臺灣臺中地方法院臺中簡易庭小額民事判決
104年度中小字第410號
原 告 金美滿開發有限公司
法定代理人 洪芊茹
被 告 陳瑩珍
上列當事人間請求給付仲介服務費等事件，本院於民國104年1月
30日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣86,400元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣1,440元，由被告負擔新臺幣890元，餘由原告負
擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
爭執事項理由要領
一、本件原告起訴時原聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）14
萬元，嗣於本院民國104年1月30日言詞辯論期日當庭以言詞
變更聲明為：被告應給付原告89,100元，核屬減縮應受判決
事項之聲明，合於民事訴訟法第255條第1項第3款規定，應
予准許，合先敘明。
二、按簡易事件因訴之變更或一部撤回，致其訴之全部屬於民事
訴訟法第436條之8第1項之範圍者，承辦法官應以裁定改用
小額程序，並將該簡易事件報結後改分為小額事件，由原
法官依小額程序繼續審理，同一地方法院適用簡易程序審理
事件事務分配辦法第7條第3項定有明文。本件依原告變更後
訴之聲明，訴訟標的金額已在10萬元以下，依法應適用小額
訴訟程序，併予說明。
三、原告主張：被告委由原告仲介銷售其所有彰化縣○○鄉○○
段○○○○○○○○○○○○號土地，兩造並簽訂專任委託銷售契約
書（下稱系爭契約），委託期限為自102年9月20日起至103
年1月31日止，兩造嗣於103年9月27日又簽訂買賣契約內容
變更同意書（下稱系爭同意書），委託期限延至103年10月1
5日止、委託銷售價格288萬元。嗣原告於委託期間內之103
年9月30日尋得買方，並與買方簽訂買方議價委託書，買方
同意以297萬元承購被告之上開土地，詎被告卻以各種理由
不願辦理訂約手續，經原告多次以電話及存證信函通知被告
出面處理，被告均置之不理，因被告違反系爭契約第7條第6
項約定，應依系爭契約第13條第2款給付297萬元成交總價3
％之服務費用89,100元，為此提起本件訴訟等語。並聲明：
被告應給付原告89,100元。
四、被告則以：兩造於102年9月18日簽訂系爭契約，委託期間自
102年9月20日起至103年1月31日止，嗣期間屆滿，原告並未
替被告尋得適宜買方，則系爭契約關係即已消滅，且被告自
始對原告所提之付款方式不同意，亦向原告表明該土地出售
之價格過低，可見兩造未就系爭契約內容達成合意，縱認兩
造簽訂之系爭契約有效成立，然系爭契約第7條第6項屬定型
化契約約款，內容顯失公平，且內政部所公告之不動產銷售
契約委託書範本亦無類似規範，故此約款對出賣人之權益侵
害甚大，應為無效約定。而被告所簽訂之系爭同意書係原告
於103年9月27日以電話要求被告至住家附近便利超商接收傳
真後，並立即於原告圈定之欄位簽名後立即回傳原告，是被
告並無合理期間可審視系爭同意書內容，顯係趁被告急迫輕
率無經驗而簽訂，故系爭同意書之簽訂行為應予撤銷，又原
告未給予被告內政部所規定之3日以上契約審閱期間，系爭
同意書之簽訂應不具效力。另原告在系爭同意書自行勾選「
專任委託銷售契約」，意欲拘束被告只能專由原告居間仲介
買賣，但被告早於103年7月22日即委託三大不動產二林店銷
售同筆土地，可證被告並無委由原告專賣之意思等語，資為
抗辯。並聲明：駁回原告之訴。
五、得心證之理由：
(一)原告主張被告委由原告仲介銷售其所有土地，兩造並簽訂系
爭契約，委託期限為自102年9月20日起至103年1月31日止，
兩造嗣於103年9月27日又簽訂系爭同意書，委託期限延至
103年10月15日止、委託銷售價格調整為288萬元，有原告提
出之系爭契約、系爭同意書為證，復為被告所不爭執，原告
此部分之主張堪信為真。原告另主張：已依約為被告覓得買
主，被告拒不簽訂買賣契約，依法仍應給付服務報酬一節，
則為被告所否認，並以前詞置辯。是以本件所應審酌者，乃
在於：1.系爭契約第7條第6項有無顯失公平而應無效之情事
？2.原告是否違反審閱期間規定？3.原告請求被告給付服務
報酬89,100元，有無理由？
(二)系爭契約之第7條第6項有無顯失公平而應無效之情事？
1.按依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，
為左列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效
：一、免除或減輕預定契約條款之當事人之責任者。二、加
重他方當事人之責任者。三、使他方當事人拋棄權利或限制
其行使權利者。四、其他於他方當事人有重大不利益者，民
法第247條之1定有明文。次按定型化契約中之條款違反誠信
原則，對消費者顯失公平者，無效。定型化契約中之條款有
下列情形之一者，推定其顯失公平：一、違反平等互惠原則
者。二、條款與其所排除不予適用之任意規定之立法意旨顯
相矛盾者。三、契約之主要權利或義務，因受條款之限制，
致契約之目的難以達成者，消費者保護法第12條亦有明文。
又依消費者保護法施行細則第13條規定，定型化契約條款是
否違反誠信原則，對消費者顯失公平，應斟酌契約之性質、
締約目的、全部條款內容、交易習慣及其他情事判斷之。至
所謂定型化契約之條款因違反誠信原則，顯失公平，而無效
者，係以契約當事人之一方於訂約當時處於無從選擇締約對
象或無拒締約餘地之情況，而簽訂顯然不利於己之約定為其
要件。
2.查依系爭契約第7條第6項之約定，委託期間內，若原告公司
已覓得符合銷售委託價格之買方時，被告應配合簽認要約書
或議價委託書等相關契約，核其條文性質，應屬定型化契約
條款無疑。而被告簽訂系爭契約委託原告仲介銷售其所有之
土地，原告本於被告委託提供土地之買賣交涉等仲介服務，
倘原告已依被告委託條件履行受託義務，然被告於委託期間
內因可歸責於己之事由拒絕以原定之委託條件締約，不僅原
告因仲介買賣所耗費之精神、勞力、費用各項成本歸於徒勞
，亦喪失可請求買方給付仲介報酬之機會，是上開定型化契
約條款規定，並無違反誠信原則或對被告有何顯失公平之處
，該條款應屬適法有效。
(三)原告是否違反審閱期間規定？
1.按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之
合理期間，供消費者審閱全部條款內容，違反前項規定者，
其條款不構成契約之內容，中央主管機關得選擇特定行業，
參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度
等事項，公告定型化契約之審閱期間，消費者保護法第11條
第1項至第3項定有明文。又行政院消費者保護委員會於92年
6月26日內授中辦地字第0000000000號公告修正不動產委託
銷售契約書範本規定契約審閱期間至少為3日。惟消費者保
護法第11條第1項至第3項規定之立法理由為：「二、為維護
消費者知的權利，使其於訂立定型化契約前，有充分了解定
型化契約條款之機會，爰將本法施行細則第11條修正移列於
本法規定。三、為確保消費者之契約審閱權，爰於第2項明
定企業經營者未提供合理審閱期間之法律效果。四、因定型
化契約之性質不同，其審閱期間不宜一致，故於第3項規定
主管機關得就特定行業公告其審閱期間」，足證該規定係為
保護消費者知的權利，俾其於訂立定型化契約前，有充分了
解定型化契約條款之機會，以免企業經營者以定型化契約條
款約定消費者不知或無從得知或未及注意之契約條款。而該
條雖未限制消費者得主張不構成契約內容之條款範圍，然消
費者雖無合理審閱期間，惟就其明知或可得而知之契約條款
，若認仍得主張不構成契約之內容，將嚴重影響交易秩序，
甚至變更契約主給付義務，致契約類型變更，故消費者得依
第11條第2項規定主張不構成契約內容之定型化契約條款，
仍應審酌消費者是否已有合理機會知悉或斟酌契約條款，及
以消費者締約時非明知或可得而知之契約條款為限，故只須
消費者於簽約前已充分瞭解該契約之權利義務關係，或有可
認其能認識契約權利義務關係之合理審閱期間，即不得引用
上開規定而主張契約無效（臺灣高等法院88年度重上字第41
1號判決亦同此意旨可資參照）。
2.本件被告雖抗辯：簽訂系爭同意書時，並無合理期間可審視
系爭同意書內容云云。惟本件被告自承其於103年7月22日又
委託三大不動產二林店銷售同一筆土地，足見被告於簽訂系
爭同系書前即曾委託其他房屋仲介公司銷售土地，對於系爭
同意書此種定型化契約簽訂之過程及是否應有審閱期，應知
之甚詳，被告於簽約前應可充分瞭解該契約之權利義務關係
。況且系爭同意書僅調整委託銷售總價為288萬元，及延長
委託期間至103年10月15日，其餘約定事項均與原告102年9
月18日簽訂之系爭契約相同，被告於簽名回傳予原告前，已
有合理機會知悉或斟酌該變動條款之內容，自無被告所謂其
係在急迫輕率無經驗情形下簽訂可言，參諸前揭說明，被告
於簽約前已充分瞭解該契約之權利義務關係，或有可認其能
認識契約權利義務關係之合理審閱期間，即不得引用審閱期
間之規定，而主張系爭同意書無效。
(四)原告請求被告給付服務報酬89,100元，有無理由？
1.按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段定有明文。又原告於起訴原因已有
相當之證明，而被告於抗辯事實並無確實證明方法，僅以空
言爭執者，當然認定其抗辯事實之非真正，而應為被告不利
益之裁判（最高法院著有18年上字第1679號判例可資參照）
。經查，本件原告主張兩造所簽訂之系爭契約委託期限為自
102年9月20日起至103年1月31日止，兩造嗣於103年9月27日
又簽訂系爭同意書，委託期限延至103年10月15日止、委託
銷售價格調整為288萬元一節，有原告提出之系爭契約、系
爭同意書為證，被告亦不否認系爭同意書上簽名之真正，觀
諸系爭同意書上記載委託銷售期間延長至103年10月15日，
應認此變更後之委託銷售期間至103年10月15日為止，是被
告抗辯委託銷售期間至103年1月31日為止，即與事實不符而
無可採信。
2.按媒介居間人固以契約因其媒介而成立時為限，始得請求報
酬。但媒介居間人倘已媒介就緒，而委託人故意拒絕訂約，
依誠信原則，仍應支付報酬（最高法院84年度台上字第2925
號判決意旨可資參照）。又系爭契約第7條第6項、第13條第
2款分別約定「委託期間內，若乙方（即原告）已覓得符合
銷售委託價格之買方時，甲方應配合簽認要約書或議價委託
書等相關契約」、「甲方（即被告）如有下列情形之一，視
為乙方已完成仲介之服務，甲方仍應支付委託銷售價格3％
服務報酬，並應一次付予乙方：㈡違反第7條第6項之義務」
。查本件原告已於103年9月30日，依被告委託之條件為被告
覓得買主 陳景輝 ，並與買主陳景輝簽訂買方議價委託書，買
主陳景輝並已簽發面額5萬元之支票作為議價金，被告事後
以系爭契約及系爭同意書失效為由，拒絕與買主陳景輝簽訂
買賣契約，顯係故意拒絕訂約，已違反誠信原則，依約仍應
支付報酬。從而，原告依系爭契約第13條第2款，請求被告
給付「委託銷售價格」3％服務報酬即86,400元（被告委託
銷售價格為2,880,000元×3％＝86,400元），為有理由，應
予准許；逾此數額所為之請求，則屬無據，應予駁回。
六、本件原告勝訴部分，係適用小額訴訟程序所為被告敗訴之判
決，依民事訴訟法第436條之20規定應依職權宣告假執行。
併依同法第436條之19第1項規定，確定訴訟費用額為1,440
元，由被告負擔890元，餘由原告負擔。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中華民國104年2月16日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法官羅智文
以上為正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，以判決違背法令為理由，向
本院提出上訴狀並表明上訴理由（上訴理由應表明一、原判決所
違背之法令及其具體內容；二、依訴訟資料可認為原判決有違背
法令之具體事實），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於
判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國104年2月16日
書記官