臺灣嘉義地方法院98年度重訴字第25號民事判決

裁判字號：臺灣嘉義地方法院98年重訴字第25號民事判決

裁判日期：民國98年12月22日

裁判案由：返還房屋

臺灣嘉義地方法院民事判決98年度重訴字第25號原告媚婷峰健康事業股份有限公司法定代理人丙○○訴訟代理人 蔡朝安 律師
胡宗典 律師被告新泰森實業有限公司法定代理人甲○○訴訟代理人 湯光民 律師複代理人乙○○上列當事人間返還房屋等事件，本院於民國98年12月8日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落附表一所示土地上，如附表二所示建物之一樓遷讓交還原告。
訴訟費用新台幣壹拾肆萬捌仟玖佰貳拾捌元由被告負擔。
本判決於原告以新台幣伍佰萬元，為被告供擔保後得假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠、原告因本院95年度執字第5829號強制執行事件（下稱系爭執行事件），於民國97年3月6日經拍賣程序買受系爭土地及建物，並於97年4月7日取得權利移轉證書而取得系爭土地及建物之所有權。經查，訴外人甲○○、 王志仁 即系爭建物之原所有權人，於90年1月1日就系爭建物之部分1樓，與被告間訂有每月租金4,000元之租賃契約，租期自90年1月1日起至99年12月31日止，共計10年（下稱系爭租賃契約）。然系爭租賃契約未經公證，且租賃期間逾5年，依民法第425條第2項規定，並無買賣不破租賃原則之適用。又系爭租賃契約原出租人即訴外人王志仁於96年間死亡，依系爭建物異動索引，由法定繼承人甲○○、 王玲瑛 、 李秀粧 於96年12月11日繼承，是系爭租賃契約之出租人現為甲○○、王玲瑛、李秀粧3人，與原告無涉。被告既無正當理由占有系爭建物，實屬無權占有，爰依民法第767條前段之規定，請求被告返還系爭建物。
㈡、本院98年度重訴字第35號判決已認定廣博網路科技股份有限公司（以下稱廣博公司）及中福紙業股份有限公司（以下稱中福公司）與原告間並無租賃關係存在，其等無權占有系爭建物1樓，應將系爭建物1樓遷讓返還原告。因此，被告無從以上開2公司同意被告無償使用系爭建物，進而對原告主張有權占有。
㈢、並聲明：除供擔保金額外，如主文所示。
二、被告則抗辯以：
㈠、訴外人甲○○於90年間於將系爭建物1樓出租予被告，租賃期間自90年1月1日起至99年12月31日止，縱使被告之租賃契約未經公證而無買賣不破租賃原則之適用，但訴外人廣博公司與中福公司亦分別自94年1月及4月起共同向甲○○、王志仁承租系爭建物1樓，上開2公司之租賃期限皆在5年之內，依民法第425條之規定，自有買賣不破租賃之適用，原告買受系爭建物後應繼受該租賃契約。上開2公司有權占有系爭建物1樓，並同意被告使用，被告自屬有權占有。
㈡、並聲明：請求駁回原告之訴，訴訟費用由原告負擔。
三、兩造不爭執之事實：
㈠、原告經由系爭執行事件拍定買受系爭土地及建物，並於97年4月7日取得權利移轉證書而取得所有權。
㈡、被告於系爭執行程序中，提出由原所有權人即訴外人甲○○及王志仁訂立之系爭租賃契約，租賃契約內容記載：系爭建物1樓由被告承租，租賃期限自90年1月1日起至99年12月31日止，每月租金為4,000元。上開租約租賃期間為10年，且未經公證。
㈢、系爭建物1樓目前為被告占有使用中。
四、兩造爭執之點：
㈠、被告與訴外人甲○○、王志仁簽立之系爭租賃契約，對原告是否有民法第425條第1項買賣不破租賃原則之適用？亦即原告是否應承受系爭租賃契約？
㈡、訴外人廣博公司及中福公司是否有權占有系爭建物1樓？被告是否得抗辯因上開2公司同意被告使用系爭建物1樓，即取得占有系爭建物之權利？
五、本院得心證之理由：
㈠、按所有人對無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之，為民法第767條所明文規定。又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文亦有明文。再按「以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由」，最高法院72年度台上字第1552號裁判要旨參照。本件原告主張系爭房地為其所有，經被告無權占用，被告對於原告為所有權人乙節並不爭執，自應由被告就占用房屋有正當權源之事實，負舉證之責任。
㈡、被告抗辯訴外人甲○○、王志仁於90年間於將系爭建物1樓出租予被告，租賃期間自90年1月1日起至99年12月31日止云云，雖提出租賃契約書、甲○○各類所得扣繳暨免扣繳憑單為證。然按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，不適用之，民法第425條定有明文。此條第2項規定係於88年4月21日修正公布（89年5月5日施行），其規範意旨在以出租人出租後「讓與」租賃物所有權所生之法律關係為規範內容，寓有保障承租人及受讓人之意義。因此，若係在修正施行後出租人有「讓與」租賃物所有權之情形，即有民法第425條第2項規定之適用（最高法院95年臺上字第521號判決意旨可資參照）。查系爭租賃契約之租賃期限共計10年，且未經公證，依上揭規定，即已排除民法第425條第1項買賣不破租賃原則之適用，自難據此拘束非該契約當事人之原告。亦即，原告無庸承擔被告與原出租人間之租賃契約，原告與被告間並無租賃關係存在。
㈢、又被告抗辯訴外人廣博公司與中福公司有權占有系爭建物1樓，並同意被告使用，被告因此取得占有之權利云云；原告則否認訴外人廣博公司及中福公司有權占有系爭建物。經查：
１、系爭建物位處嘉義市交通頻繁且商業活動發達之精華地段，且系爭建物為7層樓（含地下層），各樓層面積多達255平方公尺，系爭建物在不動產租賃交易市場，應有相當之租金行情。又系爭建物估價價值為19,444,000元，查估其全棟租金約為每月130,000元等情，有原告對訴外人廣博公司、中福公司提起之遷讓房屋訴訟中（本院98年度重訴字第35號），本院囑託嘉義市不動產仲介經紀商業同業公會鑑定，之98年
8月21日嘉不動產仲會字第980046號函可稽，並經本院調卷查閱屬實。換言之依上開公會鑑估結果，系爭建物連同地下層計算在內，每樓層之每月租金約為16,250元（130,000÷8＝16,250），而系爭建物1樓供作店面使用，租金更應超過16,250元。
惟系爭建物1樓由被告及訴外人廣博公司、中福公司承租，每月租金各為4,000元、2,000元及2,000元，租金總計僅8000元，與前揭經鑑估結果每樓層之每月租金16,250元，差距甚大。復對照系爭建物4樓出租予訴外人世新有線電視公司，約定每月租金為26,000元，有訴外人世新有線電視公司租賃契約附於執行卷內可按，更可見訴外人廣博公司、中福公司之租金金額，違背市場行情，其真實性令人存疑。
２、況系爭建物1樓總計有3份租賃契約，承租人分別為被告及訴外人廣博公司、中福公司，惟關於各承租人承租面積及使用範圍之記載，均付之闕如，又除約定標的物所在地、租賃期間、租金金額及給付時間外，就租賃契約通常會約定之押租金條款、違約金、水電費用及租捐負擔等內容，皆無明文約定，亦與一般訂立租賃契約之常情相違。
３、訴外人廣博公司及中福公司於原告對其等提起之遷讓房屋之訴（本院98年度重訴字第35號）案件審理中，均無法提出確實支付租金之證明，更難認其等與訴外人甲○○及王志仁間確有租賃契約存在。本院98年重訴字第35號遷讓房屋案件亦為訴外人廣博公司及中福公司敗訴之判決。
４、是訴外人廣博公司及中福公司既不得對原告依租賃之法律關係主張有權占有系爭建物，被告抗辯已徵得上開2公司之同意占用，即屬有權占用系爭建物1樓云云，亦屬無據。
六、縱上所述，本件原告經由系爭執行程序拍定取得系爭土地及建物之所有權，原告據以主張被告無權占用，被告雖以租賃關係存在或徵得其他承租人同意占用置辯；惟原告無庸承受系爭租賃契約，且訴外人廣博公司及中福公司與原出租人甲○○及王志仁間之租賃關係不存在，無權同意被告使用系爭建物，是被告抗辯有權占有云云，即非可採。從而，原告本於所有權主張被告無權占有，請求被告應將坐落系爭土地上之系爭建物1樓遷讓交還原告，為有理由，應予准許。
七、本件待證事實已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，經本院斟酌後，認於判決結果已不生影響，爰不一一論述。
八、末按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第87條第1項定有明文。本件第一審裁判費148,928元，應由敗訴之被告負擔，爰判決如主文第2項所示。
九、原告 陳明 願供擔保請准宣告假執行，經核無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。
十、據上結論，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項，判決如主文。
中華民國98年12月22日
民事第三庭法官洪嘉蘭以上正本係照原本作成如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國98年12月22日
書記官陳昭煌附表一┌─┬───────────────────┬─┬────┬──────┐│編│土地坐落│地│面積│權利││├───┬────┬───┬───┬──┤├────┤││號│縣市○鄉鎮市區○段○○段│地號│目│平方公尺│範圍│├─┼───┼────┼───┼───┼──┼─┼────┼──────┤│1│嘉義市│東區│北門│三│6-1│建│84│全部│├─┼───┼────┼───┼───┼──┼─┼────┼──────┤│2│嘉義市│東區│北門│三│6│建│178│全部│└─┴───┴────┴───┴───┴──┴─┴────┴──────┘附表二┌─┬──┬───────┬───┬───────────────┬────┐│編│建號││建築式│建物面積（平方公尺）│權利││號││基地坐落│樣主要├─────────┬─────┤││││-------------│建築材│樓層面積│附屬建物主│││││建物門牌│料及房││要建築材料││││││屋層數│合計│及用途│範圍│├─┼──┼───────┼───┼─────────┼─────┼────┤│1│975│嘉義市東區北門│6層樓│地面層：134.15│電梯樓梯間│全部││││段3小段6、6-1│鋼筋混│2樓層：164.76│面積11.32│││││地號│泥土造│3樓層：164.76││││││--------------│住商用│4樓層：164.76││││││嘉義市○○路││5樓層：164.76││││││244號││6樓層：164.76││││││││騎樓：35.48││││││││地下1層：215.48││││││││合計：1208.91│││├─┼──┼───────┬───┬─────────┬─────┬────┤│2│1521│嘉義市東區北門│鋼筋混│地面層：90.09│鐵架涼棚│全部│││棟次│段3小段6、6-1│泥土造│2樓層：90.09│24.89RC造│││││地號│、住房│3樓層：90.09│（1）梯間│││││--------------││4樓層：90.09│16.13│││││嘉義市○○路││5樓層：90.09│（2）機械│││││244號││6樓層：90.09│室7.04共計│││││││7樓層：129.38│48.06│││││││合計：669.92│││└─┴──┴───────┴───┴─────────┴─────┴────┘