臺灣臺中地方法院民事判決 96年度中簡字第4963號
原 告 老店不動產經紀有限公司
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 林軍 男 律師
複代理人 丁○○
被 告 戊○○
訴訟代理人 許宏達 律師
上列當事人間請求給付報酬事件，本院於民國96年10月30日言詞
辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣參拾萬元，及自民國九十六年七月三日起
至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用新臺幣參仟貳佰元由被告負擔。
本判決得假執行。但被告如以新臺幣參拾萬元為原告預供擔保，
得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：被告前將其所有坐落台中市○區○○段796-1、7
97、797-1及798地號等四筆土地（下稱系爭土地）委託原告
銷售，兩造並簽訂專任委託銷售契約書，就居間報酬兩造另
於民國96年4月13日簽訂「委託事項變更契約書」（下稱系
爭契約），依系爭契約第肆條特約條款約定，系爭土地銷售
總價為新臺幣（下同）27,551,250元，被告並承諾給付原告
居間報酬30萬元。同日原告居間仲介訴外人丙○○（下稱買
方）與被告就系爭土地簽訂不動產買賣契約書，依系爭契約
被告應給付居間報酬30萬元，惟被告迄未給付；又買賣雙方
簽訂買賣契約後，系爭土地因有防火間隔問題（權利瑕疵或
不完全給付），致買方無法完整使用，乃以系爭土地面臨台
中市○○路尚應留1.5米寬之防火間隔，計算系爭土地之價
值減少約60萬元，故買賣雙方及原告乃於96年6月5日協調，
由買方、賣方、原告三方各退讓20萬元，就買方受有60萬元
之損害，買方自行吸收20萬元，而被告乃以減買賣價金20萬
元之方式，吸收20萬元，原告則以收取仲介費用後再退還買
方20萬元方式吸收，使60萬元之價差分由買方、賣方、原告
三方各吸收20萬元，而就被告應給付原告之居間報酬，原告
並未同意減少20萬元，否則被告就買賣價金雖少收20萬元，
但因減免其支付原告20萬元之居間報酬，結果被告豈不是完
全無讓步，顯與上開協調內容不符，爰依居間契約之法律關
係，提起本件訴訟，請求被告如數給付等語。並聲明：被告
應給付原告30萬元，及自起訴狀繕本送達翌日（96年7月3日
）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
二、被告則以：原告雖於96年4月13日居間仲介買方丙○○與被
告就系爭土地簽訂買賣契約，惟因防火間隔問題，致系爭土
地上買方原規劃之建物面寬不符，買方遂要求減少買賣價金
，否則即解約，被告以買方主張無理由拒絕解約，遲至96年
5月30日，原告為促成本件買賣契約之完成，乃以系爭土地
面臨台中市○○路尚應留1.5米寬之防火間隔，計算系爭土
地之價值減少約60萬元，而於96年6月5日協調買方、賣方、
原告三方各退一步，原告承諾就被告應給付之居間報酬，由
30萬元減為10萬元，而買方應付買賣價金減少給付20萬元予
被告，即27,351,250元，因被告認仍維持本件買賣契約之價
金而無損失，故予以同意，並於當日與買方簽立同意書，是
原告仍向被告請求居間報酬30萬元，實無理由。再者，系爭
土地之防火間隔，被告亦配合申請辦理變更，並經主管機關
核准在案，被告於履約上並無瑕疵或債務不履行之責，故被
告應無忍受減少價金損害之理。又原告從未向被告說明其另
向買方收取報酬，其事後自行與買方達成減除30萬元之協議
，非但為被告所不知，且亦與被告無關等語資為抗辯。並聲
明：駁回原告之訴；如受不利判決，願供擔保請准免為假執
行之宣告。
三、兩造不爭執之事實：
（一）被告前將其所有系爭土地委託原告銷售，就居間報酬兩造
並於96年4月13日簽訂系爭契約，依系爭契約第肆條特約
條款約定，系爭土地銷售總價為27,551,250元，被告並承
諾給付原告居間報酬30萬元。
（二）原告於96年4月13日居間仲介買方丙○○與被告就系爭土
地簽訂買賣契約，簽訂之買賣價金為27,551,250元。
（三）系爭土地因面臨台中市○○路尚應留1.5米寬之防火間隔
，兩造計算系爭土地之價值減少約60萬元，而於96年6月5
日經原告之協調，由買方、賣方、原告三方各退一步，被
告並同意買方支付之價金減少20萬元，即買賣價金變更為
27,351,250元，被告已收取該價金，並辦理系爭土地所有
權之移轉登記。
四、得心證之理由：
（一）按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會
或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；又居間人，以契
約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第56
5條、第568條第1項分別定有明文。本件被告既因原告之
媒介，因而於96年4月13日與買方丙○○就系爭土地簽訂
不動產買賣契約書，簽訂之買賣價金為27,551,250元等情
，為兩造所不爭執，則依系爭契約第肆條特約條款約定，
被告即應給付原告居間報酬30萬元。然被告辯稱：買賣契
約簽訂後，原告已同意減少20萬元之居間報酬等語，惟為
原告所否認，則本件兩造所爭執之處，應在於原告有無於
買賣契約簽訂後，同意被告減免支付20萬元居間報酬？
（二）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
，民事訴訟法第277條前段定有明文，本件被告辯稱：買
賣契約簽訂後，原告已同意減少20萬元之居間報酬云云，
已為原告所否認，則依前開舉證責任分配之原則，自應由
被告負舉證之責任，而被告雖舉證人己○○為證，然基於
下述理由，尚難證明被告前開所辯為真：
⒈證人己○○固證稱：96年5月30日晚上被告回家，向伊表
示原告提議以60萬元為基準，由買方、賣方、原告（仲介
）各退讓20萬元，原告對被告應付之服務費，並願折讓20
萬元，以解決問題，嗣第三天，仲介甲○○打電話徵詢被
告之意見，伊在被告旁聽到被告對甲○○說「你同意我這
邊支付給你仲介費折20萬元的話，我就同意土地折20萬元
」，之後伊又聽到被告說「你確定嗎？」「好，儘速進行
」，待被告電話結束後，被告復向伊表示原告同意降服務
費20萬元，買賣價金亦降價20萬元，之後伊即未再參與本
件買賣事宜等語，然當時與被告在電話中對話之證人甲○
○則到庭證稱：96年5月中旬，買方就系爭土地價值減少
之60萬元，提議由買方、賣方、及原告（仲介）各吸收20
萬元，伊即將該提議告知被告，被告則回答要考慮2天，2
天後伊打電話給被告，伊在電話中表示「被告吸收的20萬
元從總價金扣除，買方自行吸收20萬元，仲介要吸收的20
萬元，就買方的仲介服務費扣除」，被告並回稱可以，因
此兩造即約定簽署減少買賣價金同意書之日期等語，二名
證人證述內容顯然不一，況證人己○○為被告之胞兄，與
被告關係密切，難免偏頗之虞，尚難僅憑其聽聞被告單方
之陳述及其在被告身旁聽聞被告與甲○○之電話交談內容
，即認原告有於買賣契約簽訂後，同意被告減免支付20萬
元居間報酬。
⒉本件買賣雙方簽訂買賣契約後，確實因防火間隔問題進行
協調，並以系爭土地因面臨台中市○○路尚應留1.5米寬
之防火間隔，而認同系爭土地之價值減少約60萬元，及就
該價差，買方、賣方、原告（仲介）協調願以各退一步方
式解決等事實，為兩造所不爭執，而被告既不爭執當時確
有同意「買方、賣方、原告（仲介）各退一步解決」，則
應以前開證人甲○○所證稱：「由買方、賣方、及原告（
仲介）各吸收20萬元」，「被告吸收的20萬元從總價金扣
除，買方自行吸收20萬元，仲介要吸收的20萬元，就買方
的仲介服務費扣除」等語，較符合當事人間之真意，蓋買
方買受系爭土地後，因有60萬元之價差，即形同買方受有
60萬元之損失，而就60萬元之損失，除買方自行分擔20萬
元外，尚餘之40萬元，則分別由被告、原告各分擔20萬元
，而被告應分擔之20萬元，即由買方支付之買賣價金中扣
除，即買方僅支付價金27,351,250元即可，而原告應分擔
之20萬元，其給付方式，事涉其與買方間之關係，概與賣
方被告應給付原告之居間報酬無關，原告應無任意同意減
收被告居間報酬之理，因原告如減收被告之居間報酬，其
依協調結果應分擔之20萬元，仍無法免除；再者，如由被
告立場而言，若原告減收被告20萬元之居間報酬，則被告
因退讓而分擔之20萬元（即買賣價金少收20萬元），竟因
原告減少其居間報酬而補足，則形同被告完全無退讓，顯
與前開協調買方、賣方、原告（仲介）各退一步解決方式
不符。
⒊按居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後
契約因故解除，於其所得報酬並無影響，最高法院著有49
年臺上字第1646號判例可資參照。查原告於96年4月13日
既已媒介被告與丙○○簽訂不動產買賣契約書，原告即得
依約請求報酬，其後買賣契約縱有解除，對於原告本應取
得之上開報酬仍不生影響，基此，原告於買賣契約成立後
仍基於道義甘願協調買賣雙方，並為促成買賣之完成而同
意分擔損失，則其所分擔之對象，自應係受有60萬元損失
之買方，而非原無損失而已答應退讓之賣方即被告，如此
始符經驗法則。
⒋此外，被告復無法提出證據以實其說，則其舉證責任即有
未盡，被告自應受不利之認定。
（三）至於被告另辯：原告從未向被告說明其另向買方收取報酬
，其事後自行與買方達成減除30萬元之協議，非但為被告
所不知，且亦與被告無關云云，查原告與買方間居間報酬
約定，及原告與賣方被告間居間報酬約定，二者乃屬不同
之獨立契約，況當初協調者，僅針對買方買受系爭土地後
因防火間隔所受價值之減損，並非被告應給付原告之居間
報酬，故被告前開所辯縱屬實情，亦不影響原告對被告居
間報酬請求之權利。
（四）綜上所述，被告抗辯：買賣契約簽訂後，原告已同意減少
20萬元之居間報酬云云，尚不足採。從而，原告依據兩造
間居間契約，訴請被告給付居間報酬30萬元，及自起訴狀
繕本送達翌日即96年7月3日起至清償日止，按週年利率百
分之5計算之利息，為有理由，應予准許。
（五）本件訴訟費用額確定為3,200元，由敗訴之被告負擔。
（六）本件係標的金額在50萬元以下之財產權訴訟適用簡易程序
所為被告敗訴之判決，爰依民事訴訟法第389條第1項第3
款之規定，職權宣告假執行；被告並陳明願供擔保請准宣
告免為假執行，核無不符，爰酌定相當擔保金額併准許之
。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 96 年 11 月 13 日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 楊國精
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 96 年 11 月 13 日
書記官