臺灣新北地方法院98年度訴字第1678號民事判決

裁判字號：臺灣新北地方法院98年訴字第1678號民事判決

裁判日期：民國99年01月21日

裁判案由：返還不當得利等

臺灣板橋地方法院民事判決98年度訴字第1678號原告乙○○訴訟代理人 李進成 律師複代理人丁○○被告戊○○
己○○共同訴訟代理人 林慈發 律師上列當事人間請求返還不當得利等事件，經本院於民國99年1月5日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告透過訴外人永欣不動產有限公司（下稱永欣公司）之仲介，於民國98年5月2日為向出賣人即被告購買坐落臺北縣樹林市○○段第573、573-1、574、574-1、575-1、576地號等6筆土地（下稱系爭土地）及其上同段建號第470、471號建物即門牌號碼臺北縣樹林市○○街○○○號及111號房屋（下稱系爭房屋或系爭廠房，被告係供廠房使用），原告先與永欣公司簽訂不動產買賣要約承諾委託書，被告於98年5月20日同意以新台幣（下同）3,850萬元出售，並簽收原告用以支付定金之面額100萬元、發票日98年6月10日支票（下稱定金支票）。由於本件系爭土地乃工業區用地，兩造在簽約過程中對於原告所購系爭土地係為供興建廠房之用，均有共識。惟被告卻刻意隱瞞其所出賣系爭土地中之系爭第573-1、574、575-1地號3筆○○○區段徵收及系爭土地有遭隔壁屋主佔用等情事，致原告誤信購入該土地後可合法興建廠房永久使用。直到98年5月22日簽約當天永欣公司才發現此情事，於該公司揭明此一嚴重影響日後土地使用之因素後，由於購買之系爭土地日後顯然有無法使用之可能，原告即當場表示不願購買，是以兩造未完成書面契約之簽立。然事後原告向被告聯絡協調歸還原告100萬元定金支票事宜，被告均置之不理，並於98年6月11日提示兌領定金支票。為此，原告基於下列請求權，請求法院擇一為有利原告之判決：
㈠原告向被告表示購買系爭土地係為供將來可合法興建廠房
並永久使用，該約定應已成為系爭買賣契約必要之點，惟被告卻刻意隱瞞系爭土地有區段徵收及遭隔壁屋主佔用等將來可能使原告訂立契約目的不達之情事，應認兩造就契約必要之點，意思表示不一致，故兩造間系爭買賣契約不成立。退步言之，縱認原告告以被告購買系爭土地係為供合法興建廠房永久使用該點，非屬契約必要之點，兩造間對於系爭買賣契約之非必要之點亦未達成意思表示一致，依民法第153條第2項規定，系爭買賣契約亦未成立。故被告受有原告所交付之定金即無法律上原因，原告得依民法第179條規定請求返還。
㈡土地有無徵收或區段徵收之事實，乃屬不動產交易重要事
項，原告因被告惡意隱匿系爭土地中有3筆土地將遭區段徵收及遭隔壁屋主佔用等交易上重要事項之情事，致原告誤信購入系爭土地可合法興建廠房永久使用，而交付定金，嗣於簽約當日經永欣公司告知後，原告即當場表示不願購買，故未完成簽立書面契約，原告並於98年6月17日以存證信函向被告表示因意思表示內容錯誤，而撤銷該要約之意思表示，並已合法送達被告，則系爭買賣契約經撤銷後已不存在。退步言之，倘鈞院認為原告不構成意思表示錯誤之情形，則因被告就交易上事項立於保證人地位，負有告知義務，因其刻意隱匿系爭土地中3筆土地有區段徵收之足以影響交易之重要事項，乃係以不作為方式傳達與事實不符之資訊以施用詐術，致使原告陷於錯誤而交付定金，故原告得依民法第92條第1項規定，撤銷被詐欺之意思表示，並以起訴狀繕本之送達以為撤銷被詐欺意思表示之送達。經撤銷後，被告所受之定金即無法律上原因而受有利益，原告得依不當得利法律關係請求返還。
㈢被告明知原告購買系爭房地係為興建廠房之用，就系爭房
地上有無區段徵收乙事乃交易上重要事項，應立於保證人地位，而有告知之作為義務，竟惡意隱匿未盡告知義務，乃故意以詐術不法侵害原告之意思表示自由及財產權，原告得依侵權行為法律關係，請求被告負損害賠償責任。縱認被告非明知系爭土地中3筆土地有區段徵收情事，然其出賣土地前竟渾然不知，又未盡查證之責，按其情節亦有過失，應依侵權行為法律關係負損害賠償之責。
㈣退萬步言，縱認系爭買賣契約成立，然因被告惡意隱匿系
爭土地中有3筆將區段徵收之交易上重要事項，自屬可歸責於被告之事由，致契約不能履行，原告自得依民法第24
9條第3款規定，向被告請求加倍返還其所受之定金等語。
聲明請求：⒈被告應給付原告100萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。其中被告之一為給付者，就其給付範圍，其他被告同免其責任。⒉願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠兩造透過永欣公司業務員丙○○之仲介，於98年5月20日同
意系爭房地以3,850萬元成交，被告並收受原告支付之100萬元定金支票，依民法第248條規定，推定兩造間買賣契約已成立，兩造復約定於98年5月22日晚上至永欣公司簽立書面買賣契約。被告攜帶文件依約前往永欣公司，詎原告於當日突指系爭廠房拆除重建所需費用較高，要求被告及代書於翌日（98年5月23日）複看系爭房地。待98年5月23日看完系爭房地後，雙方再約定於98年5月25日晚上至永欣公司簽訂系爭房地買賣契約書。詎兩造於98年5月25日到場後，原告即表示不願購買系爭房地，雙方不歡而散。本件兩造未簽訂書面契約實係因原告於給付定金後，認為重建廠房花費過高而蓄意毀約，與其所稱系爭土地中有3筆土地日後將辦理區段徵收及部分土地遭他人占用無關。
㈡系爭第573-1、574、575-1地號3筆土地日後將辦理區段
徵收乙節，不僅為本件買賣洽談過程中之永欣公司業務員丙○○及原告均知之甚詳，且縱日後政府辦理區段徵收規劃後，土地價值更高，何有損及原告權益，故原告所謂錯誤之意思表示僅為其主觀認知，與本件買賣契約無關。又本件買賣洽談過程，被告戊○○即已告知仲介公司業務員丙○○及原告關於系爭廠房於建築時因基地問題與鄰廠即訴外人美以美實業股份有限公司（下稱美以美公司）互相交換基地建築並合法取得建築執照，且面積僅19.11平方公尺，並提供交換契約書供業務員丙○○及原告參考，原告對此知之甚詳，否則本件買賣並未鑑界，原告如何得知有交換土地事宜？被告並無對原告以欺瞞隱匿手段誘使原告交付定金之情事，故原告所謂撤銷被詐欺之意思表示不生撤銷之效力等語，資為抗辯。並答辯聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本件坐落臺北縣樹林市○○段第573、573-1、574、574-
1、575-1地號等5筆土地登記為被告戊○○所有，另筆坐落同段第576地號土地登記為被告己○○所有。原告先與永欣公司簽訂不動產買賣要約承諾委託書，透過訴外人永欣公司之仲介，向被告購買系爭土地及其上同段建號第470、47
1號建物即門牌號碼臺北縣樹林市○○街○○○號及111號房屋（均登記被告戊○○所有），被告於98年5月20日同意以3,850萬元出售，並簽收原告支付之面額100萬元、發票日98年6月10日定金支票，兩造復約定於98年5月22日晚間至永欣公司簽立書面契約，惟簽約當日兩造並未簽立書面契約。嗣被告於98年6月11日提示兌領該定金支票。又系爭土地中之系爭第573-1、574、575-1地號3筆土地之都市計劃使用分區之附帶條件為以區段徵收方式開發、或跨區區段徵收等事實，為兩造所不爭執，並有不動產買賣要約承諾委託書、合作金庫商業銀行匯款申請書代收入傳票等影本各1件、臺北縣樹林市公所土地使用分區查詢影本3紙、系爭土地及建物謄本在卷可證，堪信為真正。依兩造之陳述，本件兩造爭執事項要點為：
㈠原告主張被告就系爭土地中之系爭第573-1、574、575-
1地號3筆土地日後將辦理區段徵收情事負有告知義務而隱匿，有無理由？㈡原告主張被告就系爭土地有遭隔壁屋主佔用等情事有告知
義務而隱匿，有無理由？㈢原告主張因其向被告表示購買系爭土地係為供將來可合法
興建廠房並永久使用，該約定已成為系爭買賣契約必要之點或非必要之點，有無理由？㈣原告主張其要約之意思表示內容有錯誤而得撤銷其錯誤之
意思表示，有無理由？㈤原告主張其意思表示遭被告詐欺而得撤銷其遭詐欺之意思
表示，有無理由？茲分述如下：
四、原告主張被告隱匿系爭土地中之系爭第573-1、574、575-
1地號3筆土地將辦理區段徵收情事等語，為被告否認，辯以：本件買賣洽談過程中永欣公司業務員丙○○及原告即已知悉上開情事等語。經查：
㈠系爭地中之系爭第573-1、574、575-1地號3筆土地早已
依「90年3月8日」樹林都市計畫樹林堤防新生地鄰近地區細部計畫案，將計畫以區段徵收方式開發、或以跨區區段徵收方式辦理之事實，業據原告提出被告不爭執之上開3筆土地臺北縣樹林市公所土地使用分區查詢影本3紙足證（見本院卷第16、17、19頁）。
㈡原告主張被告未將上開3筆土地將辦理區段徵收情事告知仲
介本件買賣之永欣公司業務員丙○○乙節，經證人即永欣公司業務員丙○○於本院到庭結證證稱：本件交易是被告己○○於98年5月之前就先與伊接觸，表示被告有本件不動產要賣，但未與被告簽立委託銷售契約書，永欣公司有經過被告同意後刊登銷售廣告，當時被告委託出售的價格為4200萬元，後來同意以3850萬元出售，2%的仲介服務費含在3850萬元裡面。伊受被告委託銷售系爭不動產之後，有查詢土地謄本、建物謄本，建號及地號是被告己○○提供給伊。伊於刊登銷售廣告之前，有去看過本件不動產的外觀，但沒有進去裡面看內部，系爭不動產原本是供廠房使用，但工廠已沒有在營運，所以2樓部分現由被告自住。（問：如何發現有土地區段徵收及土地遭隔壁屋主佔用之情事？）本來約買賣雙方於5月22日晚上8點在永欣公司簽約，結果永欣公司調取使用分區資料才發現有徵收的情事，永欣公司是在當天晚上9點多許調取使用分區資料，當時買賣雙方都在場，調到之後因為發現系爭土地有一半以上是區段徵收，有重大瑕疵，所以永欣公司就決定不簽，要賣方（被告）返還定金100萬。
是永欣公司決定不簽，且當場也有跟原告講，原告也表示不簽等語，此有本院98年11月3日言詞辯論筆錄可稽，證人丙○○上開證言核與經隔離訊問之證人即代書甲○○結證所證述：伊是永欣公司簽約當天通知當天去簽約，時間是晚上，但買賣雙方沒有簽成，因為簽約的時候，買方（原告）在談論如何規劃系爭房屋的事情，原告是想要拆除重建，在談論如何規劃系爭房屋的時候，店長就過來說這個約不能簽，店長叫伊出去，出去之後店長告訴伊因為系爭土地有區段徵收，叫伊先把這個案子close，暫停簽約，等釐清後確定沒問題之後再來簽。伊就進去跟買賣雙方說有一些房子的問題等確認沒問題之後再來簽，伊並沒有直接告訴兩造系爭土地有區段徵收的事情，因為伊認為這個部分不應該由伊來講。伊不清楚簽約當天後來店長或永欣公司人員有無告訴買賣雙方說有查到系爭土地有區段徵收的事情。伊有看到使用分區的資料，後來就走了，他們之後談什麼我就不知道。」等語情節相符（見本院同上期日言詞辯論筆錄）。是原告主張被告未告知系爭土地中之3筆土地將區段徵收情事等語，堪予憑採。
㈢被告雖辯稱：於本件買賣洽談過程中永欣公司營業員丙○○
在簽約之前就已經知道有區段徵收及土地跟隔鄰交換之情事，因簽約前，丙○○有去拍過照，丙○○有跟隔壁屋主及被告一起聊天，當時有聊到區段徵收之情事等語，然為原告及證人丙○○所當庭否認，證人丙○○並證稱：當時與被告及隔壁113號屋主聊天時並沒有談過區段徵收的事情，是隔壁
113號屋主說他是新買的房子，113號房屋曾經有一部分係屬違章建築，而違章建築的部分當時係佔用到被告系爭土地，但後來違章部分已經拆除，土地還給被告。但是並沒有談到區段徵收的事情。」等語，亦有本院98年11月3日言詞辯論筆錄足憑。故被告該部分抗辯，尚非可採。
五、原告主張被告有告知義務而故為隱匿系爭土地有遭隔壁屋主佔用情事等語，亦為被告否認，並以上開情詞抗辯。查：
㈠被告所出售之系爭門牌號碼台北縣樹林市○○街○○○號房屋
（建號471號）所坐落土地除被告戊○○所有之系爭第573、573-1、574地號土地外，尚坐落於非屬於被告戊○○所有之同段第577地號土地上，此為被告所不爭，並有被告所提建號471號之建物謄本1份（見本院卷第54頁）、訴外人正品塑膠有限公司與美以美公司68年契約書（見本院卷第66至68頁）、該房屋之建物複丈成果圖（見本院卷第140頁）可證，而上開同段第577地號土地現為訴外人 余龍柱 所有，亦有本院依職權查詢之該地號土地謄本及異動索引查詢資料各1件足憑（見本院卷第141、142頁）。
㈡原告雖主張被告未告知系爭土地有遭隔壁屋主佔用之情事等
語，並據證人丙○○於本院證稱：「（問：被告戊○○說在洽談的過程中就有講過本件房屋在建築時有與鄰廠交換基地之情事，並有提供交換土地契約書給你們永欣公司？）沒有。（問：如何得知系爭土地有遭隔壁屋主佔用之情事？）在
5月22日以後才知道。因為5月22日晚上9點多調取使用分區資料之後，發現系爭土地中有區段徵收的情事，之後我就去城鄉發展局調取系爭土地中有區段徵收之土地，問城鄉局上開土地是否確定會徵收及何時會徵收，城鄉局江先生表示，目前城鄉局沒有該業務單位承辦此業務，所以何時會徵收他也不知道。在5月23日我們公司聲請本件土地及建物的全套資料包括土地建物謄本、使用分區、地籍圖、建物平面圖，從建物平面圖看出來怪怪的，跟實際的現況不一樣，我們推斷認為土地有遭隔壁屋主佔用，建物有問題。（問：提示正品塑膠公司與美以美公司之68年10月28日契約書影本，有無見過？）沒有見過，現在才看到。（問：被告戊○○說他有把這份資料提供給你們永欣公司？）沒有，被告從來沒有提供任何資料給我們公司，除了告訴我們建號及地號以外。」等語（見本院98年11月3日言詞辯論筆錄），然縱被告未提供訴外人正品塑膠公司與美以美公司間之68年10月28日契約書予證人丙○○或原告，亦未主動告知系爭土地曾有與鄰場交換土地之情事，惟如前所述，被告所出售之系爭門牌號碼台北縣樹林市○○街○○○號房屋（建號471號）所坐落土地中，除坐落被告戊○○所有之系爭第573、573-1、574地號土地外，尚有坐落於非屬被告所有之同段第577地號土地上，此已於建號471號建物謄本上記載甚明（見本院卷第54頁），證人丙○○復證稱被告委託伊出售時，有提供地號及建號，伊有去查詢土地謄本及建物謄本等語於卷，準此，建號471號建物謄本上已載明該房屋所坐落土地之地號尚包括非在委託仲介出售系爭土地在內之他人所有同段第577地號土地，縱被告未告知系爭土地有遭隔壁屋主佔用之情事，而該事項既為可供任何人查閱之建物謄本上已明載，並為原告於給付定金前即可查明得知，被告早已於委託永欣公司仲介之初即已提供地號、建號資料，而永欣公司既為經營不動產仲介業務之專業公司，證人丙○○亦證稱其個人具有不動產經紀營業員證照（見本院卷第99頁），本應於受委託仲介後即應予查證之事項，建號471號建物謄本之公示資料既已載明如上，永欣公司及原告均得查證，故尚難謂被告未告知該情即得認原告有何意思表示錯誤或被詐欺之情形存在，故原告據此主張撤銷錯誤之意思表示或撤銷被詐欺之意思表示云云，非屬有據，不生撤銷之效力。
六、原告主張其向被告表示購買系爭土地係為供將來可合法興建廠房並永久使用，該約定應已成為系爭買賣契約必要之點或非必要之點，惟被告卻刻意隱瞞系爭土地有區段徵收及遭隔壁屋主佔用等將來可能使原告訂立契約目的不達之情事，應認兩造就契約必要之點或非必要之點，意思表示均不一致，故系爭買賣契約不成立，因此被告受有原告所交付之定金即無法律上原因等語，亦為被告否認。查，按「稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。」、「當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。」民法第345條第1項、第2項定有明文。本件兩造就買賣之標的為系爭6筆土地及其上同段建號第470、471號建物即門牌號碼臺北縣樹林市○○街○○○號及111號房屋，甚為明確，並無爭執，且兩造於98年5月20日同意本件買賣價金為3850萬元，亦不爭執，並據證人丙○○證述屬實，則依上開規定，當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。另證人甲○○於本院證稱：「（問：買方有無說拆除後要重建何物作何使用？）沒有講到那麼細。我們建議原告不要拆除重建，因為建蔽率會減少，以現況來改建會比較有利。」等語，有本院98年11月3日言詞辯論筆錄在卷可稽，故依證人甲○○上開證述，亦尚無從認為兩造已合意將系爭廠房要拆除重建該點列為系爭買賣契約之必要之點或非必要之點，原告此部分主張，並非可採。
七、原告主張因被告隱匿系爭土地中有3筆土地將遭區段徵收情事，致其誤信購入系爭土地可合法興建廠房永久使用而交付定金，原告意思表示內容錯誤，並已撤銷其錯誤之意思表示，故被告受領100萬元為無法律上原因等語，為被告否認。
經查，如前所述，被告固未告知系爭土地中有3筆土地日後將區段徵收情事，然被告己○○於委託永欣公司業務員丙○○仲介系爭不動產時，確有提供系爭房地之地號、建號，此業經證人丙○○證述於卷，而土地之使用分區資料如何，乃公示公開之資料，任何人皆得查詢，永欣公司及原告亦早知悉系爭土地之地號，本皆得查詢而得知，且此亦可由證人丙○○證稱：簽約當日（98年5月22日）晚上，永欣公司查詢系爭土地之使用分區資料，有查到其中有土地有將辦理區段徵收情事等語足證（見本院98年11月3日言詞辯論筆錄），則被告既已提供所欲出售之系爭土地地號及系爭房屋建號，仲介公司及買方本得自行查詢系爭土地及房屋之各種公開公示之資料，被告是否因而就此尚另負有告知義務，恐非無疑；更何況系爭第573-1、574、575-1地號3筆土地之都市計劃使用分區之附帶條件為以區段徵收方式開發○○○區區段徵收，然日後究竟何時辦理區段徵收，猶屬未定之事，並非現已刻○○○區段○○○○段，故客觀上既無法確定政府何時方辦理區段徵收，且上開事項屬公開公示之資訊，原告本即得自行查知，或有人明知日後將辦理區段徵收情事而為購買以待日後土地之漲價，則尚難認上開3筆土地日後將辦理區段徵收情事之該3筆土地之物之性質，於本件買賣中，已屬於本件買賣之交易重要事項，被告因此即負有告知義務，是原告主張被告就該區段徵收情事故為隱匿云云，並非可採。再者，原告誤以為購入系爭土地可合法興建廠房永久使用乙節，縱令屬實，亦純屬動機之錯誤，並非意思表示內容有何錯誤，故原告主張其得撤銷錯誤之意思表示云云，洵非有據，不生撤銷之效力。則被告受領100萬元定金並非無法律上之原因。
八、又原告本得於買賣洽談階段依永欣公司所提供之系爭土地地號自行查詢該等土地之使用分區情形，且因其中3筆土地日後將辦理區段徵收之情事，亦非屬本件買賣之交易重要事項，已詳如前述，且民法第92條之詐欺行為，係指對不真實的事實表示其為真實，而使他人陷於錯誤，加深錯誤，或保持錯誤（見 王澤鑑 著，民法總則，2001年10月出版第418頁），本件原告就被告究竟對其有何「對不真實的事實表示其為真實」之詐欺行為，始未舉證以實其說，故其主張其意思表示被詐欺云云，乃屬無據，亦不生撤銷之效力。則被告受領
100萬元定金，係基於兩造間買賣之債權契約，非無法律上之原因，原告本於不當得利法律關係，請求被告返還100萬元，非有理由。
九、原告另主張被告明知原告購買系爭房地係為興建廠房之用，就系爭房地上有無區段徵收乙事乃交易上重要事項，應立於保證人地位，而有告知之作為義務，竟惡意隱匿未盡告知義務，乃故意以詐術不法侵害原告之意思表示自由及財產權；縱被告非明知系爭土地中3筆土地有區段徵收情事，然其出賣土地前竟渾然不知，又未盡查證之責，亦有過失，原告得依侵權行為法律關係，請求被告負損害賠償之責等語，亦為被告否認，並以上開情詞抗辯。查，原告購買系爭房地係為興建廠房之用，並非屬於兩造間系爭買賣契約約定之必要之點，而系爭土地有無區段徵收乙事於本件買賣中尚非屬交易上重要事項，且原告於交付定金前本得自行查詢得知，故尚難謂被告有告知之作為義務；而原告本得自行查證系爭土地之使用分區情形，並非被告於出賣前有查詢使用分區之義務，亦難認被告有何過失，原告意思表示自由及財產權復未受何侵害。因此，原告主張被告有故意或過失，不法侵害原告之意思表示自由及財產權云云，並非正當。
十、原告另主張縱認系爭買賣契約成立，然被告惡意隱匿系爭土地中有3筆將區段徵收之交易上重要事項，自屬可歸責於被告之事由，致契約不能履行，原告得依民法第249條第3款規定，向被告請求加倍返還其所受之定金等語。查，系爭土地中固有3筆日後將辦理區段徵收之情，然何時辦理區段徵收乃屬未定之事，業如前述，而於本件言詞辯論終結前，均無何客觀上給付不能之情形存在，顯不符上開法條規定「契不能履行」之要件，原告該部分之主張，亦無理由。
十一、綜上，原告基於不當得利法律關係、侵權行為法律關係、民法第249條第3款規定，請求擇一有利於原告判命被告給付100萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；其中被告之一為給付者，就其給付範圍，其他被告同免其責任之請求，非有理由，應予駁回。
原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，併駁回之。
十二、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述、攻擊防禦方法及所提之證據，經審酌後認於本判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
十三、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如
主文。中華民國99年1月21日
民事第一庭法官陳翠琪以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國99年1月22日
書記官簡曉君