裁判字號：臺灣高等法院高雄分院104年上易字第429號民事判決
裁判日期：民國105年05月25日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣高等法院高雄分院民事判決104年度上易字第429號上訴人 鄭丞傑
黃惠雯 共同訴訟代理人 李昌明 律師被上訴人 張秀香 訴訟代理人 許飛陽 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國104年
9月23日臺灣高雄地方法院104年度訴字第310號第一審判決提起上訴，本院於105年4月27日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：被上訴人於民國103年10月9日經台灣高雄地方法院（下稱高雄地院）103年度司執字第31595號清償債務強制執行事件（下稱系爭執行事件）之拍賣程序，取得如附表所示土地及房屋（以下合稱系爭房地），經高雄地院於103年10月29日核發系爭房地權利移轉證書，並於103年11月4日辦畢所有權登記在案。詎上訴人自103年11月4日起，未經徵得被上訴人同意，占用系爭房地拒不遷出，迭經被上訴人催告，均置之不理，上訴人自斯時起因無權占用系爭房地而按月獲有相當於租金之不當得利新臺幣（下同）23,143元，其中15,000元應由占用附表編號1、2所示房屋（以下合稱系爭房屋）1樓店面，經營正友瓦斯爐具行之上訴人鄭丞傑負擔；其餘8,143元則由上訴人黃惠雯負擔。為此爰依民法第767條第1項、第179條規定，提起本件訴訟。
並於原審聲明：㈠上訴人應將系爭房屋遷讓返還予被上訴人。㈡鄭丞傑應自103年11月4日起至返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人15,000元。㈢黃惠雯應自103年11月4日起至返還系爭房屋之日止，按月給付上訴人8,143元。
二、上訴人則以：上訴人基於其與訴外人即系爭房屋原所有權人 鄭郭水櫻 所訂租約，占有使用系爭房屋，基於買賣不破租賃原則，上訴人於被上訴人透過拍賣程序取得系爭房屋後，仍有權占用系爭房屋，上訴人復於103年11月6日、24日以存證信函通知被上訴人收取租金，並依法按月提存租金，要無不當得利等語置辯。
三、原審判決㈠鄭丞傑應將系爭房屋1、3、4樓遷讓返還予被上訴人，並應與黃惠雯共同應將系爭房屋2樓遷讓返還予被上訴人；㈡鄭丞傑應自103年11月4日起至返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人12,902元；㈢黃惠雯應自103年11月4日起至返還系爭房屋2樓之日止，按月給付上訴人3,00
0元；並駁回被上訴人其餘之訴。上訴人就其敗訴部分不服，提起上訴，於本院聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
四、兩造不爭執事項：㈠系爭房地原為鄭郭水櫻所有，由被上訴人於103年10月9日
經系爭執行事件拍賣程序拍定取得，於103年10月29日獲高雄地院核發權利移轉證書，於103年11月4日辦畢所有權移轉登記。。
㈡系爭房屋1樓現由鄭丞傑占有，供經營正友瓦斯爐具行之用。
㈢系爭房屋2樓現作為正友瓦斯爐具行辦公室之用，由上訴人共同占用。
㈣系爭房屋3、4樓現由鄭丞傑占有使用。
㈤系爭房屋位在高雄市○鎮區○○路旁，鄰近1公里範圍內有
家樂福、IKEA、燦坤、匯豐銀行、中華開發工業銀行、大眾銀行、勞工公園、獅甲捷運站、好市多、前鎮第一公有市場、心心幼稚園、獅甲國小、獅甲國中、勞工育樂中心及前鎮游泳池（見原審卷第145頁）。
㈥兩造同意按系爭土地102年1月申報地價每平方公尺12,800
元，及系爭房屋105年度房屋課稅現值193,500元，作為相當於租金之不當得利計算基礎。
五、本件爭點為：㈠上訴人占有使用系爭房地有無合法權源？㈡被上訴人請求上訴人遷讓系爭房屋，並給付相當於租金之不當得利，有無理由？上訴人各應遷讓之範圍，及所獲不當得利數額，各為若干？茲將本院判斷分述如下：
㈠上訴人占有使用系爭房地有無合法權源？⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。
民事訴訟法第277條前段定有明文。本件上訴人非系爭房地之所有權人，惟辯稱其有權占有系爭房地，被上訴人否認之，依前引規定，上訴人自應就其占用系爭房地係有合法權源之積極事實，負舉證證明之責。
⒉被上訴人主張：伊經系爭執行事件拍賣程序取得系爭房地所
有權，上訴人自103年11月4日起占有系爭房屋即欠缺合法權源等語。上訴人則辯稱：鄭丞傑自98年5月20日起向系爭房屋原所有人鄭郭水櫻承租系爭房屋，雙方約定租期自98年
5月20日起至108年5月19日止；黃惠雯則自101年9月1日起向鄭郭水櫻承租系爭房屋2樓，租期自101年9月1日起至110年9月1日止。被上訴人在前開租賃契約存續期間取得系爭房地所有權，依買賣不破租賃原則，上訴人仍得繼續占有使用系爭房屋云云，並提出租賃契約為憑（見原審卷第34、36頁）。
⒊經查：
⑴鄭郭水櫻於103年4月25日執行法院人員前往查封系爭房地
時，已向執行書記官陳稱：系爭房地係由伊自住，並自行經營正友煤氣行（即正友瓦斯爐具行）乙情明確，有查封筆錄為憑（見系爭執行事件卷第33頁背面），可見鄭郭水櫻於系爭房屋遭查封時，並未將該房屋出租供上訴人使用，上訴人與鄭郭水櫻就系爭房屋並無租賃關係存在。
⑵上訴人雖辯稱：鄭郭水櫻因與為鄭丞傑祖孫，而鄭丞傑為正
友煤氣行負責人，始稱正友煤氣行係自行經營（見本院卷第22頁背面）云云。惟正友煤氣行係由訴外人 鄭美發 設立於98年2月18日，於99年12月9日始將經營權轉讓與鄭丞傑，而鄭丞傑出生於00年0月00日，其受讓正友煤氣行經營權時，甫年滿21歲，有商業登記抄本、商業轉讓登記申請書、戶籍謄本為憑（見本院卷第25、26頁，原審卷第22頁），衡情鄭丞傑自無可能在其尚未接手經營正友煤氣行及年滿20歲以前，於98年5月20日為經營該煤氣行，而與鄭郭水櫻簽立系爭房屋租賃契約，更遑論支付鄭郭水櫻系爭房屋押租金及租金。此外，上訴人辯稱：系爭房屋租金實際上係由訴外人即鄭丞傑之父 鄭啟龍 支付云云，未據舉證以實其說（見本院卷第64頁），自難採信。另據鄭郭水櫻陳稱：黃惠雯為培基公司股東（見原審卷第101頁），鄭丞傑陳稱：其與黃惠雯是朋友關係（見原審卷第101頁），衡情鄭啟龍當無為黃惠雯支付租金之理，黃惠雯復未舉證證明繳納租金之事實，自難僅憑其臨訟撰具之租賃契約書，遽認其於系爭房地遭拍賣前，就系爭房屋業與鄭郭水櫻成立租賃契約。
⒋從而，上訴人與鄭郭水櫻就系爭房屋並無租賃關係存在，而
上訴人於103年10月29日領得執行法院發給之系爭房地權利移轉證書，自斯時起取得系爭房地所有權，有卷附權利移轉證書、送達證書可稽（見執行卷第131、134頁），被上訴人自斯時起，未經徵得被上訴人同意占有使用系爭房屋，即屬無權占有，上訴人辯稱其占有系爭房屋係有合法權源云云，為不足採。
㈡被上訴人請求上訴人遷讓系爭房屋，並給付相當於租金之不
當得利，有無理由？上訴人各應遷讓之範圍，及所獲不當得利數額，各為若干？⒈依民法第767條第1項前段規定，所有人對於無權占有或侵
奪其所有物者，得請求返還之。被上訴人為系爭房地所有權人，乃兩造不爭執之事實，而上訴人無權占用系爭房屋，亦經本院審認如前，其中鄭丞傑單獨占有使用系爭房屋1、3、4樓，黃惠雯則與鄭丞傑共有占用系爭房屋2樓等情，亦為兩造所不爭執（見不爭執事項㈡㈢㈣），並經上訴人陳報黃惠雯所使用系爭房屋2樓房間之現況照片為憑（見本院卷第69至70頁），是以被上訴人本於系爭房屋所有權人之地位，請求鄭丞傑遷出系爭房屋1、3、4樓，將之返還被上訴人，並應與黃惠雯共同遷出系爭房屋2樓，將之返還被上訴人，係有理由。被上訴人請求黃惠雯遷出返還系爭房屋1、
3、4樓部分，則為無理由。⒉再依民法第179條前段規定，無法律上之原因而受利益，致
他人受損害者，應返還其利益。又因不當得利發生之債，同時有多數利得人時，應各按其利得數額負責。而無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，次按土地法第97條第1項限制房屋租金之規定，應僅限於城巿地方供住宅用之房屋，始有其適用，至非供居住之營業用房屋並不涵攝在內。經查：
⑴被上訴人自103年10月29日起取得系爭房地所有權，已如前
述，則被上訴人主張上訴人自斯時起即因無法律上原因占用系爭房屋，而受有相當於租金之不當得利，應屬可採。
⑵又系爭房屋1樓係店面，供經營正友煤氣行使用；2樓則有
1間辦公室、1間臥室，其中辦公室係供培基有限公司及正友煤氣行共用，臥室則供培基有限公司員工及鄭丞傑休息、留宿之用；3樓則用以堆放正友煤氣行之瓦斯爐具、瓦斯桶等物品，並供培基公司暫時堆放進口物品，鄭郭水櫻偶爾會使用3樓房間過夜；4樓是神明廳；系爭房屋後方復設有載貨昇降機，作為運送瓦斯空桶或雜貨使用等情，業據鄭郭水櫻陳述至明，有勘驗筆錄及系爭房屋現況照片為憑（見原審卷第101、102至119頁），足見系爭房屋除有部分空間係供留宿、祭拜使用外，其餘空間均作營業使用，性質上與「供住宅用之房屋」有間，是上訴人因使用系爭房屋所獲相當於租金之利益，即不受土地法第97條第1項關於房屋租金之限制，應堪認定。上訴人辯稱：系爭房屋因兼供居住使用，關於系爭房屋租金之核定，仍應適用土地法第97條第1項，以不超逾土地及建物申報總價年息10%為限（見本院卷第29至30頁）云云，於法尚有未合，尚非可採。
⑶再者，兩造均同意按系爭土地（面積47平方公尺）102年1
月申報地價每平方公尺12,800元，及系爭房屋105年度房屋課稅現值193,500元，作為相當於租金之不當得利計算基礎（見不爭執事項㈥），合計系爭房地總價額為795,100元（計算式：〔12,800×47〕+193,500=795,100，見原審卷第20、93頁）。本院斟酌上情，並考量：系爭房屋位在高雄市○○○道中華路旁之巷道內，其所在區域交通便利、生活機能良好、商業發達等情，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈤，系爭執行事件卷第49頁鑑定報告），暨系爭執行事件囑請鑑定人鑑定系爭房地於103年間之市值總價為3,846,333元，有鑑定報告為憑（見系爭執行事件卷第48頁），其市場交易價值約為前揭系爭房地總價額之5倍（小數點下四捨五入），認原審按系爭房地總價額795,100元之年息24%計算上訴人占用系爭房屋所獲相當於租金之利益，為每月15,902元（計算式：795,100×24%÷12=15,902），並無過高，應屬適當。至於上訴人辯稱：系爭房屋附近幾無商業活動，且鄰近店面租金僅每月5,000元云云，未據其舉證以實其說，尚難採信。
⑷末查，本院審酌鄭丞傑占用系爭房屋全部、黃惠雯占用系爭
房屋2樓，及鄭丞傑占用系爭房屋1樓作為店面使用，獲利較豐等情，認原審就鄭丞傑、黃惠雯所受相當於租金之利益，依序按每月12,902元、3,000元計算，應屬合理。
⑸從而，被上訴人請求鄭丞傑、黃惠雯自103年11月4日起至
遷出返還系爭房屋之日止，依序按月給付被上訴人相當於租金之不當得利各12,902元、3,000元，為有理由，逾此範圍者，為無理由。
六、綜上所述，被上訴人依民法第767條、第179條規定，請求鄭丞傑遷讓返還系爭房屋1、3、4樓，並與黃惠雯共同遷讓返還系爭房屋2樓，且鄭丞傑、黃惠雯應自103年11月4日起至遷讓返還系爭房屋之日止，依序按月給付被上訴人各12,902元、3,000元，係有理由，應予准許，逾此範圍者，為無理由，不應准許。原審就前開應准許部分為上訴人敗訴之判決，於法並無不合。上訴意旨猶執前詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中華民國105年5月25日
民事第四庭
審判長法官徐文祥法官李昭彥法官賴文姍以上正本證明與原本無異。
本件不得上訴。
中華民國105年5月25日
書記官黃瓊芳附表┌─┬───┬───────┬──────┬─────────────┬────┐│編│建號│基地坐落│建築式樣主要│建物面積（平方公尺）│權利範圍││號│├───────┤建築材料及房├───────┬─────┤││││建物門牌│屋層數│樓層面積│附屬建物主││││││││要建築材料│││││││合計│及用途││├─┼───┼───────┼──────┼───────┼─────┼────┤│1│609│高雄市前鎮區獅│3層住家用│1層：31.53││全部││││甲段94地號││2層：38.83│││││├───────┤│3層：28.4││││││高雄市前鎮區中││騎樓：7.3││││││華五路1332巷28││合計：106.06││││││號│││││├─┼───┼───────┼──────┼───────┼─────┼────┤│2│4588│高雄市前鎮區獅││1層：5.68│陽台8.86│全部││││甲段94地號││2層：6.05│││││├───────┤│3層：13.98││││││高雄市前鎮區中││4層：35.25││││││華五路1332巷28││合計：60.96││││││號（未辦保存登││││││││記建物部分）│││││└─┴───┴───────┴──────┴───────┴─────┴────┘