宣 示 判 決 筆 錄 100年度板簡字第710號
原 告 錸誠物業管理有限公司
法定代理人 王永竹
被 告 皇宇科技股份有限公司
法定代理人 李昌茂
訴訟代理人 張恩達
上列當事人間100年度板簡字第710號請求給付報酬事件於中華民
國100年7月15日言詞辯論終結，於中華民國100年7月22日下午4
時，在本院板橋簡易庭第三法庭公開宣示判決，出席職員如下︰
法 官 解惟本
書記官 吳祉瑩
通 譯 王曉萍
朗讀案由兩造均未到
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、所裁判之訴訟標的
及其理由要領，記載於下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
（一）被告於民國（下同）99年2月26日與原告簽訂租屋要約，
並願支付新台幣（下同）25萬元整為服務費，此有被告所
簽訂之要約書足以為證。被告藉故拖延，乃至他人與被告
就該物件於要約書到期後，私下協議隱瞞原告簽訂租賃契
約。原告得知後，依要約書內容請求被告依約支付，以存
證信函催討，並未獲置理。為此，依居間契約之法律關係
提起本訴，求為判決被告應給付原告25萬元及自訴狀繕本
送達翌日起至清償日止，按年利率5%計算之利息。原告提
出房屋租賃契約書影本2件為證，並請求詢問證人 陳俊豪
。
（二）對於被告抗辯之陳述：
⑴原告已完成仲介義務。出租人有三位，三位都是屋主，房
子三人共有，租賃契約屋主有準備給原告，當時還在討論
，都在電腦中修改，仔細的條件都還沒有確定，當初片面
由原告介紹，溝通過程中並非每個案件都順利，屋主都需
要有考慮的時間，收件時限3月15日，但耍約書沒有說在
何時點一定要跟屋主簽到約。雙方都有要承租，付了原告
訂金，雖然要約期即3月15日的晚上12點過了以後，被告
還沒有跟屋主簽約，但是原告已經談的差不多了。99年2
月26日到3月15日，是原告跟屋主之斡旋條件的期間，不
到一個月。後來還沒有簽成，雙方條件還在協商。雖然要
約，付訂金給屋主簽收，但屋主有兩位大人處理，兩邊都
有意見，協商到後來雙方都不跟原告聯絡。
⑵原告認為應該有證據證明被告以不正當行為阻條件之成就
，如通話紀錄及電子郵件的往來，可以證明當初我們談到
的程度已經算是很細微，他們是突然避不見面。若說是因
租金太高，被告都可以跟原告溝通，但被告都沒有，就是
突然避不見面，何時被告又與屋主簽約，原告不會知道，
後來是因為原告隔壁店家老闆娘何小姐打電話跟原告承辦
的先生說。雖然被告與4月下旬時候與 李慧瑩 洽談，並於6
月1日簽約，離原告先前洽談期間已有一段時間，但當初
原告已經談到這種地步，被告突然避不見面，原告要的是
尊重及理由。這個案子原告有與承辦先生溝通過，在原告
要約中，被告就已經有找許多仲介去找屋主，說已經有屋
主的電話，有聯絡過，是他口頭自己跟原告承辦人員說的
。被告訴訟代理人是在附近打聽，不是也是私下。當初跟
原告講的是他有透過別的仲介，要約前就有跟原告公司員
工講說有透過別的仲介去談這個案子，並說這個案件勢在
必得。有拜託其他仲介去談，因屋主不是這麼好溝通，如
果到四月再去找其他人幫他談，過程不合理。被告訴訟代
理人當初沒有說是哪家，但有跟原告員工講說要加油，誰
的條件好就跟誰談。租約是屋主提供給原告的，原告有傳
電子郵件給被告。屋主開給原告之條件是25萬元。
二、被告則以下列事由置辯，請求判決如主文。
（一）原告無非以其與被告於99年2月26日簽訂租屋要約書乙份
，因遭屋主藉故拖延，而於該要約書到期後與被告私下協
議隱瞞原告簽訂租賃契約，原告得知後，依要約書內容請
求被告依約支付服務費，並未獲置理云云，惟查：
⑴被告公司為承租建物門牌為台北市○○區○○路2段16號
1+2樓之建物，而於99年2月26日簽訂「承租要約書」，以
25萬元為月租金、押租金75萬元及一次簽約三年以上等承
租條件，委託原告公司向標的建物之出租人表示租屋要約
，系爭契約之有效期間係自簽訂之日起至99年3月15日24
時止，並同時簽發票號AI0000000，票面金額125000元，
到期日為99年3月25日之支票乙紙交與原告，作為出租人
同意依系爭契約所訂之條件與被告簽訂租賃契約時之定金
，倘若於契約有效期間內出租人未同意出租時，系爭契約
即失其效力，該定金支票則應無息返還予被告。
⑵原告並未於系爭契約之有效期間內，使出租人同意被告之
承租條件並與之簽訂租賃契約，故被告依系爭契約並任何
無給付原告服務報酬之義務，原告之請求顯屬無據：
①依系爭契約第3條約定：「承租人（即被告）委託錸誠
物業管理有限公司（即原告）向出租人傳達本要約，為
求租屋順利，附停止條件訂金授權受託人代理支付於出
租人，受託人並得同時擔任出租人收受訂金之代理人，
且承租人承諾，在出租人依本要約條件簽認出租時，在
簽約當天同時以現金支付壹個月租金金額(含5%營業稅)
之勞務報酬予受託人。」是以，原告必須依系爭契約第
2條所訂之要約條件，使出租人與被告簽訂租屋契約，
完成被告所委託之事務，始得依系爭契約第3條之規定
向被告請求相當於一個月租金金額即25萬元作為其報酬
。反之，倘若原告未能於契約有效期間內，完成其所受
被告委託之事務，即無依據該條之約定向被告請求給付
勞務報酬之權利。
②自99年2月26日起至99年3月15日24時止之契約有效期間
內，原告公司及其所屬之營業員即訴外人陳俊豪先生，
始終無法說服標的建物之出租人同意被告公司所提出之
承租條件並簽訂租賃契約，故於系爭契約之有效期間屆
至後雙方當事人間之契約關係即為終止（原告亦主動將
定金支票返還予被告）。嗣後，被告公司係經由其他公
司之仲介人員引介才繼續與出租人聯繫洽談，並以每月
23萬元之較低租金條件與出租人簽訂租賃契約。換言之
，原告並未於系爭契約之存續期間內完成被告所委託其
處理之事務，自無從依系爭契約向被告請求給付報酬。
③原告與被告間並無任何借貸關係存在，且原告於其起訴
狀中亦未提及雙方當事人間有借貸行為或契約，其依民
法第478條向被告為請求之行為，顯有違誤。
④綜上所陳，原告請求被告依系爭契約及民法第478條之
規定向被告請求報酬，顯屬無據，應予駁回。
（二）被告沒有隱瞞原告，於仲介契約期滿私下與承租人訂約，
事後被告雖有與屋主簽約，但已經過了要約期。兩造要約
書3月15日終止，被告沒有避不見面，被告公司就在上班
，原告都找得到被告，電話都是通的。原告主張房東有正
式委託，並非事實。被告所有的動作都是在要約期滿後做
的。被告要約期間中沒有與其他仲介。簽要約之前有別家
仲介，仲介不成。找店面就是要靠運氣，如 長拓 仲介，被
告沒有跟他簽，只有跟原告有書面，沒有跟長拓說多久時
間。沒有講租約的條件，因租約條件是房東開的。是一個
店面，租用來作公司化妝品連鎖專賣店。被告當時覺得原
告有合作誠意，所以簽要約書。且兩造間要約書約定期間
終止，服務即終止。被告沒有規避給仲介的服務費。服務
費應付給有實際服務過程的人，沒有完成成果被告就沒有
給付的必要。原告於99年3月15日退還被告訂金，被告並
沒有在原告這裡得到任何協助，去跟房東作後續簽訂合約
過程。被告一點都沒有得到原告之幫助，被告既不認識房
東。標的物是被告選的。並不是原告幫被告找的。被告當
時指定店面不只這一間，這間也不只原告作訊息提供。要
約書記載如果沒有完成就要把訂金退還，是雙方共識。且
原告也同意。有關這個標的物非原告唯一提供，最後租約
報告、房東聯繫都不是透過原告，且被告實際給付服務費
給李慧瑩只是一個所謂的紅包，被告在這個行業都是以要
約書為合作前提的共識。
（三）因為原告所承擔的服務沒有完成，所以被告只好另外找，
過了將近一個月時間才去找李慧瑩。所有的努力都是被告
自已去聯繫，也沒有透過原告的協助與努力，被告並不認
識房東。李慧瑩住在標的物對面，是開通訊行，在當地經
營很久，是房東的鄰居，不是職業仲介，被告僅給李慧瑩
一個類似服務費8萬元紅包。兩造要約書於99年3月15日失
效後，被告於99年4月下旬，透過李慧瑩找到房東 林金永
，99年6月1日才簽約，時間約隔了一個多月才找李慧瑩仲
介，李慧瑩雖然不是職業仲介，但房東信任她，她的關係
才得到承租的期望，房東當時不見得要租給被告。李慧瑩
有跟房東說明被告承租的意願，讓被告與房東見面。被告
與房東不認識，沒有見過面。而李慧瑩還有幫被告聯繫租
賃如租金、期間、補貼等。契約書是被告自己擬的，全程
聯繫溝通，包含簽租約當場也在場作，被告簽約日是99
年5月12日簽訂，在現址對面丹堤咖啡二樓，有房東兩位
出席、李慧瑩及被告人員。被告自己有準備租約，不會用
原告的租約。租金是屋主決定，但服務被告的公司有制式
的版本。租金與原告提供的不同，租金比較少，原來是25
萬元，被告與屋主訂約是22萬元，差了3萬元。
三、得心證之理由：
（一）按「居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請
求報酬。契約附有停止條件者，於該條件成就前，居間人
不得請求報酬。」。民法第568條定有明文。另按「當事
人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事
訴訟法第277條前段有明文規定；又按民事訴訟如係由原
告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉
證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實
即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之
請求，有最高法院17年上字第917號判例意旨可資參照。
（二）本件原告主張其與被告間簽訂租屋要約，並約定25萬元服
務費，而原告已盡力去作仲介協商，雖最後被告與屋主簽
訂租賃契約非經由原告所致，惟原告業已就租約細節與屋
主討論過，因此被告應給付原告服務費25萬元云云，為被
告所否認，並陳稱：兩造要約書期限屆滿，原告未完成仲
介義務，被告無給付報酬義務，被告未以不正當之方法阻
止原告依約定完成簽定租約之仲介服務等語，而原告則陳
稱：「當初我們談到的程度已經算是很細微，他們是突然
避不見面。」云云，提出房屋租賃契約書影本2件為證，
並請求詢問證人陳俊豪，是本件所應審酌者為原告有無依
要約書請求被告給付報酬之權利？被告有無以不正當之方
法阻止原告完成簽定租約之仲介服務？
⑴依兩造簽定承租要約書第二條要約條件三、記載「承租
人同意支付付停止條件定金新台幣125000元，支付方式
：票據（付款銀行玉山銀行帳號0000-000-000000）票
號A00000000，到期日99年3月25日，該附停止條件定金
需在出租人同意依本要約條件出租時，方生定金效力，
若承租人違約不租，則不得請求返還。若出租人未同意
出租，則要約書自始無效，附停止條件定金無息返還」
；第三條特別授權：後段記載「…且承租人承諾，在出
租人依本要約條件簽認出租時，在簽約當天同時以現金
支付壹個月租金金額（含5％營業稅）之勞務報酬予受
託人」等情。可認如出租人未同意出租，則要約書自始
無效，原告應將定金無息返還；如出租人依本要約條件
簽認出租時，在簽約當天，被告始有以現金支付壹個月
租金金額25萬元予原告之義務，而本件被告與出租人之
租賃契約，並非因原告仲介而成立，為原告所同認（見
本院100年7月15日言詞辯論筆錄），則原告尚無依前開
約定請求被告給付報酬之權利。
⑵證人陳俊豪雖證稱：「我們合約雖然三月十五日到期，
但到期後我們都還有在協調合約內容，三月十九日當天
，被告這邊有提供他們公司的合約版本給我，因為合約
內容有部分房東覺得不合理，所以房東有做部分修改，
這些合約一來一回討論約花半個月時間，大約在四月中
旬時合約敲定，內容條件都敲定，之後我這邊有跟被告
聯繫，被告給我的回復是說拖太久，已經在評估旁邊一
間店面，這間就暫時不考慮，約在四月中旬左右。」、
「白色那份合約是被告提供給我們的。『房東找出來』
這句話是被告二、三月份跟我提的。三月下旬被告是直
接回復我評估旁邊的店。對，房東沒有跟他碰面。從去
年我們提供到斡旋收票，合約內容都敲定，前年底斡旋
足足談有四、五個月時間。被告一直很在意服務費。」
、「是被告公司 黃心慈 EMAIL給我的。九九年三月十九
日。」、「被告有提到說要約房東，但房東希望雙方條
件確認見面即簽約，且房東時間忙碌。被告那時已有跟
房東聯繫了。他自己也跟我承認有跟房東聯絡講電話。
被告不只找我們一家，還有找其他家。」、「在斡旋當
中，被告跟我說如果要承租一、二樓，被告希望二樓承
租給美髮業，後來與被告溝通二樓真的用不到。被告本
來只想租一樓。房東希望一、二樓一起租，我協調到後
來才變成一樓出租。」、「三月底四月初時。是被告訴
訟代理人跟我講的。也是在三月底四月初跟房東講，房
東四月初答應，所以才從原本二十五談到二十三萬含稅
。」等語，惟被告陳稱：「當時證人講說可以約到房東
，所以才提供契約。如果沒有說約到房東我怎可能提供
契約。」等語（以上均見本院100年7月15日言詞辯論筆
錄），而兩造間之仲介契約既已於99年3月15日到期，
被告使用人縱有於99年3月19日以電子郵件寄送空白房
屋租賃契約書予原告使用人，惟既未於電子郵件中載明
兩造仲介契約繼續生效，所寄送之契約又係被告制式空
白契約，尚難憑此逕認被告有使兩造仲介契約續行生效
之意思，原告使用人於兩造契約失效後縱有續行為被告
仲介之行為，亦不能謂係履行兩造間之仲介契約，證人
陳俊豪之證言及原告所提出之租賃契約影本2件，適足
以認定被告有於99年2月26日至93年3月15日仲介契約有
效期間內，未以不正當方法阻止條件之成就，否則何須
再以電子郵件傳送制式空白租賃契約予原告之理？原告
依此主張被告有以不正當方法阻止條件成就之行為云云
，自不足採。
⑶原告所舉證人陳俊豪另陳稱：「房東是 林秀惠 。另兩個
是小孩。」、「林金永我也有跟他聯繫過，打電話請他
何時回臺灣跟客戶碰面，他說他不常在臺灣，推到林秀
惠這邊，所有條件須兩位共同答應才會有藍色的契約。
」等語，被告則陳稱：「房東是林金永。所以我才質疑
是否房東有正式委託，我事後才透過朋友接觸到林金永
。」、「權利義務人是林金永，不是林秀惠，簽約人是
林金永。簽約時林秀惠也有出面。」等語，並提出房屋
租賃契約書影本1件為證，該契約書記載出租人為林金
永及由林秀惠任法定代理人之二位出租人，而兩造均陳
稱：「不用傳訊證人林秀惠、林金永。」（均見本院
100年7月15日言詞辯論筆錄），則與兩造磋商租賃契約
之當事人亦有出入，被告與出租人簽訂租賃契約並非因
原告仲介服務所達成，且原告又未能舉證證明被告有以
不正當方法阻止條件成就之行為，則不論依民法第568
條之規定或兩造承租要約書之約定，原告均無請求被告
給付服務報酬之權利。
（三）從而，原告依居間契約之法律關係，請求被告給付服務費
25萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%
計算之利息，為無理由，應予駁回。又本件起訴狀雖記載
民法第478條之規定，惟查該規定係借貸契約之規定，與
本件原告主張之原因事實完全無涉，顯係原告誤載法條，
併予敘明。
（四）本件事證已明，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及未經援用
之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果
，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。
中華民國100年7月22日
臺灣板橋地方法院板橋簡易庭
書記官吳祉瑩
法官解惟本
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本庭(新北市○○區○○路1
段30巷1號)提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達
前上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書(須附繕本)。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年7月22日
書記官吳祉瑩