裁判字號：臺灣屏東地方法院106年訴字第460號民事判決
裁判日期：民國107年12月12日
裁判案由：排除侵害
臺灣屏東地方法院民事判決106年度訴字第460號原告台灣糖業股份有限公司法定代理人 黃育徵 訴訟代理人 邱芬凌 律師
廖椿堅 律師被告 劉宴 特別代理人 滿廉豐 上列當事人間請求排除侵害等事件，本院於民國107年11月28日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落屏東縣○○市○○段○○○○號土地上，如附圖編號373⑴所示占用上開土地面積五十平方公尺之磚造蓋鐵皮平房、編號373⑵所示占用上開土地面積一平方公尺之水塔、編號37
3⑶所示占用上開土地面積三平方公尺之大水池及編號373⑷所示占用上開土地面積一平方公尺之小水池拆除後，將上開拆除部分所占用之土地返還原告。
被告應給付原告新臺幣叁萬捌仟伍佰伍拾貳元，及其中新臺幣叁萬零玖佰壹拾貳元自民國一○七年八月二十五日起至清償日止，其中新臺幣柒仟叁佰肆拾貳元自民國一○七年九月二十四日起至清償日止，均按週年利率百分之五計算之利息；暨自民國一○七年九月二十四日起至返還所占用部分土地之日止，按日給付原告新臺幣三十九元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣叁拾叁萬玖仟元為被告供擔保後，得假執行。
本判決第二項前段於原告以新臺幣壹萬貳仟捌佰元為被告供擔保後，得假執行；本判決第二項後段於原告以已到期部分金額之三分之一為被告供擔保後，就已到期部分得假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、對於無訴訟能力人為訴訟行為，因其無法定代理人或其法定代理人不能行代理權，恐致久延而受損害者，得聲請受訴法院之審判長，選任特別代理人，民事訴訟法第51條第1項定有明文。查被告目前住於屏東縣私立社皮老人長期照顧中心，意識混亂不清無法言語，僅可點頭搖頭無法回覆指令，有屏東縣私立社皮老人長期照顧中心（107）社函字第25號函文1紙（本院卷一第114頁）在卷可稽，足見被告為無訴訟能力之人。又被告未經本院為監護或輔助宣告，亦經核閱本院民事庭查詢表（卷一第111頁）確認屬實，堪認被告並無法定代理人。茲原告恐訴訟久延致受損害，遂聲請為被告選任特別代理人，本院於斟酌全案各情後，依上開規定選任被告之子滿廉豐為其之特別代理人，有戶籍 謄本 及屏東縣政府警察局屏東分局民國107年3月30日屏警分偵字第10730901
400號函附職務報告、查訪紀錄表及該民事裁定各1份（卷一第94至96、125及128至129頁）附卷可參。此部分事實，首先敘明。
二、被告經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠被告前向原告承租坐落屏東縣○○市○○段○○○○號其中面
積48平方公尺之土地以興建房屋，約定租賃期間至108年12月31日止，另約定租金則依當期申報地價7％為計算。豈料，被告並未給付原告逾2年租額之104年1月1日起至107年9月23日間租金，原告並以本件民事聲請狀繕本送達被告特別代理人之107年8月24日為催告被告終止本件租約之意思表示，另以本件民事變更訴之聲明狀繕本送達被告特別代理人之日即107年9月23日為本件租約合法終止之日。此外，被告於上開租賃範圍外興建、使用地上物，經本院偕同地政人員前往現場測量，確認被告於本件土地上興建占用該土地面積50平方公尺之磚造蓋鐵皮平房、面積1平方公尺之水塔、面積3平方公尺之大水池及面積1平方公尺之小水池，而本件租約業經合法終止，被告自屬無權占用。為此，爰依本件租約、租賃、不當得利及所有物除去暨返還請求權等法律關係提起本訴，訴請被告拆除上開各地上物、返還所占用之土地與給付積欠之租金及按日相當於租金之不當得利等語。
㈡聲明：⒈被告應將坐落上開土地上，如屏東縣屏東地政事務
所106年11月20日屏所地二字第10631384500號函附土地複丈成果圖（下稱附圖）編號373⑴所示占用上開土地面積50平方公尺之磚造蓋鐵皮平房、編號373⑵所示占用上開土地面積1平方公尺之水塔、編號373⑶所示占用上開土地面積
3平方公尺之大水池及編號373⑷所示占用上開土地面積1平方公尺之小水池拆除後，將上開拆除部分所占用之土地返還原告；⒉被告應給付原告新臺幣（下同）38,552元，及其中30,912元自107年8月25日起至清償日止，其中7,342元自107年9月24日起至清償日止，均按週年利率5％計算之利息；暨自107年9月24日起至返還所占用部分土地之日止，按日給付原告39元（被告所積欠租金及相當於租金不當得利之計算式，分別詳如附表一、二所示）。
二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、原告主張被告前向其承租坐落屏東縣○○市○○段○○○○號其中面積48平方公尺之土地以興建房屋，約定租賃期間至10
8年12月31日止，另約定租金則依當期申報地價7％為計算。又被告並未給付原告逾2年租額之104年1月1日起至10
7年9月23日間租金，原告並以本件民事聲請狀繕本送達被告特別代理人之107年8月24日為催告被告終止本件租約之意思表示，另以本件民事變更訴之聲明狀繕本送達被告特別代理人之日即107年9月23日為本件租約合法終止之日。此外，被告於上開租賃範圍外興建、使用地上物，經本院偕同地政人員前往現場測量，確認被告於本件土地上興建占用該土地面積50平方公尺之磚造蓋鐵皮平房、面積1平方公尺之水塔、面積3平方公尺之大水池及面積1平方公尺之小水池等情。有地籍圖謄本、土地登記謄本、地價第二類謄本、土地租賃契約書、郵局存證信函用紙暨中華郵政掛號郵件收件回執及上開各書狀、送達證書各1份（卷一第15、17至21、48至49、51至52及106至108、126、137、140頁）附卷可稽，復經本院前往現場勘驗屬實，亦有勘驗筆錄、附圖及現場照片各1份（卷一第50、65至66及71至72頁）存卷為憑。又被告經合法通知未於言詞辯論期日到庭，亦未提出書狀為任何爭執，自堪信上情屬實。
四、本院之判斷：㈠按承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲延
者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於相當期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約，民法第439條前段及第440條第1、2項前段分別定有明文。又租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。未定期限者，各當事人得隨時終止契約。復為同法第450條第1項、第2項前段分別所明定。又本件租約第9條第6款約定：「租賃期間如有下列情事之一者，甲方（按：本件原告）得終止本契約：（六）乙方（按：本件被告）積欠租金額達2年之總額，經甲方定相當期限催告乙方支付租金，而乙方於其期限內仍不為支付時。」。經查，被告迄未支付原告104年1月1日起至107年9月23日間之租金，業如上述，足見被告遲付租金之總額已逾2年之租額。
又原告因被告遲延給付租金，遂以本件民事聲請狀繕本、民事變更訴之聲明狀繕本之送達，為向被告特別代理人催繳及終止租約之意思表示，經核閱上開書狀及送達證書甚明。準此，被告既有遲延給付租金逾2年租額之情，且始終未支付原告上開積欠之租金，是本件租約經原告催告而於107年9月23日終止，首堪認定。
㈡關於原告本件訴之聲明之數項請求是否有理由，分述如下：
⒈原告訴請被告拆除上開地上物及返還所占用之土地部分：
⑴按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條
前段定有明文。又所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段、中段分別定有明文。另對於物有事實上管領之力者，為占有人，亦為同法第940條所明定。而地上物之拆除，為事實上之處分行為，僅所有人或有事實上處分權之人，方有拆除之權限，故請求拆除地上物及返還土地之訴，應以現在占有該土地及對於地上物有事實上處分權之人為被告。
⑵經查，如附圖編號373⑴所示占用上開土地面積50平方公尺
之磚造蓋鐵皮平房、編號373⑵所示占用上開土地面積1平方公尺之水塔、編號373⑶所示占用上開土地面積3平方公尺之大水池以及編號373⑷所示占用上開土地面積1平方公尺之小水池等地上物，俱為被告所搭建等情，業如上述，復經本院前往現場勘驗屬實，並有現場照片及附圖各1份存卷可稽。是以，被告為上開各地上物之所有人即事實上處分權人，且無權占用本件土地前開各面積等事實，洵堪認定。準此，被告既為上開各地上物之所有人即事實上處分權人，自有拆除及還地之權。揆上說明，被告於本件租約終止後猶無權使用上開土地，則原告訴請被告拆除上開各地上物及返還所占用部分之土地，為有理由，應屬可採，爰判決如主文第
1項所示。⒉原告請求被告給付積欠之租金及相當於租金之不當得利部分：
⑴茲被告迄今尚積欠原告104年1月1日起至107年9月23日
止，合計38,552元之租金（計算式詳附表一所示），迭如上述，而兩造間之租賃關係既已消滅，故原告主張被告應給付38,552元之租金及法定遲延利息，為有理由，應予准許，爰判決如主文第2項前段所示。
⑵按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益
，民法第179條定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金利益為社會通常觀念。故如無權占用他人房屋，加害人應返還不當得利之範圍，為相當於租金之利益。又本件租約第7條約定：「本契約租期屆滿如未經雙方同意續約，而乙方仍為租賃物之使用時，每日應按本契約第5條租金計算方式並以相當於日租金1.2倍之金額給付甲方不當得利...。前項規定，於本契約終止時，準用之。」。另城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限；此一規定於租用基地建築房屋亦準用之，土地法第97條第1項及第105條分別定有明文。而基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等，以為決定，並非必達申報總地價年息10％最高額。經查，被告無權占用本件土地之面積為55平方公尺，且本件土地位處屏東縣屏東市，乃屏東縣之政治、經濟中心，鄰近屏東市公所、台糖營業處而屬住宅區，附近商業活動尚稱興盛、交通亦屬便利，有前開勘驗筆錄、附圖及現場照片等證據為憑。本院審酌本件土地所在位置、工商繁榮程度、被告利用本件土地之經濟價值及所受之利益等上開各情，因認原告主張應按本件土地當期申報地價7％計算相當於租金之不當得利，尚稱允當。是以，被告於本件租約終止後仍繼續使用該土地，故原告主張被告無權占用，應按日給付相當於租金之不當得利39元（計算式詳附表二所示），自屬有據。末者，本件租約係於107年9月23日經原告合法終止，則被告無權占用本件土地之始點應為契約終止日107年9月23日之翌日即107年9月24日。準此，原告主張被告應自107年9月24日起至返還所占用部分土地之日止，按日給付原告39元，為有理由，應予准許，爰判決如主文第2項後段所示。
五、綜上所述，兩造間租約業經合法終止，則原告依據本件租約、租賃、不當得利及所有物除去暨返還請求權等法律關係，訴請如主文第1、2項所示，均為有理由，應予准許。
六、本判決主文第1項之原告勝訴部分，原告陳明願供擔保，請求准予宣告假執行，經核並無不合，爰酌定相當擔保金額而准許之，爰判決如主文第4項所示。至本判決主文第2項之原告勝訴部分，所命被告給付之金額均未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行，爰分別判決如主文第5項前、後段所示。又本件訴訟費用額，應由敗訴之被告負擔，併此說明。
據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條、第390條第2項、第389條第1項第5款，判決如主文。
中華民國107年12月12日
民事第一庭審判長法官潘快
法官楊境碩法官劉子健正本係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年12月12日
書記官張彩霞附表一（被告積欠之租金總額）：
┌────────┬──────┬──────┬───┬────┬────┬──────┐│租賃期間│申報地價│承租面積│租率│年租金│租賃年數│積欠租金總額│├────────┼──────┼──────┼───┼────┼────┼──────┤│104年1月1日至│2,960│48│7％│9,946│1│9,946││104年12月31日止│││││││├────────┼──────┼──────┼───┼────┼────┼──────┤│105年1月1日至107│3,120│48│7％│10,483│996/365│28,606││年9月23日止│││││││├────────┴──────┴──────┴───┴────┴────┴──────┤│備註：││⒈金額計算單位為新臺幣。││⒉面積計算單位為平方公尺。││⒊年租金計算方式：申報地價承租面積7％（小數點以下四捨五入）。││⒋積欠租金總額計算方式：年租金承租年數。││⒌被告積欠租金總額合計為38,552元。│└───────────────────────────────────────────┘附表二（被告所積欠每日相當於租金之不當得利）：
┌────┬────┬────┬──┬──┬──────┐│占用期間│申報地價│占用面積│租率│折數│每日相當於租│││││││金之不當得利│├────┼────┼────┼──┼──┼──────┤│107年9│3,120│55│7％│1.2│39││月24日起│││││││至被告返│││││││還所占用│││││││部分土地│││││││之日止││││││├────┴────┴────┴──┴──┴──────┤│備註：││⒈金額計算單位為新臺幣。││⒉面積計算單位為平方公尺。││⒊每日相當於租金不當得利之計算式：申報地價占用面積││7％折數365（小數點以下四捨五入）。│└───────────────────────────┘