裁判字號：臺灣新竹地方法院109年訴字第455號民事判決
裁判日期：民國110年04月06日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣新竹地方法院民事判決109年度訴字第455號原告 鄭晶華 訴訟代理人 李兆環 律師
施文捷 律師被告 楊田 上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國110年3月23日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意；訴之撤回應以書狀為之，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款、第262條第1項、第2項分別定有明文。查本件原告起訴時，原以被告、中租 迪和 股份有限公司（下稱中租迪和公司）為被告，並以兩造不動產買賣契約書（下稱系爭契約）第6條、第8條、民法第179條、第184條、第227條第1項、第348條第1項、第767條第1項為其請求權基礎，其先位聲明：㈠被告應將門牌號碼新竹縣○○鄉○○村○○00000號(臨)房屋（下稱系爭房屋），騰空交還予原告。㈡被告應將坐落在新竹縣○○鄉○○段000000地號土地（下稱系爭土地），於民國105年6月15日設定之權利範圍應有部分全部、擔保總金額新臺幣（下同）218萬元、存續期間至135年6月7日之抵押權登記予以塗銷；備位聲明為：㈠被告應將系爭房屋騰空交還予原告。㈡中租迪和公司應將坐落在系爭土地設定之權利範圍應有部分全部；擔保總金額218萬元；存續期間至135年6月7日之抵押權登記予以塗銷（本院卷第6至7頁），嗣於109年8月26日具狀將其聲明變更為：被告應將系爭房屋騰空交付予原告（本院卷第91頁），復於109年12月14日具狀撤回對中租迪和公司之訴訟（本院卷第140頁），再於110年3月11日將其請求基礎更正為：系爭契約之約定、民法第179條、第184條第1項、第767條第1項（本院卷第182至184頁），核原告撤回對中租迪和之訴訟，業經中租迪和表示同意（本院卷第142頁），已生撤回之效力；復其將起訴時先位聲明第二項及備位聲明縮減後，並將其請求權基礎縮減為系爭契約之約定、民法第179條、第184條第1項、第767條第1項，其請求之幾處事實同一，單純縮減應受判決之事項，揆之前揭說明，於法均無不合，應予准許。
二、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面
一、原告主張：
（一）原告與被告本並不熟識，透過證人 段易成 及 何安娜 居間介紹認識，因被告欲出售系爭土地及未辦保存登記之系爭房屋，兩造乃於107年10月5日以系爭房地為買賣標的，約定買賣價金為500萬元，並簽立不動產買賣契約書（即系爭契約）。嗣原告已於107年10月5日支付40萬元、10月8日支付250萬元、10月31日支付210萬元，已給付全部買賣價金予被告，而系爭土地亦於107年10月26日完成所有權移轉登記。詎系爭房屋尚未點交之際，被告即遠遁大陸地區，杳無音訊，未履行點交義務，因被告未交付致原告迄未能取得系爭房屋之事實上處分權，復證人段易成亦分別於108年7月30日、108年8月13日前往系爭房屋，惟該系爭房屋大門深鎖、雜草叢生、無人居住，並無從入內查看，亦無從點交房屋，足見被告實未依約履行交付系爭房屋予原告之義務。為此，爰依系爭契約第8條、民法第179條、第348條第1項、第767條第1項，提起本件訴訟，請求被告履行點交義務，將系爭房屋清空交還予原告。並聲明：被告應將系爭房屋騰空交付予原告。
二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、得心證之理由：
（一）原告主張兩造於107年簽署不動產買賣契約書（即系爭契約），約定數額為500萬元，而原告已分別於107年10月5日交付現金40萬元、於107年10月8日交付現金50萬元及支票200萬元、於107年10月31日交付現金62萬0,090元、匯款100萬元、替被告代償其積欠中租迪和之借款47萬9,910元，已支付500萬元予被告，被告則將系爭土地所有權移轉登記予原告，惟遲未將該未辦保存登記之系爭房屋交付予被告等情，業據其提出土地登記謄本、不動產買賣契約書、付款明細、中租迪和清償證明書、支票、匯款單等件為證（本院卷第18頁、第26至34頁、第100至104頁），並經本院依職權向新竹縣竹東地政事務所調取系爭土地登記謄本、異動索引及105年東地字第75470號抵押權設定登記卷宗（本院卷第50至78頁），查核無訛；而被告經合法通知未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述，自堪信原告上開主張為真實。
（二）按債務人為擔保其債務，將擔保物所有權移轉與債權人，而使債權人在不超過擔保之目的範圍內，取得擔保物所有權者，為信託的讓與擔保，債務人如不依約清償債務，債權人得將擔保物變賣或估價，而就該價金受清償（最高法院70年度台上字第104號判決意旨參照）。又債務人為擔保其債務，將擔保物所有權移轉與債權人，而使債權人在不超過擔保之目的範圍內，取得擔保物所有權之信託的讓與擔保，而約定債務清還期間者，雖不能認其為無效，但擔保物所有權之移轉，既僅以擔保債務清還為目的，即不能祗以債務人逾期未曾清還所負債務，債權人即取得擔保物之所有權，仍應履行變賣擔保物或協議估價，債權人就其價金受償或承受之程序，並應返還剩餘價值與債務人，庶免其迴避民法第873條第2項（即96年3月8日修正後民法第873條之1第1項）禁止之規定（最高法院71年度台上字第2934號判決意旨參照）。是以「信託的讓與擔保」，形式上雖移轉所有權予債權人或其指定人之名義，然本質上乃在於擔保債務之清償，非欲使債權人或其指定之人真正取得所有權，此與實質之買賣，買受人之目的在於真正取得所有權之情形有別。原告雖稱系爭契約為買賣契約，固據其提出不動產買賣契約為證（本院卷第26至33頁），惟查：
１、證人 段易成證 稱：被告原先是要向我借款，但我當時現金不足，所以介紹給原告，因為被告年紀較大，系爭房屋為未辦保存登記建物，因擔心將來收不回借款，先將房屋（應為系爭土地）辦理過戶給原告，並約定一個私契，約定如果被告有如期還款，原告就要將房屋（應為系爭土地）過回被告，但相關費用由被告負擔，如被告未還款，則系爭土地及房屋都變成原告的，起初被告還有還利息，後來就都沒有還款，連電話都沒接，事成之後我就收到原告給我借款的介紹費20萬元，我跟代書當時還有想說如果原告不願借款，就由我跟代書借款給被告等語（本院卷第207至211頁）。
２、原告到院陳稱：一開始我是想要買系爭房屋，但因被告不肯賣，他希望用借款方式，我們就簽了一個私約，倘被告未於一年內還款，系爭房地就是歸我所有，倘有還款系爭房地即交還被告，我認為是買賣的形式等語（本院卷第212頁），並提出協議書為證（本院卷第218頁）。
３、觀之該協議書記載：兩造以系爭房地作為擔保存屬借貸問題，借貸期限為一年，從107年10月20日至108年9月19日借貸期滿，被告如於一年內清償500萬元，原告應無條件配合過戶給被告，費用由被告支付，若被告違約，原告可以無條件收屋，被告應配合遷出，被告可以自由將系爭房地出售予第三人，原告應無條件配合，惟原告有同一條件之優先承買權等情，有上開協議書可參，可知兩造就系爭契約真意為被告向原告借款500萬元，借貸期間自107年10月20日至108年9月19日間，並以被告所有之系爭房地作為擔保，被告在借貸期間內得自由處分系爭房地，倘被告未於借貸期間內清償借款，系爭房地始歸原告所有等情，核與證人及原告所述相符，足徵兩造斯時成立系爭契約時，被告並無移轉系爭房地所有權之意思，僅係為清償積欠之債務，始以買賣之形式將系爭土地所有權讓與原告，益徵兩造既無成立買賣契約之真意，係就系爭土地及房屋成立信託之讓與擔保，則原告主張其與被告間就系爭土地及房屋為買賣關係云云，應屬無據。
４、又按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277條定有明文。縱認被告有確實未如期還款之情事，惟系爭契約既為信託之讓與擔保，係以擔保債務為目的，揆諸前揭民法第873條之1規定及立法意旨，原告仍負有清算被告積欠借款及擔保物價值之義務，且擔保物價值如超過擔保之未償貸款，尚應返還剩餘價值與被告，是縱被告未依約償還借款，原告仍應完成擔保債務數額及擔保物價值之清算，始得基於擔保物所有權人地位對原告主張權利，然原告就被告積欠借款數額為何、抵押物之價值為何、被告有無拋棄清算之利益等情形，均未提出客觀證據以實其說，益徵兩造並無完成擔保物之承受程序。
５、從而，系爭契約既非買賣關係，實係信託之讓與擔保關係，縱認被告未如期清償借款，仍應由原告進行完成清算擔保債務及擔保物價值之程序，不得僅因被告未如期還款，即謂原告取得系爭土地及房屋之所有權或事實上處分權，則原告依系爭契約第8條、民法第348條第1項請求被告將系爭房屋騰空交付予原告，為無理由，應予駁回。
（三）原告依民法第179條、第767條第1項請求被告騰空交付系爭房屋，亦無理由：
按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第179條、第767條第1項分別定有明文。又對未登記之不動產雖肯認有事實上處分權，乃係實務上之便宜措施，然事實上處分權究非所有權，與登記不動產物權之性質不同，自無民法第767條第1項物上請求權規定適用，亦無類推適用餘地（最高法院103年度台上字第2241號、100年度台上字第1275號判決參照）。經查：
１、證人段易成證稱：我去系爭房屋時，都沒有遇到被告，系爭房屋是上鎖的我沒有鑰匙進不去，屋況就是裡面有放一些簡易的家具跟私人物品，我不確定裡面是誰的東西，我去好幾次都差不多這樣，就是多了灰塵跟樹木沒人維護等語，從證人前開所述，可知系爭房屋是否仍為被告占有使用中，被告是否為系爭房屋之事實上處分權人，尚有疑義。
２、縱認被告為系爭房屋事實上處分權人，而原告現已為系爭房屋之納稅義務人，有房屋稅籍證明書可稽（本院卷第126頁），惟系爭房屋為未辦保存登記之建物，事實上處分權讓與之物權行為，應以雙方讓與合意及交付占有方式為之，而原告既已供稱被告迄未將系爭房屋點交予原告，難認原告已取得系爭房屋之占有，則原告既未取得系爭房屋之占有，即未取得系爭房屋事實上處分權。此外，本件事實上處分權之物權移轉行為，應以讓與合意及交付占有為斷，縱系爭房屋存在前開納稅義務人變更之事實，亦僅屬公法上稅籍變更事宜，無從遽論原告已取得系爭房屋事實上處分權。
３、縱令原告已為系爭房屋事實上處分權人，亦無從依民法第767條第1項或類推適用該法條為請求，遑論原告並非系爭房屋事實上處分權人，則原告既未取得系爭房屋占有，且非事實上處分權人，亦難論係系爭房屋占有利益之歸屬權人，亦難認被告之占有對原告有何等損害，是原告以民法第179條、第767條第1項，請求被告騰空交付系爭房屋，亦無理由。
四、綜上所述，系爭契約既為信託之讓與擔保核非買賣契約，原告復未能舉證證明其已將被告積欠之債務、系爭土地及房屋之價值進行清算，難認原告已取得系爭土地及房屋所有權或事實上處分權，則原告依系爭契約第8條、民法第179條、第348條第1項、第767條第1項，請求被告將系爭房屋騰空交付予原告，為無理由，應予駁回。
五、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及主張舉證，於判決結果不生影響，無一一審究之必要，附此敘明。
六、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國110年4月6日
民事第一庭法官王碧瑩以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國110年4月7日
書記官嚴翠意