、11號房屋等地上物占用系爭土地，為兩造所不爭執，業如前述。被告雖以前詞辯稱：原告應承受系爭土地原所有權人尤慶儒與其等間之約定等語，並另補陳：其等使用系爭土地均係經原所有權人尤慶儒之同意，而與尤慶儒間有使用借貸契約關係存在，該使用借貸契約業經拍賣程序公告周知，應生債權物權化之效果，是原告應受拘束等語（本院卷第212、213頁）。惟查，被告所主張之契約關係均非兩造間所締結，基於債之相對性原則，被告與訴外人所為之約定，本不得以之對抗非契約當事人之原告，則被告上開所辯，已屬無據。
（二）次按物權除依法律或習慣外，不得創設。民法第757條定有明文。是基於物權法定主義，本不得任意創設物權，從而被告所辯：使用借貸契約經拍賣程序公告周知而有物權化之效果，原告應受拘束乙節，顯有創設物權之情形，與上開規定有違，亦難採認。
（三）再按，出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。民法第425條第1項固有明文，而使租賃權具有「買賣不破租賃」之債權物權化效果。惟租賃契約係屬有償契約，與性質上係屬無償契約之使用借貸契約間，本質上即有不同，難認有賦予無償借用人與有償承租人相同保護之必要，是二者尚不能等量齊觀，從而立法者未於民法債編使用借貸中制訂相當於上開「買賣不破租賃」之規範，足認係立法者有意省略。準此，上開買賣不破租賃之規定自不得比附援引於使用借貸之情形，故被告上開所辯，益難認可採。
（四）況查，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用上開「買賣不破租賃」之規定，民法第425條第2項更有明文規定，其立法意旨乃係在於在長期或未定期限之租賃契約，其於當事人之權義關係影響甚鉅，宜付公證，以求其權利義務內容合法明確（立法理由參照）。而本件被告主張與原所有權人尤慶儒間之使用借貸契約關係，既未經公證，且未定有使用期限，其權利義務內容對於非契約當事人之第三人而言，本即未臻明確；而原所有權人尤慶儒復係於73年間即將系爭土地分別交由被告或被告之前手占有使用，至今已約30年，則縱令在法有明文之租賃契約關係中，依上開規定，尚且無「買賣不破租賃」之適用，則在法無明文之使用借貸之情形中，更難認有被告所辯「使用借貸契約債權物權化」之效果，而得以之對抗土地之買受人，是被告上開所辯，更屬無據。
（五）據上所述，系爭土地既為原告所有，並遭被告所占用，而被告上開所辯復不足採，且被告就其占用系爭土地有何正當權源又未能提出其他證據以實其說，則原告依民法第767條第1項所有人物上請求權之法律關係，請求被告將占用土地之地上物拆除，並返還占用土地，即屬有據。
六、綜上所述，被告無權占用系爭土地，原告依民法第767條第1項規定，請求被告將占用土地之地上物拆除，並返還占用土地，為有理由，應予准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，於判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1項、第2項，判決如主文。
中華民國103年3月28日
民事庭審判長法官盧怡秀
法官徐晶純法官趙彥強以上為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年3月28日
書記官陳憶萱