裁判字號：臺灣高雄地方法院100年重訴字第172號民事判決
裁判日期：民國100年10月06日
裁判案由：拆屋還地等
臺灣高雄地方法院民事判決100年度重訴字第172號原告台灣糖業股份有限公司法定代理人 胡懋麟 訴訟代理人 郭清寶 律師
鍾靚凌 律師被告 張嘉財 上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院民國100年9月22日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將如附圖所示之Ａ（面積一百零九平方公尺）、Ｂ（面積九平方公尺）、Ｃ（面積五十八平方公尺）、Ｄ（面積四十三平方公尺）、Ｅ（面積八平方公尺）、Ｆ（面積五平方公尺）、Ｇ（面積九平方公尺）部份土地上之建物及地上物拆除，並將所占用之土地返還予原告。
被告應給付原告新臺幣玖拾貳萬貳仟壹佰貳拾陸元，及自民國一百年七月二十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應自民國九十九年四月十二日起至拆除本判決第一項所示前開建物返還土地之日止，按日給付原告新臺幣叁佰叁拾叁元予原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳佰柒拾壹萬元為被告供擔保後得假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣叁拾萬元為被告供擔保後得假執行。
本判決第三項於如原告以已到期部分金額之三分之一為被告供擔保後，就已到期部分得假執行。
事實及理由
壹、程序部分：
一、本件被告未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。查原告起訴聲明為：㈠被告應將坐落於高雄市○○區○○段一小段1281地號土地（下稱系爭土地）上之建物即門牌號碼為高雄市○○區○○里○○街○○巷42之1號（下稱系爭房屋）拆除，並將系爭土地返還予原告；㈡被告應給付原告新臺幣（下同）922,12
6元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；並自民國99年4月12日起至系爭房屋拆除之日止，按日給付原告363元；㈢願供擔保，請准宣告假執行。嗣於本院訴訟審理中，因本院委請地政機關就系爭房屋所占用系爭土地之面積實施測量，而具體確認系爭土地上遭被告占用之範圍，故減縮聲明第2項為：㈡被告應給付原告922,12
6元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；並自99年4月12日起至系爭房屋拆除之日止，按日給付原告333元（見本院卷第52頁）。核原告所為屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸前引規定，係屬有據，應予准許。
貳、實體部分：
一、本件原告起訴主張：系爭土地為原告所有，由被告承租系爭土地並於其上興建系爭房屋，嗣雙方續訂租約，約定租賃期間自93年1月1日起至95年12月31日止；又於前開期間屆滿後，依兩造原所簽訂之契約約定，在原告未通知被告不再續約之情形下，視為續約（下簡稱系爭租約）；然被告自93年間起，即未按期繳納租金，經原告於95年4月14日通知催繳均未獲置理，而於98年8月26日以原告高資字第0980005194號函對被告為終止租約之意思表示，惟因該通知遭退回，經原告向本院聲請99年度簡聲字第25號裁定對被告公示送達終止租約之意思表示，並於99年4月12日發生送達效力，兩造間之租賃關係即已終止，被告自應給付因系爭租約存續期間積欠之租金，並將系爭土地騰空返還予原告，以及在返還系爭土地前因占用系爭土地所受有相當於租金之不當得利。為此，爰依民法第767條、第455條及第179條規定提起本訴，並聲明求為判決：㈠被告應將系爭房屋拆除，並將系爭土地騰空返還予原告；㈡被告應給付原告922,126元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；並自99年4月12日起至系爭房屋拆除之日止，按日給付原告33
3元；㈢原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、本件爭點：
（一）系爭租約是否已合法終止？
（二）原告請求拆除系爭房屋，並將系爭土地騰空返還予原告有無理由？
（三）原告請求被告給付積欠之租金922,126元，及依民法第17
9條規定請求被告按日給付相當於租金之不當得利333元，有無理由？數額應以若干為適當？
四、本院之判斷：
（一）就系爭租約是否已合法終止部分：㈠按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告
承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約。租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達2年之租額時，適用前項之規定，民法第440條定有明文。
㈡經查，兩造間就系爭土地有租賃關係存在，原並約定租賃
期間為93年1月1日至95年12月31日止，惟上開期間屆滿後，因原告未依兩造所訂租約第11條之規定通知被告不再續租，而視為續約乙節，業據原告提出台灣糖業股份有限公司土地租賃契約書（見本院100年度雄補字第165號卷第9至11頁）為證，應可認定。再查，原告主張被告自93年間起即未給付租金，而經原告數次催討租金均未獲置理，又因積欠2年以上租金之總額，而已由原告依法終止租約之事實，則據原告提出被告所給付92年建地地租收據乙紙、台灣糖業公司高雄區處95年4月14日高資字第09563201546號函、96年8月26日高資字第0980005194號函（見本院100年度雄補字第165號卷第13至14頁）在卷可憑。
而原告亦因被告住所不明無從送達終止租約之意思表示，向本院聲請公示送達，經本院以99年度雄簡聲字第25號民事裁定於99年3月23日公示送達終止系爭租約之意思表示，而於99年4月12日發生送達效力，此經本院調閱本院99年度司雄簡聲字第25號卷核閱屬實，則兩造間之系爭租約即應於99年4月12日業已終止。被告既經合法通知，未到庭爭執，亦未提出書狀作何聲明或陳述，原告主張上開事實，自堪認信為真實。
（二）原告請求拆除系爭房屋，並將系爭土地騰空返還予原告有無理由部分：
按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人，民法第455條定有明文；又所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法笫767條前段亦著有明文。查原告既已合法終止系爭租約，而被告於系爭土地上興建有如附圖所示等地上物，業經本院至現場並會同地政機關派員勘驗查明屬實，並有勘驗筆錄及高雄市政府地政局小港地政事務所於測量後所製作如附圖所示之複丈成果圖（見本院卷第44至49頁）在卷可稽，應堪認定。從而，在被告無其他法律權源可供合法占用系爭土地之情形下，被告自屬無權占用系爭土地。又被告既經合法通知，未到庭爭執，亦未提出書狀作任何聲明或陳述，原告於終止系爭契約後，依所有權、民法第45
5條之規定及系爭租約之法律關係，請求被告將附圖所示之Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｇ部分建物拆除，並返還占用之系爭土地，為有理由。
（三）原告請求被告給付租金922,126元，有無理由部分：查系爭租約第5條規定：「租金：簽約時繳納至當年12月31日止，依據繳納當期申報地價百分之七計算，每年1期於每年12年31日前繳納。契約存續期間，遇政府重新規定地價時，雙方同意按當期公告地價百分之八十申報地價，該年期地租應按新舊不同之申報地價分別計算。上項計租標準如有變動，租金自次期起比照調整。」、第6條規定：「前條租金乙方（即被告）逾期未繳，所欠之租金仍應照繳外，甲方（即原告）得按左列各款，加收違約金：（一）逾期繳納一個月以內者照欠租額加收百分之二。（二）逾期繳納一個月以上未滿兩個月者，照欠租額加收百分之五。（三）逾期繳納兩個月以上未滿三個月者照欠租額加收百分之十。（四）逾期繳納三個月以上未滿四個月者照欠租額加收百分之十五。（五）逾期繳納四個月以上者照欠租額加收百分之二十。」（見本院100年度雄補卷字第165號卷第10頁）；又依兩造所簽訂之書面契約第11條約定：「本租約期限將屆時，除甲（指原告）、乙（指被告）雙方於租期屆滿前一個月通知他方不再續約外，視為雙方同意照原約條件及期限續約。」則於95年12月31日原租約期限屆滿後，因兩造均未對他方為不再續約之意思表示，則兩造間之租約條件，包括租金之計算，即仍同上所述。從而，被告既自93年起即未依約繳付租金，依上開租約約定租金計算之方式，原告請求被告給付自93年1月1日至99年4月11日租約之末日止，如附表所示之積欠租金922,126元（附表所示之金額，於計算後小數點以下均四捨五入），應屬有據。
（四）原告請求被告給付不當得利，有無理由？金額以若干為適當部分：
㈠按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，民法第179條前段定有明文。又無權占有他人土地者，通常可享有相當於租金之不當得利，土地所有權人得請求占用人返還（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限，土地法第97條第1項定有明文；此項規定於租用基地建築房屋，準用之，同法第105條亦有明文。另土地法第105條準用同法第97條所定，建築基地之租金，按申報價額年息10％為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報地價額年息10％計算；基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息10％最高額（最高法院46年度台上字第855號、68年度台上字第3071號亦分別著有判例可供參照）。查系爭土地四週主要道路分別為華盛街、新豐街、漢民路，亦鄰近小港醫院，生活機能尚屬完善，有系爭土地所在之電子地圖及空照圖在卷可考（見本院卷第42頁），本院斟酌系爭土地所處位置其四周交通尚為便利、生活機能良好，以及被告占有使用系爭土地之經濟價值與用途在該土地上使用之狀況、可能之利得及該土地之價值等情，又兩造間之租約亦本即約明以申報地價7%作為租金之計租標準，則依申報地價年息7%計算請求被告給付相當於租金之利益，應無不合。又查99年1月以後系爭土地之申報地價為每平方公尺7,200元（見本院100年雄補字第165號卷第6頁），從而，原告請求被告自系爭租約終止後即
99年4月12日起按日給付原告333元【計算式：7,200（申報地價）×241（占用面積）×7%÷365＝333，元以下四捨五入】，即屬有據。
五、綜上所述，原告依所有權、民法第455條之規定及系爭租約之法律關係，請求判決如主文所示，為有理由，應予准許。
六、本件原告陳明願供擔保，請准宣告假執行，經核就主文第1項、第2項之部分，於法並無不合，爰酌定相當之金額准許之。另就主文第3項之部分，為財產權之將來給付之判決，又因定期給付或定期收益涉訟，以權利存續期間之收入總額為準，期間未確定者，應推定其存續期間，但期間超過10年者，以10年計算；計算民事訴訟法第389條第5款價額，準用關於計算訴訟標的價額之規定，此觀民事訴訟法第77條之
10、第389條第2項規定自明；再按，為就財產權之將來給付之判決，在無損於債務人利益之前提下，於判決確定前祇須債權人能釋明，仍應依聲請假執行之宣告，如此方可達訴訟經濟之效益，除可節省訴訟成本與資源外，更可彰顯憲法保證人民財產權規定之精神（臺灣高等法院暨所屬法院89年法律座談會民事類提案第37號意旨參照）。而查本判決第3項部分，因本件被告應自99年4月12日起，按日給付原告33
3元，如以10年計算為1,215,450元【計算式：333×365(日)×10(年)＝1,215,450】，揆諸前開規定，而就已到期之部分，亦酌定相當之擔保金額，予以准許，乃判決如
主文第7項後段所示。據上論結，本件原告之訴有理由，爰依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條、第390條第2項，判決如主文。
中華民國100年10月6日
民事第六庭法官李怡諄以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年10月6日
書記官陳俊亦