裁判字號：臺灣嘉義地方法院108年訴字第352號民事判決
裁判日期：民國108年07月16日
裁判案由：所有權移轉登記
臺灣嘉義地方法院民事判決108年度訴字第352號原告 侯永輝 訴訟代理人 林國一 律師被告 侯玄德 被告 侯素玉 上列當事人間請求所有權移轉登記事件，於民國108年7月2日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文被告應於原告各給付新台幣伍拾萬元時，各將其所有坐落嘉義縣○○鄉○○段○○○○○號土地、權利範圍三分之一，連同同段449建號建物（門牌號碼：嘉義縣○○鄉○○村○○路○○○巷○弄○號；含附屬建物電梯樓梯間）、權利範圍三分之一的所有權，移轉登記予原告所有。
訴訟費用由被告負擔。
事實
甲、原告方面
壹、聲明：
一、被告應於原告各給付新台幣（下同）50萬元時，各將其所有坐落嘉義縣○○鄉○○段○○○○○號、面積135.35平方公尺、權利範圍三分之一，連同地上建物第449建號、門牌嘉義縣○○鄉○○村○○路○○○巷○弄○號鋼筋混擬土加強磚造二層樓房屋、總面積100平方公尺；附屬建物電梯樓梯間、面積
5.49平方公尺，權利範圍三分之一，所有權移轉登記與原告所有。
二、訴訟費用由被告負擔。
貳、陳述：
一、坐落嘉義縣○○鄉○○段○○○○○號、面積135.35平方公尺土地及地上建物第449建號、門牌嘉義縣○○鄉○○村○○路○○○巷○弄○號鋼筋混擬土加強磚造二層樓房屋、總面積100平方公尺；附屬建物電梯樓梯間、面積5.49平方公尺，為兩造共有，權利範圍各三分之一，有土地及建物登記謄本可稽。
二、民國108年2月12日被告二人以竹北中山郵局第20號存證信函寄送原告，謂「貴我雙方係嘉義縣中埔鄉1288地號、建號44
9、建物門牌和美村大義路375巷1弄2號，台端與本人等2人均為土地及建物所有權人，…土地面積135.35平方公尺，建物面積100平方公尺，所有權全部，今出售新台幣150萬元，
3人各得50萬元正，但扣除繼承代書費、印花費、規費、銀行貸款利息滯納金、房屋稅、地價稅罰緩應付款項後，實際應得新台幣367001元整，爰依土地法第34條之一規定，請台端於函到10日內以書面通知本人是否願意以相同價金購買，若逾期未回函，即視為放棄優先購買權購買本人等共有房地權利，本人等於前揭房地，將通知台端領取前揭應得價金，若逾期不為領取，前揭價金將依法向法院提存。」，原告於接獲前揭郵局存證信函後，於108年2月20日以台中民權郵局營收股第269號存證信函回覆被告二人，表明願意「以相同價金購買被告二人權利持分三分之二。台端接函後10日內備妥該不動產移轉證件，於期限內處理產權買賣過戶手續。」被告二人均已收到，分別有各該郵局存證信函及收件回執可考。
三、按契約之要約人，因要約而受拘束，民法第154條前段定有明文。本件被告二人以郵局存證信函通知原告是否各以50萬元優先購買其應有部分應係要約之通知，原告於期限內函復被告二人，承諾願以同一條件優先購買渠等應有部分，兩造買賣契約應已成立。被告竟反悔，不願履行買賣契約，將其房地權利範圍各三分之一移轉登記與原告。原告不得已本於買賣契約之法律關係，提起本件訴訟。請判決如訴之聲明，甚感法便！
參、證據：提出嘉義縣○○鄉○○段○○○○○號土地登記謄本、同段449建號建物登記謄本、被告於108年2月12日寄發之竹北中山郵局第20號存證信函、原告於108年2月20日寄發之台中民權路郵局營收股第267號存證信函暨掛號郵件收件回執等資料。
乙、被告方面
壹、聲明：請求駁回原告之訴
貳、陳述：
一、原告所提民法第154條要約而受拘束之形式，不能援用土地法第34條之1優先購買權，並非一般買賣要約之成立要件。
二、原告於108年2月20日至108年3月5日止，被告多次向原告要求支付被告2人優先購買價金，原告說想買，但卻說現在沒錢。
三、嘉義縣中埔鄉農會屢次催繳原告、被告等繼承人繼承了母親房地後，更應該負擔母親84年至107年未繳銀行利息、滯納金，原告說要向我們倆想買，但對農會貸款至延宕未付利息、一慨不以理會，被告只有向 陳錦玄 借款支付銀行未繳利息，以免房地被拍賣，以保障被告倆應有權益，被告無奈只好借錢繳完銀行利息及滯納金、及未繳土地稅、房屋稅等等罰鍰後，告知原告要申報過戶，原告也沒表示任何意見，事後原告為此訴訟，令人不解，故提出答辯為保障本人權益。
參、證據：被告未提出證據資料。理由
一、按土地法第34條之1第1至4項規定：「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。第1項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者，應代他共有人申請登記。共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購」。次按，物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務。此於民法第348條第1項亦定有明文。
二、經查，本件坐落於嘉義縣○○鄉○○段○○○○○號土地及同段
449建號房屋，為兩造共有，權利範圍為每人各三分之一，此有土地及建物登記謄本可稽。又查，被告侯玄德、侯素玉二人於108年2月12日以竹北中山郵局第20號存證信函，通知原告謂：「貴我雙方係嘉義縣中埔鄉1288地號、建號449、建物門牌和美村大義路375巷1弄2號，台端與本人等2人均為土地及建物所有權人，…土地面積135.35平方公尺，建物面積100平方公尺，所有權全部，今出售新台幣150萬元，3人各得50萬元正，但扣除繼承代書費、印花費、規費、銀行貸款利息滯納金、房屋稅、地價稅罰緩應付款項後，實際應得新台幣367001元整，爰依土地法第34條之一規定，請台端於函到10日內以書面通知本人是否願意以相同價金購買，若逾期未回函，即視為放棄優先購買權購買本人等共有房地權利，本人等於前揭房地，將通知台端領取前揭應得價金，若逾期不為領取，前揭價金將依法向法院提存。」等語；而原告於接獲前揭郵局存證信函後，即於108年2月20日以台中民權郵局營收股第267號存證信函回覆被告二人，表明：「本人願意以相同價金購買另權利持分2／3。台端接函後亦於10日內備妥該不動產移轉證件，於期限內處理產權買賣過戶手續」等語，並經被告侯素玉、侯玄德二人（註：由家屬 王東漢 、陳錦玄代收）分別已於108年2月21日及108年2月21日收受上述存證信函。上情有原告提出之竹北中山郵局第20號存證信函、台中民權路郵局營收股第267號存證信函暨掛號郵件收件回執可稽，且為被告所不爭執之事實。
三、次查，被告侯玄德雖然辯稱原告於108年2月20日至108年3月
5日止，經被告多次向原告要求支付被告二人優先購買價金，原告說想買，但卻說現在沒錢；原告在於108年2月20日用存證信函回復被告說他要買，但是，他完全都沒有什麼動作，他只是要被告準備文件，可是後來他又打電話跟被告講說他沒有錢買云云，而爭執原告無真正欲以相同價金購買本件上揭房地之誠意。惟查，原告則否認被告所主張之上揭事實，並陳稱：如果原告真的有打電話跟被告侯玄德這樣說，那被告侯玄德應該限期催告原告在於什麼期限內要優先購買，否則就放棄等語，反駁被告侯玄德主張之事實。又查，被告侯玄德對於所主張之原告後來又打電話跟伊說沒有錢買云云，就關於打電話的日期或時間，另辯稱：「因為我工作很忙，所以他打電話跟我說他沒有錢買的日期，到底是哪一天，我現在已經忘記了。」而無法指出確實的日期，且未能舉證證明有此通話內容存在，因此，本院就被告侯玄德上揭所辯之詞語，尚難逕予以採信。
四、復按，土地共有人依土地法第34條之1第1項規定，出賣共有土地之全部，其為處分之共有人，僅係對自己之應有部分處分自己之權利，其得一併處分他共有人之應有部分，乃源於法律之授權，並非以此剝奪他共有人依同條第四項所定之優先承購權，是共有人依首揭規定出賣共有土地之全部時，他共有人對於出賣共有土地全部之共有人之應有部分，依同條第4項規定應有優先承購之權利。此有最高法院96年度台抗字第735號民事裁判意旨及最高法院78年度第12次民事庭會議決議可參。而查，本件依上述說明，應堪認定原告在被告所指定之10日期間，已向被告表明願意以相同價金購買被告之權利持分。又查，土地法第34條之1第4項的優先承購權，為形成權之一種，其權利之相對人為出賣土地之共有人，該共有人與第三人訂立買賣契約出賣其應有部分時，一經其他共有人表示願以同一價格優先承購，則該共有人與他共有人間，即成立買賣關係，該共有人應將土地所有權移轉於其他共有人。而本件原告既已向被告表示願以相同價金購買被告之權利持分，即已經發生先買特權之形成權，原告與被告間的買賣契約即已為成立。至於原告是否另對於被告行使買賣契約訂立請求權，請求被告按其與第三人約定之同樣條件，另補訂書面契約，應均不致於影響原告與被告間買賣契約之成立。因不動產物權之移轉，固應以書面為之，其移轉不動產物權書面未合法成立，固不能生移轉之效力。惟關於買賣不動產之債權契約，乃非要式行為，若雙方就移轉之不動產及價金業已互相同意，則其買賣契約即為成立。而本件原告已向被告表示願以相同價金購買被告之權利持分，故雙方就移轉之不動產及價金，應可認已互相表示意思一致，依民法第153條第1項之規定，買賣契約即已經成立。出賣不動產之被告，自應負交付該不動產並使原告取得該不動產所有權之義務。
五、綜據上述，本件原告依兩造間之買賣契約關係，並基於民法第369條標的物與價金同時交付原則，請求被告應於原告各給付50萬元時，各將其所有坐落嘉義縣○○鄉○○段0000地號土地、權利範圍三分之一，連同同段449建號建物（門牌號碼：嘉義縣○○鄉○○村○○路○○○巷○弄○號；包含附屬建物電梯樓梯間）、權利範圍三分之一的所有權，移轉登記予原告所有，依上述說明，於法有據，屬有理由，應予准許。
六、據上論斷，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中華民國108年7月16日
民一庭法官呂仲玉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須按對造人數提出繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國108年7月16日
書記官吳念儒