裁判字號：臺灣高雄地方法院96年重訴字第103號民事判決
裁判日期：民國96年09月10日
裁判案由：所有權移轉登記
臺灣高雄地方法院民事判決96年度重訴字第103號原告即反訴被告甲○○訴訟代理人 盧俊誠 律師複代理人 方春意 律師複代理人 陳妙泉 律師被告即反訴原告興勤電子工業股份有限公司法定代理人乙○○訴訟代理人 蔡東賢 律師
吳文淑 律師 郭念慈 律師上當事人間所有權移轉登記事件，本院民國96年8月27日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落高雄市○○區○○段○○○○號土地上之建物即門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○巷○○○弄○號房屋移轉登記予原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣肆佰壹拾萬元為被告供擔保後得假執行；惟被告如以新臺幣壹仟貳佰參拾壹萬玖仟陸佰元為原告供擔保後，得免為假執行。
反訴原告之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、本訴部分：
一、本件原告起訴主張：兩造於民國87年1月15日簽訂土地租賃契約，又於87年11月15日因變更部分約定而重新簽訂契約（下稱系爭契約），約定被告向原告承租高雄市○○區○○段○○○○○號土地（下稱系爭土地），租賃期間自87年2月1日起至96年11月30日止，被告並經原告同意於其上興建門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○巷○○弄○號房屋（下稱系爭房屋）。兩造復約定自96年1月1日起將系爭房屋之所有權移轉登記為原告所有，被告應無條件配合原告辦理所有權移轉登記，不得提出任何賠償之要求及拒絕辦理房屋移轉登記；倘原告不願擁有系爭房屋之所有權，依系爭契約第6條，被告有拆除系爭房屋之義務。詎原告通知被告自96年2月6日起將系爭房屋所有權移轉登記為原告所有，被告均藉詞未予履行，為此，爰依雙方租賃契約之法律關係，提起本訴，並聲明求為判決：㈠被告應將坐落高雄市○○區○○段0330地號土地上之建物即門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○巷○○弄○號房屋移轉登記予原告；㈡原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：依系爭契約之內容，被告辦理移轉所有權登記之期間係自96年1月1日起至租期屆滿即96年11月30日止，現租期既尚未屆滿，原告請求被告辦理所有權移轉登記，自屬無據。況兩造於系爭契約第6條約定，於租期屆滿，被告應在契約約定期間內無條件拆除系爭土地上之地上物，並向地政機關辦理建物滅失登記，系爭契約第4條亦定有被告此項拆除房屋之權利不因房屋移轉登記產權而喪失，故被告於租期屆滿前，應有權選擇將系爭房屋所有權移轉登記為原告所有，或拆除系爭房屋，今被告既已決定拆除系爭房屋，並於96年4月28日通知原告，原告自無權請求被告移轉系爭所有權。再者，參照兩造於87年1月15日簽訂租賃契約時，雖曾約定原告為系爭房屋之起造人，以擔保原告對被告之租賃債權；惟亦約定被告有權逕行拆除系爭房屋、租期屆滿被告應無條件拆除系爭房屋等，可知兩造於訂立此份契約時，就系爭房屋於租期屆滿時之處分，雙方之真意乃拆除房屋。嗣因原告不具起造人之資格，而無法取得系爭房屋之建築執照，兩造始於87年5月21日簽定協議書，約定將起造人變更為被告，待取得使用執造後方將系爭房屋所有權登記予原告；並另約定原告未經被告同意不得擅自移轉、設定負擔或處分系爭房屋，但租期屆滿拆除房屋則不在此限，顯見雙方就系爭房屋之處分，益見其真意仍係於租期屆滿時拆除之。其後系爭房屋興建完成，原告因不欲支付稅金而拒絕辦理所有權移轉登記，兩造乃再於87年11月15日簽訂系爭契約，約定將系爭房屋所有權登記予被告，惟為防止被告租期屆滿不願拆除系爭房屋，乃另約定如被告租期屆滿不願拆除房屋時，即應將該屋所有權移轉登記予原告，以便原告自行處理。故由兩造訂立契約之過程觀之，租期屆滿拆除房屋應係兩造於訂立契約時之真意，被告自有權利於租期屆滿時拆除系爭房屋。又觀雙方另於系爭契約第13條約定，倘租賃有效期間內發生法令變更或不可抗拒之情事，致原告中斷或無法提供租賃標的物之全部或一部時，雙方可終止契約，然一切地上所有物補償金均歸被告所有，且上述約定不因房屋移轉登記產權而喪失，益徵可知被告確有拆除系爭房屋之權利，否則自無理由領取補償金。另被告給付之租金已符當地一般租金標準，且系爭土地為袋地，被告給付之租金實已高於行情，難認有原告所稱雙方有以建物抵作租金之意思存在等語，以置抗辯。並聲明請求判決：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，被告願供擔保免為假執行。
三、兩造所不爭執之部分：原告所提出兩造於87年1月15日所簽訂之土地租賃契約書，以及88年11月15日另所簽訂之土地租賃契約書及公證書形式及內容均為真正。
四、則本件之爭點即在於：
（一）系爭契約第4條及第6條之約定，是否賦與被告於租約期滿後，可選擇移轉系爭建物予原告，或逕予拆除系爭建物之權？
（二）如被告並無上開選擇權，則原告在租約未屆滿前，可否請求被告移轉系爭房屋？
五、本院之判斷：
（一）依系爭契約第4條約定：「因配合乙方（即被告，以下同）公司儘速營運，受乙方要求將房屋（即指系爭房屋，以下同）起造人由甲方（即原告，以下同）變更為乙方，故乙方應於租期屆滿前，暨民國九十六年元月一日後將房屋所有權移轉登記於甲方，乙方並應無條件配合甲方辦理房屋移轉登記，不得提出任何賠償之要求及拒絕辦理房屋移轉登記。因辦理房屋移轉之稅費、規費由甲方負擔，及因房屋移轉致甲方所產生之各人綜合所得稅由甲方自行負擔。另乙方不因房屋移轉產權而喪失本約第六條及第十三條條款之權利，在未移轉前，乙方應將其已於租賃土地上所興建之房屋設定新台幣參仟玖佰萬元之第一順位抵押權予甲方，用以擔保乙方依本約履行其義務，並同意將該房屋設定預告登記與甲方，非經甲方之同意，不得轉讓或設定他項權利與他人。有關登記之費用由乙方負擔，又乙方對抵押權設定及預告登記如有產生所得稅賦，由乙方全額負擔。抵押權及預告登記文件應於本約簽訂同時由雙方用印交付代書辦理登記。」另第6條則係約定：「於租期屆滿或契約中止時乙方應在契約約定期間內無條件拆除所有地上物並向地政機關辦理建物滅失登記。乙方若未依契約約定終止期期間內將地上物拆除及其所有之動產遷離時甲方有權將其視為廢棄物代為處理，乙方不得異議，甲方因代為拆除房屋及搬運廢棄物之費由，由乙方負擔，暨依本約第十二條規定之違約罰金賠償甲方，乙方並應無條件提供甲方因拆除房屋及搬運廢棄物之期限內通行路權，如附圖一。」
（二）被告雖稱由前揭條文第4條中段已約定「另乙方不因房屋移轉產權而喪失本約第6條及第13條條款之權利」等語，，並由兩造歷來之締約經過以觀，辯稱被告應擁有決定是否拆除系爭房屋，或移轉系爭房屋予原告之權，以及兩造締約之真意，實在租期屆滿時，被告應拆除系爭房屋云云。然系爭契約既係兩造於協議過後所簽訂，復經公證，則兩造間之權利義務關係，應悉按系爭契約決之。再者，系爭契約約款第4條前段，既已明定被告應於租期屆滿前，暨自96年1月1日起將系爭房屋之所有權移轉登記於原告，不得拒絕辦理移轉登記，復於其後約定需將系爭建物設定第一順位抵押權及預告登記予原告，且非經原告之同意，被告不得轉讓或設定他項權利與他人，是由條文之結構以觀，客觀上應係作為保全前開移轉系爭建物所有權之擔保，苟若認被告擁有可自行決定拆除或移轉系爭房屋所有權，不啻將使第4條前段之約定形同具文。另如兩造於締約之時，係欲將系爭契約第4條之約定，作為被告在租期屆滿時不願拆除房屋時之補充規定，則亦應在契約整體之體系上，將第6條之規定移置於前，並於第4條之內容中予以約明；況果兩造並無移轉系爭房屋所有權之真意，亦無庸以第4條之約款作為第6條之補充約定，原告本即可於租約屆滿後，訴請拆屋還地，故被告此部分之抗辯，自無理由。
（三）另被告雖再再主張系爭契約第6條應為其權利，然觀系爭契約第6條之規定，均係課予被告應為一定作為之義務；尤有甚者，如被告未依該條之行為，而為一定之作為，尚有依系爭契約第12條之規定，應給付違約金予原告之義務，此等約定，與一般賦與行為人有選擇權之約定大相逕庭，故由整體契約之文義觀之，尚難僅以系爭契約第4條所約定：「‧‧‧不因房屋移轉產權而喪失本約第6條‧‧‧之權利」等詞，而逕認被告可自行拆除系爭房屋，而拒絕履行移轉系爭房屋予原告之契約義務。
（四）況由被告先前於88年5月間所寄發予原告之存證信函以觀，被告亦同意將系爭房屋移轉登記予原告（見本院卷第11
1至114頁），雖當時兩造均未辦理系爭房屋所有權之移轉登記，惟依兩造於本院審理時所述，當時未能辦理所有權移轉登記，係因稅捐及費用之負擔，未能達成合意所致（見本院卷第192頁），則系爭契約其後於88年11月15日簽定，並除於第4條明定系爭房屋應移轉予原告外，復約明移轉系爭房屋所需之稅捐及費用負擔方式，以及移轉系爭房屋後，原告所增加應負擔之稅捐由原告負擔等，應係兩造重新協議後之合意，且亦未脫先前被告所自承願移轉系爭房屋予原告之意思表示。
（五）被告又以系爭契約第13條之約定，辯稱如系爭房屋應移轉予原告，兩造不致約定如租賃有效期間內因發生法令變更或任何不可抗拒之情事，致使原告中斷或無法提供租賃標的物之全部或一部時，雙方可終止契約，然一切地上所有物補償金均歸被告所有云云。惟本件被告既係向原告租用土地興建廠房以營運，如租賃期間因不可抗力致被告無法繼續營運，客觀上將使被告產生一定之損害，故兩造合意以補償金作為被告無法繼續營運之補償，而原告亦因此免除對被告之賠償責任，並無悖社會常情，而難認被告可藉此免除移轉系爭房屋予原告之義務。
（六）系爭契約第4條既約定，被告應於租期屆滿前，暨96年1月1日後將房屋所有權移轉登記於原告，則解釋上，自96年1月1日起至系爭契約屆滿前即96年11月30日間，原告即得請求被告移轉系爭房屋，故本件原告於96年3月19日向本院提起本訴，請求被告依約履行，自無不合。
六、綜上所述，原告既自96年1月1日起即得依約請求被告移轉系爭房屋所有權予原告，被告亦無得拒絕履行之權，從而，原告本於契約之法律關係，請求被告移轉系爭房屋之所有權予原告，自有理由而應予准許。
七、本件事證已臻明確，兩造就訂立契約之過程、租金高低之陳述及其相關證據，核不影響判決結果，本院認此部份無再予審酌之必要，爰不再加以一一論駁，附此敘明。
八、又本件兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，經核於法均無不合，爰分別酌定相當之金額准許之。
貳、反訴部分：
一、本件反訴原告起訴主張：反訴原告向反訴被告承租系爭土地並自費興建系爭房屋，並於系爭契約第6條及第4條約定，租期屆滿反訴原告應在契約約定期間內無條件拆除地上物並向地政機關辦理建物滅失登記，反訴原告此項拆除房屋之權利不因房屋移轉登記產權而喪失，故租期屆滿時，反訴原告有拆除系爭房屋之權利。嗣反訴原告請求反訴被告依高雄市政府之函文出具拆除同意書，反訴被告竟拒絕出具，顯有以不當方式阻撓反訴原告依約拆除系爭房屋之權利。另依系爭契約，反訴原告應係於租期屆滿前即有拆除權，否則當違背系爭契約中有關租期之約定；現租期既尚未屆滿，就其是否擁有拆除權自非屬將來發生之法律關係，在反訴被告否認反訴原告對系爭房屋擁有拆除權之情形下，反訴原告自有予以起訴確認之必要。為此，爰起訴請求判決：㈠確認反訴原告就系爭房屋有拆除之權利；㈡反訴被告應出具系爭房屋之拆除同意書予反訴原告。
二、反訴被告則以：拆除系爭房屋並非反訴原告之權利，而係於反訴被告不願請求移轉系爭房屋所有權登記而要求拆除時，反訴原告所應盡之義務。縱認反訴原告有拆除系爭房屋之權利，亦係待租期屆滿後，反訴原告始擁有該項權利，故其是否擁有拆除權，應屬將來發生之法律關係，不得作為確認訴訟之標的等語，以置抗辯。並聲明求為判決：反訴原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實：同本訴部分所述。
四、則本件之爭點即在於：反訴原告是否有拆除系爭房屋之權利？
五、經查，系爭契約第6條約定，於租期屆滿，反訴原告應在契約約定期間內無條件拆除所有地上物並向地政機關辦理建物滅失登記，參酌系爭契約第4條之約款，在解釋上應認乃課予反訴原告於租期屆滿，又反訴被告不願移轉系爭房屋之所有權時，應拆除系爭房屋之義務，並非反訴原告於系爭契約租期屆滿時，即有拆除系爭房屋之權利，否則將使系爭契約第4條之規定，形同虛設。今反訴被告既起訴請求移轉系爭房屋所有權，並經本院准許已如上述，是反訴原告自應已無拆除系爭房屋之義務存在，亦無拆除系爭房屋之權利，是以反訴被告亦當然無出具系爭房屋拆除同意書之義務，反訴原告請求確認其就系爭房屋有拆除之權利，及反訴被告應出具系爭房屋之拆除同意書予反訴原告，自均無理由，皆應予以駁回。
據上論結，本件原告之訴為有理由，反訴原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如
主文。中華民國96年9月10日
民事鳳山分庭法官李怡諄正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國96年9月10日
書記官林豐富