裁判字號：臺灣高雄地方法院103年訴字第430號民事判決
裁判日期：民國103年08月27日
裁判案由：返還土地等
臺灣高雄地方法院民事判決103年度訴字第430號原告台灣糖業股份有限公司法定代理人 陳昭義 訴訟代理人 吳艾黎 律師被告 蔡洪金 訴訟代理人 洪村旗 被告 洪村景 上列事人間請求返還土地等事件，本院於民國103年8月6日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落高雄市○○區○○段○○○○○○○○號土地上如附圖所示面積一百七十六點九二平方公尺之地上物拆除騰空並回復原狀後，將土地交還原告。
被告應給付原告新臺幣伍萬壹仟肆佰伍拾陸元，及其中新臺幣肆萬貳仟捌佰捌拾元自民國一百零三年一月二十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，並應自民國一百零三年一月二十五日起至返還前項土地之日止，按日給付原告新臺幣陸拾伍元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項、第二項於原告以新臺幣伍拾捌萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣壹佰柒拾肆萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國97年間將其所有坐落高雄市○○區○○段○○○○○○○○號土地（下稱系爭土地，出租面積分別為
24、144平方公尺），出租予訴外人即被告父親洪○，雙方並簽立土地租賃契約書（下稱系爭租約），租期自97年7月16日起至101年12月31日止，約定租金以當期申報地價7%計算，承租人如積欠租金逾期4個月以上，應照欠租額加收20%違約金，欠租額達2年總額時，原告得終止契約，且承租人應於1個月內將所有地上物包括建築物或放置之器材物品等，拆遷清除並交還土地。詎洪○自98年1月1日起即未繳納租金，並於000年0月0日死亡，系爭租約之權利義務關係應由洪○之繼承人即被告洪村景、蔡洪金及訴外人洪○○、洪○○、洪○○、黃洪○○、洪○○繼受，經原告向高雄市○○區調解委員會聲請調解時，僅洪○○、洪○○、洪○○、黃洪○○、洪○○同意拋棄系爭土地上由洪○興建之地上物（實際占用000地號土地面積為24.93平方尺公尺、占用000地號土地面積為151.99平方公尺，合計176.92平方公尺，詳如附圖測量成果圖所示。下稱系爭地上物），由被告洪村景承租，被告蔡洪金未參與調解，其與洪村景均未拋棄系爭地上物，而取得系爭地上物之事實上處分權，並依繼承之法律關係繼受系爭租約。因本件積欠租金總額已達2年租金總額，爰以起訴狀繕本送達被告作為終止租約之意思表示，並依民法第767條、第179條規定、繼承之法律關係及系爭租約第4條、第5條、第6條、第8條、第12條之約定，提起本件訴訟，請求被告拆除騰空系爭地上物並回復原狀後交還土地，並給付自101年1月1日起至終止租約之日即10
3年1月24日止之租金及違約金共新臺幣（下同）51,456元，及自起訴狀繕本送達最後一位被告翌日起，按日給付以占用系爭土地面積、申報地價年息7%計算相當於租金之不當得利65元等語。並聲明：㈠被告應將坐落系爭土地上如附圖所示面積176.92平方公尺之地上物拆除騰空並回復原狀後，將土地交還原告；㈡被告應給付原告51,456元，及其中42,880元自起訴狀繕本送達最後一位被告翌日（即103年1月25日）起至清償日止按週年利率5%計算之利息，並應自103年1月25日起至返還前項土地之日止，按日給付原告65元；㈢願供擔保請准宣告假執行。
二、被告蔡洪金則以：原告要拆房屋就去拆，但不能向伊請求給付租金等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、被告洪村景則以：伊父親將房屋蓋在系爭土地上，但也有提供土地讓原告的小火車通行，之前原告並未要過租金，是後來要伊還土地才請求2年租金等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
四、兩造不爭執之事項：㈠洪○為被告二人父親，於000年0月0日死亡。
㈡洪○向原告承租系爭土地（系爭000、000地號土地出租面
積分別為24、144平方公尺，共168平方公尺），並簽立系爭租約，租期自97年7月16日起至101年12月31日止（見本院卷第16頁土地租賃契約書）。
㈢系爭地上物分別占用系爭000地號土地面積24.93平方公尺
、系爭000地號土地面積151.99平方公尺，合計176.92平方公尺（見本院卷第109頁測量成果圖）。
五、本件之爭點：㈠原告得否終止系爭租約，並請求被告拆除騰空系爭地上物回
復原狀後，交還土地予原告？㈡原告請求被告給付租金42,880元及違約金8,576元，合計51
,456元，有無理由？㈢原告請求被告給付相當於租金之不當得利，有無理由？若有
，金額應以若干為適當？
六、本院得心證之理由：㈠原告得否終止系爭租約，並請求被告拆除騰空系爭地上物回
復原狀後，返還土地？⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段、中段定有明文。本件被告父親洪○與原告簽立系爭租約承租系爭土地，為兩造所不爭執，依系爭租約第3條約定：「租賃期間自97年7月16日起至101年12月31日止4年5個月15日，除甲、乙（甲方即原告、乙方即洪○）雙方於租期屆滿前一個月通知他方不再續約外，視為雙方同意照原契約條件及期限續約。」；第8條第6款約定：「租賃期間如乙方積欠租金額達2年之總額時，甲方得終止契約。」；第12條約定：「地上物清除：本契約租期屆滿不再續約或甲方依本契約第8條通知乙方終止時，乙方應於1個月內將所有地上物包括建築物或放置之器材物品等，拆遷清除並交還土地，如逾期未拆遷清除時，甲方得代為拆遷清除並收回土地，且甲方因此所支出費用及所遭受之損失，乙方應負責賠償。」，有系爭租約附卷可稽（見本院卷16至18頁）。又洪○於000年0月0日死亡，洪○之繼承人洪○○、洪○○、洪○○、黃洪○○、洪○○及被告洪村景於101年1月4日於高雄市○○區調解委員會調解時，洪○○、洪○○、洪○○、黃洪○○、洪○○均同意拋棄系爭土地上由洪○興建之系爭地上物，並由被告洪村景承租系爭土地，被告蔡洪金則未參與調解等情，亦有洪○之戶籍謄本、繼承系統表及前開繼承人簽立之拋棄切結書在卷可查（見本院卷第26、29、42頁），被告蔡洪金既未拋棄系爭地上物之事實上處分權，亦未同意由洪村景單獨繼受系爭租約，足認被告蔡洪金、洪村景二人仍應依繼承之法律關係取得系爭地上物之事實上處分權，並繼受系爭租約之法律關係。
⒉又依前開說明，系爭租約既由被告繼受，則應由渠等負繳付
租金之責，而被告洪村景於本院審理時已陳明：伊生活不好，沒辦法繳納租金等語，及被告蔡洪金自始至終均表示不願給付租金之情形觀之，堪認原告主張被告自101年1月1日起迄今均未繳納系爭土地租金，應非虛妄，且被告就未繳付租金一節亦未予爭執，則自101年1月1日起至103年1月
1日止，被告積欠之租金顯已達2年期間，依系爭租約第8條第6款之約定，原告自得以起訴狀繕本送達被告作為終止系爭租約之意思表示，而本件起訴狀繕本分別於103年1月10日送達被告蔡洪金、於103年1月14日寄存送達被告洪村景（經10日於000年0月00日生送達效力，見本院卷第57、58頁送達證書），是應認系爭租約已於103年1月24日終止。
⒊系爭地上物於系爭租約終止後，現仍分別占用原告所有之系
爭000地號土地面積24.93平方公尺、系爭000地號土地面積151.99平方公尺，合計176.92平方公尺等情，業據原告提出系爭土地登記第二類謄本為憑，並有本院勘驗筆錄、現場照片及囑託高雄市政府地政局○○地政事務所繪製之測量成果圖可憑（見本院卷第12至14、96至109頁），被告洪村景固辯稱：伊父親將房屋蓋在系爭土地上，但也有提供土地讓原告的小火車通行，之前原告並未跟伊要過租金等語，然系爭租約既已終止，被告占用系爭土地即無合法依據，且被告洪村景就抗辯與原告互易土地使用、約定無庸收取租金一節，經本院詢問有無另簽契約可證，其則答稱：那是伊祖父時代的事，伊不知道等語在卷（見本院卷第135頁），並未就抗辯之事實舉證以實其說，況系爭租約確實明載由被告父親洪○承租系爭土地及租金計算標準為當期申報地價7%，有系爭租約可證，亦與洪村景所為抗辯不符，被告既未舉證證明有何占用系爭土地之合法權源，其等於103年1月24日系爭租約終止後，繼續使用土地，自屬無權占有。揆諸前揭說明，原告依民法第767條規定及系爭租約第12條之約定，請求被告拆除騰空系爭地上物並回復原狀後，將土地交還原告，洵屬有據。
㈡原告請求被告給付租金42,880元及違約金8,576元，合計51
,456元，有無理由？⒈系爭租約第4條第1款約定：「租金之計算及給付：自簽訂
本契約起按年計繳，乙方每年租金按以各筆租賃土地依第1條規定之租金計算標準加總計算，於甲方通知期限內繳納。」。而依前開說明，系爭租約之法律關係既由被告繼受，則原告主張被告應繳納101年1月1日至103年1月24日契約終止日止之租金，應屬可採。而依系爭租約記載，系爭000、000地號土地租用面積分別為24、144平方公尺，合計16
8平方公尺租金計算標準為當期申報地價7%，有系爭租約在卷可憑（見本院卷第16頁），而系爭土地於99年至101年之申報地價為每平方公尺1,600元、102年申報地價為每平方公尺1,920元，有系爭土地登記第二類謄本、地價第二類謄本可稽（見本院卷12至15頁），則原告請求101年1月1日至103年1月24日之租金42,880元【計算式：申報地價1,60
0元×7%×租用面積168㎡＋申報地價1,920元×7%×租用面積168㎡＋申報地價1,920元×7%×租用面積168㎡×24/365＝42,880元，小數點以下四捨五入】，為有理由。
⒉系爭租約第5條第5款約定：「前條租金乙方如逾期未繳，
所欠租金仍應照繳外，甲方得按下列各款加收違約金：（五）逾期繳納4個月以上者照欠租額加收20%。」。本件被告未繳納101年1月1日至103年1月24日之租金，逾期繳納之租金已達4個月以上，符合系爭租約第5條第5款計付違約金之規定，是原告依該條款約定請求被告給付依欠租額20%計算之違約金8,576元【計算式：42,880元×20%＝8,57
6元】，亦屬可採。從而，原告請求被告給付租金101年1月1日至103年1月24日之租金42,880元及違約金8,576元，合計51,456元，為有理由。
㈢原告請求被告給付相當於租金之不當得利，有無理由？如有
，金額應以若干為適當？⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179條前段定有明文。而無權占有他人之不動產，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，最高法院61年台上字第1695號判例意旨可資參照，準此，無權占有人顯係無法律上之原因而受利益，並致土地所有權人受有損害，則土地所有權人自得依不當得利之法律關係，請求無權占有人給付相當於租金之利益。本件被告自103年1月24日系爭租約終止後，即屬無權占用系爭土地，如前所述，揆諸前揭說明，原告自得依民法第179條規定請求被告給付相當於租金之不當得利。
⒉次按城市地方租用房屋之租金，以不超過土地及建築物申報
總價額年息10%為限，而前開規定於租用基地建築房屋之情形準用之，土地法第97條第1項、第105條分別定有明文。
又系爭租約第6條約定：「本契約租期屆滿不再續約或終止後乙方仍為租賃物之使用，每日應按本契約第4條租金計算方式給付甲方不當得利，且不得主張民法第451條規定之適用及其他異議。」，原告並據此主張被告應自起訴狀繕本送達最後一位被告翌日即103年1月25日起至返還系爭土地之日止，按日給付每日65元相當於租金之不當得利。本院審酌系爭租約原即約定以系爭土地申報地價7%計算承租土地租金，被告於系爭租約終止後繼續無權占用系爭土地共176.92平方公尺，自仍受有與承租系爭土地時之相同利益，且系爭租約第6條已明定承租人於無權占用系爭土地後，按原收取租金計算方式給付不當得利，系爭租約關於租金計算之約定，亦未逾前開土地法所定申報總價年息10%之上限，而無租金約定過高之情形，基於契約自由原則，應認原告主張以原租金收取標準即系爭土地申報地價7%計算，請求被告自起訴狀繕本送達最後一位被告翌日即103年1月25日起至返還系爭土地之日止，按日給付原告65元【計算式：申報地價1,920元×7%×占用面積176.92㎡÷365日＝65元，小數點以下四捨五入】，為有理由。
七、綜上所述，本件原告依民法第767條、第179條規定、繼承之法律關係及系爭租約第4條、第5條、第6條、第8條、第12條之約定，請求：㈠被告應將坐落系爭土地上如附圖所示面積176.92平方公尺之地上物拆除騰空並回復原狀後，將土地交還原告；㈡被告應給付原告51,456元，及其中42,880元自103年1月25日起至清償日止按週年利率5%計算之利息，並應自103年1月25日起至返還前項土地之日止，按日給付原告65元，為有理由，應予准許。又本件原告陳明願供擔保，請准宣告假執行，核無不合，被告雖未聲請免為假執行，惟衡酌兩造權益，爰依聲請及依職權分別酌定相當之擔保金額為准、免假執行之宣告。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及攻擊防禦方法核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為有理由。依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項、第85條第1項，判決如
主文。中華民國103年8月27日
民事第六庭法官周佳佩以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年8月27日
書記官武凱葳附圖：高雄市政府地政局○○地政事務所103年6月20日測量成果圖。