臺灣新北地方法院100年度重訴字第391號民事判決

裁判字號：臺灣新北地方法院100年重訴字第391號民事判決

裁判日期：民國102年01月17日

裁判案由：返還買賣價金等

臺灣新北地方法院民事判決100年度重訴字第391號原告 鄭乙旭 訴訟代理人 鄭至量 律師
曾梅齡 律師上1人之複代理人 鄧雅茹 律師被告 林麗宸 訴訟代理人 林文淵 律師複代理人 林禎祺
侯思岑 被告鼎家不動產仲介經紀有限公司法定代理人 劉一文 訴訟代理人 甘國青 被告 黃珮愉 訴訟代理人劉一文上列當事人間請求返還買賣價金等事件，本院於民國101年12月17日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一，擴張或減縮應受判決事項之聲明，或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款、第7款分別定有明文。而所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之原因事實有其共同性，先後所為請求之主張在社會生活上可認為有共通性或關連性，而就原請求之訴訟及證據資料於相當程度範圍內具有同一性或一體性，在審理時得加以利用，俾先後兩請求可在同一程序得加以解決，以避免重複審理，庶能統一解決紛爭，用符訴訟經濟者即屬之（最高法院95年度台上字第1573號、96年度台上字第471號判決意旨參照）。本件原告起訴時，於起訴狀所載原訴之聲明係：一、被告甲○○應返還原告新臺幣（下同）952萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。二、被告鼎家不動產仲介經紀有限公司（以下簡稱鼎家公司）應返還原告19萬400元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。三、被告鼎家公司與黃珮瑜應連帶賠償原告30萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息（見本院卷㈠第
3、4頁）。嗣於民國101年10月29日具狀變更訴之聲明第
3項為：被告鼎家公司與乙○○應連帶賠償原告57萬1200元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息（見本院卷㈠第268頁）。復於本院101年11月1日言詞辯論期日當庭變更訴之聲明第1項為：被告甲○○應給付原告952萬元，及自100年8月11日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；變更訴之聲明第2項為：被告鼎家公司應給付原告19萬400元，及自100年8月11日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息（見本院卷㈡第4頁）。再於本院101年11月1日言詞辯論期日當庭變更訴之聲明第3項為：被告鼎家公司與乙○○應連帶給付原告57萬1200元，及自101年10月30日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息（見本院卷㈡第37頁）。經核原告所為上開訴之變更，並未變更訴訟標的，且係基於兩造買賣房地所生糾紛之同一基礎事實，而擴張（聲明第3項本金之部分）或減縮（利息之部分）應受判決事項之聲明，且原告於擴張聲明後亦未提出新證據資料或須經本院另行調查證據，當不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，合於前揭法條規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠、本件買賣之經過及瑕疵之內容：⒈被告甲○○將其所有之新北市○○區○○段○○○○○號建物（
門牌號碼新北市○○區○○路○○○巷○○弄○○號，面積58.16平方公尺，權利範圍全部）及其增建物（以下簡稱系爭建物），暨所坐落之基地即新北市○○區○○段○○○○號土地（面積70.05平方公尺，權利範圍10000分之120）（以下合稱系爭房地），一併委由被告鼎家公司出售，並由被告鼎家公司之職員即被告乙○○負責承辦。原告於100年4月中旬，經被告乙○○帶看系爭建物，旋即於100年4月22日與被告甲○○簽訂系爭契約。雙方約定買賣價金為952萬元，原告已依約如數給付，並支付被告鼎家公司、被告乙○○仲介服務費用19萬400元，被告甲○○亦已於100年5月11日依約將系爭房地之所有權移轉登記予原告。
⒉詎料，原告於簽訂系爭契約後、點交系爭房地前，得知系爭
房地有下列瑕疵：①系爭建物之整棟集合式住宅之化糞池，置於原告系爭建物之廚房正下方，而化糞池之抽取孔（以下簡稱系爭化糞池孔）埋設於系爭建物內，且每隔2年須抽出化糞池內之穢物。被告甲○○除刻意將物品堆放於系爭化糞池孔上，復因於被告乙○○帶看過程中，系爭建物亦尚未騰空，是以原告自無從於簽約前發現系爭化糞池孔位於系爭建物內。一般之住宅化糞池抽取口，通常均設置室外，而研究顯示化糞池害菌滋生，周邊臭氣四溢，甚至影響室內嗅覺感，故原告無可能以高價購買（以下簡稱瑕疵①）。②系爭建物之整棟集合式住宅之電氣室（以下簡稱系爭電氣室），亦係位於系爭建物主臥室正下方。相關研究顯示電磁波確實與身體病變息息相關，且住宅安全電磁波均強調須在「0.1至
0.3毫高斯」間，是以一般人均欲購買安全而無危害人體之建物以供居住。倘原告於簽約前，已知悉系爭電器室設置於系爭建物之正下方，且測得之電磁波數據顯超出安全值千倍的232毫高斯，甚至連系爭建物內亦高達10.85毫高斯，原告顯無可能購買系爭房地。況原告係以遠高於系爭建物周邊房市之行情購買系爭房地，益徵原告於簽約前確實不知系爭電氣室係設置於系爭建物主臥室正下方之事實（以下簡稱瑕疵②）。③系爭建物尚有越界建築之重大瑕疵，依系爭契約第7條第1項約定，被告甲○○已保證無界址糾紛，惟被告甲○○並未向鄰地所有權人價構占用部分之土地或取得使用同意權，則系爭建物之增建部分恐有遭部分拆除之虞（以下簡稱瑕疵③）。
㈡、被告甲○○之部份：⒈上述瑕疵①、②、③所示之事由，均使系爭建物之使用、交
換價值，顯低於正常房屋，即屬民法第354條規定所謂減少其價值及通常效用之瑕疵無疑，且原告於買賣前或交易過程中，均不知系爭建物隱有上述瑕疵，自應認原告就瑕疵之存在，係屬善意且無重大過失。是以原告依民法第354條、第
359條、第259條第2款規定，以及最高法院73年台上字第1173號判例意旨，解除系爭契約，並請求被告甲○○返還價金952萬元。
⒉觀諸一般房屋交易情形，告知義務應包括買賣契約之標的房
屋之屋況及使用情形，惟被告甲○○就上述瑕疵①、②、③所示之情形均未告知，且於不動產標的現況說明書中，關於「是否有越界建築之情形」勾選「否」之欄位，顯見被告甲○○刻意隱瞞或主動傳達與客觀事實不符之上述資訊，足以影響交易意願、交易價值及交易安全，致原告面臨系爭建物越界部分遭拆除之損害，更因系爭化糞池孔、系爭電器室之設置位置皆位於系爭建物，而使原告之身體權、健康權恐遭侵害。故原告自得依民法第92條第1項、第179條規定，撤銷與被告甲○○間締結系爭契約之意思表示，並請求被告甲○○返還價金952萬元。
⒊被告於買賣交易過程中，均未將上述3項瑕疵告知原告，嗣
原告於100年5月3日以鶯歌郵局第169號存證信函，將上情函告被告，然被告竟否認上情而置之不理，是原告提起本訴，並以起訴狀繕本送達之日起，視為解除或撤銷系爭契約之意思表示。
㈢、被告鼎家公司及被告乙○○之部分：⒈按最高法院79年度台上字第579號判決意旨可知，居間契約
亦為勞務給付契約之一種，自應優先於委任契約之規定而適用；居間契約未規定時，即應適用有關委任契約之相關規定。查上述瑕疵①、②、③所示之事由，均將影響原告使用系爭建物之權能及效用，核屬交易上之重要事項無疑。被告鼎家公司為專業之不動產仲介，依民法第535條、第567條第
1項前段規定，既已收取高額報酬，應就其所從事之不動產仲介業務，負善盡預見危險及調查之義務。然被告乙○○於為原告、被告甲○○媒合出售系爭房地時，未為仔細、必要之檢查，亦未善盡善良管理人之注意義務，及未據實告知上述3項瑕疵，致原告誤信而購買，並因此受有損害，核屬可歸責之事由，被告鼎家公司依民法第224條規定應就其履行輔助人即被告乙○○之故意或過失負同一責任，故原告依民法第544條債務不履行之規定，請求被告鼎家公司賠償其因此所受支出仲介費用之損害，共計19萬400元。
⒉被告乙○○為避免原告恐因知悉系爭建物下方有系爭電器室
之設置，而無法順利成交，即乘原告有行動不便之實，而於帶看系爭建物之際，故意未將原告攜至系爭建物之地下室查看，復未據實告知原告有關前述重大瑕疵，是被告乙○○顯已侵害原告之財產權、身體權、健康權甚鉅，故原告自得依民法第184條第1項及第188條第1項本文規定，向被告乙○○、被告鼎家公司請求負連帶損害賠償之責。又依消費者保護法第7條第1項、第3項、第51條規定，以及最高法院97年度台上字第214號、臺灣高等法院95年度消上字第8號判決意旨可知，被告鼎家公司未盡善良管理人之注意義務，並未據實告知原告上述3項瑕疵，方致原告誤信而購買，而受有損害。再參諸被告鼎家公司上述違反義務，乃係應為而不為，實係故意，是審酌上述行為情狀、原告所受損害及其經濟狀況及懲罰性賠償金之數額對於被告鼎家公司之嚇阻程度等因素，認以損害額3倍計算其懲罰性賠償金57萬1200元【計算式：190400×3＝571200】，當足警惕。
㈣、為此，爰依買賣契約物之瑕疵擔保責任、解除契約回復原狀、意思表示被詐欺、不當得利、債務不履行、侵權行為、消費者保護法所定懲罰性賠償金之法律關係提起本訴等情。並聲明：
⒈被告甲○○應給付原告952萬元，及自100年8月11日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
⒉被告鼎家公司應給付原告19萬400元，及自100年8月11日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
⒊被告鼎家公司、被告乙○○應連帶給付原告57萬1200元，及
自101年10月30日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
⒋原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告甲○○則以：
㈠、原告向被告購買之標的物如系爭契約第1條、第2條約定所載，且被告甲○○已依系爭契約第9條約定，於100年5月11日將系爭房地所有權移轉登記予原告，並於約定最後交屋日即100年5月25日前敦請原告履行交屋手續，且於100年
5月27日寄達存證信函催告原告辦理交屋手續。惟原告竟因查知系爭不動產行情價為820萬元後，以系爭建物有上述瑕疵①、②、③所示事由為由，解除系爭契約，誠無理由：
⒈依系爭契約第2條、第3條約定，原告於簽訂系爭契約時，
已至系爭建物之所在地現場詳細檢視，且知悉系爭建物（含增建部分）之坐落位置、大小，亦知悉增建部分有系爭化糞池孔，及地下室有系爭電氣室之設置。是以原告主張其於簽訂系爭契約時，不知上開情形，並不實在，且原告主張不知上開情形，係屬對原告有利之主張，應由原告負舉證責任，惟原告並無提出證據以證明之。
⒉系爭建物之越界建築，係位於增建部分，非系爭建物登記部
分之主體建築物。而原告於簽訂系爭契約時，對增建部分隨時有被拆除之虞或其他危險已有認知，且依系爭契約第2條第2項約定可知，增建部分於簽約後交屋前，若有被拆除，被告甲○○亦僅係就被拆除部分之鑑價負責，於交屋後，拆除之危險，由原告負責，故增建部分既於被告甲○○通知原告交屋日前，並無被拆除之通知及行為，則原告以此解除系爭契約，亦無理由。至原告以系爭契約第7條第1項約定及不動產標的現況說明書上之記載，主張被告甲○○違反保證無界址糾紛之約定云云，亦非事實。蓋因系爭契約第7條約定及不動產標的現況說明書上就「是否有越界建築之情形」欄勾選「否」之選項，均係針對系爭建物登記部分之主建築物為保證，並非針對增建部分為保證，否則又何來系爭契約第2條約定，以及不動產標的現況說明書就「建物部份是否包含未登記之改建、增建、加建、違建部分」欄係勾選「是」之選項，且「備註說明」欄亦記載「若為違建（未依法申請改建、增建、加建之建物），買方應充分認知此範圍隨時有被拆除之虞或其他危險」之文字。
⒊至於系爭化糞池孔係位於增建部分，亦非位在系爭建物登記
部分之主建築物，是以舉輕以明重，原告於簽訂系爭契約時，對於增建部分有被拆除之虞及其他危險既有容忍之義務，則對於增建部分有系爭化糞池孔，亦當有容忍之義務。再者，系爭電器室所釋放之電磁波已經環保署進行磁場量測結果最大值為2.45毫高斯，最小值為0.42毫高斯，平均值為1.11毫高斯，並無證據顯示其數據有違害人體之虞。又依臺灣臺北地方法院91年度簡上字第675號判決意旨可知，系爭建物之電磁波對人體無不良影響，且依台灣電力股份有限公司（以下簡稱台電公司）檢測結果顯示，亦認系爭建物之電磁波數值正常。
㈡、依系爭契約第3條約定可知，原告於簽訂系爭契約時，已多次前往查看、詳細檢視系爭建物，故原告主張被告甲○○有未告知系爭建物下有系爭電氣室、系爭化糞池孔位於系爭建物內並不實在，且原告對該等有利於己之主張，亦未提出確實證據證明之，而系爭增建物縱有越界建築，對原告而言亦為有利之情事。是以原告依民法第92條第1項、第179條規定，撤銷其與被告甲○○間之系爭契約之意思表示，並據以請求被告甲○○返還價金952萬元，亦無理由。
㈢、原告係將交易總價952萬元匯款至僑馥建築經理股份有限公司（以下簡稱僑馥公司）之不動產價金履約保證專戶，被告甲○○並無取得分文，是以原告請求被告甲○○返還買賣價金952萬元及其利息，應無理由。又依民法第259條規定，倘若原告請求返還價金952萬元為有理由，則被告甲○○於原告未將買賣標的物之所有權移轉登記予被告甲○○前，被告甲○○主張行使民法第264條規定之同時履行抗辯權，並以100年8月16日答辯狀繕本之送達，為行使同時履行抗辯權之意思表示之送達等語，資為抗辯。
㈣、並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、被告鼎家公司、被告乙○○則以：
㈠、原告所稱瑕疵①之部分：系爭化糞池孔所在之房間係位於系爭建物之增建部分，且早於被告甲○○購買系爭建物前即已完成增建。被告甲○○購入系爭建物後，乃依其需求使用該房間，未見任何異狀。被告甲○○亦未阻擋原告或被告鼎家公司之仲介人員帶看系爭建物，故原告業於簽訂系爭契約前查看系爭建物之各該房間，原告所稱被告乙○○有刻意隱匿云云，並非事實。
㈡、原告所稱瑕疵②之部分：被告乙○○曾帶原告查看系爭建物之地下室停車位，並告以原告停車位必須抽籤取得一事。況不動產之交易價格動輒數百萬元以上，衡情原告焉有不查看即購入之理。故原告所稱被告乙○○未將原告帶至地下室查看云云，與事實不符。再者，被告乙○○對於系爭建物之社區公共設施分布並非清楚，如何「故意」而未告知原告系爭電器室之確實位置？況縱令被告乙○○於執行職務時（即受有報酬之委任），負有善良管理人之注意義務，但非可謂前開注意義務漫無範圍，以迄窮盡想像可能，此由內政部96年
7月頒布之不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項暨92年6月不動產委託銷售契約書範本可知，並無原告所主張或類此之注意義務即明。甚至細觀前開附件所載之不動產標的現況說明書，亦未有原告所主張之事項欄位甚明。退步言之，系爭電氣室係依主管機關所核發建造執照、使用執照而興建，當非原告所稱之瑕疵，否則主管機關豈有核發執照之理？甚者，系爭建物業經環保署進行磁場量測結果，最大值為2.45毫高斯，最小值為0.42毫高斯，平均值為1.11毫高斯，並無危害人體之虞，顯見原告主張並非可採。且台電公司亦曾於起訴前派員前往系爭電器室檢測，結果合乎國家標準值，均益證原告主張存在高電磁波云云，並無理由，否則，系爭建物周遭之其他住戶豈能無視於此而安居該處？是以原告主張被告乙○○為避免原告恐因系爭建物下方設有系爭電氣室而無法順利成交，即乘原告行動不便，而於100年
4月間帶看系爭建物之際，故意未將原告帶至系爭建物之地下室查看，復未告知關於系爭電器室設置位置云云，亦與事實不符。
㈢、原告所稱瑕疵③之部分：系爭建物之增建部分業依規定於不動產標的現況說明書完成填載，故關於越界建築之情形，自指對非改建、增建、加建或違建部分之「建物本體」而言。否則，如為增建、違建之情形，依兩造認知，本在隨時被拆除之虞或有其他危險，自非契約就建物本體有無越界建築所欲保障之範圍。而本件就非增建部分之建物本體並無原告所指越界建築，自不待言；而關於系爭建物之增建部分，被告甲○○已確實告知，且不動產標的現況說明書亦確實記載有增建部分，此亦為原告於簽訂系爭契約前所明知，故原告就此增建部分主張瑕疵，本無理由。況且，增建部分因不能取得保存登記，本存有遭人舉報等隨時被拆除之虞或其他危險，乃為原告所明知，亦非不可想像，則舉重以明輕，原告稱就增建部分未發覺有越界建築情形，有違善良管理人注意義務云云，並非可採等語，資為抗辯。
㈣、並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執之事項：
㈠、被告甲○○將其所有之新北市○○區○○段○○○○○號建物（門牌號碼新北市○○區○○路○○○巷○○弄○○號，面積58.16平方公尺，權利範圍全部），及所坐落之基地即新北市○○區○○段○○○○號土地（面積70.05平方公尺，權利範圍10
000分之120），均委由被告鼎家公司出售，由被告鼎家公司之職員即被告乙○○承辦，且由被告甲○○於99年12月2日簽署不動產標的現況說明書（並有本院卷㈠第61、102、
103頁所附之不動產標的現況說明書、建物所有權狀、土地所有權狀各1紙為證；至於被告甲○○出售之標的範圍是否包含系爭建物增建部分，則為被告所爭執，詳兩造爭執事項㈠所示，併此敘明）。
㈡、原告與被告甲○○於100年4月22日簽訂系爭契約，由原告向被告購買上述不爭執之事項㈠所示房、地，並以花旗銀行信義分行票號0000000號、面額19萬400元之支票支付被告鼎家公司仲介報酬（並有本院卷㈠第26至34頁所附之系爭契約1份及支票1紙為證）。
㈢、原告已將買賣價金952萬元存入僑馥公司之履約保證專戶中，上述房、地之所有權亦均於100年5月11日移轉登記予原告（並有本院卷㈠第35至38頁所附之建物登記第二類謄本及異動索引各1份、第111至116頁所附之土地登記第二類謄本及異動索引各1份為證）。
㈣、系爭建物增建部分內之房間埋設化糞池抽取孔3個（並有本院卷㈠第39頁所附之照片1張為證，亦經本院勘驗屬實，有本院卷㈠第224至225頁所附之勘驗筆錄1份為憑）。
㈤、系爭建物臥室下方之地下層設置系爭電器室及電器設備（並有本院卷㈠第40頁所附之照片2張為證）。
㈥、系爭建物增建部分占用土地之範圍及面積如附圖所示（並有本院卷㈠第246頁所附之新北市板橋地政事務所土地複丈成果圖1紙為證）。
五、兩造爭執之事項及本院得心證之理由：原告主張系爭建物有其所指之上述瑕疵①、②、③所示之事由存在，已減少房屋通常之效用及價值，且被告刻意隱瞞未告知上述3項瑕疵，故解除系爭契約及撤銷締結系爭契約之意思表示，請求被告甲○○返還買賣價金，並請求被告鼎家公司及乙○○賠償損害等情，固據其提出系爭契約、支票、系爭房地之登記謄本、不動產標的現況說明書、存證信函、照片等件為證，然為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是以本件兩造爭執之點厥為：㈠、系爭建物之增建部分是否為系爭契約所約定買賣之範圍？㈡、原告主張解除系爭契約及撤銷締結系爭契約之意思表示，有無理由？㈢、原告之請求有無理由？本院判斷如下：
㈠、爭點1關於「系爭建物之增建部分是否為系爭契約所約定買賣之範圍？」之部分：
原告主張其所指之上述瑕疵①、③所示事由，均係存在於系爭建物之增建部分，仍為瑕疵擔保責任之範圍等情。被告則以系爭契約之買賣標的物及負擔瑕疵擔保責任之範圍僅及於系爭建物登記部分，不包含增建部分等語置辯。按「解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。」，民法第98條定有明文。然契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解，最高法院亦著有17年上字第1118號判例意旨可資參照。觀諸系爭契約第2條「不動產標示及買賣權利範圍」之約定，固僅記載系爭建物登記部分之內容（即主建物58.16平方公尺、附屬建物之平台8.19平方公尺、附屬建物之雨遮0.54平方公尺，見本院卷㈠第26頁）。然於系爭契約第3條「增建或占用部分」接續約定「買賣標的現況另有增建或占用部分」等語，並於該條第1項「增建或占用範圍」處勾選「壹樓平台」之選項（見本院卷㈠第27頁）。從客觀文義上可清楚認定系爭契約之買賣標的範圍除登記部分外，確有包含位於1樓平台處之增建部分。經核與不動產標的現況說明書中針對「建物部分是否包含未登記之改建、增建、加建、違建部分」欄之提問，被告甲○○係勾選「是」之選項，且於備註說明欄記載「若為違建（為依法申請改建、增建、加建之建物），買方充分認知此範圍隨時有被拆除之虞或其他危險」之文字，顯示被告甲○○主觀上亦有將增建部分出售等節相符。況系爭建物內針對登記部分及增建部分均互相連通，而認作一體予以隔間，此業經本院勘驗屬實，有勘驗筆錄1份可稽（見本院卷㈠第224至225頁），足見系爭建物並未截然區隔登記部分與增建部分屬不同之2部分，而賦予獨立之使用功能、空間或各自出入之通道，客觀上僅有1個建物所有權存在，殊難想像被告甲○○可單獨僅就系爭建物登記部分出售，而不及於系爭建物增建部分，益證被告甲○○出售之標的物確實包含系爭建物之增建部分，而非僅指系爭建物之登記部分。被告所辯即屬無據，要難採信。
㈡、爭點2關於「原告主張解除系爭契約及撤銷締結系爭契約之意思表示，有無理由？」之部分：
⒈瑕疵擔保責任解除契約之部分：
按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。」、「買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。」、「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負瑕疵擔保之責者，買受人得解除其契約。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」，民法第354條第1項、第355條、第359條分別定有明文。而所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。又參照最高法院所著65年台上字第119號判例「權利出賣人，應擔保該權利無瑕疵，如出賣人主張買受人於契約成立時知權利有瑕疵，出賣人可不負擔保之責時，應由出賣人就買受人之知情負舉證責任。」之意旨可知，就買受人於契約成立時知悉物之瑕疵存在之事實，應由出賣人盡舉證之責。經查：
⑴、就原告所指瑕疵①之部分：
系爭建物增建部分內之房間埋設系爭化糞池孔3個之事實，為兩造所不爭執，業如前述（參兩造不爭執之事項㈣）。然原告主張室內有系爭化糞池孔存在屬物之瑕疵一情，則為被告所否認。審諸原告所稱系爭化糞池孔每
2年必須抽取1次一事，被告均未予爭執，堪信屬實，對於系爭建物之使用人而言，固確有使用上之不便利存在，而難認未減少系爭建物之價值、效用或品質。惟按我國之都市計畫向來欠缺污水下水道之規劃與設計，故集合式住宅之污、穢水通常暫存於地下室之化糞池內，定期予以抽取清潔，此屬甚為常見之情形，原告欲購買集合式住宅1樓之系爭建物，當能預期化糞池抽取孔係位於屋內或有極為靠近之狀況。且觀諸原告所提出之不動產標的現況說明書，可知該說明書並未要求被告甲○○說明系爭建物內有無化糞池抽取孔（見本院卷㈠第61頁），足見化糞池抽取孔之位置應非一般不動產交易之重要考量因素，原告亦未舉證證明其於系爭契約簽訂時有要求被告說明化糞池抽取孔位置而將此一事項列為系爭房地買賣之個別考量因素。況系爭化糞池孔均係以圓形鐵蓋覆蓋，周圍再以混凝土固定等情，業經本院勘驗屬實，有勘驗筆錄1份為證（見本院卷㈠第224至225頁），核與原告提出之照片1張相符（見本院卷㈠第39頁）。原告亦自承其簽訂系爭契約前曾看屋3次，均未發見系爭化糞池孔（見本院卷㈡第38、78頁），足見系爭化糞池孔之存在，並未造成系爭建物內殘留異味，否則原告看屋時自會有所警覺而詢問，益徵縱因系爭化糞池孔存在而對使用上造成不便，然此瑕疵對於系爭房地之價值、效用或品質之影響，應非至鉅。從而，原告所指瑕疵①所示之情形，瑕疵程度輕微，單純僅因此事由即遽以解除契約，難認符事理之平，依民法第359條但書規定，原告即不得據以解除系爭契約。
⑵、就原告所指瑕疵②之部分：
系爭電器室係位於系爭建物臥室下方之地下層之事實，為兩造所不爭執，業如前述（參兩造不爭執之事項㈤）。又原告主張系爭電器室所測得之電磁波數值為232毫高斯，系爭建物室內所測得之電磁波數值為10.85毫高斯，已超出安全標準值等情，固據其提出照片影本2張為證（見本院卷㈠第59至60頁），然為被告否認形式真正性。原告進而聲請本院至現場勘驗、測量，由本院於
101年7月26日會同環保署技術人員勘驗系爭建物，並依原告當場所指之位置實地進行電磁波之量測（原告要求量測進入大門右前方1間客廳及2間臥室之電磁波數值，各房間分別量測4個角落及中心點，故共計量測15點之電磁波數據），測得系爭建物內房間之電磁波之最高值為2.45毫高斯，最低值為0.42毫高斯，平均值為1.11毫高斯，此有環保署101年8月7日環署空字第0000000000號函暨所附量測紀錄1份附卷為憑（見本院卷㈠第227至228頁），且為兩造所不爭執（見本院卷㈠第
263頁反面、第264頁），自堪採信。至原告主張系爭建物房間之電磁波數值已超出安全標準值一節，固據其提出網路文章及網路新聞之列印紙本11紙為憑（見本院卷㈠第48至58頁），被告亦不爭執形式真正性（見本院卷㈡第78頁反面）。惟查，上開網路文章所述電磁波對人體之影響，僅係個別作者所持之意見，且未舉出可資佐證之證據資料，上開網路新聞則僅報導民眾針對電磁波來源進行抗議，報導內容所提及之民眾病症，亦無任何憑據可證明為電磁波所造成，自難認原告已就電磁波對人體健康造成影響一事盡其舉證之責。反觀衛生署所提出之世界衛生組織（WorldHealthOrganization，
WHO）第322號文件（即「電磁場與公共衛生—暴露於極低頻電磁場」一文）中文譯本內容略以：「目前一般大眾可能的電場暴露，並沒有實質的健康疑慮。」、「目前對極低頻磁場導致人類癌症的證據有限，在動物實驗中也沒有足夠證據支持其致癌性。」、「目前暴露於低劑量電磁場與癌症發展之生物物理機制仍未有定論，因此，如果低劑量暴露會造成任何健康效應，可能是經由未知的生物機轉。除此之外，動物實驗結果多半未能證實兩者的相關，因此，綜合目前兒童白血病之證據，仍不足以支持因果關係。」、「許多研究探討極低頻磁場對健康的其他可能危害，包括其他兒童癌症、成人癌症、憂鬱、自殺、心血管功能異常、生殖障礙、發展異常、免疫功能變化、神經行為效應，以及神經發展疾病。WHO專案小組的結論是，這些可能危害之科學證據較兒童白血病之研究結果更為薄弱。以心血管疾病與乳癌為例，證據顯示磁場暴露不是導致這兩種疾病的原因。
」、「長期、低劑量極低頻磁場暴露可能引起健康效應的科學證據，不足以支持降低其暴露建議值。」等語（見本院卷㈠第229至230頁），已明確表示依據現今之科學證據，尚無從證明長期暴露極低頻電磁場對於健康會造成何種影響。且觀諸原告所提出之不動產標的現況說明書，可知該說明書並未要求被告甲○○說明系爭建物附近有無電磁波來源（見本院卷㈠第61頁），足見電磁波來源位置應非一般不動產交易之重要考量因素，否則豈無將買賣標的物周遭有無高壓電、電箱、電器室、訊號基地台等電磁波來源列為出賣人應予說明之事項。
原告亦未舉證證明其於系爭契約簽訂時有要求被告說明有無電磁波來源而將此一事項列為系爭房地買賣之個別考量因素，益證原告並未舉證證明系爭電器室位於系爭建物臥室下方地下層之事實，屬民法第354條第1項所指買賣標的物應具備之價值、效用或品質而不具備之物之瑕疵。原告就其所指瑕疵②所示之事由存在一節，尚且未能舉證以實其說，遑論據以解除系爭契約，原告此部分主張難認有據。
⑶、就原告所指瑕疵③之部分：
針對系爭建物有無增建及越界建築一事，經原告聲請實地勘驗、測量，由本院於101年7月26日會同新北市板橋地政事務所地政人員勘驗系爭建物，並依兩造同意之方式指界測量，測得系爭建物增建部分占用土地之範圍及面積如附圖所示，此為兩造所不爭執，業如前述（參兩造不爭執之事項㈥）。觀之附圖之測量結果可知，系爭建物增建部分面積高達55.45平方公尺，與系爭建物登記部分面積58.16平方公尺幾近相當。參諸一般商業交易習慣，因不動產之價值甚高，買受人衡情應會到現場實際查看、詳細檢視並調取登記謄本瞭解不動產之現況。原告除自承簽訂系爭契約前到現場看屋3次外（見本院卷㈡第38頁），至少亦可經由系爭契約第2條約定所載不動產標示之內容得知系爭建物登記範圍僅58.16平方公尺（見本院卷㈠第26頁）。是以原告單從系爭建物之實際使用面積幾為登記面積之2倍之現況，即應可知悉確有增建或越界建築之情形無疑。況觀諸原告所提出之不動產標的現況說明書，亦已由被告甲○○明確在「建物部分是否包含未登記之改建、增建、加建、違建部分」欄之提問，勾選「是」之選項，並於「備註說明」欄記載「若為違建（為依法申請改建、增建、加建之建物），買方充分認知隨時有被拆除之虞或其他危險」之文字（見本院卷㈠第61頁），亦可合理推認原告應對系爭建物增建而越界建築之事實有所知悉。原告雖執系爭契約第7條第1項約定主張出賣人即被告甲○○已保證系爭房地無界址糾紛云云。然就系爭契約第7條第1項約定之文字用語整體觀之，該條項約定之目的，應係在確保買受人可依約取得買賣標的物進而使用、收益，而無他人得針對買賣標的物主張所有權、優先承買權、使用權或占有，以致無法達成交易目的。至於「界址糾紛」一詞，一般係指屬買賣標的物之土地與鄰地之界線不明而生之爭議，要與買賣標的物有無增建或越界建築，仍屬二事，否則又何須要求出賣人另行書立不動產標的現況說明書說明改建、增建、加建或違建之情形，益徵原告此部分主張仍屬無據。復按合法建物範圍以外之增建物乃屬不合法之建物，有遭建築主管機關拆除之風險，雖然建築主管機關因受人員、機具及預算等限制，未能將全部違章建築物予以拆除，而使部分違章建築物得以延後其遭主管機關拆除之時間，獲取延長使用該違章建築之利益，但該違章建築物終究仍處於可能遭主管機關強制拆除之危險中，屬於風險較高之資產，不因其未曾遭主管機關查報為違章建築，而使其屬於高風險資產之性質消滅，只有風險高低不同而已，而風險較高之資產，其所具有之風險並非當然屬於瑕疵，倘若該風險為交易當事人所明知並且計算其利害後，仍願意買受，即不能將該較高之風險視為瑕疵，否則如期貨等高風險資產之買賣，豈能繼續存在，出賣人依照雙方訂定之買賣契約之約定，交付風險較高之標的物，即屬依照債務本旨之給付，不能反指該較高之風險為瑕疵，乃屬當然。準此，被告甲○○出售之系爭房地含有增建及越界建築之部分，應為原告簽訂系爭契約前有所得悉，原告仍與被告甲○○簽訂系爭契約購買系爭房地，應係衡量風險高低及利弊得失後所為之決定，揆諸前揭說明，即難認屬系爭房地之瑕疵。縱認屬民法第354條第1項所稱之物之瑕疵，惟因原告於簽訂系爭契約時即已知悉，業如前述，依民法第355條第1項規定，出賣人即被告甲○○亦不負瑕疵擔保責任。從而，原告主張以其所指瑕疵③所示之事由，依民法第359條規定解除系爭契約，仍難認有理由。
⑷、準此，原告所指之瑕疵①、②、③所示之事由，或非屬
民法第354條第1項所稱之物之瑕疵（瑕疵②），或雖為瑕疵但為買受人簽約前所知悉（瑕疵③），或雖為瑕疵但程度輕微（瑕疵①），故原告以上述事由為據，依民法第359條規定解除系爭契約，均為無理由，要難採憑。
⒉撤銷被詐欺之意思表示之部分：
按「因被詐欺或被脅迫，而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之。」，民法第92條第1項固定有明文。惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任，最高法院亦著有44年台上第75號判例意旨可資參照。本件原告主張依民法第92條第1項規定撤銷其締結系爭契約之意思表示，無非仍係以上述其所稱之瑕疵①、②、③所示之事由為據，依前開所述舉證責任分擔之原則，自應由原告舉證證明之。然查：
⑴、就原告所指瑕疵①之部分：
原告僅泛稱被告未告知系爭化糞池孔之位置，且刻意堆置物品以致原告無法發現系爭化糞池孔云云，然為被告所否認，原告亦未舉證證明被告確有堆置物品在系爭化糞池孔上或有何其他施用詐術之行為，故原告就此部分未善盡其舉證之責，自難認有受詐欺而為意思表示之情形可言。況化糞池抽取孔之位置應非一般不動產交易之重要考量因素，原告亦未舉證證明其於系爭契約簽訂時有要求被告說明化糞池抽取孔位置而將此一事項列為系爭房地買賣之個別考量因素，均如前述，亦難認被告有何必須說明化糞池抽取孔位置之義務。是以縱認被告未告知系爭化糞池孔確係有所隱瞞，亦無成立不作為詐欺之餘地。
⑵、就原告所指瑕疵②之部分：
原告主張被告係刻意隱瞞或迴避帶原告查看地下室，以致原告未發見系爭電器室係位於系爭建物臥室下方之地下室云云，為被告所否認，原告復未舉證以實其說，其上開所陳僅係臆測之詞，要屬無據，尚難遽認被告有何施用詐術之行為。況參諸世界衛生組織之文獻可知，依據現今之科學證據，尚無從證明長期暴露極低頻電磁場對於健康會造成何種影響，且系爭房地交易之不動產標的現況說明書並未要求出賣人即被告甲○○說明系爭建物附近有無電磁波來源，原告亦未要求被告說明有無電磁波來源，足見不論就客觀上（即一般房地買賣交易之習慣）或主觀上（即原告簽訂系爭契約時之意思）而言，系爭電器室存在與否均非不動產買賣是否成交之重要考量因素，而非屬民法第354條第1項所指之物之瑕疵，業經本院析述如前，尚難認被告有何必須說明電磁波來源位置之義務。是以縱認被告未告知系爭電器室位於系爭建物之下方確係有所隱瞞，亦無成立不作為詐欺之餘地。
⑶、就原告所指瑕疵③之部分：
原告對系爭建物增建而越界建築之事實應有所知悉一節，業經本院析述如前，從相同之角度論之，固可得出被告甲○○亦難以諉為不知之結論。然因原告既已知悉，自係自願締結系爭契約購買系爭房地，縱認被告刻意有所隱瞞，亦難認原告有遭被告不作為詐欺而陷於錯誤之可能，故原告稱其締結系爭契約之意思表示遭詐欺云云，亦難認屬實。
⑷、準此，原告以上述其所稱之瑕疵①、②、③所示之事由
為據，主張依民法第92條第1項規定撤銷其購買系爭房地之意思表示，均屬無據，要難採憑。
㈢、爭點3關於「原告之請求有無理由？」之部分：⒈原告訴之聲明第1項之部分：
原告解除系爭契約及撤銷締結系爭契約之意思表示之主張均難認有理，業經本院認定如上，則原告以解除契約或撤銷意思表示成立為前提，主張依民法第259條第2款回復原狀之規定或依民法第179條返還不當得利之規定，請求被告甲○○返還買賣價金952萬元及其利息，自均屬無據，要難准許。
⒉原告訴之聲明第2、3項之部分：
原告主張被告乙○○故意未將原告所指瑕疵①、②、③所示之事由告知原告，未盡善良管理人之注意義務，致原告誤信購買而受有損害，依民法第544條、第224條規定，或民法第184條第1項、第188條第1項規定，請求被告鼎家公司賠償19萬400元（即仲介費用之數額）之損害，並依消費者保護法第51條規定，請求求被告鼎家公司及乙○○連帶給付
3倍之懲罰性賠償金等情，然為被告鼎家公司及乙○○所否認。經查，原告所指瑕疵②所示之事由，並非民法第354條第1項所稱之物之瑕疵，業經本院認定如上，故並非不動產交易之重要事項，被告鼎家公司及乙○○未將此事項告知原告，應無注意義務之違反，亦無故意或過失可言。而原告所指瑕疵③所示之事由，為原告簽訂系爭契約時所知悉，已經本院析述如前，故原告應係衡量風險後自願決定購買，縱認被告鼎家公司及乙○○未將此事項告知原告，亦無誤信之情形可言，如有損害，當與被告乙○○是否告知無涉，難認有相當因果關係存在。至原告所指瑕疵①所示之事由，雖屬民法第354條第1項所稱之物之瑕疵，然非屬一般不動產買賣交易之重要考量因素，亦非原告簽訂系爭契約時特別要求被告說明擔保之事項，均如前述，被告鼎家公司及乙○○對此有無檢查及告知義務，已非無疑。況依原告之主張，被告甲○○係刻意將雜物堆置於系爭化糞池孔之上，致原告無從發見，果若無訛，又如何能苛責屬仲介身分之被告鼎家公司及乙○○能完全瞭解系爭房地之真實現況，自難認被告鼎家公司及乙○○對此有何注意義務之違反，或故意、過失可言。是以針對仲介費用19萬400元之損害，原告不論係依民法第
544條、第224條規定請求被告鼎家公司給付，或係依民法第184條第1項、第188條第1項規定請求被告鼎家公司、乙○○連帶給付，均難認有據。又原告依侵權行為之法律關係請求被告鼎家公司及乙○○連帶賠償既屬無據，則原告進而依消費者保護法第51條規定請求3倍之懲罰性賠償金，亦失所附麗，同為無理由。
六、從而，原告依買賣契約物之瑕疵擔保責任、解除契約回復原狀、意思表示被詐欺、不當得利、債務不履行、侵權行為、消費者保護法所定懲罰性賠償金之法律關係，請求：㈠、被告甲○○應給付原告952萬元，及自100年8月11日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；㈡、被告鼎家公司應給付原告19萬400元，及自100年8月11日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；㈢、被告鼎家公司、被告乙○○應連帶給付原告57萬1200元，及自101年10月30日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，均為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回之。
七、本件事證已臻明確，兩造所為其餘攻擊、防禦及舉證，經本院審酌後，認與判決結論均無影響，爰不一一論列，附此敘明。
叁、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國102年1月17日
民事第三庭法官賴彥魁以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，並按對造人數附繕本。如委任律師提起上訴，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕以裁定駁回上訴。
中華民國102年1月17日
書記官蔡佳容