裁判字號：臺灣臺中地方法院99年訴字第1823號民事判決
裁判日期：民國100年12月12日
裁判案由：分割共有物
臺灣臺中地方法院民事判決99年度訴字第1823號原告 李炳文 訴訟代理人 張豐守 律師複代理人 吳莉鴦 律師被告 李振芳
李政輝 李政道 林燕姿 李慶成 上五人共同訴訟代理人 林麗麗 律師被告 李正德
9號 李家鋐 李敏雄 李正義 李科萬 李婉瑜 上六人共同訴訟代理人 張仕賢 律師受告知訴訟人 陳文邦
謝德根 吳世峰 上列當事人間分割共有物事件，本院於民國100年11月28日言詞辯論終結，判決如下：
主文兩造共有坐落臺中市○○區○○段○○○○號、地目建、面積720.67平方公尺之土地准予分割，並由原告單獨取得。
原告應按附表㈡所示金額補償予被告。
訴訟費用由兩造按附表㈠所示應有部分比例分擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠緣坐落臺中市○○區○○段○○○○號土地、地目建、面積720
.67平方公尺，為兩造所共有，應有部分比例如附表㈠所示。茲系爭土地並無因物之使用目的，或法令規定不能分割之情形，且兩造對於系爭土地亦無不分割之約定，惟就分割方法無法獲得共識，原告自得訴請分割。
㈡系爭土地之四鄰分別為497地號、496地號、499地號土地。
其中496地號土地為公有地，其餘497地號及499地號土地均為原告所有，系爭土地實為一袋地。
㈢系爭土地除原告應有部分面積較大外，其他共有人之應有部
分面積均不大，無法供建築使用，如為細分，將使土地之經濟價值造成重大減損。
㈣又系爭土地上如附圖㈡所示A、B部分，原告建有房屋，屋況
良好。另附圖㈡所示D部分，則有被告李振芳使用之房屋，除此之外，其他被告均未占用系爭土地。惟李振芳使用之系爭房屋，因其中一部分無權占用原告所有497地號之土地(如附圖㈢所示A7部分)，原告已訴請拆屋還地，並經法院判決確定在案。故被告李振芳使用之房屋，一經拆除占用497地號土地部分後，殘餘部分，亦將失去建築物之價值。
㈤因系爭土地，原本已屬於袋地，縱使被告等人願維持共有關
係，不論分配在何處，均無適宜之道路對外通行，徒生通行權之糾紛。為解決兩造糾紛，原告主張將系爭土地全部劃歸原告一人取得，以利併同497、499地號土地共同開發利用，使其發揮最大效能，並由原告依市價以金錢補償被告等人。㈥聲明：兩造共有系爭土地准予分割，由原告取得系爭土地之
全部所有權，並由原告按附表㈠所示應有部分，依市價以金錢補償其他被告。
二、被告則以：㈠被告李振芳、李政輝、李政道、林燕姿、李慶成部分：
⒈被告李振芳之父親 李桐 於民國35年10月1日即設籍臺中市
大肚區瑞井巷22號，該房屋為三合院型式，坐落之土地即為497地號及498地號土地。上開房屋門牌號碼嗣整編為瑞井段52巷1號、2號、3號。被告李振芳38年結婚後，39年另立新戶，即居住於瑞井段52巷3號房屋，為實際之占有使用人，並為該房屋之納稅義務人。
⒉原告訴請被告李振芳拆屋返地之訴，被告李振芳依判決結
果，雖應將瑞井段52巷3號之部分房屋(即附圖㈢A7部分)拆除，但拆除後之其他部分、連同52巷1號、2號(即附圖㈡所示D部分)尚非不得使用。
⒊被告李振芳就系爭土地之應有部分雖僅有2541/71700，惟
連同被告李政輝、李政道、林燕姿、李慶成等四人計算後，被告五人共有之土地面積達103.95平方公尺(約31.44坪)。被告李政輝、李政道、林燕姿、李慶成四人基於保存祖厝完整之特殊情誼，同意與被告李振芳維持土地之共有關係，並主張分割後分配在上開祖厝之位置，即附圖㈠所示A部分。
⒋聲明：兩造共有系爭土地准予分割，並將附圖㈠所示A部
分，分配予被告李振芳、李政輝、李政道、林燕姿、李慶成等五人維持共有。
㈡被告李正德、李家鋐、李敏雄、李正義、李科萬、李婉瑜部分：
⒈系爭土地之總面積為720.67平方公尺，區域計畫土地使用
分區為「鄉村區」，使用地類別為「乙種建築用地」，被告李正德等六人之應有部分，換算後合計為90.95平方公尺，作為建築基地並無困難。
⒉如將附圖㈠所示B部分，分割予被告李正德等六人維持共
有，雖其緊鄰之499地號土地亦係原告所有，惟原告有同意499地號土地作為隔鄰第500地號至505地號等六筆土地興建房屋時之通路使用，屆時被告即可利用499地號土地對外通行，不致對原告造成損害。
⒊另據被告李振芳表示，其已與原告達成土地共同開發之共識，故其餘土地，可由原告與被告李振芳等人維持共有。
⒋聲明：兩造共有系爭土地准予分割，並將附圖㈠所示B部
分之土地分割予被告李正德、李家鋐、李敏雄、李正義、李科萬、李婉瑜等六人共有；其餘部分，由原告與其他被告維持共有。
三、得心證之理由：㈠原告主張系爭土地為兩造所共有，且土地使用分區經編定為
鄉村區、使用地類別為乙種建築用地等情，業據提出土地登記謄本為證，可堪信為真實。
㈡按各共有人除因物之使用目的不能分割，或契約訂有不分割
之協議者外，得隨時請求分割共有物，民法第823條第1項前段定有明文。系爭三筆土地之各共有人間就土地既無前揭法條所定不予分割之約定，且系爭三筆土地均編定為乙種建築用地，自亦無因物之使用目的致不能分割之情形，且兩造就分割方法無法達成協議，則原告訴請本院就系爭土地予以裁判分割，即屬正當，應予准許。
㈢按「共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法
不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：
一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。」民法第824條第1項、第2項、第3項分別定有明文。綜上可知，共有物分割之方法不能協議決定者，法院得因任何共有人之請求，命以原物分配於各共有人；但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人；又以原物為分配時，如共有人中有未受分配者，得以金錢補償之。又「按分割共有物，究以原物分割或變價分割為適當，法院應斟酌當事人意願、共有物之使用情形、經濟效用及全體共有人之利益等情形而為適當分割，不受共有人所主張分割方法之拘束。」亦有最高法院87年度臺上字第1402號裁判可資參照。
㈣本件被告李振芳、李政輝、李政道、林燕姿、李慶成等五人
固主張願維持共有關係，並請求將附圖㈠所示A部分以原物分配由伊五人取得；另被告李正德、李家鋐、李敏雄、李正義、李科萬、李婉瑜等六人，亦主張願維持共有關係，並請求將附圖㈠所示B部分，以原物分配由伊六人取得。惟查：⒈系爭498地號土地之四鄰，分別為497地號、496地號、499
地號土地。其中496地號土地為公有地，其餘497地號及499地號土地均為原告單獨所有，此有地籍圖及土地登記謄本在卷可參。足見系爭498地號土地實為一袋地。倘以原物分配之方式，將部分土地分歸被告所有，則被告取得之土地，不論是附圖㈠A部分，或B部分，均仍形成袋地。雖被告李正德、李家鋐、李敏雄、李正義、李科萬、李婉瑜等六人表示，伊若取得附圖㈠B部分之土地，因原告已同意其所有499地號土地，將作為500地號至505地號等六筆土地興建房屋時之通路使用，屆時被告等六人即可利用499地號土地對外通行，不致對原告造成損害。惟經本院向臺中市政府查詢結果○○○區○○段○○○○號土地為法定空地(部分1.5公尺防火間隔)，非作為通路使用，此有該府100年4月15日府授都建字第1000059284號函一份在卷可參。則依被告主張之分割方法，兩造將來勢必針對通行權問題再起糾葛。
⒉又依附圖㈡所示，系爭498地號土地上，現有A、B、C、D
四棟建築物，其中除D部分為被告李振芳所有外，其餘A部分為訴外人即原告之子 李瑞琮 所有，B、C部分則為原告所有；除此之外，其他共有人並未實際占有使用系爭土地。
另被告李振芳固有建築房屋於土地上之事實，惟查，被告李振芳所建之房屋，其中一部分(即附圖㈢所示A7部分)已因無權占用原告所有隔鄰第497地號土地，而經法院判決應拆屋返地確定在案。此外，因被告李振芳對系爭498地號土地之持分僅有25.54平方公尺，即使連同願意與伊維持共有關係之其他被告即李政輝、李政道、林燕姿、李慶成等人之應有部分計算，其等持分亦僅有103.95平方公尺。惟被告李振芳現有房屋占用系爭498地號土地之面積，則高達141.50平方公尺(參附圖㈡D部分)。換言之，如將附圖㈠D部分以原物分配予被告李振芳等五人取得，其等仍然必須將超過103.95平方公尺以外之其他房屋部分拆除。則被告李振芳之系爭房屋，經拆除占有原告497地號土地部分，再拆除超過其與被告李政輝、李政道、林燕姿、李慶成等人合計之應有部分持分面積後，已支離破碎，顯失經濟上之價值。則被告等人主張之分割方案，自難認係對全體共有人最有利之分割方案。
⒊另本件系爭土地總面積為720.67平方公尺，共有人總計12
人。其中原告之持分，以應有部分換算結果，即占約525.77平方公尺；其餘共有人則僅占不到2/7之土地，其中持分最大者，經換算後亦僅約26.44平方公尺。再參以系爭土地之四鄰，即同地段497地號及499地號土地，亦屬原告單獨所有，倘系爭土地亦分配予原告單獨取得，自可與四鄰土地接連而成一完整之土地，袋地問題亦隨之迎刃而解。況且，系爭土地經本院送請鑑定結果，市價每坪約新臺幣(下同)1萬7000元，核約每平方公尺5142.5元，此有華聲科技不動產估價師事務所之估價報告書一份在卷可參。
而原告亦表示，倘系爭土地以原物分配方式，全部分配予原告一人取得，願以一坪3萬元，即每平方公尺9075元(計算式：30000×0.3025＝9075)之價格，對其他共有人為補償(參本院100年11月28日言詞辯論筆錄)。茲原告提出之補償方案，既已超過市價，對於其他未獲原物分配之共有人，亦屬有利。
㈤綜上所述，本院認為系爭土地以原物分配之方式，全部分由
原告一人單獨取得，並由原告對其他共有人以金錢補償，應係最有利之分割方法。而其他共有人受補償之數額，即以原告自認之每平方公尺9075元計算，詳如附表㈡所載。
㈥另「共有人自共有物分割之效力發生時起，取得分得部分之
所有權。應有部分有抵押權或質權者，其權利不因共有物之分割而受影響。但有下列情形之一者，其權利移存於抵押人或出質人所分得之部分：㈠權利人同意分割。㈡權利人已參加共有物分割訴訟。㈢權利人經共有人告知訴訟而未參加。前項但書情形，於以價金分配或以金錢補償者，準用第881條第1項、第2項或第899條第1項規定。」民法第824條之1第1項、第2項及第3項分別定有明文。本件系爭土地共有人即被告李振芳、李正德、李政道於分割前，將系爭土地應有部分分別設定抵押權予訴外人吳世峰、陳文邦、謝德根，此有土地登記謄本之「土地他項權利部」記載為證，故原告起訴時即聲請對抵押權人為告知訴訟，依前開法條第2項規定，尚無不合，應准許之。嗣本院在本件分割共有物事件審理中，已將上情合法告知抵押權人，詎抵押權人經本院合法告知，迄至言詞辯論終結前均未聲請參加訴訟，則依前開法條第2項、第3項規定，抵押權人吳世峰、陳文邦、謝德根之抵押權在本件分割共有物事件判決確定後，應僅存在於原抵押人即被告李振芳、李正德、李政道應受分配之價金上，而不及於其他共有人應受分配之價金或分得之土地，併予敘明。
四、分割共有物之訴，係合兩造之必要共同訴訟，原、被告之間本可互換地位，本件原告起訴雖於法有據，但被告之應訴實因訴訟性質所不得不然，故所為抗辯自為伸張或防衛權利所必要，是以本院認本件分割共有物之訴訟費用應由兩造按其應有部分之比例分擔始為公允。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不再一一論列，併予敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1。中華民國100年12月12日
民事第三庭法官高英賓正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年12月12日
書記官廖碩薇附表㈠：
┌──┬────┬──────┬─────┬──────────────┐│編號│共有人│應有部分│面積│主張之分割方案│││││(平方公尺)││├──┼────┼──────┼─────┼──────────────┤│①│李炳文│52309/71700│525.77│全部土地歸原告一人取得，其他││││││共有人以金錢補償。│├──┼────┼──────┼─────┼──────────────┤│②│李振芳│2541/71700│25.54│編號②～⑥之共有人主張原物分││││││割，且願維持共有關係，請求分││││││配位置為附圖㈠所示A部分。│├──┼────┼──────┼─────┼──────────────┤│③│李政輝│2630/71700│26.44│同上│├──┼────┼──────┼─────┼──────────────┤│④│李政道│1871/71700│18.81│同上│├──┼────┼──────┼─────┼──────────────┤│⑤│林燕姿│1650/71700│16.58│同上│├──┼────┼──────┼─────┼──────────────┤│⑥│李慶成│1650/71700│16.58│同上│├──┼────┼──────┼─────┼──────────────┤│⑦│李正德│1871/71700│18.81│編號⑦～⑫之共有人主張原物分││││││割，且願維持共有關係，請求分││││││配位置為附圖㈠所示B部分。│├──┼────┼──────┼─────┼──────────────┤│⑧│李正義│1898/71700│19.08│同上│├──┼────┼──────┼─────┼──────────────┤│⑨│李家鋐│1650/71700│16.58│同上│├──┼────┼──────┼─────┼──────────────┤│⑩│李敏雄│1650/71700│16.58│同上│├──┼────┼──────┼─────┼──────────────┤│⑪│李科萬│990/71700│9.95│同上│├──┼────┼──────┼─────┼──────────────┤│⑫│李婉瑜│990/71700│9.95│同上│└──┴────┴──────┴─────┴──────────────┘附表㈡：
┌──┬────┬──────┬─────┬──────────────┐│編號│共有人│應有部分│面積│應受金錢補償之數額及計算式│││││(平方公尺)│(單位：新台幣)│├──┼────┼──────┼─────┼──────────────┤│①│李炳文│52309/71700│525.77│(原物分配)0元│├──┼────┼──────┼─────┼──────────────┤│②│李振芳│2541/71700│25.54│9075元×25.54＝231,776元│├──┼────┼──────┼─────┼──────────────┤│③│李政輝│2630/71700│26.44│9075元×26.44＝239,943元│├──┼────┼──────┼─────┼──────────────┤│④│李政道│1871/71700│18.81│9075元×18.81＝170,701元│├──┼────┼──────┼─────┼──────────────┤│⑤│林燕姿│1650/71700│16.58│9075元×16.58＝150,464元│├──┼────┼──────┼─────┼──────────────┤│⑥│李慶成│1650/71700│16.58│9075元×16.58＝150,464元│├──┼────┼──────┼─────┼──────────────┤│⑦│李正德│1871/71700│18.81│9075元×18.81＝170,701元│├──┼────┼──────┼─────┼──────────────┤│⑧│李正義│1898/71700│19.08│9075元×19.08＝173,151元│├──┼────┼──────┼─────┼──────────────┤│⑨│李家鋐│1650/71700│16.58│9075元×16.58＝150,464元│├──┼────┼──────┼─────┼──────────────┤│⑩│李敏雄│1650/71700│16.58│9075元×16.58＝150,464元│├──┼────┼──────┼─────┼──────────────┤│⑪│李科萬│990/71700│9.95│9075元×9.95＝90,296元│├──┼────┼──────┼─────┼──────────────┤│⑫│李婉瑜│990/71700│9.95│9075元×9.95＝90,296元│├──┴────┴──────┴─────┼──────────────┤│合計│1,768,720元│└────────────────────┴──────────────┘