裁判字號：臺灣臺北地方法院110年訴字第5939號民事判決
裁判日期：民國110年11月16日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣臺北地方法院民事判決110年度訴字第5939號原告 戴玉姿 訴訟代理人 楊宗倫 被告 范振詮 上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國110年11月4日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將門牌號碼臺北市○○區○○路○段○○○號八樓之七房屋騰空遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣柒拾壹萬零壹佰柒拾元及自民國一百一十年十月一日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣貳萬伍仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣肆拾壹萬貳仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰貳拾參萬陸仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項前段於原告以新臺幣貳拾參萬柒仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣柒拾壹萬零壹佰柒拾元為原告預供擔保，得免為假執行。本判決第二項後段各到期部分於原告以新臺幣捌仟肆佰元為被告供擔保後，得假執行。但被告於各到期部分如以新臺幣貳萬伍仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面；被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款之情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠兩造於民國105年10月15日簽訂房屋租賃契約書，約定由原告
將其所有門牌號碼臺北市○○區○○路0段000號8樓之7房屋（下稱系爭建物）出租被告，租期3年，自105年11月1日至108年10月31日止，每月租金新臺幣（下同）2萬5,000元（下稱系爭租約），被告自106年3月起未依約正常繳付租金，於106年度積欠租金7萬4,000元，107年度積欠租金2萬4,000元，108年度至租約期滿部分積欠租金4萬6,000元，合計14萬4,000元，扣除押租金5萬元後，尚欠繳租金9萬4,000元；又被告未依系爭租約之約定繳納106年11月至12月、107年4月至108年6月、108年9月至12月、109年5月至6月、110年1至月8月，及期間107年10月、108年6月加收之管理費，共計6萬2,650元，原告已先墊付，被告應返還原告；另系爭租約租賃期間屆滿後，被告仍拒不返還系爭建物，應按月給付相當於租金之不當得利之不當得利，爰依兩造間租賃契約、民法第767條第1項、不當得利之法律關係提起本件訴訟等語。
㈡並聲明：
⒈被告應將系爭建物騰空遷讓返還原告，並遷出被告一家戶籍。
⒉被告應給付原告73萬1,650元及自110年10月1日起至遷讓房屋之日止，按月給付2萬5,000元。
⒊願供擔保請准宣告假執行。㈠
二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場爭執，亦未提出任何書狀作何聲明或陳述。
三、經查：原告主張之事實，業據提出房屋租賃契約書、108年10月16日存證信函、租金匯入存摺、管委會催繳管理費函文及管理費繳費收據等資料為證（見本院卷第15至53頁），被告復經合法通知，無正當理由未到庭，亦未提出書狀為任何聲明或陳述，依民事訴訟法第280條第3項前段，原告之主張應堪信為真實，茲就原告之各項請求分述如下：
㈠返還系爭建物及遷出戶籍部分：
⒈按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；租賃
期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用、收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第450條第1項、第451條所明定。又定有期限租賃之出租人不欲續租者，須於訂約時、期限屆滿前或屆滿後，向承租人具體、明白表示期滿後不再續租或續租應另訂租約之反對意思，使承租人有所預期，且不得任由承租人繼續為租賃物之使用收益（最高法院101年台上字第1398號判決意旨參照）。次按，承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。民法第455條、第767條第1項亦有明文。
⒉兩造於系爭租約約定租賃期間至108年10月31日屆滿，且原告
已於租賃期間屆滿前之108年10月16日以存證信函通知被告期滿後無意續約，則兩造間就系爭建物之租賃關係於108年10月31日因租賃期間屆滿而消滅，依民法第455條前段及民法第767條第1項之規定，原告自得請求被告將系爭建物騰空遷讓返還，是原告此部分主張，自屬有據。
⒊至原告主張被告於租賃期間將其個人及家屬之戶籍設在系爭
建物之地址，亦屬妨害原告對系爭建物所有權行使之完整性，應由被告將其個人及家屬之戶籍自系爭建物遷出一節：
⑴按民事訴訟乃當事人於其私法上的權利受到侵害時，得請
求法院判決以保護其私權之程序，而原告起訴欲求利已判決，除須具備實體法上的權利保護要件外，尚須具備訴訟法上之權利保護要件（即當事人適格及保護必要）始可。
如當事人主張之權利，得依其他方法達成目的而無須起訴者，或者縱依其訴之聲明為勝訴判決，亦不能達到目的者，即屬欠缺保護必要。又按全戶遷離戶籍地，未於法定期間申請遷徙登記，無法催告，經房屋所有權人、管理機關、地方自治機關申請或無人申請時，戶政事務所得將其全戶戶籍暫遷至該戶政事務所，戶籍法第50條定有明文。由此以觀，戶籍登記僅係戶政機關為反應轄區內人口實際居住狀況行政管理措施，故居住事實變動後，並不待被登記人申請或意思表示即可加以變更，甚為明確。
⑵經查，本件被告雖以其為戶長，並將含其子女在內之現住
人口設籍於系爭建物所在地指，然揆諸前開規定，倘被告未實際居住於系爭房屋或實際遷出後，未於法定期間申請遷出登記，且無法催告時，原告自得以所有權人身分，將被告實際遷出之事實，申報戶政機關，為遷出登記即可，尚無須藉由訴訟以達目的，從而，原告此部份請求欠缺訴之利益，無權利保護必要，應予駁回。
㈡請求給付租欠之租金及管理費部分：
⒈按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明
文。又按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年度臺上字第1631號判決要旨可資參照）。
⒉本件兩造已於系爭租約書第3條、第18條第5項約明租金數額
及各期租金之給付日期，並於系爭租約第18條第1項約定被告應每季按時繳交管理費，惟被告自106年3月份起即未依約給付租金，迄108年10月31日止，分別積欠如附表所示之租金，合計14萬4,000元，且未依系爭租約之約定繳納106年11月至12月、107年4月至108年6月、108年9月至10月每月以1,790元計算之管理費，及期間107年10月、108年6月加收之管理費各3,580元，共計4萬1,170元，而由原告墊付，依約原告自得請求被告清償。又本件被告依系爭租約第4條之約定，已交付5萬元押租金予原告，依上開規定，自應予扣除。是原告請求積欠之租金、管理費合計共13萬5,170元（計算式：144,000+41,170-50,000=135,170），即屬有據。
⒊至於原告請求108年11月及12月、109年5月及6月、110年1至8
月之管理費2萬1,480元部分，因系爭租約已於108年10月31日屆滿，則原告依系爭租約請求被告給付前開月份之管理費即屬無據，況原告係系爭建物之所有權人，其本有依系爭建物所屬公寓大廈區分所有權人會議決議繳納管理費之義務，被告於系爭租約屆滿後占有系爭建物並未致原告受有須額外支出管理費之損害，是原告依不當得利之規定請求被告給付此部分之管理費，自不足取。
㈢相當於租金之不當得利部分：⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179條定有明文。無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院97年度台上字第294號判決意旨參照）。
⒉本件租賃契約已於108年10月31日屆滿，則被告即負有返還租
賃物即系爭建物之義務，且被告自租約終止之翌日即108年11月1日起已無占有使用系爭建物之正當權源，仍未返還系爭房屋，致原告受有無法占有、使用、收益系爭房屋之損害，依上開說明，被告無權占有系爭房屋可能獲得相當於租金之利益，又被告前依系爭租約承租系爭建物之租金為每月2萬5,000元，故原告應得每月向被告請求相當於租金之不當得利。是原告請求被告自108年11月1日起至110年9月30日止之不當得利共計57萬5,000元（計算式：25,000×23＝575,000元），及自110年10月1日起至遷讓返還系爭房屋予原告之日止，按月給付原告2萬5,000元，於法有據，應予准許。
四、綜上所述，原告依系爭租賃契約及民法第767條、第179條之規定，請求被告應將系爭建物騰空遷讓返還與原告、應給付原告71萬0,170元（計算式：135,170＋575,000＝710,170）及自110年10月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告2萬5,000元，均為有理由，應予准許。逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
五、又本件原告 陳明 願供擔保，請准宣告假執行，就原告勝訴部分，核無不合，爰酌定相當擔保金額，予以准許，並依同法第392條第2項規定，依職權酌定相當之擔保金額，宣告被告為原告預供擔保後，得免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。
六、本件核定裁判費之訴訟標的部分即遷讓房屋及給付積欠之租金、租賃期間之管理費部分，原告為全部勝訴，並衡諸請求遷出戶籍部分原告所得之利益，佔本件原告請求之比例甚低，另相當於租金之不當得利及租賃期間屆滿後之管理費部分，依據民事訴訟法第77條之2第2項規定，並不需加徵裁判費，故本件原告雖為一部勝訴、一部敗訴，法院酌量上開之情形，依據民事訴訟法第79條規定，而命被告一造負擔訴訟費用。
七、據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由，爰依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國110年11月16日
民事第七庭法官陳彥君以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國110年11月16日
書記官吳昭誼附表：
編號欠租年月金額編號欠租年月金額1106年3月8,000元2106年4月1萬2,000元3106年5月1萬7,000元4106年6月1萬7,000元5106年7月1萬元6106年8月2,000元7106年9月2,000元8106年10月2,000元9106年11月2,000元10106年12月2,000元11107年1月2,000元12107年2月2,000元13107年3月2,000元14107年4月2,000元15107年5月2,000元16107年6月2,000元17107年7月2,000元18107年8月2,000元19107年9月2,000元20107年10月2,000元21107年11月2,000元22107年12月2,000元23108年1月2,000元24108年2月5,000元25108年3月2,000元26108年4月2,000元27108年5月2,000元28108年6月2,000元29108年7月2,000元30108年8月2,000元31108年9月2,000元32108年10月2萬5,000元小計14萬4,000元