裁判字號：最高法院88年台上字第2206號民事判決
裁判日期：民國88年09月30日
裁判案由：返還不當得利
最高法院民事判決八十八年度台上字第二二○六號
上訴人俊聯建設股份有限公司法定代理人 曾光久 訴訟代理人 蕭顯榮 律師被上訴人丙○○
乙○○
丁○辛○○己○○庚○○甲○○戊○○右當事人間請求返還不當得利事件，上訴人對於中華民國八十八年五月一日台灣高等法院台中分院第二審更審判決（八十七年度重上更㈠字第四號），提起上訴，本院判決如左：
主文上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理由本件被上訴人主張：伊分別於民國七十八年九、十月間向上訴人購買坐落臺中市○區○○○段第六六三至六七五號等筆土地上興建之「中港俊國」地下一樓房屋（攤位）及其基地所有權之應有部分，已分別繳付如原判決附表（下稱附表）一所示價金。嗣發覺所買受之攤位可使用面積均有不足，使用執照及地政機關登記之使用用途均載「超級市場」，無法經營美食小吃，均與契約約定不符，且上訴人就系爭土地設定鉅額抵押權登記，隨時有被拍賣之危險。上訴人顯有詐欺行為，爰為撤銷買賣之意思表示，並解除契約，請求返還已付之價金。若上開主張無理由，則伊所付之價金，非屬任意給付，上訴人以其全部作為違約金予以沒收，顯然過高，依法應予酌減。除伊所付定金得予沒收外，其餘部分應依不當得利法則返還於伊等情。先位聲明：求為命上訴人分別給付伊附表一買方已付金額欄所載金額並加算法定遲延利息之判決；備位聲明：求為命上訴人分別給付伊附表二所示「應返還之金額」並加算法定遲延利息之判決（關於先位聲明部分前經第一審為上訴人勝訴之判決，惟上訴後，經更審前原審予以廢棄，改判駁回該訴確定）。
上訴人則以：兩造訂立之房屋買賣契約第十四條第一項及土地買賣契約第九條第一款均約定，被上訴人逾期十五日以上未付款，經催告後仍不履行時，伊得解除契約，沒收已繳之所有款項。乃被上訴人未付尾款及貸款部分，經伊依法解除上開買賣契約，為確定判決所認定。伊沒收之違約金，尚不足填補因被上訴人不履行債務所受之損害，並未有過高云云，資為抗辯。
原審以：被上訴人主張伊分別向上訴人購買其興建之「中港俊國」地下一樓房屋（攤位）及其基地所有權之應有部分，已分別繳付如附表一所示價金等情，業據提出房屋、土地預定買賣契約書、付款明細、統一發票等件可稽，且為上訴人所不爭，堪信為真實。依兩造所不爭之土地預定買賣契約書第九條、房屋買賣預定契約書第十四條均載：「違約處罰：㈠甲方（被上訴人）應於接到乙方（上訴人）每期繳款通知後五日內，以現金或當日支票至乙方公司繳付，如逾期時，每逾一日應加付千分之壹滯納金，於補交時一併繳清。如逾期達十五日以上經乙方催告，甲方仍不履行時，乙方得不另行通知，逕自片面解除本約，除本戶之建物土地收回另行處理外，並沒收甲方已繳之所有款項」，其係屬違約金之約定至明。而被上訴人未付尾款及貸款部分，已經上訴人依上開約定合法解除本件買賣契約，亦為確定判決所認定之事實。茲應審究者，厥為違約金應為若干為當。上訴人主張沒收之違約金，不足以填補其損害，無非以其解除本件買賣，發生再銷售之價差，另支佣金，及資金延遲回收之利息損失大於所沒收之違約金云云。惟查所沒收之違約金原即為被上訴人繳付之價金，係屬上訴人持用中，自無所謂利息之損失可言。系爭大樓地下室美食街，經臺灣省建築師公會鑑定結果，認系爭土地每坪現值約新臺幣（下同）七十至八十萬元之間。房屋現值每坪約二十五萬至三十萬元之間。土地現值為市場價格，非公告現值；房屋價格視該飲食館營業情形而定，如在營業情形良好時，其價格應在二十五至三十萬元，如營業不良時，其價格則以每坪十五萬元為宜。上訴人陳稱，系爭房地於伊八十三年五月四日解除買賣契約時之現值，應以臺灣省建築師公會鑑定結果為準計算其價差，自屬可採，其詳如附表一再行銷售差價欄所載。而系爭房地不漲反跌，係因推案至解約數年期間適逢市場供需失衡，房屋供過於求及股票指數急劇下降等現象影響所致，並經同公會函復可稽。足見係因供需失衡等之自然現象，非可歸責於雙方當事人，認以兩造各負擔其半為宜。關於再銷售之費用（佣金）損失，上訴人係以原買賣價金之百分之七計算，惟上訴人既主張再出售時有價差，其再售之佣金，自應以扣減再出售之價差後之額為準，此部分之損失詳如附表一所載。斟酌上開各項情節及被上訴人所繳付價金幾達買賣價金之半等情，認本件違約金應予酌減如附表一「再行銷售差價二分之一加再行銷售費用」欄所示之金額。上訴人雖辯稱，不動產價值因上開經濟因素而貶值，與買受人違約被解除契約無涉，被上訴人均應承受差價之損失，並無不公平云云，惟依上揭系爭土地預定買賣契約書第九條、房屋買賣預定契約書第十四條之約定，被上訴人繳款愈多，違約受罰金額愈高，倘所繳價金甚鉅，猶仍全數充作違約金，自失公允。上訴人上開抗辯為無足取。準此核算，由附表一所示「買方已付金額」扣除上述違約金後，尚餘附表一記載上訴人應退還金額欄之所示，從而被上訴人請求上訴人分別如數返還，及加算法定遲延利息，自屬有據，應予准許，其逾此部分之請求，即非有據，不應准許。爰就備位聲明部分，判命上訴人給付如上開金額本息，及駁回被上訴人其餘之上訴，經核於法並無違誤。上訴論旨，猶就原審取捨證據、認定事實及解釋契約之職權行使暨本其自由裁量權所定違約金額，指摘原判決其敗訴部分不當，求予廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國八十八年九月三十日
最高法院民事第三庭
審判長法官范秉閣
法官朱建男法官曾煌圳法官許澍林法官鄭玉山右正本證明與原本無異
書記官中華民國八十八年十月十六日