臺灣高雄地方法院104年度訴字第310號民事判決

裁判字號：臺灣高雄地方法院104年訴字第310號民事判決

裁判日期：民國104年09月23日

裁判案由：遷讓房屋等

臺灣高雄地方法院民事判決104年度訴字第310號原告 張秀香 訴訟代理人 許飛陽 被告 鄭丞傑
黃惠雯 共同 李昌明 律師訴訟代理人上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國104年9月2日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告鄭丞傑應將如附表所示房屋之一、三、四樓遷讓返還予原告，並與被告黃惠雯應將如附表所示房屋之二樓遷讓返還予原告。
被告鄭丞傑應自民國一０三年十一月四日起至返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬貳仟玖佰零貳元。
被告黃惠雯應自民國一０三年十一月四日起至返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣參仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告鄭丞傑負擔五分之四，餘由被告黃惠雯負擔。
事實及理由
一、原告主張：如附表所示之房屋（含增建部分，下稱系爭房屋）及其坐落高雄市○鎮區○○段○○○號土地（下稱系爭土地）原為訴外人 鄭郭水櫻 所有，於民國103年10月9日經法院拍賣，而由原告拍定，原告並於103年10月29日取得權利移轉證書，於同年11月4日辦畢所有權移轉登記。詎被告無權占有系爭房屋拒不遷移，無法律上原因獲有相當於租金之利益，致原告受有損害，為此依民法第767條第1項、第179條規定，提起本訴，請求被告遷讓返還系爭房屋，另請求自
103年11月4日起至返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利新臺幣（下同）23,143元，其中15,000元由占用1樓店面經營正友瓦斯爐具行之被告鄭丞傑負擔，另8,
143元由被告黃惠雯負擔等情。並聲明：㈠被告應將系爭房屋遷讓返還予原告。㈡被告鄭丞傑應自103年11月4日起至返還上開房屋之日止，按月給付原告15,000元。㈢被告黃惠雯應自103年11月4日起至返還上開房屋之日止，按月給付原告8,143元。
二、被告則均以︰黃惠雯僅承租系爭房屋2樓，未占有其他樓層。又被告占有系爭房屋，乃本於與系爭房屋前所有權人鄭郭水櫻分別簽訂之租賃契約，故在原告拍定取得所有權後，基於買賣不破租賃原則，被告仍得繼續承租占有系爭房屋，被告已分別於103年11月6日、24日以存證信函通知原告收取租金，並依法將每月租金提存，故原告主張被告無權占有並請求返還不當得利，顯無理由，另原告以系爭土地之公告現值計算不當得利亦於法未合等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠系爭房屋及系爭土地原為鄭郭水櫻所有，於103年10月9日
遭拍賣，而由原告拍定，原告並於103年10月29日取得權利移轉證書。
㈡系爭房屋1樓（含增建部分）現經營正友瓦斯爐具行，由負責人鄭丞傑占有。
㈢系爭房屋2樓（含增建部分）現作為辦公室，被告共同占有使用，系爭房屋3、4樓鄭丞傑有占用。
㈣系爭土地102年1月之申報地價為12,800元/平方公尺，系
爭房屋之105年期房屋課稅現值為193,500元，兩造均同意相當於租金之不當得利以上開土地申報地價及房屋課稅現值計算。
四、兩造爭執事項：㈠黃惠雯有無占有系爭房屋1、3、4樓？㈡被告占有系爭房屋，是否有正當權源？原告訴請被告遷讓系
爭建物，有無理由？㈢原告請求被告分別給付相當於租金之不當得利，有無理由？
金額若干？
五、本院之判斷：㈠黃惠雯未占有系爭房屋1、3、4樓：
原告主張黃惠雯與鄭丞傑共同占有系爭房屋全部即1至4樓，黃惠雯則以其僅向鄭郭水櫻承租2樓，否認占有1、3、
4樓等語置辯。本院於104年8月7日至系爭房屋現場勘驗結果：系爭房屋為透天厝，連同增建部分共有4層樓，各樓層共用同一室內樓梯及大門對外出入。1樓是店面及廚房、廁所，經營正友瓦斯爐具行；2樓是1個辦公室及1間臥室、1間廁所及洗衣間，辦公室由黃惠雯擔任股東之培基有限公司（下稱培基公司）、鄭丞傑經營之正友瓦斯爐具行共用，該臥室供培基公司員工中午休息，晚上鄭丞傑會睡在該臥室；3樓是1廳1房1廁所，主要供正友瓦斯爐具行堆放瓦斯爐具、瓦斯空桶等物品；4樓是神明廳及陽台，神明廳是鄭郭水櫻所設置，現由鄭丞傑及其父親拜拜使用。3、4樓現場未見有堆放培基公司之物品等情，有勘驗筆錄、勘驗照片在卷可考（見本院卷第101、102-119頁），足認黃惠雯確無占用系爭房屋1、3、4樓，僅與鄭丞傑共用2樓。至被告現場勘驗時陳稱培基公司偶爾會暫放進口之物品在3、
4樓，待宅急便來時即運走乙情（見本院101頁），僅為不定時之短期占用，非長期、常態性占有使用，尚難認已構成占有3、4樓之事實，且原告就黃惠雯占有1、3、4樓之有利事實，亦未為其他舉證，堪認黃惠雯辯稱僅占有2樓一情為真。
㈡被告無權占有系爭房屋，原告訴請遷讓有理由：
⒈按以無權占有為原因，請求返還不動產者，占有人對不動產
所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，不動產所有權人對被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之。
⒉被告雖以渠等與系爭房屋前手鄭郭水櫻存在租賃契約，為其
占有系爭房屋之正當權源，並分別提出租賃契約為證（見本院卷第34-37頁），惟為原告否認租賃契約之真正。查鄭丞傑所提出之租賃契約，記載之租期為98年5月20日至108年
5月19日止；黃惠雯所提出之租賃契約租期則為101年9月
1日至110年9月1日止，然本院執行處於103年4月25日至系爭房屋執行查封時，債務人鄭郭水櫻卻表示該屋由其自住，並自行經營正友瓦斯爐具行，此有查封筆錄附於執行卷內可按〔見本院103年度司執字第31595號影卷（下稱司執卷）第33頁〕，而與上開2份租賃契約之內容明顯不符，則上開2份租賃契約內容是否真實，已堪質疑。縱認上開租賃契約為真，然渠等約定之租期長達10年，被告又自承租賃契約未經公證（見本院卷第56頁），依民法第425條第2項之規定，並不適用同條第1項買賣不破租賃原則。換言之，在原告取得系爭房屋所有權後，並不繼受出租人之地位，是被告與鄭郭水櫻間租賃契約亦不得對抗原告，被告抗辯與原告間存在租賃契約而有權占有系爭房屋云云，要非有據，無足為採。
⒊系爭房屋為原告所有，兩造間又無租賃契約存在，此外被告
亦未舉證其占有具正當權源，則原告基於所有權人地位，主張被告無權占有系爭房屋，依民法第767條第1項前段規定，請求被告遷讓返還占有部分，當屬有據，又鄭丞傑占有系爭房屋1、3、4樓，而並與黃惠雯共同占有2樓，已如前述，是原告請求鄭丞傑遷讓返還系爭房屋1、3、4樓，及與黃惠雯遷讓返還系爭房屋2樓部分，均有理由，請求黃惠雯遷讓返還系爭房屋1、3、4樓部分，則無理由。
㈢原告得請求之不當得利：
⒈按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因
而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準（最高法院61年台上字第1695號判例意旨）。因不當得利發生之債，同時有多數利得人時，應各按其利得數額負責（最高法院97年度台上字第1311號判決意旨參照）。又無權占有他人不動產，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，所有人得依不當得利法則向無權占用其房地之人請求返還相當於租金之損害金。且土地法第97條第1項限制房屋租金之規定，應僅限於城巿地方供住宅用之房屋，始有其適用，至非供居住之營業用房屋並不涵攝在內（最高法院93年度台上字第1718號判決意旨參照）。
⒉按拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證
書之日起，取得該不動產所有權，強制執行法第98條第1項前段定有明文。原告係於103年10月29日領得權利移轉證書乙節，為兩造所不爭執（見本院卷第145頁），並有權利移轉證書及送達證書附於執行案卷可參（見司執卷第131、13
4頁），依前揭法文，其自103年10月29日起即取得系爭房屋所有權。換言之，被告自斯時起即無權占有原告之系爭房屋，而受有相當於租金之不當得利，致原告受損害。是原告依民法第179條規定，請求被告自系爭房屋移轉登記之日即
103年11月4日起至遷讓返還系爭房屋之日止，給付相當於租金之不當得利，自屬有據。
⒊系爭房屋1樓係作為正友瓦斯爐具行營業使用，2樓作為公
司辦公室及休息使用，3、4樓則為倉庫及神明廳，非僅供居住使用，已如前述，是本件應無土地法第97條第1項所定房屋租金上限之適用。又系爭土地102年1月之申報地價為12,800元/平方公尺，系爭房屋105年期之房屋課稅現值為193,500元，合計價額為795,100元﹝計算式：12,800元（申報地價）×47（平方公尺）＋193,500元（房屋課稅現值）＝795,100元﹞，有土地登記謄本、房屋稅籍證明書在卷可憑（見本院卷第20、93頁），兩造並同意以上開申報地價及課稅現值計算相當於租金之不當得利（見本院卷第145頁）。另系爭房屋位於高雄市○鎮區○○道中華路旁之巷道內，鄰近1公里內有家樂福、IKEA、燦坤、匯豐銀行、中華開發工業銀行、大眾銀行、勞工公園、獅甲捷運站、好市多、前鎮第一公有市場、心心幼稚園、獅甲國小、獅甲國中、勞工育樂中心、前鎮游泳池等情，為兩造所不爭執，並有GOOGLE地圖、系爭房屋周遭照片在卷可參（見本院卷145、120-
123、24-28頁），足見系爭房地附近生活機能良好，交通便利。本院審酌上情，認原告主張被告每月所獲不當得利金額23,143元，經換算約為系爭房地價額年息35﹪（計算式：
23,143元×12÷795,100元≒35﹪），稍嫌過高，應以系爭房地價額年息24﹪計算為適當。據此原告得請求之每月不當得利應為15,902元（795,100元×24﹪÷12＝15,902元，元以下四捨五入）。再衡諸黃惠雯占有範圍僅及於系爭房屋2樓，鄭丞傑占有範圍及於系爭房屋全部，其中1樓作為店面經營，獲利較豐等情，認鄭丞傑、黃惠雯所受相當租金之不當得利各以每月12,902元、3,000元計算為當。從而，原告請求鄭丞傑、黃惠雯自103年11月4日起至遷出返還系爭房屋之日止，按月各給付原告12,902元、3,000元之不當得利金，為有理由，逾此範圍之不當得利請求，則無理由。
六、綜上所述，鄭丞傑在原告取得系爭房屋所有權後，無權占有系爭房屋1、3、4樓，並與黃惠雯共同無權占有2樓，故原告依民法第767條第1項前段、第179條規定，請求鄭丞傑遷讓返還系爭房屋1、3、4樓、並與黃惠雯遷讓返還系爭房屋2樓，另請求鄭丞傑、黃惠雯自103年11月4日起至遷出返還系爭房屋之日止，按月各給付原告12,902元、3,00
0元之不當得利金，洵屬有據，應予准許，逾此範圍之請求則無理由，應予駁回。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1項後段，判決如主文。中華民國104年9月23日
民事第二庭法官陳筱雯以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年9月24日
書記官彭帥雄附表┌─┬───┬───────┬──────┬─────────────┬────┐│編│建號│基地坐落│建築式樣主要│建物面積（平方公尺）│權利範圍││號│├───────┤建築材料及房├───────┬─────┤││││建物門牌│屋層數│樓層面積│附屬建物主││││││││要建築材料│││││││合計│及用途││├─┼───┼───────┼──────┼───────┼─────┼────┤│1│609│高雄市前鎮區獅│3層住家用│1層：31.53││全部││││甲段94地號││2層：38.83│││││├───────┤│3層：28.4││││││高雄市前鎮區中││騎樓：7.3││││││華五路1332巷28││合計：106.06││││││號│││││├─┼───┼───────┼──────┼───────┼─────┼────┤│2│4588│高雄市前鎮區獅││1層：5.68│陽台8.86│全部││││甲段94地號││2層：6.05│││││├───────┤│3層：13.98││││││高雄市前鎮區中││4層：35.25││││││華五路1332巷28││合計：60.96││││││號（未辦保存登││││││││記建物部分）│││││└─┴───┴───────┴──────┴───────┴─────┴────┘