裁判字號：臺灣臺南地方法院98年訴字第256號民事判決
裁判日期：民國99年01月26日
裁判案由：分割共有物
臺灣臺南地方法院民事判決98年度訴字第256號原告丙○○訴訟代理人 何冠慧 律師被告丁○○被告甲○○上列一人之訴訟代理人 蘇明道 律師上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國99年1月12日言詞辯論終結，判決如下：
主文兩造共有坐落台南縣○○鎮○○段○○○○號、地目田、面積7929.24平方公尺土地准予分割。
分割方法如下：附圖所示編號甲部分面積2643.08平方公尺分歸被告甲○○取得；編號乙部分面積2643.08平方公尺分歸原告丙○○取得；編號丙部分面積2643.08平方公尺分歸被告丁○○取得。
被告甲○○應給付原告丙○○新台幣壹拾萬捌仟參佰陸拾陸元；被告甲○○應給付被告丁○○新台幣貳拾肆萬參仟壹佰陸拾參元。
兩造各應負擔之訴訟費用額確定如附表所示。
事實及理由
一、本件原告主張：
（一）坐落於台南縣○○鎮○○段○○○○號、地目：田、面積792
9.24平方公尺土地（以下簡稱系爭土地）為兩造於民國（下同）69年因繼承而共有，應有部分各3分之1，係農業發展條例第16條第4項所規定之於89年1月4日修正前之共有耕地，應得分割為單獨所有。是對於系爭土地共有人間並無不分割之協議，法律上亦無不能分割之原因，惟因兩造對於分割方法無法達成協議，實有訴訟請求判決分割共有物之必要，因而提起本訴，請求依民法第823條第1項前段之規定，請求法院判決分割。
（二）如附圖甲部分，為原告與友人協力整地、鬆土、開墾使用迄今，其上仍有原告種植尚未收成之蔬果，而系爭土地未開墾部分雜草叢生，此既為原告長時間投入金錢及勞力辛勤開墾，自應由原告分割取得，且附圖甲部分上之建築物，均為被繼承人 葉陳素雲 所出資興建，原告87年在先母授權下開始管理使用系爭土地附圖甲部分之土地及房舍，且該不動產電費係由原告帳戶扣繳，被告甲○○雖曾暫居該處數年，然早已住所變更至他處，對系爭土地不聞不問，任由其荒蕪，是附圖甲部分應由原告取得，始符公平正義。
（三）兩造固曾抽籤協議分割台南縣○○鎮○○段○○○○號土地，由於系爭土地未鄰路，屬於袋地，故當時抽籤前提是須向鄰地台南縣○○鎮○○段590、597地號所有權人台灣糖業股份有限公司（下稱台糖公司）購買土地並於系爭土地鄰台糖公司留寬5米之私設道路，以利對外通行，方具拘束兩造之效力，事後經與台糖公司承辦人接洽，其等表示系爭台糖所有之土地有多人出入，無法出售，以免圖利他人，故既然抽籤前之前提要件已無可能履行，條件不成就，該抽籤協議自無拘束兩造之效力。
（四）原告主張若法院認為上揭抽籤協議有拘束力，仍應考慮以價值分割系爭土地，蓋系爭土地被告甲○○所分得位置無論地勢（較高），分得位置較○○○鎮○○路，故市場接手性佳，有鑑定人 黎偉良 建築師之鑑定意見可資參照，自應顧慮其價值按應有部分比例分配原物，另鑑定人於98年11月13日鑑定報告雖甲區應補償附圖乙部分新台幣（下同）108,366元，不足以反應實際價差，其中因為附圖乙部分及丙部分地勢低窪，每逢下大雨必定淹水，市場行情極為低落，而單單購買土壤填土之費用經估算就要價40萬元，是原告主張其價值按應有部分比例分配原物，若以面積各3分之1後再以金錢補償，對原告極不公平。
二、被告丁○○及甲○○分別抗辯如下：
（一）被告丁○○部分：兩造固曾有抽籤分割協議並經抽籤決定分割位置，惟抽籤後兩造既未簽立書面契約，且當時前提是以購得台糖土地作為通行道路為停止條件，但嗣後台糖公司並未出售鄰地，故該抽籤分割協議自屬無效。
（二）被告甲○○部分：
１、兩造曾有分割協議並經抽籤決定分割位置，惟原告反悔，實有違誠實信用原則。又系爭土地東側部分係由被告甲○○管理使用，被告甲○○並在其上建築圍牆、水池、舖設地磚、經營養雞、豬場，詎原告竟於97年12月5日擅自將被告甲○○所有置放於系爭土地上建物內之物品搬出，並阻止被告甲○○入內，旋於翌日換掉門鎖，搬入其私人物品，意圖混淆事實。
２、被告盈秀是自耕農身份，而按申請興建農舍之該宗農業用地面積不得小於0點25公頃，此農業用地興建農舍辦法第3條第3款定有明文。是應考量興建農舍之該宗農業用地面積不得小於0.25公頃，是兩造應依應有部分來分割，所得面積均2643.08平方公尺，再依差額相互補償價值，較符合法規之規定。
三、得心證之理由：
（一）各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，此民法第823條第1項定有明文。本件原告主張系爭土地地目為田，面積7929.24平方公尺，為兩造所共有，應有部分各3分之1，業據原告提出土地登記謄本為證，且為被告所不爭執，自堪信為真實。再查系爭土地之使用分區為「農業區」（見97年度營調字第104號第11頁）。依據農業發展條例第3條第11項之規定「耕地：指依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區之農牧用地」，故系爭土地既經劃定為農業區，自應屬農業發展條例第3條第11項所規範之耕地，應適用農業發展條例之相關規定。再依同法第16條第4項之規定：「每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃者，不得分割。但有下列情形之一者，不在此限：四、本條例中華民國89年1月4日修正施行前之共有耕地，得分割為單獨所有」。本件系爭土地雖為耕地，但兩造分別於56年5月30日及69年2月12日起就系爭土地成立共有關係，此為雙方所不爭執（見本卷第160頁背面）及土地登記謄本在卷可憑，自堪信為真實。從而，系爭土地雖為都市計畫農業區之耕地，然並無法定不得分割之情事，兩造間未定有不分割之契約，亦無因物之使用目的不能分割。揆諸首揭條文之規定，原告訴請法院裁判分割，自應准許之。
（二）又按共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：１、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。２、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有，此民法第824條第1、2、3、4項定有明文。
（三）分割方法：
１、系爭土地東北鄰同段587、588、589地號土地，現為空地，雜草叢生；南鄰同段590、597、599、602地號土地，為現有4.6米多之道路；系爭東南面經由590、592地號土地臨15米計畫道路；西側有同段603地號土地；系爭土地上有鄰地所有人建造之豬舍，北邊為岸南段；系爭土地東南方有一2層磚造樓房及部分傾毀之豬舍。建物四周有圍牆，系爭土地除上開建物外，其餘休耕，皆為空地，現雜草叢生等情，業經本院於98年1月14日會同兩造及臺南縣鹽水地政事務所測量員至現場勘測屬實，並製有勘驗測量筆錄及土地複丈成果圖各1份在卷（見本院營調卷第49至58頁）足稽，復有原告提出之現況照片7幀附卷（見本院卷第67至71頁）足憑，且為兩造所不爭執，自堪信為真實。
２、本院審酌各共有人上開所有建物之地理位置、兩造使用土地現狀、共有人間之應有部分價值及土地上已存有之道路規劃，再參以分割後取得各該部分土地者，可緊鄰既有建物而得發揮較大之土地經濟效用，故本院斟酌系爭土地之地形、使用現況、及當事人之意願等情，爰命以原物分配於各共有人，並以附圖所示方案分割，以利整體之利用，並說明如下：
①被告甲○○到庭辯稱兩造曾有分割協議並經抽籤決定分割
位置，系爭土地如附圖所示依次為甲、乙、丙部分，分別為甲○○、丙○○、丁○○等語，並提出兩造分割協議紀錄片光碟為證，為原告所不爭執，惟主張該協議有附停止條件，即須向鄰地同段590、597地號所有權人即台糖公司購得土地，嗣台糖公司未賣地，條件尚未成就，是該協議不再拘束兩造等語（本院卷第14頁)。經查：證人乙○○到庭結證稱：「當時被繼承人死亡，系爭土地要公平合理使用，所以當初有說要分割...我們是以兩造已經同意該附圖(營調卷第33頁)狀況來抽籤，當時兩造是口頭同意的。...雙方同意時，沒有以590地號土地賣給兩造為前提，該附圖才成立，抽籤才算數。我當初只建議如果要買通行道路以買590地號土地較為划算，因為590地號土地較少，而且三角形比較沒有用，比較容易取得。...當初沒有預計台糖會不會出賣此筆土地，只是重點在於分割，希望分割完後大家共同努力購買590地號土地。...抽籤的時候我不在場，是事後兩造告訴我抽籤的結果。抽籤前兩造同意，但是抽籤以後原告丙○○親口跟我說他不同意抽籤的結果。」（見本院卷第57至58頁），是證人乙○○之證詞僅能證明兩造曾有分割協議並經抽籤決定分割位置乙事，並不能證明該分割協議係以購得鄰地同段590、597地號土地為停止條件，則原告主張兩造不受該協議分割位置拘束乙情，並無理由。基於尊重兩造協議之分割位置，本院認應將附圖所示編號甲、乙、丙部分依序分歸由被告甲○○、原告丙○○、被告丁○○單獨所有。
②又按每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃者，不得
分割。但有下列情形之一者，不在此限：四、本條例中華民國89年1月4日修正施行前之共有耕地，得分割為單獨所有。農業發展條例第16條第4項定有明文。兩造固係於69年2月12日起就系爭土地即成立共有關係，而不適用上開條文規定，惟參酌農業發展條例第16條第4項立法意旨係為避免耕地細分，面積過於狹小，而無法充分利用土地，有害整體社會經濟利益；再按申請興建農舍之該宗農業用地面積不得小於0‧25公頃。農業用地興建農舍辦法第3條第3款定有明文。被告甲○○具有自耕農身份（本院卷第160頁背面），其所分得之土地日後可興建農舍，是本院審酌農業發展條例第16條第4項立法意旨、未來整體土地經濟效益及避免日後興建農舍受限制，未來興建農舍時農業用地面積不得小於0.25公頃，認兩造應依應有部分來分割，致兩造所得面積均為2643.08平方公尺，方符合理。
是以，本院認附圖所示編號甲部分面積2643.08平方公尺分歸被告甲○○取得；編號乙部分面積2643.08平方公尺分歸原告丙○○取得；編號丙部分面積2643.08平方公尺分歸被告丁○○取得。
③原告固主張如附圖所示編號乙、編號丙之部分地勢低窪，
每逢下大雨必定淹水，市場行情極為低落，而單單購買土壤填土之費用經估算就要價40萬元等語。按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文定有明文，然原告迄今並無法舉證證明如附圖所示編號乙、編號丙之填土費用可達40萬元，已難採信；況如附圖所示編號乙、丙之部分地勢低窪易淹水乙事，既屬客觀存在之事實，為兩造所明知，惟兩造當初協議僅依兩造分割，卻未對抽籤取得編號乙、編號丙之共有人加以補償乙情加以討論，即兩造協議僅應考量分得部分面積與應有部分比例相當，未再行考量分得部分之土地價值，有兩造土地分割協議紀錄片譯文附卷可證（見本院卷第41至43頁），是認兩造已對抽籤取得編號乙、編號丙之共有人應自行負擔風險之不利益有所認識，進而合意來加以抽籤，則原告主張取得編號乙、編號丙之共有人填土估算即要價40萬元等語，不予採納。
３、按關於共有物之分割，如依原物之數量按其應有部分之比例分配，價值顯不相當者，依其價值按其應有部分比例分配，仍不失為以原物分配於各共有人，否則不顧慮經濟上之價值，一概按其應有部分核算之原物數量分配者，將顯失公平，惟依其價值按應有部分比例分配原物，如有害經濟上之利用價值者，應認有民法第824條第3項之共有人中有不能按其應有部分受分配之情形，得以金錢補償之，此有最高法院63年度台上字第2680號民事判例可資參照。經查：前已述及，本件以原物為分配，因分割後3塊土地雖面積相同，但其位置及鄰路狀況不同，價值顯有差異，應認原告不能按其應有部分之價值受分配，本院自應判命取得系爭土地附圖所示編號甲部分土地之被告甲○○補償適當之金額予原告丙○○及被告丁○○，以符合上旨。本院審酌系爭土地如附圖所示甲部分價值為3,478,293元、乙部分價值為3,018,397元、丙部分價值為2,883,600元，是取得如附圖所示編號甲之被告甲○○應給付取得如附圖所示編號乙之原告丙○○108,366元；取得如附圖所示編號甲之被告甲○○應給付取得如附圖所示編號丙之被告丁○○243,163元，有黎偉良建築師事務所98年11月13日鑑定報告書附卷可稽（本院卷第126至128頁），自為可採。
四、綜上所述，本院經審酌共有人之應有部分比例，共有人協議、分得土地位置之差異性及整體共有人之整體經濟利益等因素，判決如主文第2、3項所示。
五、末按，因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。系爭土地因分割方案不同致兩造無法達成協議，依前開說明，本院認本件訴訟費用如後列之附表，自應由兩造按其原應有部分比例負擔為適當，爰判決如主文第4項所示。
六、據上論結，本件原告之訴為有理由，爰依民事訴訟法第78條、第80條之1、第85條第1項但書，判決如主文。
中華民國99年1月26日
民事第二庭法官田玉芬以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國99年1月26日
書記官劉紀君附表：
訴訟費用如下：
1、裁判費31,294元
2、測量及複丈成果圖費用10,000元（見本卷84頁）+5,000元（第164頁）+3,600元（見第144頁）+3,600(本院卷第165頁)=22,200元
3、合計53,494元┌──┬────────┬────────┬───────┐│編號│所有權人│訴訟費用比例即│應負擔之訴訟││││應有部分比例│金額(新台幣，│││││元以下四捨五入│├──┼────────┼────────┼───────┤│1│被告甲○○│1/3│17,831元│├──┼────────┼────────┼───────┤│2│被告丁○○│1/3│17,831元│├──┼────────┼────────┼───────┤│3│原告丙○○│1/3│17,832元│├──┼────────┼────────┼───────┤││││53,494元│└──┴────────┴────────┴───────┘