臺灣士林地方法院106年度重訴字第138號民事判決

裁判字號：臺灣士林地方法院106年重訴字第138號民事判決

裁判日期：民國106年07月13日

裁判案由：返還價金

臺灣士林地方法院民事判決106年度重訴字第138號原告 黃千祝 訴訟代理人 蘇奕全 律師被告 江瑞華 訴訟代理人 陳明宗 律師複代理人 廖儀婷 律師上列當事人間請求返還價金事件，本院於106年6月5日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：緣原告前經訴外人 王妙姿 推薦並保證獲利，遂於民國104年
4月26日與被告簽訂不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），約定原告以總價新臺幣（下同）1,000萬元向被告購買坐落臺北市○○區○○街○○○巷○○弄○號0樓之房地（下稱系爭房屋），系爭房屋並於104年5月18日完成所有權移轉登記，且於104年7月20日交付予原告。詎某日系爭房屋天花板夾雜房屋頂板之水泥塊竟突然整片掉落，水泥碎磚散落一屋，原告始發現系爭房屋有滲水、漏水、鋼筋皆已嚴重鏽蝕、天花板及牆壁均有異常剝落現象等瑕疵，疑為海砂屋，且系爭房屋其他部分和該天花板使用之建材相同，亦有隨時掉落之危險，顯然無法供安全居住，有危害原告生命安全之虞，依通常交易觀念，瑕疵堪謂重大，故原告自得依民法第35
9條、第259條等規定，解除系爭買賣契約，並請求被告返還買賣價金1,000萬元及附加之利息。原告乃於105年11月
9日委由 陳明良 律師事務所發函將系爭房屋有重大瑕疵等情告知被告，並向被告為解除系爭買賣契約之意思表示，且被告已收受該函，故系爭買賣契約已合法解除。為此，爰依民法第359條、第259條等規定，請求被告返還已收受之買賣價金1,000萬元及附加之利息等語。並聲明：⑴被告應返還原告1,000萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日（即106年2月8日）起至清償日止，按年息5%計算之利息（下稱系爭款項）；⑵原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠原告並未提出鑑定報告，被告無從知悉系爭房屋是否確為海
砂屋及瑕疵是否重大，至原告所提照片雖有天花板混凝土掉落之情事，然從照片無從判斷是否為系爭房屋之房間所拍攝，原告應先舉證證明系爭房屋有氯離子含量高於國家標準，且瑕疵確屬重大。縱認系爭房屋確有氯離子含量高於國家標準情事，然此瑕疵並非重大，原告應不得解除契約。
㈡原告為不動產之專業投資者，其商請王妙姿居間買受系爭不
動產時，即知悉系爭房屋旁之社區多為海砂屋，系爭房屋有為海砂屋之風險。原告既清楚知悉系爭房屋之屋況，且兩造亦約定系爭房屋係以「現況交屋」，則依民法第355條規定，被告即無須負擔物之瑕疵擔保責任。
㈢系爭房屋於104年5月18日完成所有權移轉登記，且於104
年7月20日交付予原告，故原告應依通常程序從速檢查系爭房屋。雖氯離子含量無從以肉眼得知，須進行破壞性之探測及鑑定始得知悉，然原告既為不動產之專業投資者，其於系爭房屋交付後，即可發現系爭房屋是否有氯離子含量高於國家標準之情事或委請專業技師就系爭房屋之氯離子含量為檢測，且原告於買受系爭房屋時已清楚知悉系爭房屋旁之社區多為海砂屋，故倘原告對系爭房屋之屋況確有不清楚或懷疑之疑慮，更應即於系爭房屋交付後為檢測。詎原告卻遲至系爭房屋交付1年多後，始於105年11月間通知被告，則依民法第356條規定，應視為原告承認其所受領之系爭房屋，不得再依物之瑕疵擔保責任向被告主張權利等語，資為抗辯。並聲明：⑴原告之訴及其假執行之聲請均駁回；⑵如受不利之判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠兩造於104年4月26日經王妙姿居間而簽訂系爭買賣契約，
約定原告以總價1,000萬元向被告購買系爭房屋，被告並已收受該價金1,000萬元；系爭房屋則於104年5月18日完成所有權移轉登記，且於104年7月20日交付予原告。
㈡原告於105年11月9日委由陳明良律師事務所發函向被告為解除系爭買賣契約之意思表示，且被告已收受該函。
㈢以上事實，有不動產買賣契約書、陳明良律師事務所函，協
議書等件在卷可稽（見本院卷第14至17、21、22、57頁），並為兩造所不爭執，自均堪信為真實。
四、得心證之理由：原告主張系爭房屋存有如其所述之上開瑕疵，其得依法解除系爭買賣契約並請求被告返還系爭款項乙情，為被告所否認，並以前詞置辯。是本件應審酌者厥為：原告主張依民法第
359條、第259條等規定，解除系爭買賣契約，並請求被告返還系爭款項，是否有理？茲分述如下：
㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危
險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金；契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第354條第1項本文、第359條、第259條第2款分別定有明文。
又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文亦有明定。再⑴民法第359條但書所謂顯失公平，係指瑕疵對於買受人所生之損害與解除對於出賣人所生之損害，有失平衡而言。是該瑕疵於買受人所生之損害與解除對出賣人所生之損害，有失平衡者，即不得解除契約（最高法院88年度台上字第1321號、97年度台上字第
739號判決意旨參照）；⑵民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號意旨參照）。
㈡查原告主張系爭房屋有滲水、漏水、鋼筋皆已嚴重鏽蝕、天
花板及牆壁均有異常剝落現象等瑕疵，疑為海砂屋，顯然無法供安全居住，有危害原告生命安全之虞，瑕疵堪謂重大等情，固提出數張照片為證（本院卷第18至20頁）。惟被告就該等照片是否為系爭房屋房間內所拍攝乙節，既已表明爭執在卷（本院卷第51頁），而原告復未舉出其他相當之證據證明系爭房屋確有如其所述之上開瑕疵，則原告上開主張，自難遽以憑採。又原告既未能證明系爭房屋確有如其所述之上開瑕疵暨其所生損害為何，則其主張逕予解除系爭買賣契約，對被告自屬顯失公平，是依上說明，原告即不得依民法第
359條規定解除系爭買賣契約。據此，原告解除系爭買賣契約之意思表示（如上述不爭執事項㈡所示），於法未合，被告自不負民法第259條所定契約解除時之回復原狀義務，是原告主張依民法第259條規定，請求被告返還系爭款項，即屬無據。
五、綜上所述，原告依民法第359條、第259條等規定，求為如上開一、⑴所示聲明之判決，為無理由，應予駁回。又其訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核均於判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國106年7月13日
民事第二庭法官林大為以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中華民國106年7月14日
書記官葉乙成