臺灣高雄地方法院94年度重訴字第441號民事判決

裁判字號：臺灣高雄地方法院94年重訴字第441號民事判決

裁判日期：民國96年02月06日

裁判案由：租佃爭議

臺灣高雄地方法院民事判決94年度重訴字第441號
原告台灣糖業股份有限公司法定代理人甲○○訴訟代理人 李明益 律師
凃啟夫 律師被告丁○○訴訟代理人 范仲良 律師被告昇燕精密工業股份有限公司
之3號法定代理人乙○○
之3訴訟代理人 楊申田 律師
余如惠 律師 蘇瑛婷 律師被告榮盟實業有限公司法定代理人丙○○訴訟代理人戊○○上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國96年1月23日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、被告榮盟實業有限公司經合法通知未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，此部分爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：高雄縣○○鄉○○段776、777、778號土地(下稱系爭土地)為原告所有，83年1月1日起出租予被告丁○○，惟被告於訂約後將其中如附圖所示部分土地交由昇燕精密工業股份有限公司(下稱昇燕公司)使用、其中如附圖所示部分土地交由榮盟實業有限公司(下稱榮盟公司)使用，未自任耕作，依耕地三七五減租條例第16條第1、2項規定，兩造所訂租賃契約無效，原告自得依上開規定及民法第
767條規定，請求被告等拆除地上物回復原狀，將土地返還原告；又丁○○自94年1月1日起即未續繳租金，原告自得請求自94年1月1日起至交還土地之日止相當於租金之損害，依各該土地93年1月之申報地價按年息10%計算每月應付之損害金聲明第1項為每月37,248元{計算式：[(2273.14+2522.93)×560+2509.77×560+763.29×496]×10%÷12=37,248元}；聲明第2項每用8,380元{計算式：[(1771.38+24.23)×560]×10%÷12=8,380元}；聲明第3項每月1,824元{計算式：[(227.25+163.58)×560]×10%÷12=1,824元}；聲明第4項每月33,637元{計算式以
778地號面積減去附圖A、B、C、D、E、F部分面積：[(14190.41-2273.14-2522.93-1771.38-24.23-227.00-000-
000.58=7207.9)×560]×10%÷12=33,637}。並聲明：㈠被告丁○○應將坐落高雄縣○○鄉○○段○○○號如附圖所示
A部分面積2273.14平方公尺、B部分面積2522.93平方公尺及同段777號土地面積2509.77平方公尺、同段776號土地面積763.29平方公尺土地之地上物拆除，將土地回復原狀並返還原告：並應自民國九十四年一月一日起至交還土地之日止，按月給付原告37,248元計算之損害金。㈡被告丁○○、昇燕公司應將坐落高雄縣○○鄉○○段○○○號如附圖所示
C部分面積1771.38平方公尺、D部分面積24.23平方公尺土地之地上物拆除，將土地回復原狀並返還原告：並應自民國九十四年一月一日起至交還土地之日止，按月給付原告8,380元計算之損害金。㈢被告丁○○、榮盟公司應將坐落高雄縣○○鄉○○段○○○號如附圖所示E部分面積227.25平方公尺、F部分面積163.58平方公尺土地之地上物拆除，將土地回復原狀並返還原告：並應自民國九十四年一月一日起至交還土地之日止，按月給付原告1,824元計算之損害金。
㈣丁○○應將如附圖所示G部分土地交還原告，並自94年1月1日起至交還土地之日止，按月給付原告33,637元計算之損害金。㈤願供擔保請准宣告假執行。
三、被告丁○○以：系爭土地原由被告之父 陳萬賜 早於40幾年間即開始向原告承租，陳萬賜於79年間死亡後，係由丁○○與其他兄弟 陳清守 、 陳清源 、 陳清長 及 陳清玉 5人繼承分戶耕作，嗣陳清源死亡亦由 陳順賢 繼承繼續耕作，原告僅通知丁○○1人承租，實則系爭土地之租賃關係應存在於原告與丁○○、陳清守、陳清玉、陳順賢等5人間：又系爭土地之使用分區如已變更，原告應不得再引用耕地三七五減租條例之規定為請求，原告之請求並無理由。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、被告昇燕公司以：昇燕公司係於93年間向陳清玉之妻 郭桂圓 承租土地，因郭桂圓保證係與台糖公司交換之土地並無權利糾紛，訂有土地租賃契約書並已給付5年租金1,500,000元，被告本於租賃關係有權占有系爭土地，為善意承租人，非無權占有；又系爭土地應屬工業用地，自非農漁牧地，顯非屬耕地租用，自無耕地三七五減租條例之適用；原告請求並無理由。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決願供擔保請准宣告免為假執行。
五、被告榮盟公司以：榮盟公司係向陳清長租賃空地30幾坪以放置大理石廢料，但已於94年11月底終止租約，且榮盟公司已將占用之土地騰空交還陳清長自行使用，與榮盟公司無關，原告不得請求榮盟公司交還土地。並聲明：原告之訴駁回。
六、兩造不爭執及爭執事項：兩造不爭執事項：
㈠訴外人陳萬賜向原告承租高雄縣○○鄉○○段776、777、
778號土地，並訂有耕地租賃契約，77年1月辦理續租，因陳萬賜於79年死亡，由其子即被告丁○○向原告繼續承租，並在89年1月1日續訂有5年之耕地租賃契約書。㈡系○○○鄉○○段○○○號土地93年1月之申報地價為每平方公
尺496元、777號土地為每平方公尺560元、778號土地為每平方公尺560元。
㈢陳萬賜之繼承人除丁○○外，尚有陳清守、陳清源、陳清長、陳清玉、 陳錦 、 陳省 、 陳熟 等8人。
㈣系○○○鄉○○段○○○號土地於84年6月30日經都市計劃變更
使用分區○住○區○○○段777、778號土地於65年2月5日經都市計劃變更使用分區為乙種工業區；惟土地謄本地目均仍登記為旱地，未變更；又上開土地管制應依都市計劃法台灣省施行細則第15、18條關於住宅區、乙種工業區使用管制規定辦理，與地目無關，且供農業使用未違反都市計劃法令規定；又因非屬耕地，移轉依法免受農業發展條例耕地規定之限制等情；分別有燕巢鄉公所95年3月2日燕鄉建字第0950001774號函、高雄縣政府95年5月5日府建都字第0950083207號函可參。
兩造爭執事項：
㈠被告抗辯系爭土地之租賃關係實質存在於原告與被告陳清守
、陳清長、陳清玉、陳順賢等5人間，有無理由？㈡被告抗辯系爭土地均已因都市計劃變更為住宅區及工業區用
地，已非耕地，應無耕地三七五減租條例之適用，有無理由？原告則主張仍有三七五減租條例第16條第1項後段之適用，有無理由？㈢被告昇燕公司抗辯該公司係本於租賃關係有權占有系爭土地
；且為善意承租人，原告請求昇燕公司拆屋還地並無理由，是否有理？㈣原告主張因被告丁○○未自任耕作、違法轉租，依耕地三七
五減租條例第16條第1、2項規定兩造租賃契約無效，自得依耕地三七五減租條例第16條第2項、民法第767條規定請求被告拆屋還地，及給付自94年1月1日起至交還上開土地之日止，按月以81,089元計算之不當得利，有無理由？㈤被告是否有繳納自94年1月1日起之租金？
七、被告抗辯系爭土地之租賃關係實質存在於原告與被告陳清守、陳清長、陳清玉、陳順賢等5人間，有無理由？㈠系爭土地原係由丁○○等人之被繼承人陳萬賜向原告承租並
與原告依耕地三七五減租條例訂有耕地租賃契約書，陳萬賜死亡後，其繼承人有丁○○、陳清守、陳清源、陳清長、陳清玉、 陳蘇花 、陳錦、陳省、陳熟等人，惟僅由丁○○提出申請書申請辦理繼承承租向原告承租等事實，有原告所提土地租賃契約書、申請書、被告丁○○所提出之戶籍謄本等可參，且為兩造所不爭執，應可認為真實。被告抗辯系爭土地於陳萬賜死亡後由丁○○、陳清守、陳清玉、陳清長、陳順賢繼承分耕之情，則為原告所否認；惟查，證人 陳太平 到庭證稱其自幼時起即見丁○○等兄弟在系爭土地耕作(95年8月4日言詞辯論筆錄)，參以被告榮盟公司所稱係向陳清長承租系爭土地之一部分、被告昇燕公司則提出向陳清玉之妻 陳郭桂圓 承租系爭土地一部分之土地租賃契約書，及系爭土地現況確有分耕分區明顯區隔之情形，亦有勘驗筆錄及複丈成果圖可憑，均足認被告抗辯係由丁○○、陳清守、陳清玉、陳清長、陳順賢繼承分耕之詞，應為真實。
㈡查公同共有物之處分及其他之權利行使，應得公同共有人全
體之同意；又其財產權屬數人公同共有者，準用之，民法第828條第2項、第831條定有明文。是處分公同共有之遺產，須經繼承人全體為之。系爭耕地原由陳萬賜承租，陳萬賜死亡後，其餘繼承人丁○○、陳清守、陳清玉、陳清長、陳順賢等人，並無拋棄系爭耕地租賃權之意思且有分耕之事實，系爭耕地之租賃權應由陳萬賜之繼承人共同繼承，而屬繼承人全體公同共有，則陳萬賜承租系爭土地之租賃權既屬繼承人公同共有，自不因丁○○與原告訂立租約而受影響，陳萬賜之繼承人有占有及耕作系爭耕地之權利，依上開說明，返還租賃物即系爭耕地之行為，自非被告丁○○一人所得為之，從而原告僅請求丁○○一人返還系爭土地，已難認為有理由。
八、被告抗辯系爭土地均已因都市計劃變更為住宅區及工業區用地，已非耕地，應無耕地三七五減租條例之適用，有無理由？原告則主張仍有三七五減租條例第16條第1項後段之適用，有無理由？㈠按依耕地三七五減租條例所成立之耕地租佃，所承租之土地
應以土地法第106條所規定之農地為限；而凡編為某種使用地之土地，不得供其他用途之使用。但經該管直轄市或縣（市）地政機關核准，得為他種使用者，不在此限；同法第82條亦有明文：而原租約當事人一方死亡後，其繼承人與他方另行訂立租約時，應以另行訂立租約當時標的物是否屬於耕地，作為租約是否適用耕地三七五減租條例之判斷時點；而系爭土地於陳萬賜死亡後，係由丁○○於83年1月間與原告訂立耕地租賃契約書，而系爭土地中安東段776號土地係在84年6月30日使用分區○住○區○○○段777、778號土地早在65年2月5日使用分區已變更編定為乙種工業區等情，亦有高雄縣燕巢鄉公所95年3月2日燕鄉建字第0950001774號函足憑，則依上開說明，系爭土地中之777、778號土地早自65年間起已非屬耕地，自不適用耕地三七五減租條例，原告仍主張有三七五減租條例第16條第1項後段之適用，亦無理由。
九、綜上，原告不得僅對繼承人中之一人丁○○請求返還系爭土地，且系爭土地其中777、778號土地自65年間起已無耕地三七五減租條例之適用；是原告依耕地三七五減租條例第16條第1、2項規定及民法第767條規定，請求被告等拆除地上物回復原狀，將土地返還及給付相當於租金之不當得利均無理由：是本院就上開爭點㈢㈣㈤部分即不再為論述，併予敍明。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失依附，應併予駁回。
十、本件因事證已明，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，核與判決結果無涉，爰不一一贅述。
、據上論結：本件原告之訴為無理由，爰依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條，判決如主文。
中華民國96年2月6日
民事第七庭法官林玉心正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國96年2月6日
書記官胡樂寧