裁判字號：臺灣桃園地方法院109年訴字第403號民事判決
裁判日期：民國110年01月22日
裁判案由：履行和解契約
臺灣桃園地方法院民事判決109年度訴字第403號原告 張恭銘 訴訟代理人 林紫彤 律師
程立全 律師被告 許瑞富 訴訟代理人 許朝財 律師上列當事人間履行和解契約事件，本院於民國109年12月1日言詞辯論終結，判決如下：
主文
一、被告應給付原告新臺幣374萬9332元，及自民國109年3月27日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
二、訴訟費用由被告負擔。
三、本判決於原告以新臺幣125萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣374萬9332元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：㈠原告前於民國108年4月14日經由訴外人信義房屋股份有
限公司（下稱信義房屋公司）居間承買被告所有坐落臺北市○○區○○街○○巷○○號3樓房屋（下稱系爭房屋）及其坐落土地（下合稱系爭房地），兩造於104年5月28日完成交屋手續，惟交屋後原告發現系爭房屋有傾斜之瑕疵，乃於108年8月20日委請訴外人勤富土木技師事務所進行建築物傾斜鑑定，並於108年9月9日完成鑑定報告書，認定系爭房屋現況傾斜程度為西向東傾斜1/40~1/48，處於接近應重建（即傾斜率小於1/40）之臨界值，應給予補償費用。
㈡兩造乃於108年11月22日簽訂協議書（下稱系爭協議書）
，約定由二家估價師事務所分別估定系爭房地於108年4月14日出售時之客觀價值，再將該客觀價值平均，作為系爭房地爭議之補償依據。倘平均金額低於系爭房地之成交總價，被告應於完成估價報告後7日內，將差額款項匯入原告指定帳戶。嗣由訴外人中鼎不動產估價師事務所（原約定之訴外人天易不動產估價師事務所因故無法承接，故改由中鼎事務所估價）認定系爭房地出售時之客觀價值為新臺幣（下同）1384萬8099元、 葉美麗 不動產估價師聯合事務所（下稱葉美麗事務所）認定系爭房地出售時之客觀價值為1577萬3236元，兩家之平均金額為1481萬0667.5元，低於系爭房地成交總價1856萬元，故被告應於鑑定報告後7日內補償原告差價即374萬9332元（原告無條件捨去不足1元之部分），但被告迄今仍未補償，爰依系爭協議書第3條約定，提起本件訴訟等語。
㈢並聲明：被告應給付原告374萬9332元，及自起訴狀繕本
送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。並願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：兩造前共同委託鑑定之問題為「系爭房地於108年4月14日出售時之客觀價值（含上開鑑定報告書之傾斜瑕疵及104年本房地曾施作外牆整新工程事實等）為何？」，然兩份估價報告書均未就「104年本房地曾施作外牆整新工程事實」獨立考量，且兩份估價報告有如下疑義而不具客觀性，故被告無履行系爭協議書之義務等語置辯。
㈠葉美麗事務所之估價報告：1.第98頁逕依主觀認定每一等
級傾斜修正10％，而非依土木技師公會所訂傾斜測量規範之附表計算補償金額。2.第48頁雖列勘估標的與比較標的的個別因素分析調整，但未說明「 拉皮 」、「調整百分率
1％」之依據。3.未考慮系爭房地為38年老屋之折舊因素以評估因傾斜而減少之價值。4.第68頁之比較標的傾斜率載明資料來源為實價登錄明顯不實。
㈡中鼎事務所之估價報告：1.欠缺比較標的的相對位置圖及
照片，已嫌粗略。2.未說明將其計算所得之非工程性補償總額依年金減損金額予以年金化之依據。3.未說明第59頁個別因素比較調整分析表中「外牆維護」、「調整百分率
3％」之依據。4.未考慮系爭房地為38年老屋之折舊因素以評估因傾斜而減少之價值。5.證人 簡武池 雖具有不動產估價師資格，但就估價內容大部分無法回答，該份報告顯非其本人依專業鑑定。證人 林彥良 不具不動產估價師資格，不得辦理估價業務，卻以估價師自居並作成估價報告，該報告顯不可採。
並聲明：原告之訴駁回。如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項（本院卷二第27、39頁）：㈠原告於108年4月14日向被告購買系爭房地，兩造於108年5月28日完成交屋。
㈡因系爭房屋存有傾斜瑕疵，就該傾斜瑕疵是否影響系爭房
地交易價值，兩造乃於108年11月22日簽訂系爭協議書，約定兩造同意依二家估價師事務所「估價結果之平均金額」，作為系爭房地爭議之補償依據。倘平均金額低於系爭房地之成交總價，賣方應於完成估價報告後7日內，將差額款項匯入買方指定帳戶。
㈢中鼎不動產估價師事務所估價減損後房地契約價格為1490
萬7392元、減損後評估價格為1384萬8099元；葉美麗事務所估價勘估標的瑕疵情形建坪總價為1577萬3236元。
四、得心證之理由：㈠依系爭協議書第3條約定：「甲（原告）、乙（被告）雙
方同意，依上開估價事務所『估價結果之平均金額』，作為本房地本爭議之補償依據。倘本條所指之平均金額高於本房地之成交總價，則甲方（原告）無須另行支付差額；又倘本條所指之平均金額低於本房地之成交總價，乙方（被告）應於完成估價報告後7日內，將差額款項匯入甲方指定帳戶。」（本院卷一第133頁）。第4條前段、中段約定：「甲乙雙方同意自簽署本協議書後，應即配合履行本協議書之內容，不得藉故拖延或有拒絕配合辦理之行為。除本協議書內容外，甲、乙雙方同意就系爭房地傾斜瑕疵爭議暨其衍生事宜及仲介服務過程，不再互為任何民事、刑事及行政上之請求，對丙方（訴外人信義房屋公司）亦同；倘甲、乙任一方就本次估價報告結果有所爭執者，自應逕向上開估價事務所進行主張，與他方或丙方無涉。
」（本院卷一第134頁）。
㈡兩造就系爭房地之傾斜瑕疵，約定依二家估價師事務所「
估價結果之平均金額」，作為系爭房地爭議之補償依據，嗣經中鼎事務所認定系爭房地出售時之客觀價值為1384萬8099元（本院卷一第143頁）、葉美麗事務所認定系爭房地出售時之客觀價值為1577萬3236元（本院卷一第352頁），兩家之平均金額為1481萬0667.5元，低於系爭房地成交總價1856萬元，依系爭協議書第3條約定，被告應於鑑定報告後7日內補償原告差價即374萬9332元（原告無條件捨去不足1元之部分），則原告請求被告給付374萬9332元，即屬有據。
㈢被告雖辯稱兩份估價報告有如下疑義而不具客觀性，故被
告無履行系爭協議書之義務云云。然查，兩造為解決系爭房屋傾斜瑕疵影響系爭房地交易價值之爭議，既已約定並指定由中鼎事務所、葉美麗事務所估價，為求客觀取其平均值，並約定如任一方就估價報告結果有爭執者，應逕向上開估價事務所進行主張，以消弭兩造紛爭，則被告自應遵守系爭協議書之約定，不得對原告爭執估價報告結果。
㈣況查，作成估價報告之估價師均已於本院審理中具結作證
，就被告之疑義詳加答覆，其證述內容並無明顯不可採之處，如被告仍有爭執，依系爭協議書之約定，應逕向估價事務所主張。
1.證人葉美麗證稱略以：土木技師公會所訂傾斜測量規範之附表是給土木技師用的，理論基礎沒有涵蓋不動產估價，估價師不受拘束，我是用來參考傾斜率級距、傾斜度。傾斜瑕疵的價值減損分為修復費用及污名價值，修復費用以建築師或土木技師公會的報告所列的修復費用，估價師評估的是污名價值。本案以建坪計算包含土地與建物，以建坪單價計算瑕疵價值減損，本案包含土地的減損，因系爭房屋不是透天厝，透天厝拆掉可以重建。我認為本案買賣時已有考量拉皮的因素，104年拉皮，108年現勘時拉皮沒有呈現有多少的美化，只是磁磚比較乾淨，故無法給拉皮做多大的調整度。系爭房屋不是新成屋，我認為買賣時已有考量折舊，我不會再另外考量折舊等語（本院卷一第433至436頁）。
2.證人即中鼎事務所不動產估價師簡武池證稱略以：原證
5估價報告是我做的。如果是透天厝產權單一，建物可以拆掉重建，土地價值不受影響，但本件是公寓。如果38年老屋與新建房屋的傾斜率相同，價值減少是相同的就年金化等細節由我共同做成報告的林彥良比較清楚等語（本院卷一第437、438頁）。證人林彥良即中鼎事務所估價經理證稱略以：年金減損依據是依照剩餘使用年限加上可使用的經濟年限作為年金化的計算。此考慮角度是以收益法的角度來做計算。本案沒有考慮工程性補償，而是針對非工程性總價做鑑定。年金化的依據為收益法在使用年限內平均攤提的估價方法，估價師的收益法有不動產估價師技術規則有記載。年金方法是從收益法衍生出來，沒有明載於技術規則，但業界常使用。不動產的市場價格用比較法、收益法已經算出來，但本件是計算減損價值，才會以非工程性補償作為年金攤提性價值。我們有做過法院的瑕疵補償，使用方法不一定，會有用成對比較法。因本件兩造無法提供工程補償，故無法用成對比較法。工程補償一定要當時人提供才能作評估。原證5第59頁（本院卷一第198頁）所載個別因素比較調整分析表之「14建築設計」項下列「外牆維護」「調整百分率3％」，估價師針對比較案例與本案標的做個別性的修正因素。3％是比較案例搜尋近鄰地區屋齡相同，公寓式標的、外牆結構來做修正。3％是主觀判斷。因為本案是評估減損價值，與成本法的折舊沒有關係。如果要用成本法須有不動產新建成本做參考，但本件是以房地價值區分所有建物的建坪價值計算，故與房屋新建成本無關等語（本院卷一第438至441頁）。
㈤承上所述，兩造就系爭房地之傾斜瑕疵造成的價值減損，
已約定以系爭房地成交總價，扣除二家估價師事務所「估價結果之平均金額」，差額由被告於完成估價報告後7日內匯入原告指定帳戶。而二份估價報告均已完成並附卷（本院卷一第139至369頁），被告即負有給付差額義務，該給付為定有給付期限，惟原告僅請求自起訴狀繕本送達被告之翌日即109年3月27日起（於109年3月26日送達，本院卷一第381頁）至清償日止，按法定遲延利息即年息5％計算之利息，亦屬有據。
五、綜上所述，原告依系爭協議書第3條約定，請求被告給付如
主文第1項所示，為有理由，應予准許。
六、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核均與規定相符，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不予一一論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國110年1月22日
民事第三庭法官吳佩玲以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國110年1月22日
書記官龍明珠