裁判字號：臺灣高雄地方法院111年簡上字第45號民事判決
裁判日期：民國111年10月05日
裁判案由：損害賠償
臺灣高雄地方法院民事判決111年度簡上字第45號上訴人 劉麗華 訴訟代理人 蔡文化 被上訴人 周奕辰 上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於民國110年10月27日本院110年度雄簡字第1339號第一審判決提起上訴，本院於民國111年9月14日言詞辯論終結，判決如下：
主文
一、上訴駁回。
二、第二審訴訟費用由上訴人負擔。事實及理由
壹、程序部分被上訴人經合法通知無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依上訴人聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分
一、被上訴人主張：上訴人將其所有門牌號碼高雄市○○區○○○路0
00號4樓之房地（下稱系爭房地），委託訴外人即三勝房屋經紀企業社（下稱三勝房屋）銷售，約定委託銷售期間自109年10月26日至110年1月31日止，底價為新臺幣（下同）770萬元（下稱系爭委託契約），並於民國109年10月26日由訴外人 林莉文 接洽簽署專任委託銷售契約書（下稱系爭委託契約書）。嗣被上訴人看屋決定以高於底價之780萬元購買系爭房地，遂於109年12月25日簽立不動產買賣意願書，並於同日交付定金10萬元予三勝房屋。詎被上訴人交付定金後，上訴人非但無故不辦理簽署買賣契約事宜，後於110年2月將系爭房地出售他人，此顯屬可歸責於上訴人之事由，致無法完成系爭房地買賣契約，上訴人自應依民法第249條第3款規定，及系爭委託契約書第6條第6項關於加倍返還所受定金之約定，給付被上訴人10萬元定金之雙倍即20萬元，並聲明：上訴人應給付被上訴人20萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％之法定遲延利息。
二、上訴人在原審未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀供原審審酌，嗣於上訴時則以：上訴人就系爭房地之買賣，係於109年10月26日在楠梓中油廠區814小吃店，透過林莉文簽立專任委賣契約，然被上訴人所提出之系爭委託契約書，並非上訴人所簽署，筆跡非本人簽名，標的物現況說明書、買賣定金收據均非上訴人簽名，是上訴人與三勝房屋間之系爭委託契約及定金契約均因偽造簽名而無效。被上訴人主張交付定金一事，三勝房屋並未告知有買方下定金，定金也未交予上訴人保管，故不適用民法第249條規定。況三勝房屋稱在109年12月25日向被上訴人收取10萬元定金，當天又收取20萬元斡旋金，卻在當日馬上寄發存證信函予上訴人，顯不合理，益徵林莉文未與上訴人聯繫，被上訴人應係與林莉文勾搭臨時充任之買主。且上訴人是在110年1月31日以後才出售系爭房地予他人，自無違約等語置辯，並聲明：（一）原判決不利於上訴人部分廢棄。（二）上開廢棄部份被上訴人於第一審之訴駁回。
三、原審審理結果，就被上訴人之上開請求，判命上訴人給付被上訴人10萬元及法定遲延利息，並駁回被上訴人其餘請求。上訴人不服，提起上訴，並聲明如前揭答辯所示。被上訴人對於上訴人之上訴，則聲明：上訴駁回（至於原審判決駁回被上訴人其餘10萬元請求部分，未據被上訴人提起上訴，已告確定）。
四、本院之判斷
（一）被上訴人主張，上訴人所有之系爭房地委託三勝房屋銷售，並於109年10月26日由林莉文接洽簽署系爭委託契約書一節，有系爭委託契約書附卷可參（見原審卷第15頁至第17頁）。上訴人雖辯稱：109年10月26日有透過林莉文簽立系爭房地之委託銷售文件，委託期間是109年10月26日至110年1月31日。其開價880萬元，林莉文建議以780萬元為底價出售，但系爭委託契約書實際並非其所簽署，其所簽署之契約右上角有加註「專」字以表明是專約，故系爭委託契約書為偽造等語（見本院卷第77頁），然依上訴人所述，可知上訴人亦不否認確有透過林莉文接洽與三勝房屋簽署系爭房地之專任委託銷售契約，除底價有前述10萬元之差異外，其餘委託期間、開價金額880萬元等部分，均與系爭委託契約書所載相符，已可認上訴人確與三勝房屋間就系爭房地成立委託銷售之契約關係。再者，證人林莉文於本院及原審審理時亦均到庭證稱：當初是上訴人與她男友常去我那邊喝酒，因此他男友介紹我，所以在委託契約書上面才會有寫服務費4％含仲人1％，其中這1％是要給他男友得錢。系爭委託契約書為上訴人本人所簽署等語（見原審卷第54頁、本院卷第96、97頁），而觀諸系爭委託契約第17條特約條款，乃係以手寫方式記載「底價為新台幣柒佰柒拾萬元正，服務費4％仲人費1％」等語，並由上訴人及林莉文於該條款旁再次簽名（見原審卷第15頁），核與林莉文前述所證因係上訴人男友介紹故要給予其男友1％仲人費一節相符，且該記載內容連貫，上訴人亦陳稱當時林莉文有建議底價，足認該部分之記載，應係上訴人與林莉文相互商議，決定將底價定為770萬元及服務費應如何收取後，方以手寫方式特別加註。至於系爭委託契約之其他權利義務關係，審酌系爭委託契約外觀，均係以電腦預先繕打列印製作之契約，左下角並有「有 巢氏 房屋」之標記與名稱，足徵系爭委託契約書乃係經有巢氏房屋提供予其加盟店使用之定型化契約，則系爭委託契約書中所有定型化契約之權利義務關係，除有經另行註記或勾選外，均為相同內容，亦無遭林莉文或三勝房屋恣意竄改、偽造之可能。是上訴人與三勝房屋間就系爭房地委託銷售事宜，自應依系爭委託契約書所載內容為判斷。是上訴人所辯系爭委託契約書乃偽造故無效云云，自難採憑。
（二）按一般不動產買賣交易實務，透過房屋仲介之房屋買賣，賣方會與仲介業者簽立委託銷售契約書，約定將其所有不動產委託仲介業者仲介銷售，約定內容包括委託銷售範圍、委託銷售價格、委託期間、收款條件及方式、稅捐負擔、服務報酬、定金之收取等，而買方亦會與仲介業者簽立契約，約定內容包括購買範圍、應買價格、斡旋期間、付款條件及方式、稅捐負擔、服務報酬等，並由仲介業者依兩造委託內容從中斡旋。又按委任他人為法律行為，同時授與他人以代理權者，受任人所為之意思表示直接對於委任人發生效力（最高法院52年台上字第2908號裁判參照）。
1.查，系爭委託契約書第6條第1項約定：「甲方（即上訴人）同意乙方（即三勝房屋）可為買賣雙方之代理人。」，第2項約定：「本契約成立後，除甲方同意授權乙方代為收受買方支付之定金外，否則視為不同意授權。甲方（勾選：同意）授權乙方於買方出價達於委託價額且承購條件與本委託書相當或更有利於甲方時，乙方無需再行通知甲方即可全權代理收受定金。」等節，有系爭委託契約書在卷可考（見原審卷第15頁），由上開內容可知，上訴人同意三勝房屋為買賣雙方之代理人，在買方出價達於委託價額（即前述770萬元底價時）且承購條件與委託書相當或更有利於上訴人時，三勝房屋亦無需再行通知上訴人，即可全權代理收受定金。是依前述最高法院裁判意旨，上訴人除委託三勝房屋銷售系爭房地外，更同時售予三勝房屋代理權，代理上訴人出售系爭房地，並授權三勝房屋收受買方所交付之定金，而得與被上訴人成立定金契約。
2.而被上訴人主張經林莉文帶看系爭房地，與家人商議後決定購買，並與三勝房屋於109年12月25日簽立不動產買賣意願書及買賣定金收據，約明承買價格為780萬元，不動產買賣意願書第7條同樣約定：「買方（即被上訴人）同意受託人（即三勝房屋）可為買賣雙方代理人」等情，有該不動產買賣意願書及買賣定金收據在卷可考（見原審卷第19頁、第23頁），則依上開約定，可知被上訴人業已委託三勝房屋為系爭房地買賣之代理人。則上訴人既同意由三勝房屋代理系爭房地之出售，且109年12月25日被上訴人就系爭房地之買賣所提出之780萬元價格，已高於前述系爭房地委託銷售之底價770萬元，三勝房屋自有權代理系爭房地之賣方即上訴人收受被上訴人交付之定金，而與被上訴人間成立定金契約。至於買賣定金收據本係由三勝公司所製作，作為有收受買方所交付定金之憑證，本無上訴人簽署之欄位，且系爭委託契約書及不動產買賣意願書亦均有提及簽署買賣契約後將辦理履約保證事宜，則被上訴人所交付之10萬元定金在該階段本無庸實際交付予上訴人，是上訴人辯稱其未在定金收據上簽名，或三勝房屋未實際交付10萬元定金予上訴人，而無民法第249條規定適用云云，均不足採。
（三）次按定金，除當事人另有訂定外，適用左列之規定：一、契約履行時，定金應返還或作為給付之一部。二、契約因可歸責於付定金當事人之事由，致不能履行時，定金不得請求返還。三、契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金。四、契約因不可歸責於雙方當事人之事由，致不能履行時，定金應返還之。民法第249條定有明文。則定金之性質，有為證約以交付定金證明契約之成立、有為成約之要件，有為違約定金作為不履行最低損害賠償之擔保，或為保留解除權之代價，甚至為立約定金用以擔保契約之成立，需視當事人交付定金之作用、目的如何而定，應解釋契約文義探求當事人之真意定之。
1.經查，系爭委託契約書第2項約定上訴人授權三勝房屋於買方出價達於底價且承購條件與委託書相當，或更有利於上訴人時，三勝房屋無需再行通知上訴人即可全權代理收受定金，已如前述；而第3項前段約定：甲乙雙方約定本契約為專任委託契約，買賣雙方價金條件一致時，甲方應與乙方所仲介成交之買方另行簽訂「不動產買賣契約書」；第4項前段約定：因可歸責於買方之事由而未能簽立不動產買賣契約書時，定金由甲方沒收；第6項約定：因可歸責於甲方之事由而未能簽立不動產買賣契約書時，則甲方應加倍返還定金予買方（見原審卷第15頁）。而被上訴人所簽署之買賣定金收據第4條亦約定：因可歸責於買方之事由致無法在約定日期簽立買賣契約時，買方給付之定金由賣方沒收；若因可歸責於賣方之事由致無法簽立買賣契約時，賣方應加倍返還已收全部之定金（見原審卷第23頁）。是觀諸前揭系爭委託契約書，及買賣定金收據第4條等約定之內容，可知當買賣雙方價金條件一致，經三勝公司收取買方所交付之定金後，買、賣雙方均需在約定期間簽署買賣契約書，倘有可歸責於一方之事由，均得以沒收定金，或加倍返還同額定金之方式作為賠償他方之方法。足徵兩造之真意，即在經三勝房屋收受被上訴人交付之定金時，兩造均有出面簽訂買賣契約之義務，是該定金之交付是在契約成立之前為確保契約之成立所為，如受定金當事人拒不成立主契約，則受定金當事人依前述約定，即應加倍返還。
2.而上訴人未出面簽署系爭房地之買賣契約書，就此上訴人辯稱：三勝房屋並未告知有出賣人下定金，三勝房屋稱在109年12月25日向被上訴人收取10萬元定金，卻在當日馬上寄發存證信函（下稱系爭存證信函）予上訴人，顯不合理，可證林莉文未與上訴人聯繫云云。
⑴惟查，三勝房屋於109年12月25日寄送存證信函，載明「…
今有客戶向本公司出價，價格已達台端售屋條件，請於收到本函三日內速與本店聯繫完成履約事宜」（下稱系爭存證信函）等語，並於同月28日送達上訴人，有系爭存證信函及回執在卷可參（原審卷第75頁至第78頁），可知三勝房屋通知上訴人履約之系爭存證信函已在109年12月28日送達，上訴人自當知悉已有買方出價達委託價格，並經三勝房屋通知上訴人簽約之事，上訴人辯稱三勝房屋均未告知云云，本難採取。
⑵再觀諸三勝公司在109年11月25日寄送予上訴人之存證信函
，提及「…台端卻於11月12日晚上來電告知自行出售他人…本店於109年10月28日及29日帶看並陸續於10月30日、11月2日、11月13日、11月14日致電台端揭未獲台端回音…」等語（見本院卷第65頁），已提及109年11月12日上訴人曾告知三勝房屋欲自行出售系爭房地，經三勝房屋於前開時間聯繫未獲回應一事。此核與林莉文所提供與上訴人之LINE對話紀錄，109年11月14日林莉文要求與上訴人見面簽解約單，未經上訴人回覆，在該訊息之前、後有數通通話均顯示為「取消」或「無應答」，該日二人有約12分03秒之語音通話等情相符，可知上訴人與林莉文曾於109年11月12日、14日時電話商議系爭房地事宜。就此緣由，證人林莉文是證稱：是上訴人故意不接我電話也不回我訊息，她有說她想要賣給她姪子，我們也有提到如果這樣，我願意服務費只收2％，因為其中1％還是要給她男友，她也有口頭同意，所以我請公司秘書替我準備一張聲明書，內容記載上訴人願意給付給公司2％的服務費，但事後我要去找上訴人簽這張文件，她就一直賴皮不簽。上訴人當時有告訴我她姪子要用可能要以750萬元買，但她還是有說，如果你們可以賣得比我姪子的錢還要高的話，你們還是可以去賣。我認為她姪子有做過仲介，有教她不要跟我們接觸。我打手機、打LINE、簡訊、管理室登記按門鈴都有，但她完全不接不讀不看我的訊息，我都還是有透過她男友告訴她這些訊息，她男友說她寧可把錢拿來請律師打官司，也不給我們錢等語（見原審卷第55頁、本院卷第97頁至第98頁），並經證人林莉文提出前述與上訴人之LINE對話及簡訊為憑（見本院卷第111頁至第119頁）。
⑶則以前開109年11月25日之存證信函所載之聯絡情形，及10
9年11月14日林莉文曾要求上訴人簽署解約單一節，均與證人林莉文所證上訴人表示她的姪子有要買，但仍應支付仲介費，需到公司簽聲明書等節相符，是林莉文前開證述，自堪採信。故以前述二人就系爭房地商議之情形觀之，上訴人確實有難以，甚至拒絕聯繫之情形，否則三勝房屋實無庸於109年11月25日寄送該存證信函予上訴人。因此，三勝房屋嗣後在109年12月25日收受被上訴人交付之定金後，旋於該日寄發系爭存證信函予上訴人，作為通知上訴人履約之方式之一，顯係考量上訴人有前述難以聯繫之情形所為，上訴人此部分之抗辯，當無可採。是上訴人未出面簽署系爭房地之買賣契約書，顯係可歸責於上訴人之事由所致。
3.至於上訴人再以被上訴人並無進屋查看，質疑被上訴人顯無購買系爭房地之真意，係與林莉文勾搭臨時充任買主云云。然林莉文已證稱簽約3、4天後有帶被上訴人看屋等語（見本院卷第97頁），核與上訴人所自承簽約後3天林莉文有帶她小孩來看，第5天有帶客人來看等語（見本院卷第77頁），及被上訴人則陳稱：我跟林莉文的兒子以前是同事，因為我有在那個附近工作接案，所以才想要看附近的房子，林莉文兒子有告訴我說有這個物件，所以我就去看。我只有看過一次，但是因為我本身就有在整修房子，對物件比較敏感，所以我看過物件後就有想要買，但是因為是要買給父母居住，所以我跟其他兄弟在籌措自備款，並且拍照商量，所以是在過了一個多月確定籌到頭期款後才跟證人說我們確定有想要買這間房子等語（見本院卷第100頁）大致相符。是綜合兩造及林莉文所證，應可認被上訴人先透過林莉文之兒子知悉有系爭房地出售事宜，再經林莉文約於109年10月底或11月初（即109年10月26日簽約後數日）帶被上訴人看屋，則以被上訴人前往看屋之時點觀之，尚未發生前述上訴人欲出售給其姪子後拒不簽署解約單之事件，可認被上訴人確因有購屋需求始前往看屋，並非林莉文事後臨訟所找之買主，則被上訴人在看屋、考慮後於109年12月25日始決定並交付定金，即難認與常情相違。上訴人所述質疑被上訴人並無購買系爭房地之真意且與林莉文勾搭云云，純屬其個人臆測之詞，復未能提出其他事證佐證，自難採憑。
4.從而，依前述事證，可認系爭房地之買賣契約書未能簽立並履約，係可歸責於上訴人之事由所致，而本件定金之交付是確保契約之成立所為，已如前述，是被上訴人依民法第249條第3款之規定，請求上訴人給付10萬元，自有理由。
五、綜上所述，被上訴人依民法第249條第3款之規定，請求上訴人給付10萬元，及自起訴狀繕本送達上訴人翌日即110年6月19日（見原審卷第35頁送達證書），為有理由，應予准許。原審就此部分判命上訴人給付，核無違誤，上訴意旨，就此部分，仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論駁，附此敘明。至於上訴人聲請對系爭委託契約書為筆跡鑑定等語，然本件依前開事證，已足以認定系爭委託契約書為上訴人所簽署，上訴人此部分之聲請，即無必要，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中華民國111年10月5日
民事第三庭審判長法官高瑞聰
法官林家伃法官鄭珮玟以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中華民國111年10月5日
書記官張傑琦