臺灣彰化地方法院94年度簡上字第69號民事判決

裁判字號：臺灣彰化地方法院94年簡上字第69號民事判決

裁判日期：民國94年10月04日

臺灣彰化地方法院民事判決94年度簡上字第69號上訴人壬○○訴訟代理人丙○○被上訴人癸○訴訟代理人庚○○被上訴人甲○○
2號訴訟代理人乙○○上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國94年5月10日本院員 林簡易庭 94年度員簡字第63號判決，提起上訴，本院於94年9月20日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人癸○應將坐落彰化縣○○鎮○○段三九四之一地號土地上如附圖所示A部分面積五六‧七七平方公尺之二層樓建物拆除，將土地交還上訴人；被上訴人甲○○應將坐落同地號土地上如附圖所示B部分面積五‧○三平方公尺及坐落同段三九四之二地號土地上如附圖所示C部分面積五○‧○三平方公尺之三層樓建物拆除，將土地交還上訴人。
第一、二審訴訟費用由被上訴人癸○負擔百分之五十一，餘由被上訴人甲○○負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：坐落彰化縣○○鎮○○段394之1、394之2地號土地（下合稱系爭土地，分稱394之1、394之2地號土地）為其所有，被上訴人癸○、甲○○並無合法權源，竟分在394之1地號土地上搭蓋一棟如附圖所示A部分房屋；在394之1及394之2地號土地上搭蓋一棟如附圖所示B、
C部分房屋使用，被上訴人雖陳稱與系爭土地分割前之原土地即坐落彰化縣○○鎮○○段○○○○號土地（下稱394地號土地）共有人間存有租地建屋之租賃關係存在，然被上訴人迄未能提出承租394地號土地之契約書，而無法證明確有合法占有之權源，顯係無權占有，爰基於民法第767條之規定，提起本訴，請求被上訴人應分將坐落系爭土地上之建物拆除，將土地交還上訴人等語。
二、被上訴人則以：被上訴人之祖先於民國63年間，即向394地號土地共有人承租土地興建如附圖所示A、B、C部分建物使用，租金約定每半年繳納相當於3斗米之價金，並由394地號土地共有人輪流收取，現上開建物由被上訴人使用，被上訴人與394地號土地共有人間已成立不定期限之租賃關係，顯非無權占有，而上訴人係向394地號土地共有人購買取得系爭土地所有權，惟394地號土地出賣時，被上訴人應有優先承買權，然因394地號土地共有人僅口頭通知而未書面通知，且因條件太苛而無法承買等語，資為抗辯。
三、本院原審駁回上訴人之請求，上訴人不服，提起上訴，並聲明如主文所示。被上訴人則求為判決駁回上訴，第二審訴訟費用由上訴人負擔。
四、得心證之理由：
（一）上訴人主張系爭土地為其所有，被上訴人癸○占有坐落39
4之1地號土地上如附圖所示A部分面積56‧77平方公尺蓋有2層樓建物使用；被上訴人甲○○占有坐落394之1地號土地上如附圖所示B部分面積5‧03平方公尺及坐落
394之2地號土地上如附圖所示C部分面積50‧03平方公尺蓋有3層樓建物使用等情，業據提出土地登記謄本、地籍圖謄本等件為證，且經原審勘驗現場，囑託彰化縣員林地政事務所派員測量明確，製有勘驗筆錄、現場草圖及複丈成果圖附卷可稽，復為被上訴人所不爭執，足認上訴人此部分主張為真正。
（二）被上訴人雖以與394地號土地共有人間已成立不定期限之租賃關係，顯非無權占有等語置辯，上訴人否認之。按以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號、85年度台上字第1120號、88年度台上字第1164號判決意旨參照）。是以，被上訴人辯稱係屬有權占有等語，自應由其負舉證責任，先予敘明。
（三）按土地法第104條第1項規定基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權，房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其立法意旨，係為使土地之利用與其所有權歸併於一個主體，藉以充分發揮土地之利用價值。是故無論於房屋所有人，就其房屋自始即與其基地所有人間有其租地建屋之關係存在，抑或係於房屋既經建築後，而始與基地所有人訂約承租基地之情形，均應有其適用（最高法院70年度台上字第818號判決意旨參照）。申言之，無論於房屋所有人自始即與基地所有人間有租地建屋之關係存在，抑或房屋建築後，始與基地所有人訂約承租基地，皆屬租地建屋，而有土地法第
104條之適用。本件稽之被上訴人聲請傳訊之394地號土地共有人戊○○、張辛○○、己○○、丁○○於本院準備程序時證述：在伊祖父時代，即將394地號土地及坐落其上之建物交予被上訴人祖先使用，後建物老舊，被上訴人之祖先即將之重新翻修，伊祖父始向被上訴人祖先每半年收取3斗米之租金作為繳納地價稅使用，一直至90年間將
394地號土地出賣予上訴人前，皆持續向被上訴人收取租金，重新翻修之建物現則由被上訴人子女使用等語，及上訴人不爭執真正之租金簿，足知被上訴人祖先係於使用39
4地號土地及其上之建物後，因建物老舊，始在394地號土地上興建如附圖所示A部分2層樓建物；B、C部分3層樓建物作為房屋居住使用，嗣後每半年即支付相當於3斗米之價金予394地號土地共有人作為使用394地號土地之代價，是依上開判決意旨說明，應認被上訴人祖先與39
4地號土地共有人間自63年起即存有租地建屋之不定期租賃關係存在，且被上訴人嗣因繼承取得394地號土地之承租權，當屬無疑，從而，被上訴人辯稱其與394地號土地共有人間已成立不定期限之租賃關係等語，洵屬有據，應堪採信。
（四）然按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之，88年4月21日修正公布之民法第
425條第1、2項分別定有明文。又按民法債編施行前所定之租賃契約，於施行後其效力依民法債編之規定，民法債編施行法第24條第1項亦定有明文。本件租賃契約雖係成立於63年間，惟依民法債編施行法之規定，自應適用88年4月21日修正公布後之民法規定。而上訴人雖係於394地號土地共有人與被上訴人間之租賃關係存在後，且被上訴人已占有使用租賃物即394地號土地後，始向394地號土地共有人 張邱片 、戊○○購買取得394地號土地之應有部分，而後將之分割為394之1、394之2地號2筆土地，固有彰化縣員林地政事務所異動索引在卷可稽，足知租賃契約本係存在於394地號土地上，後因394地號土地分割為394之1及394之2地號土地，故租賃契約因土地分割而移轉至394之1及394之2地號土地上，惟因土地分割而移轉至系爭土地上之租賃契約為不定期之租賃契約，且未經公證，業據被上訴人於本院審理時自承在卷，依修正後民法第425條第2項之規定，自無同條第1項買賣不破租賃之適用，是以，被上訴人自不得以其與上訴人前手所存之租賃契約對抗上訴人，此外，被上訴人復未能證明占用上訴人所有系爭土地上如附圖所示A、B、C部分有何正當權源，準此，上訴人主張被上訴人無合法正當之權源而占有系爭土地等語，洵屬可信。
（五）被上訴人復辯稱：394地號土地出賣時，被上訴人應有優先承買權，然因394地號土地共有人僅口頭通知而未書面通知，且因條件太苛而無法承買云云。惟按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。
房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，土地法第104條第1、2項分定明文，其中所指通知，不以書面通知為限。再按出租人將出租土地出賣第三人，所約定之價金，自為出賣土地之重要條件，如承租人未於接受出賣之通知後十日內，對出租人為依上述同一價額承買租賃物之表示，自應視為承租人放棄優先承買權（最高法院39年度台上字第1513號判例意旨參照）。又按土地法第104條第1項所謂之「優先購買權」，即學說上所稱之「先買權」或「先買特權」。該權利係指於所有人將其基地或房屋出賣與第三人時，有先買權者得以意思表示，使該所有人依移轉於第三人之「同樣條件」將該基地或房屋之所有權移轉與自己，而自己負有給付該所有人原與第三人所約定代價義務之權而言。是該條第2項所稱之「出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人」者，必以優先購買權人經以與基地或房屋所有人和該第三人間所訂買賣契約或第三人承諾之同一買賣條件向第三人為購買基地或房屋之意思表示後，原與第三人間以買賣為原因而成立之物權移轉行為，始對該優先購買權人不生效力。若該優先購買權人未依上開同樣條件依法行使優先購買權者，該物權移轉行為即非當然不得對抗該優先購買權人（最高法院87年度台上字第11號判決意旨參照）。本件被上訴人就394地號土地雖有優先承買權存在，固如前述，惟394地號土地共有人出賣394地號土地予上訴人時，曾委任第三人以口頭告知被上訴人優先承買權事宜，惟因被上訴人認共有人條件過苛，始未購買394地號土地一節，業據被上訴人分別於原審94年4月26日及本院94年9月20日言詞辯論時陳明在卷，則394地號土地共有人既已委任第三人通知被上訴人出賣土地之事宜及價金，而被上訴人未於接獲通知後10日內，表示以相同價金承買之意，應視為被上訴人已放棄優先承買權，394地號土地共有人將土地出賣予上訴人並為移轉登記之物權行為，自得對抗具有已放棄優先承買權之被上訴人，則被上訴人猶執具有優先承買權或未以書面通知抗辯，顯屬無據。
（六）末按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條定有明文。從而，上訴人基於所有權人之地位，請求無合法占有權源之被上訴人拆屋還地，自屬有據。
五、基上，上訴人依據民法第767條之規定，請求被上訴人拆屋還地，於法有據，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院改判如主文第2項所示。
結論：本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第78條、第85條第1項但書，判決如主文所示。
中華民國94年10月4日
第一庭審判長 羅培昌
法官葛永輝法官游秀雯以上正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國94年10月4日
書記官張西武